【正文】 天城尚品 / 小高層 / 天城 當(dāng)時，同樣地段良好的競爭樓盤中江國際花城僅售 3200。鑫天 2023年，經(jīng)世聯(lián)排查未來長沙的市場整體放量在 1200萬 1500萬。 本次報告營銷思路形成必須明確 2個前提。 2023年長沙商品房銷售量同比增長 %。 鑫天山水洲城、先鋒水韻花都以低于區(qū)域市場均價的價格策略，使得項目迅速銷售。營銷中心定位高端，裝修投入 1000萬。 07年 1月 15日在月湖公園內(nèi)舉行元宵節(jié) +恐龍燈會，以誠意客戶為主， 辦長沙國際汽車展。230285平米聯(lián)排別墅 橘郡 40 花園洋房、別墅 190— 360平米聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅 格蘭小鎮(zhèn) 46 小高層、別墅 200— 500平米別墅 閬峰云墅 20 別墅 396553平米獨棟別墅 市場測試 未來競爭 2 中洋橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 三湘地產(chǎn) 北京怡海 保利項目 中信新城 立達人項目 尚南苑 項目 已知項目 項目情況 推售預(yù)期 中信新城 六號地塊、低密度社區(qū) 遠期項目，預(yù)計2023年左右 御邦 共 400多畝地， 600多套，一期 150多套， TH為主，少量洋房 一期 07年 10月推 尚南苑項目 總建面 ，多層、小高，酒店式公寓 一批 7月開盤，后續(xù)預(yù)計 9月對外發(fā)售 中洋橘郡 一期以聯(lián)排、花園洋房、小高層為主，以獨棟別墅為輔，少量疊式住宅形式，建筑面積約 40萬平米 一期 07年底 08年初 格蘭小鎮(zhèn) 別墅、多層、高層 一期 07年底 三湘地產(chǎn) 06年底項目處于前期定位階段 一期最早預(yù)計 08年中 北京怡海 —— —— 保利項目 高端純別墅區(qū) 07年中推 暮云板塊有利中信新城，供應(yīng)以別墅為主，不構(gòu)成直接競爭的同時提升高端氣質(zhì) 熱點的省府板塊成為關(guān)鍵的競爭板塊 省府未來市政配套圖 編號 項目名稱 建面（萬平 ) 地段 1 博林金谷 60 臨芙蓉路 2 和莊 30 臨芙蓉路 3 鑫遠 本項目競爭優(yōu)勢： 地段：新融城核心區(qū)域 規(guī)劃：未來融城 CBD，集購物、娛樂、文化、 旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會所等為 一體 競爭 分析 點對點競爭分析 ——PK博林金谷 資源型社區(qū)大盤 博林金谷 本項目 國知名大師彼特魯格與國內(nèi)知名建筑設(shè)計師鼎力打造，在原生態(tài)山坡、谷地、森林中穿插德國后現(xiàn)代主義建筑 博林金谷總規(guī)圖 競爭 分析 點對點競爭分析 ——PK鑫遠杰作、岳泰理想城、和莊 中小規(guī)模社區(qū)型溫情項目 規(guī)模 品牌 產(chǎn)品 本項目 220萬 全國知名開發(fā)商 3090平米一房、二房 鑫遠杰座 4萬 本地知名開發(fā)商 3090平米一房、二房、三房 和莊 30 本地開發(fā)商 41平米單身公寓； 77平米左右一房； 90平米左右二房； 106— 113平米三房；148平米四房； 岳泰 〃 理想城 16萬 本地開發(fā)商 90140平米二房 ,三房 PK鑫遠杰作、岳泰理想城 ： 本項目競爭優(yōu)勢 ： 長沙第一大盤，各類產(chǎn)品戶型供應(yīng)總量大，城市綜合體。 新型城市化路徑代替?zhèn)鹘y(tǒng)城市發(fā)展模式，城市發(fā)展以節(jié)約型，內(nèi)涵型發(fā)展，城市之間分工協(xié)作，錯位發(fā)展。 A B 戶型的靈活變通能力強 核心價值提?。? “融城中心” = “中信新城” ＞ “產(chǎn)品” 扛起區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者大旗，成為不可取代的超級競爭者 從項目層面全面上升到區(qū)域?qū)用?，引領(lǐng)長沙的新城運動！ 