【正文】 天城尚品 / 小高層 / 天城 當(dāng)時(shí)，同樣地段良好的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中江國(guó)際花城僅售 3200。鑫天 2023年，經(jīng)世聯(lián)排查未來(lái)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)整體放量在 1200萬(wàn) 1500萬(wàn)。 本次報(bào)告營(yíng)銷思路形成必須明確 2個(gè)前提。 2023年長(zhǎng)沙商品房銷售量同比增長(zhǎng) %。 鑫天山水洲城、先鋒水韻花都以低于區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格策略，使得項(xiàng)目迅速銷售。營(yíng)銷中心定位高端，裝修投入 1000萬(wàn)。 07年 1月 15日在月湖公園內(nèi)舉行元宵節(jié) +恐龍燈會(huì)，以誠(chéng)意客戶為主， 辦長(zhǎng)沙國(guó)際汽車展。230285平米聯(lián)排別墅 橘郡 40 花園洋房、別墅 190— 360平米聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅 格蘭小鎮(zhèn) 46 小高層、別墅 200— 500平米別墅 閬峰云墅 20 別墅 396553平米獨(dú)棟別墅 市場(chǎng)測(cè)試 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 2 中洋橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 三湘地產(chǎn) 北京怡海 保利項(xiàng)目 中信新城 立達(dá)人項(xiàng)目 尚南苑 項(xiàng)目 已知項(xiàng)目 項(xiàng)目情況 推售預(yù)期 中信新城 六號(hào)地塊、低密度社區(qū) 遠(yuǎn)期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2023年左右 御邦 共 400多畝地， 600多套，一期 150多套， TH為主，少量洋房 一期 07年 10月推 尚南苑項(xiàng)目 總建面 ，多層、小高，酒店式公寓 一批 7月開(kāi)盤，后續(xù)預(yù)計(jì) 9月對(duì)外發(fā)售 中洋橘郡 一期以聯(lián)排、花園洋房、小高層為主，以獨(dú)棟別墅為輔，少量疊式住宅形式，建筑面積約 40萬(wàn)平米 一期 07年底 08年初 格蘭小鎮(zhèn) 別墅、多層、高層 一期 07年底 三湘地產(chǎn) 06年底項(xiàng)目處于前期定位階段 一期最早預(yù)計(jì) 08年中 北京怡海 —— —— 保利項(xiàng)目 高端純別墅區(qū) 07年中推 暮云板塊有利中信新城，供應(yīng)以別墅為主，不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)提升高端氣質(zhì) 熱點(diǎn)的省府板塊成為關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)板塊 省府未來(lái)市政配套圖 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建面（萬(wàn)平 ) 地段 1 博林金谷 60 臨芙蓉路 2 和莊 30 臨芙蓉路 3 鑫遠(yuǎn) 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 地段：新融城核心區(qū)域 規(guī)劃：未來(lái)融城 CBD，集購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、 旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會(huì)所等為 一體 競(jìng)爭(zhēng) 分析 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 ——PK博林金谷 資源型社區(qū)大盤 博林金谷 本項(xiàng)目 國(guó)知名大師彼特魯格與國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)師鼎力打造，在原生態(tài)山坡、谷地、森林中穿插德國(guó)后現(xiàn)代主義建筑 博林金谷總規(guī)圖 競(jìng)爭(zhēng) 分析 