【正文】 12月：開盤熱銷期 11月 12月 1月 2月 12月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目標(biāo)： 持續(xù)銷售，累計(jì)達(dá)到 1號(hào)地塊整體 50%，約 1000套 12月 老帶新，新春大禮包 成交客戶活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)簽約儀式 造勢目的：簽約特殊商業(yè) — 史奴比開心樂園等，事件造勢，在客戶群體心中留下深刻的記憶與企盼 造勢活動(dòng)：簽約發(fā)布會(huì) 開盤 強(qiáng)銷期 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 開盤 強(qiáng)銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 節(jié)慶式的開盤活動(dòng) 活動(dòng)目的：將本項(xiàng)目開盤打造成為一個(gè)專屬于本項(xiàng)目的狂歡節(jié)，整體市場塑造聲勢的同時(shí)吸引大量客戶上門，促使銷售量、成交量攀升 活動(dòng)時(shí)間：開盤周 +開盤當(dāng)天 活動(dòng)地點(diǎn)：中信新城主題公園 +項(xiàng)目展示地塊 +售樓處 具體活動(dòng)：花街游行 /雞尾酒會(huì) /化妝晚會(huì) /焰火表演 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道展示：汽車電影院 園林展示關(guān)鍵詞： ?昭示：在入口廣場布置吸引眼球的自由創(chuàng)作雕塑展示； ?個(gè)性：張揚(yáng)項(xiàng)目國際化、年輕化的氣質(zhì)； ?活動(dòng)：成為項(xiàng)目最開始的活動(dòng)發(fā)生地，眼球的長期聚焦點(diǎn)； 星期一，鋼琴演奏； 星期四，設(shè)計(jì)展； 星期五，圣誕夜倒數(shù)； 那么，下周一，還有什么呢？ 看樓通道展示：社區(qū)假日廣場 樣板房展示 針對目標(biāo)客戶群打造不同主題風(fēng)格的樣板房，展示都市里不同的活力面，在內(nèi)部體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)。無論大公共空間還是小樓層設(shè)計(jì)，皆體現(xiàn)著宜居的居住尺度。 售樓處展示 1 售樓處結(jié)合商業(yè)體量布置。 ” 戶外強(qiáng)力牽引啟動(dòng) 推廣原則：以強(qiáng)牽引性、未來生活倡導(dǎo)性的廣告推廣語打入市場，渲染感情，打動(dòng)客戶群 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 融城中心 —— 中信會(huì)招募 誠意客戶篩選流程 1 ?需填寫 2030分鐘的融城人居調(diào)查問卷才能成為會(huì)員 ?可通過網(wǎng)絡(luò)填寫或直接到現(xiàn)場填寫 誠意客戶篩選流程 2 ?成為會(huì)員后 12周內(nèi)需到售樓處領(lǐng)取會(huì)員卡 ?會(huì)員卡需由本人親自領(lǐng)取 誠意客戶篩選流程 3 ?需成為中信會(huì)會(huì)員才有算價(jià)的資格 問卷調(diào)查 會(huì)員取卡 算價(jià) 中信會(huì)會(huì)員招募 目標(biāo)：累計(jì)登記客戶可達(dá) 150200批 日金 100，越早辦卡，積累越多 老帶新，如果帶朋友購買，則日金 150 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤萬象城 —— 通過場景化營銷， 宣揚(yáng)繁華都市生活，倡導(dǎo) 自由、時(shí)尚、共享的生活消費(fèi)方式 成功營造城市商業(yè)形象 “ 熱愛都市繁華生活的人們相約三五好友來到購物中心購物、休閑、看電影、聊天 …… ” 萬科四季花城 —— 將項(xiàng)目形象 與生活方式掛鉤 ，在營銷推廣上打出 “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 的生活暢往，以對未來的美好生活場景吸引客戶，贏得了市場與聲譽(yù) 案例 借鑒 項(xiàng)目形象 —— “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 美好生活傳遞 小鎮(zhèn)社區(qū)主題以承載共享生活 深圳萬科四季花城是萬科造鎮(zhèn)計(jì)劃的開始，小鎮(zhèn)主題的組團(tuán)型社區(qū)為普通人提供一個(gè)具有 親和力、容易放松、鄰里交往方便 的 共享 生活空間 深圳萬科四季花城以其產(chǎn)品特色和 社區(qū)文化 為核心競爭力， 贏得了市場與聲譽(yù) ，在三年的時(shí)間里為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)單價(jià) 2023元的增值 置業(yè)者來源：深圳市主城區(qū) 75%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?