市場檢測 1—— 未來競爭分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級競爭者 市場目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場借鑒：成為熱點區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實現(xiàn)銷售突破 2月 20日 熟悉項目；整合公司資源，了解長沙市場；設(shè)計訪談問卷；約見深度訪談客戶。計劃今年買房 劉先生 湘潭電視臺工作 現(xiàn)居于湘潭 因為工作關(guān)系經(jīng)常區(qū)長沙，長株潭一體化，交通通暢，感覺就是一個城市?！? 客戶對產(chǎn)品面積的需求15%65%15%5%9 0 平米以下9 0 1 2 0 平米120180平 米1 8 0 平米以上結(jié)論 2 :項目戶型定位基本滿足客戶需求 本項目產(chǎn)品附送 /改房 /拼合后，與意向客戶需求一致 ——主要希望購買居家的三房兩廳 統(tǒng)計分析： ?在 14位受訪者中，有 65%希望購買100平米左右的三房兩廳；分別有15% 的客戶希望購買 90平米以下小戶型和 120180平米的大戶型。 客戶對項目的認知7% 3%20%10%35%25%只是規(guī)劃，前景不確定可以促進融城的發(fā)展無所謂有升值潛質(zhì)公共娛樂等配套缺乏建成時間太遠客戶對中信新城的認知度了解項目, 1 0 %聽說過項目, 7 0 %沒聽說過, 2 0 %客戶語錄： ?空軍部隊 — 胡主任：中信新城 一個很大的盤哦，目前剛剛起幾棟，似乎是一個多項功能的綜合體。本次報告 1號地營銷方案中也將起勢作為重中之中！ 在 08年市場淡市下： 基于淡市營銷策略制定規(guī)律： 結(jié)合市場檢測結(jié)論，我們首先要做的是： 中信新城 定義融城 CBD 實現(xiàn)月均 250套的銷售奇跡， 必須從項目營銷上升到區(qū)域營銷， 最大程度地網(wǎng)絡(luò)客戶群和強化價值， 讓長沙人象追星一樣追逐本項目 成為長沙最熱點的超級競爭者 市場回顧 大盤起勢。 媒體合作模式創(chuàng)新 媒體合作方式創(chuàng)新 —— 圍繞“融城”與移動通訊、電視臺、報紙、雜志等主流媒體形成長期的公益合作方式。 借勢政府強勢力量，成就融城中心、長沙第一大盤 ， 引爆市場輿論焦點！ 強力植入 “ 融城中心 =中信新城 ” 概念！ 本報告是嚴(yán)格保密的。選擇的居所通常既是 讓自己愉悅 ，也為多 數(shù)人 羨慕 和 贊賞 ； 他們通常也是 品牌的追隨者 ，品牌的內(nèi)涵并不重要，但品牌給他們帶 來不經(jīng)意的 炫耀和自信 是最重要的； 他們 追新 并關(guān)注 時尚 ，他們消費房子也是他們炫耀自己的標(biāo)簽 夢想回歸：快樂的生活本身 項目命名參考 1： “可樂 都市” “ 可樂 ” 便宜， 卻不廉價 ，充滿 國際化、時尚感、年輕氣息 的產(chǎn)品代言詞，契合項目年輕化氣質(zhì)。 造勢活動：投資新聞會 /廣告片發(fā)布會 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 強勢推廣期 (6月 7月 ) ?階段目標(biāo) :建立一號地塊差異化形象，為項目入市造勢。 我問，走去哪？ 芙蓉花開，一路向南。 本報告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道展示 一趟獨特的旅行，從一輛神秘的車開始。 樣板房展示 角色扮演：小美的家 為時尚潮流小資量身打造女性樣板房，注重女性的心理需要以及空間特質(zhì)營造。 造勢活動：團購計劃 /知名人士購房信息炒作 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴(yán)格保密的。 國慶美食周 動作目的：旺場活動，打開營銷推售小高潮，同時，增加客戶上門量，促使成交量 造勢活動：韓國美食天 /海鮮美食天 /意大利美食天 開盤 強銷期 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 開盤 強銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格預(yù)估 物業(yè)類型 項目 均價 主力戶型 面積 (m2) 總價區(qū)間（萬元） 高層、小高層 鑫遠 〃 湘府華城 5000 三房、四房 89平米二房； 125— 160平米三房；139— 159平米四房 4580 博林金谷 4600 二房、三房 36— 72平米一房；二房 7682平米，77— 138三房；四房 148平米 。 