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 ——PK鑫遠(yuǎn)杰作、岳泰理想城、和莊 中小規(guī)模社區(qū)型溫情項(xiàng)目 規(guī)模 品牌 產(chǎn)品 本項(xiàng)目 220萬(wàn) 全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商 3090平米一房、二房 鑫遠(yuǎn)杰座 4萬(wàn) 本地知名開(kāi)發(fā)商 3090平米一房、二房、三房 和莊 30 本地開(kāi)發(fā)商 41平米單身公寓； 77平米左右一房； 90平米左右二房； 106— 113平米三房；148平米四房； 岳泰 〃 理想城 16萬(wàn) 本地開(kāi)發(fā)商 90140平米二房 ,三房 PK鑫遠(yuǎn)杰作、岳泰理想城 ： 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ： 長(zhǎng)沙第一大盤，各類產(chǎn)品戶型供應(yīng)總量大，城市綜合體。 新型城市化路徑代替?zhèn)鹘y(tǒng)城市發(fā)展模式，城市發(fā)展以節(jié)約型，內(nèi)涵型發(fā)展，城市之間分工協(xié)作，錯(cuò)位發(fā)展。 A B 戶型的靈活變通能力強(qiáng) 核心價(jià)值提?。? “融城中心” = “中信新城” ＞ “產(chǎn)品” 扛起區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者大旗，成為不可取代的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 從項(xiàng)目層面全面上升到區(qū)域?qū)用?，引領(lǐng)長(zhǎng)沙的新城運(yùn)動(dòng)！ 市場(chǎng)檢測(cè) 1—— 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場(chǎng)借鑒：成為熱點(diǎn)區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實(shí)現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實(shí)現(xiàn)銷售突破 2月 20日 熟悉項(xiàng)目；整合公司資源，了解長(zhǎng)沙市場(chǎng)；設(shè)計(jì)訪談問(wèn)卷；約見(jiàn)深度訪談客戶。計(jì)劃今年買房 劉先生 湘潭電視臺(tái)工作 現(xiàn)居于湘潭 因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系經(jīng)常區(qū)長(zhǎng)沙，長(zhǎng)株潭一體化，交通通暢，感覺(jué)就是一個(gè)城市?！? 客戶對(duì)產(chǎn)品面積的需求15%65%15%5%9 0 平米以下9 0 1 2 0 平米120180平 米1 8 0 平米以上結(jié)論 2 :項(xiàng)目戶型定位基本滿足客戶需求 本項(xiàng)目產(chǎn)品附送 /改房 /拼合后，與意向客戶需求一致 ——主要希望購(gòu)買居家的三房?jī)蓮d 統(tǒng)計(jì)分析： ?在 14位受訪者中，有 65%希望購(gòu)買100平米左右的三房?jī)蓮d；分別有15% 的客戶希望購(gòu)買 90平米以下小戶型和 120180平米的大戶型。 客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知7% 3%20%10%35%25%只是規(guī)劃，前景不確定可以促進(jìn)融城的發(fā)展無(wú)所謂有升值潛質(zhì)公共娛樂(lè)等配套缺乏建成時(shí)間太遠(yuǎn)客戶對(duì)中信新城的認(rèn)知度了解項(xiàng)目, 1 0 %聽(tīng)說(shuō)過(guò)項(xiàng)目, 7 0 %沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò), 2 0 %客戶語(yǔ)錄： ?空軍部隊(duì) — 胡主任：中信新城 一個(gè)很大的盤哦，目前剛剛起幾棟，似乎是一個(gè)多項(xiàng)功能的綜合體。本次報(bào)告 1號(hào)地營(yíng)銷方案中也將起勢(shì)作為重中之中！ 