【正文】 12月：開盤熱銷期 11月 12月 1月 2月 12月 本月重點： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目標： 持續(xù)銷售，累計達到 1號地塊整體 50%，約 1000套 12月 老帶新，新春大禮包 成交客戶活動 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)簽約儀式 造勢目的：簽約特殊商業(yè) — 史奴比開心樂園等，事件造勢，在客戶群體心中留下深刻的記憶與企盼 造勢活動：簽約發(fā)布會 開盤 強銷期 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 開盤 強銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴格保密的。 節(jié)慶式的開盤活動 活動目的：將本項目開盤打造成為一個專屬于本項目的狂歡節(jié)，整體市場塑造聲勢的同時吸引大量客戶上門，促使銷售量、成交量攀升 活動時間：開盤周 +開盤當天 活動地點：中信新城主題公園 +項目展示地塊 +售樓處 具體活動：花街游行 /雞尾酒會 /化妝晚會 /焰火表演 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴格保密的。 看樓通道展示：汽車電影院 園林展示關鍵詞： ?昭示：在入口廣場布置吸引眼球的自由創(chuàng)作雕塑展示； ?個性：張揚項目國際化、年輕化的氣質(zhì)； ?活動：成為項目最開始的活動發(fā)生地，眼球的長期聚焦點； 星期一，鋼琴演奏； 星期四，設計展； 星期五，圣誕夜倒數(shù)； 那么，下周一，還有什么呢？ 看樓通道展示：社區(qū)假日廣場 樣板房展示 針對目標客戶群打造不同主題風格的樣板房，展示都市里不同的活力面，在內(nèi)部體現(xiàn)項目氣質(zhì)。無論大公共空間還是小樓層設計，皆體現(xiàn)著宜居的居住尺度。 售樓處展示 1 售樓處結(jié)合商業(yè)體量布置。 ” 戶外強力牽引啟動 推廣原則：以強牽引性、未來生活倡導性的廣告推廣語打入市場，渲染感情，打動客戶群 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴格保密的。 融城中心 —— 中信會招募 誠意客戶篩選流程 1 ?需填寫 2030分鐘的融城人居調(diào)查問卷才能成為會員 ?可通過網(wǎng)絡填寫或直接到現(xiàn)場填寫 誠意客戶篩選流程 2 ?成為會員后 12周內(nèi)需到售樓處領取會員卡 ?會員卡需由本人親自領取 誠意客戶篩選流程 3 ?需成為中信會會員才有算價的資格 問卷調(diào)查 會員取卡 算價 中信會會員招募 目標：累計登記客戶可達 150200批 日金 100，越早辦卡，積累越多 老帶新，如果帶朋友購買，則日金 150 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 本報告是嚴格保密的。 華潤萬象城 —— 通過場景化營銷， 宣揚繁華都市生活，倡導 自由、時尚、共享的生活消費方式 成功營造城市商業(yè)形象 “ 熱愛都市繁華生活的人們相約三五好友來到購物中心購物、休閑、看電影、聊天 …… ” 萬科四季花城 —— 將項目形象 與生活方式掛鉤 ，在營銷推廣上打出 “ 有一個美麗的地方 ” 的生活暢往，以對未來的美好生活場景吸引客戶，贏得了市場與聲譽 案例 借鑒 項目形象 —— “ 有一個美麗的地方 ” 美好生活傳遞 小鎮(zhèn)社區(qū)主題以承載共享生活 深圳萬科四季花城是萬科造鎮(zhèn)計劃的開始，小鎮(zhèn)主題的組團型社區(qū)為普通人提供一個具有 親和力、容易放松、鄰里交往方便 的 共享 生活空間 深圳萬科四季花城以其產(chǎn)品特色和 社區(qū)文化 為核心競爭力， 贏得了市場與聲譽 ，在三年的時間里為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)單價 2023元的增值 置業(yè)者來源：深圳市主城區(qū) 75%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5% 本報告是嚴格保密的。 ?媒體合作創(chuàng)新五： “ 暢想融城未來 ” 主題規(guī)劃互動展 提倡全民參與城市未來暢想 跟進政府融城計劃，舉行融城主題規(guī)劃建筑展，向市民展示融城成果，展示城市未來前景，積極配合政府展示“融城”政策，全民參與，借勢展示中信新城整體項目情況。 ?可選節(jié)點二：黃行路步行街巨幅廣告牌攻勢 ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象， ?大力宣傳 “ 融城一體化 ” 、 “ 中信新城 — 融城中心城 ” 。 但經(jīng)過世聯(lián)對周邊區(qū)域及長沙全城客戶更廣泛征詢后，我們發(fā)現(xiàn)： —— 中信新城不清楚 ，長沙大盤我知道有陽光 100、奧林匹克花園。 但是，約 70%被訪談者雖然知道本項目， 但對融城與本項目之間的同一關系認知模糊，對本項目配套前景了解甚少。那個地方將來應該還是不錯的吧。 深圳、廣州投資客 與長沙有地緣關系的客戶 4500～5000 2房 購買力強，對配套、噪音均不敏感。 本項目產(chǎn)品特點：舒適、靈活。 第一輪：工業(yè)化 工業(yè)化下推動城市化 第二輪：區(qū)域中心 城市群分工的多戰(zhàn)略城市化進程 沿海區(qū)域依靠外資、區(qū)位和開放政策初步形成三大城市群。 岳泰 〃 理想城 一期 500套 ，以 90— 140的二房，三房為主 鑫遠 〃 杰座： 推出 506套小戶型公寓 和莊 ：二期推出 500套左右 30— 90平而公寓，后期仍有大量產(chǎn)品。 