媒體合作創(chuàng)新五： “ 暢想融城未來 ” 主題規(guī)劃互動(dòng)展 提倡全民參與城市未來暢想 跟進(jìn)政府融城計(jì)劃，舉行融城主題規(guī)劃建筑展，向市民展示融城成果，展示城市未來前景，積極配合政府展示“融城”政策，全民參與，借勢展示中信新城整體項(xiàng)目情況。 ?可選節(jié)點(diǎn)二：黃行路步行街巨幅廣告牌攻勢 ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象， ?大力宣傳 “ 融城一體化 ” 、 “ 中信新城 — 融城中心城 ” 。 但經(jīng)過世聯(lián)對周邊區(qū)域及長沙全城客戶更廣泛征詢后，我們發(fā)現(xiàn)： —— 中信新城不清楚 ，長沙大盤我知道有陽光 100、奧林匹克花園。 但是，約 70%被訪談?wù)唠m然知道本項(xiàng)目， 但對融城與本項(xiàng)目之間的同一關(guān)系認(rèn)知模糊，對本項(xiàng)目配套前景了解甚少。那個(gè)地方將來應(yīng)該還是不錯(cuò)的吧。 深圳、廣州投資客 與長沙有地緣關(guān)系的客戶 4500～5000 2房 購買力強(qiáng)，對配套、噪音均不敏感。 本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)：舒適、靈活。 第一輪：工業(yè)化 工業(yè)化下推動(dòng)城市化 第二輪：區(qū)域中心 城市群分工的多戰(zhàn)略城市化進(jìn)程 沿海區(qū)域依靠外資、區(qū)位和開放政策初步形成三大城市群。 岳泰 〃 理想城 一期 500套 ，以 90— 140的二房，三房為主 鑫遠(yuǎn) 〃 杰座： 推出 506套小戶型公寓 和莊 ：二期推出 500套左右 30— 90平而公寓，后期仍有大量產(chǎn)品。 理想城 16 高層 90140平米二房 ,三房 長沙奧園 50 小高層 81109平米二房 。 長沙市場實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 3 ：產(chǎn)品發(fā)力，市場絕無僅有的超級(jí)競爭者 銷售表現(xiàn) ?2023年 6月份，項(xiàng)目一期洋房開盤， 價(jià)格 6000，開盤一個(gè)月銷售率達(dá) 95%以上。 ?2023年 5月 19日二期開盤， 一個(gè)月銷售完成 183套，成交均價(jià)在 3550元 /平方米左右 銷售表現(xiàn) ?2023年 3月 28日開盤，起價(jià) 2680元 /平米。 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 2023： 金融年 2023： 供應(yīng)年 二線城市的政策滯后效應(yīng) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 /土地清查等系列不明朗因素 1號(hào)地 3號(hào)地 4號(hào)地 08年以 3號(hào)地塊起勢， 4號(hào)地塊相繼入市銷售，各銷售期搭接緊密 項(xiàng)目視角 2 地塊 建面 推售產(chǎn)品 預(yù)計(jì)推售 時(shí)間 3號(hào)地塊 32萬 商業(yè) +高層 08年 4月 1號(hào)地塊 商業(yè) +高層 08年 7月底 4號(hào)地塊 別墅 08年 89月間 4號(hào)地塊下半年入市為別墅產(chǎn)品，因此項(xiàng)目重點(diǎn)在 1號(hào)地塊與 3號(hào)地塊的營銷搭接問題 08年 6月 08年 9月 08年 12月 08年 5月 08年 4月 4月初 3號(hào)地高層產(chǎn)品上市 / 89月 4號(hào)地別墅產(chǎn)品入市 08年 3月 7月底 1號(hào)地高層產(chǎn)品上市 / 3號(hào)地塊主力產(chǎn)品近似，在客戶的消化上存在一定的競爭性和儲(chǔ)客的分流性 面積區(qū)間（ m2） 產(chǎn)品類型 套數(shù) 面積比 推售時(shí)間 一號(hào)地塊（ 14374） 4045 單房 337 % 2023年 7月底入市共推售 1974套 4555 一房 504 % 5570 二房 35 % 7080 二房 200 % 8085 二房 698 % 8487 二房 218 % 90 三房（復(fù)式） 44 % 三號(hào)地塊（ 9897） 2023年 4月入市共推售 585套 89 兩房 168 % 146 三房 65 % 180 四房 104 % 296 五房（復(fù)式） 8 % 40~87的小戶型占到總推售面積的 95% ~89的小戶型占到總推售面積的 % 總共 408套 2023，中信目標(biāo)理解： 攻堅(jiān)戰(zhàn)！ 