在 08年市場(chǎng)淡市下： 基于淡市營(yíng)銷策略制定規(guī)律： 結(jié)合市場(chǎng)檢測(cè)結(jié)論，我們首先要做的是： 中信新城 定義融城 CBD 實(shí)現(xiàn)月均 250套的銷售奇跡， 必須從項(xiàng)目營(yíng)銷上升到區(qū)域營(yíng)銷， 最大程度地網(wǎng)絡(luò)客戶群和強(qiáng)化價(jià)值， 讓長(zhǎng)沙人象追星一樣追逐本項(xiàng)目 成為長(zhǎng)沙最熱點(diǎn)的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)回顧 大盤起勢(shì)。 媒體合作模式創(chuàng)新 媒體合作方式創(chuàng)新 —— 圍繞“融城”與移動(dòng)通訊、電視臺(tái)、報(bào)紙、雜志等主流媒體形成長(zhǎng)期的公益合作方式。 借勢(shì)政府強(qiáng)勢(shì)力量，成就融城中心、長(zhǎng)沙第一大盤 ， 引爆市場(chǎng)輿論焦點(diǎn)！ 強(qiáng)力植入 “ 融城中心 =中信新城 ” 概念！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。選擇的居所通常既是 讓自己愉悅 ，也為多 數(shù)人 羨慕 和 贊賞 ； 他們通常也是 品牌的追隨者 ，品牌的內(nèi)涵并不重要，但品牌給他們帶 來(lái)不經(jīng)意的 炫耀和自信 是最重要的； 他們 追新 并關(guān)注 時(shí)尚 ，他們消費(fèi)房子也是他們炫耀自己的標(biāo)簽 夢(mèng)想回歸：快樂(lè)的生活本身 項(xiàng)目命名參考 1： “可樂(lè) 都市” “ 可樂(lè) ” 便宜， 卻不廉價(jià) ，充滿 國(guó)際化、時(shí)尚感、年輕氣息 的產(chǎn)品代言詞，契合項(xiàng)目年輕化氣質(zhì)。 造勢(shì)活動(dòng)：投資新聞會(huì) /廣告片發(fā)布會(huì) 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 強(qiáng)勢(shì)推廣期 (6月 7月 ) ?階段目標(biāo) :建立一號(hào)地塊差異化形象，為項(xiàng)目入市造勢(shì)。 我問(wèn)，走去哪？ 芙蓉花開(kāi)，一路向南。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道展示 一趟獨(dú)特的旅行，從一輛神秘的車開(kāi)始。 樣板房展示 角色扮演：小美的家 為時(shí)尚潮流小資量身打造女性樣板房，注重女性的心理需要以及空間特質(zhì)營(yíng)造。 造勢(shì)活動(dòng)：團(tuán)購(gòu)計(jì)劃 /知名人士購(gòu)房信息炒作 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)慶美食周 動(dòng)作目的：旺場(chǎng)活動(dòng)，打開(kāi)營(yíng)銷推售小高潮，同時(shí)，增加客戶上門量，促使成交量 造勢(shì)活動(dòng)：韓國(guó)美食天 /海鮮美食天 /意大利美食天 開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格預(yù)估 物業(yè)類型 項(xiàng)目 均價(jià) 主力戶型 面積 (m2) 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元） 高層、小高層 鑫遠(yuǎn) 〃 湘府華城 5000 三房、四房 89平米二房； 125— 160平米三房；139— 159平米四房 4580 博林金谷 4600 二房、三房 36— 72平米一房；二房 7682平米，77— 138三房；四房 148平米 。 同時(shí)，借中信品牌深圳知名度和影響力，參加深圳秋交會(huì)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售 造勢(shì)活動(dòng)：項(xiàng)目參展 /中信子品牌商業(yè)提供參展服務(wù) 開(kāi)盤 銷售期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 原價(jià)反購(gòu)計(jì)劃發(fā)布 活動(dòng)目的：以“ 兩年原價(jià)反購(gòu)” 計(jì)劃完全幫客戶買斷購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，給到客戶“自由經(jīng)濟(jì)適用房”概念。 ?售樓處 — 快樂(lè)開(kāi)始地 ?五彩串吧 — 快樂(lè)發(fā)生地 ?