同時，借中信品牌深圳知名度和影響力，參加深圳秋交會，帶動項目銷售 造勢活動：項目參展 /中信子品牌商業(yè)提供參展服務(wù) 開盤 銷售期 開盤強銷期開盤強銷期持續(xù)銷售期開盤 強銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴(yán)格保密的。 開盤 強銷期 原價反購計劃發(fā)布 活動目的：以“ 兩年原價反購” 計劃完全幫客戶買斷購房風(fēng)險，給到客戶“自由經(jīng)濟適用房”概念。 ?售樓處 — 快樂開始地 ?五彩串吧 — 快樂發(fā)生地 ?看樓路 — 快樂持續(xù)地 ?樣板房 — 快樂歸屬地 中信珠三角大聯(lián)動 ——融城中信 利用中信在珠三角區(qū)域的品牌知名度和影響力，重點在深圳和廣州兩地聯(lián)展 深圳：中信城市廣場展場帶動及深圳前期客戶資源傳播 廣州：中信廣場展場帶動 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 售樓處開放活動 ——線上游戲上市 造勢目的：以 項目為游戲主題或場景，迅速接觸年輕的目標(biāo)客戶群，同時事件造勢。 引進汽車引進汽車快餐廳，不用停車即可享受快餐服務(wù)，全新的飲食方式帶給客戶深刻的用餐體驗。 白吧 商業(yè)街空間 商業(yè)街空間 藍吧 —逛吧： 展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設(shè)置區(qū)域為購買的服裝及裝飾品手繪花紋等 藍吧： 未來商業(yè)中心，潮流發(fā)源地 藍吧 舒適 書吧 。 知名品牌訂制產(chǎn)品 造勢目的：借勢可口可樂 /百事可樂，聯(lián)手推出本項目紀(jì)念罐，迅速觸及其品牌受眾 —— 本項目的最大目標(biāo)客戶群體 造勢活動：合作新聞發(fā)布會 /產(chǎn)品發(fā)布會 蓄客達成：將紀(jì)念罐作為購房紀(jì)念品、游戲戰(zhàn)利品，吸引客戶 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴(yán)格保密的。 6月：線上渠道強力宣傳，建立形象 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 6月 本月重點： 3月 4月 5月 6月 6月 戶外廣告樹立”可樂都市”形象 “可樂都市”系列廣告投放 知名品牌訂制產(chǎn)品 目標(biāo)：登記客戶 400450批 會員：累計 300350批 本報告是嚴(yán)格保密的。 “中信新城 ” ：最大程度的網(wǎng)絡(luò)全長沙人，成為人們最喜聞樂見的事件和城市理想，成為房地產(chǎn)的 “ 天王巨星 ” ！ 中信新城，長沙未來的魅力城 用娛樂化方式，讓項目具有最大的感染力 項目 1號地住宅推售整體安排 2023年 3 4 5 6 7 8 銷售率 8月初推售： 銷售率 70% 銷售 280套左右 實現(xiàn)價格 42004500元 /平米 9月初推售：銷售率70％ 銷售140套左右 總計 1900套，累積推售 1600套 200套 9 10 11 12 1 2023年 300套 400套 推售套數(shù) 400套 300套 9月底推售：銷售率50％ 銷售150套左右 10月底推售：銷售率60％ 銷售240套左右 11月底推售：銷售率50％ 銷售150套左右 到 08年 12月底實現(xiàn)目標(biāo)住宅銷售1000套 大盤起勢期 (3月 5月 ) ?階段目標(biāo) :建立中信新城融城核心第一大盤形象 (融城中心 =中信新城 )，贏得市場廣泛關(guān)注。 1號地的關(guān)鍵作用：新城夢想的定義 三號地塊：城市廣場 小戶型 +中大居家戶型 —啟勢項目，建立 CBD都市感形象 一號地塊：文化廣場 95%的小戶型產(chǎn)品 ——更為純粹的年輕、朝氣階層 客戶特征：時敞、活力、潮流的 新長沙人！ 項目角色：融城新 CBD的 夢想定義者 四號地塊：低密度 +高層主流大戶型 —城市財富聚集者 升級門檻，成就項目最貴新高度 項目角色： CBD的升級和提升 案例 借