【正文】 碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈北大太平洋大廈希格瑪中心光大國信大廈中成大廈中關(guān)村大廈帝恒寫字樓世紀豪景融科資訊銀網(wǎng)中心雙橋大廈藍星大廈項目調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表2。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。從供應(yīng)時間來看根據(jù)我們對中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計，在1998年中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量曾一度擴大（達到25萬），后萎縮。見圖2。其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，圖3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例在售價方面，售價在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對主力售價。從這個情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。表4中關(guān)村寫字樓主要客戶群名 稱主 要 客 戶 群主 要 客 戶 群 類 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通公司、中科集團網(wǎng)絡(luò)、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡(luò)學(xué)研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)海淀新技術(shù)大廈北京埃斯港科技有限責(zé)任公司電子科技北大太平洋大廈北大青鳥集團、北大縱橫集團、硅谷動力電子科技海龍大廈上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團金融、電子科技泛亞大廈中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團金融、電腦、電子科技希格瑪微軟電子科技中關(guān)村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡(luò)、電子科技融科資訊聯(lián)想電子科技由上表可以看出，目前，中關(guān)村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。在建的項目的租售率各不相同。這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。寫字樓租售的比例見圖5。詳細結(jié)果見表5。車位狀況調(diào)查對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準，在中關(guān)村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時間名 稱總建筑面積（平方米） 車位總計（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無無360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無無270100%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均2001騰達大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進行了初步的調(diào)查。（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進行了初步的調(diào)查。這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。從調(diào)查結(jié)果可以知道，除了中海電子市場（該市場為1層臨時建筑，面積約3000平方米）。攤位的出租價格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。平方米。對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計算機、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。（二）需求市場調(diào)查與分析在對本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學(xué)生，其余為帶孩子的家長和長城電腦學(xué)校的學(xué)員，70%的人群在25歲以下?？土魅藬?shù)分值見下表。對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示。調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲面積。該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標(biāo)準層面積40005000平方米。一、 SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目具有以下優(yōu)勢：價格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項目以獨特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個教堂，可以體現(xiàn)獨到的文化氛圍，有塑造概念的空間。（三）項目機會分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認為本項目擁有如下的機遇：中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個重點突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。原因只有兩個：客戶少或者價格高；西區(qū)的寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米的寫字樓商鋪等；西區(qū)的項目起點高，配套好，功能全。一、 功能定位（一）總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項目，提升本項目的知名度，我們認為有必要對本項目進行概念設(shè)計。定位依據(jù)如下： 中關(guān)村定位中關(guān)村定位為：“中關(guān)村科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個以高新技術(shù)為特征的都市中心。本項目應(yīng)有效地避免與西區(qū)的直接競爭?？陀^存在對本定位物業(yè)的需要。 自身優(yōu)勢這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務(wù)氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，并符合日后長久經(jīng)營的思路。同時可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性。斜街對目前的斜街進行功能改造，將其改造成現(xiàn)代的、以廣義圖書文化為中心的新型商業(yè)街。建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。如果可以，我們建議把教堂建立在地面二層以上的區(qū)域，并努力提高教堂的容積率，使地面一層形成廣場空間，作為步行和商業(yè)空間。這樣不但可以使8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側(cè)的房屋可以建設(shè)成為靜謐的私人空間，提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。其底商建議作為以高檔次休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。二、價格定位（一）售價定位建議本項目辦公區(qū)域部分建筑面積售價建議在1400015000元/平方米。具體推算見附件1。底商銷售價格建議為1800020000元/平方米左右。天。通過我們對中關(guān)村地區(qū)多年的經(jīng)驗，在中關(guān)村發(fā)展的企業(yè)不但有IT行業(yè)，還包括教育、科研、人力資源等相關(guān)行業(yè)。n 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 在IT業(yè)中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。通過合理的設(shè)計，精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣，本案完全有成為北京知名案例的可能。一、規(guī)劃及建筑設(shè)計建議鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項目和商業(yè)項目案例，同時也查閱了國外的一些知名建筑群落，我們建議本項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計注意以下四點。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通；其次是多層次功能之間的關(guān)系。 建筑設(shè)計體現(xiàn)多元化根據(jù)我們的概念設(shè)計，本項目的定位和將來發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設(shè)計要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達到樹立文化地標(biāo)的作用。目前斜街的格局是普通的商鋪，檔次不高，客流主要為周邊院校的學(xué)生，購買力不強，商鋪經(jīng)營書刊、音像、服裝等商品，在夜晚這些商業(yè)均不會繼續(xù)營業(yè)，且人流車流比較混亂，這些情況均和精神文化的休閑氣氛相背離。因此，在8樓的設(shè)計上，應(yīng)力求現(xiàn)代、高雅，與斜街形成鮮明對比。該教堂建立于1933年，現(xiàn)在已經(jīng)有六十多年的歷史。在年齡方面，中青年占80%，老年占20%。建議在規(guī)劃中重點考慮對教堂的處理，使之成為本地域獨特的象征和賣點。對于本項目的硬件配備情況，我們從裝修和智能化系統(tǒng)兩個方面進行建議。內(nèi)部裝修8樓的內(nèi)部裝修建議采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，即保持和周邊同類檔次物業(yè)相同的裝修標(biāo)準。五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。電梯：建議使用國外知名品牌，如OTIS，現(xiàn)代，三菱。（二）智能化系統(tǒng)本項目的智能化系統(tǒng)應(yīng)主要體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（1）辦公場所n 采用先進的綜合布線產(chǎn)品，主干光纖，水平六類，帶寬200兆，千兆主干，提供10M/100M到桌面。提供用戶自行申請帶寬，以滿足用戶的更高要求。入住的公司可以建立自己的網(wǎng)站，開辟自己的主頁，介紹自己的產(chǎn)品和服務(wù)。其他設(shè)施配置n 實現(xiàn)數(shù)字電視服務(wù)，使本項目及本地域可以接收國內(nèi)外各種電視節(jié)目（新聞、財經(jīng)、娛樂、影視、音樂、體育等）。n 完善微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)，應(yīng)用于物業(yè)部門，可以使用戶在任何時間、地點及時找到物業(yè)人員；如果用戶有此項需求，也可以加裝此項設(shè)備。n 弱電系統(tǒng)采用大型的UPS電源統(tǒng)一管理，避免用戶在斷電時丟失重要的信息和數(shù)據(jù)。n 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。三、軟環(huán)境設(shè)計建議及其與銷售關(guān)系的分析在項目的軟件設(shè)計上，從周邊環(huán)境到樓體本身，我們的建議如下：（一）注重人性化設(shè)計 目前北京及中關(guān)村的寫字樓所體現(xiàn)出來的共同的問題是設(shè)計和服務(wù)上缺乏對人工作的舒適度和健康程度的考慮。在日后的寫字樓項目銷售中，人性化的設(shè)計將成為競爭的重點。近期的研究表明