理想城 16 高層 90140平米二房 ,三房 長沙奧園 50 小高層 81109平米二房 。 長沙市場實現(xiàn)快速銷售核心策略 3 ：產(chǎn)品發(fā)力，市場絕無僅有的超級競爭者 銷售表現(xiàn) ?2023年 6月份，項目一期洋房開盤， 價格 6000，開盤一個月銷售率達 95%以上。 ?2023年 5月 19日二期開盤， 一個月銷售完成 183套，成交均價在 3550元 /平方米左右 銷售表現(xiàn) ?2023年 3月 28日開盤，起價 2680元 /平米。 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 2023： 金融年 2023： 供應年 二線城市的政策滯后效應 供應結(jié)構調(diào)整 /土地清查等系列不明朗因素 1號地 3號地 4號地 08年以 3號地塊起勢， 4號地塊相繼入市銷售，各銷售期搭接緊密 項目視角 2 地塊 建面 推售產(chǎn)品 預計推售 時間 3號地塊 32萬 商業(yè) +高層 08年 4月 1號地塊 商業(yè) +高層 08年 7月底 4號地塊 別墅 08年 89月間 4號地塊下半年入市為別墅產(chǎn)品，因此項目重點在 1號地塊與 3號地塊的營銷搭接問題 08年 6月 08年 9月 08年 12月 08年 5月 08年 4月 4月初 3號地高層產(chǎn)品上市 / 89月 4號地別墅產(chǎn)品入市 08年 3月 7月底 1號地高層產(chǎn)品上市 / 3號地塊主力產(chǎn)品近似，在客戶的消化上存在一定的競爭性和儲客的分流性 面積區(qū)間（ m2） 產(chǎn)品類型 套數(shù) 面積比 推售時間 一號地塊（ 14374） 4045 單房 337 % 2023年 7月底入市共推售 1974套 4555 一房 504 % 5570 二房 35 % 7080 二房 200 % 8085 二房 698 % 8487 二房 218 % 90 三房（復式） 44 % 三號地塊（ 9897） 2023年 4月入市共推售 585套 89 兩房 168 % 146 三房 65 % 180 四房 104 % 296 五房（復式） 8 % 40~87的小戶型占到總推售面積的 95% ~89的小戶型占到總推售面積的 % 總共 408套 2023，中信目標理解： 攻堅戰(zhàn)！ 08年 4月 08年 7月底 08年 12月底 三號地塊 584套入市 3號地塊銷售基本完畢， 1號地塊 6萬平米入市銷售 1號地塊銷售約1000套，完成 50% 3號地 584套銷售期 1號地 1000套銷售期 1號地蓄客期 短期：全年銷售約 1500套住宅，其中 1號地塊 1000套銷售目標 目標： 長期：為中信新城的持續(xù)熱銷奠定基礎 但 1號地的速度是 3號的二倍， 4個月銷售 1000套，銷售目標嚴峻 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 項目角度 —— 前提 2：本產(chǎn)品較之城市廣場具備優(yōu)勢 ,但銷售目標嚴峻 ， 必須繼 3號地后創(chuàng)長沙銷售奇跡 在市場壓力和項目內(nèi)部競爭的情況下， 4個月 1000套競爭著什么？ 市場回顧 2 問題提出。均價獨立 13000 雙拼 9000 疊加 6000. 金融政策影響出現(xiàn)： 11月中下旬起新盤銷售減半，市場均價松動，但明星大盤價格依舊堅挺 市場環(huán)境 1 新政對購房計劃的影響051015202530自住,計劃延后自住,計劃不變投資,放棄購買投資,計劃不變減少購買量其它0%5%10%15%20%25%30%數(shù)量 比例受金融政策影響，客戶信心減弱，觀望情緒加重 ——2023長沙政策波及影響仍然存在。 仍有 近半 客戶依舊看好市場： 剛性自住需求 保值投資客 市場觀察：長沙奧園、綠城桂花城等這些兼具 知名開發(fā)商品牌、展示 /產(chǎn)品品質(zhì)市場口碑好、大盤升值前景 的項目開盤銷售情況依舊不錯，受新政影響小 —— 這說明客戶購買力沒有問題， 項目的“真實價值”與對項目的“信心”是決定購買與否的關鍵因素 . 據(jù)調(diào)查，有54%客戶購房需求受到新政策影響，投資者 /自住客戶影響程度近似 2023年供應后延：長沙市全年商品房施工面積約 3100萬㎡ ，累計批準預售 937萬㎡，同比增長 22%；實現(xiàn)商品房銷售面積 894萬㎡ ，銷售金額 306億元，與去年同期相比分別增長29%和 59%。 從市場的角度，看月均 250套意味著什么？ 市場現(xiàn)狀 ? 07年藏瓏一期 12萬體量銷售期半年（ 4月 9月） 第二季度銷售面積十強排行榜 第二季度銷售金額十強排行榜 名次 項目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 6 麗星景園 中心區(qū) 7 銀港水晶城 東城 8 錦湘國際星城 東城 9 如果愛 中心區(qū) 10 綠城桂花城 東城 名次 項目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時代公寓 東城 6 麗星景園 中心區(qū) 3700 7 錦湘國際星城 東城 3532 8 長沙奧林匹克花園 南城 9 中天廣場 中心區(qū) 10 銀港水晶城 東城 3073 銷售額最高 銷售面積最高 7萬左右，主要為成熟板塊 市場參考：長沙市場銷售龍虎榜 市場測試 現(xiàn)狀市場 1 類比市場，項目實現(xiàn)入市銷售目標界定：成為長沙銷售冠軍 名次 項目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 名次 項目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時代公寓 東城 第二季度銷售面積五強排行榜 第二季度銷售金額五強排行榜 本項目 2023年預計完成季度銷售目標：（ +） /3≈ 6 萬平米 預計回收