看樓路 — 快樂(lè)持續(xù)地 ?樣板房 — 快樂(lè)歸屬地 中信珠三角大聯(lián)動(dòng) ——融城中信 利用中信在珠三角區(qū)域的品牌知名度和影響力，重點(diǎn)在深圳和廣州兩地聯(lián)展 深圳：中信城市廣場(chǎng)展場(chǎng)帶動(dòng)及深圳前期客戶資源傳播 廣州：中信廣場(chǎng)展場(chǎng)帶動(dòng) 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 售樓處開(kāi)放活動(dòng) ——線上游戲上市 造勢(shì)目的：以 項(xiàng)目為游戲主題或場(chǎng)景，迅速接觸年輕的目標(biāo)客戶群，同時(shí)事件造勢(shì)。 引進(jìn)汽車引進(jìn)汽車快餐廳，不用停車即可享受快餐服務(wù)，全新的飲食方式帶給客戶深刻的用餐體驗(yàn)。 白吧 商業(yè)街空間 商業(yè)街空間 藍(lán)吧 —逛吧： 展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設(shè)置區(qū)域?yàn)橘?gòu)買的服裝及裝飾品手繪花紋等 藍(lán)吧： 未來(lái)商業(yè)中心，潮流發(fā)源地 藍(lán)吧 舒適 書吧 。 知名品牌訂制產(chǎn)品 造勢(shì)目的：借勢(shì)可口可樂(lè) /百事可樂(lè)，聯(lián)手推出本項(xiàng)目紀(jì)念罐，迅速觸及其品牌受眾 —— 本項(xiàng)目的最大目標(biāo)客戶群體 造勢(shì)活動(dòng)：合作新聞發(fā)布會(huì) /產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 蓄客達(dá)成：將紀(jì)念罐作為購(gòu)房紀(jì)念品、游戲戰(zhàn)利品，吸引客戶 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6月：線上渠道強(qiáng)力宣傳，建立形象 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 6月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 6月 戶外廣告樹(shù)立”可樂(lè)都市”形象 “可樂(lè)都市”系列廣告投放 知名品牌訂制產(chǎn)品 目標(biāo)：登記客戶 400450批 會(huì)員：累計(jì) 300350批 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “中信新城 ” ：最大程度的網(wǎng)絡(luò)全長(zhǎng)沙人，成為人們最喜聞樂(lè)見(jiàn)的事件和城市理想，成為房地產(chǎn)的 “ 天王巨星 ” ！ 中信新城，長(zhǎng)沙未來(lái)的魅力城 用娛樂(lè)化方式，讓項(xiàng)目具有最大的感染力 項(xiàng)目 1號(hào)地住宅推售整體安排 2023年 3 4 5 6 7 8 銷售率 8月初推售： 銷售率 70% 銷售 280套左右 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 42004500元 /平米 9月初推售：銷售率70％ 銷售140套左右 總計(jì) 1900套，累積推售 1600套 200套 9 10 11 12 1 2023年 300套 400套 推售套數(shù) 400套 300套 9月底推售：銷售率50％ 銷售150套左右 10月底推售：銷售率60％ 銷售240套左右 11月底推售：銷售率50％ 銷售150套左右 到 08年 12月底實(shí)現(xiàn)目標(biāo)住宅銷售1000套 大盤起勢(shì)期 (3月 5月 ) ?階段目標(biāo) :建立中信新城融城核心第一大盤形象 (融城中心 =中信新城 )，贏得市場(chǎng)廣泛關(guān)注。 1號(hào)地的關(guān)鍵作用：新城夢(mèng)想的定義 三號(hào)地塊：城市廣場(chǎng) 小戶型 +中大居家戶型 —啟勢(shì)項(xiàng)目，建立 CBD都市感形象 一號(hào)地塊：文化廣場(chǎng) 95%的小戶型產(chǎn)品 ——更為純粹的年輕、朝氣階層 客戶特征：時(shí)敞、活力、潮流的 新長(zhǎng)沙人！ 項(xiàng)目角色：融城新 CBD的 夢(mèng)想定義者 四號(hào)地塊：低密度 +高層主流大戶型 —城市財(cái)富聚集者 升級(jí)門檻，成就項(xiàng)目最貴新高度 項(xiàng)目角色： CBD的升級(jí)和提升 案例 借