08年 4月 08年 7月底 08年 12月底 三號(hào)地塊 584套入市 3號(hào)地塊銷售基本完畢， 1號(hào)地塊 6萬平米入市銷售 1號(hào)地塊銷售約1000套，完成 50% 3號(hào)地 584套銷售期 1號(hào)地 1000套銷售期 1號(hào)地蓄客期 短期：全年銷售約 1500套住宅，其中 1號(hào)地塊 1000套銷售目標(biāo) 目標(biāo)： 長期：為中信新城的持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ) 但 1號(hào)地的速度是 3號(hào)的二倍， 4個(gè)月銷售 1000套，銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 項(xiàng)目角度 —— 前提 2：本產(chǎn)品較之城市廣場具備優(yōu)勢 ,但銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 ， 必須繼 3號(hào)地后創(chuàng)長沙銷售奇跡 在市場壓力和項(xiàng)目內(nèi)部競爭的情況下， 4個(gè)月 1000套競爭著什么？ 市場回顧 2 問題提出。均價(jià)獨(dú)立 13000 雙拼 9000 疊加 6000. 金融政策影響出現(xiàn)： 11月中下旬起新盤銷售減半，市場均價(jià)松動(dòng)，但明星大盤價(jià)格依舊堅(jiān)挺 市場環(huán)境 1 新政對購房計(jì)劃的影響051015202530自住,計(jì)劃延后自住,計(jì)劃不變投資,放棄購買投資,計(jì)劃不變減少購買量其它0%5%10%15%20%25%30%數(shù)量 比例受金融政策影響，客戶信心減弱，觀望情緒加重 ——2023長沙政策波及影響仍然存在。 仍有 近半 客戶依舊看好市場： 剛性自住需求 保值投資客 市場觀察：長沙奧園、綠城桂花城等這些兼具 知名開發(fā)商品牌、展示 /產(chǎn)品品質(zhì)市場口碑好、大盤升值前景 的項(xiàng)目開盤銷售情況依舊不錯(cuò)，受新政影響小 —— 這說明客戶購買力沒有問題， 項(xiàng)目的“真實(shí)價(jià)值”與對項(xiàng)目的“信心”是決定購買與否的關(guān)鍵因素 . 據(jù)調(diào)查，有54%客戶購房需求受到新政策影響，投資者 /自住客戶影響程度近似 2023年供應(yīng)后延：長沙市全年商品房施工面積約 3100萬㎡ ，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 937萬㎡，同比增長 22%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 894萬㎡ ，銷售金額 306億元，與去年同期相比分別增長29%和 59%。 從市場的角度，看月均 250套意味著什么？ 市場現(xiàn)狀 ? 07年藏瓏一期 12萬體量銷售期半年（ 4月 9月） 第二季度銷售面積十強(qiáng)排行榜 第二季度銷售金額十強(qiáng)排行榜 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 6 麗星景園 中心區(qū) 7 銀港水晶城 東城 8 錦湘國際星城 東城 9 如果愛 中心區(qū) 10 綠城桂花城 東城 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價(jià)（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時(shí)代公寓 東城 6 麗星景園 中心區(qū) 3700 7 錦湘國際星城 東城 3532 8 長沙奧林匹克花園 南城 9 中天廣場 中心區(qū) 10 銀港水晶城 東城 3073 銷售額最高 銷售面積最高 7萬左右，主要為成熟板塊 市場參考：長沙市場銷售龍虎榜 市場測試 現(xiàn)狀市場 1 類比市場，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)入市銷售目標(biāo)界定：成為長沙銷售冠軍 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價(jià)（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時(shí)代公寓 東城 第二季度銷售面積五強(qiáng)排行榜 第二季度銷售金額五強(qiáng)排行榜 本項(xiàng)目 2023年預(yù)計(jì)完成季度銷售目標(biāo)：（ +） /3≈ 6 萬平米 預(yù)計(jì)回收