【正文】 發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 地緣優(yōu)勢(shì)明顯 —— 近中心區(qū)，公交便捷 中心區(qū)價(jià)格上漲幅度大于星沙大道板塊，客戶(hù)因價(jià)格變化而開(kāi)始產(chǎn)生外溢效應(yīng) World union 項(xiàng)目 占地（萬(wàn) ) 建面 (萬(wàn)） 物業(yè)類(lèi)別 其他 香檳小鎮(zhèn) 高層 配套星級(jí)酒店、中心園林 蝴蝶谷 高層 東南亞園林配有會(huì)所學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 榮鑫嘉園 小高層 2萬(wàn)平公園旁邊 楚天中苑 高層 20米寬前廣場(chǎng) 楚天馨苑 13 高層 50米樓間距 35% 尚都花園城 高層 30%綠化 明城公寓 公寓 43%綠化 時(shí)代星城 高層 35%綠化 1萬(wàn)平園林 楚天世紀(jì)城 高層 38%綠化， 2萬(wàn)平中心園林 蘋(píng)果社區(qū) 73 124 高層 48%綠化配套商業(yè)街、幼兒園 2萬(wàn)平運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，3千米步行長(zhǎng)廊 東門(mén)尚苑 高層 41%綠化加大型中央水景 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊(duì)，近期發(fā)展迅速 發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 居住環(huán)境良好 —— 板塊內(nèi)以學(xué)校為主，環(huán)境舒適 蘋(píng)果社區(qū) 楚天世紀(jì)城 時(shí)代星城 楚天中苑 楚天馨苑 名城公寓 尚都花園城 香檳小鎮(zhèn) 蝴蝶谷 榮鑫嘉園 東門(mén)尚苑 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 學(xué)校 星沙公園帶 World union 星沙大道南板塊：品質(zhì)感建立途徑研究 前提：開(kāi)發(fā)商非品牌，地段限定價(jià)格瓶頸 途徑：形象品質(zhì)提升（創(chuàng)意） +產(chǎn)品品質(zhì)提升（精裝修） 項(xiàng)目 占地 建面 開(kāi)發(fā)商 形象提升 產(chǎn)品提升 蝴蝶谷 湖南鴻程 —— 時(shí)代星城 湖南圣力 —— 精裝修 :800元 /平 東業(yè)蘋(píng)果社區(qū) 73萬(wàn) 124萬(wàn) 長(zhǎng)沙東業(yè) 精裝修 :1000元 /平 World union 開(kāi)元路板塊 （均價(jià) 4000） 星沙大道 南板塊 （均價(jià) 3300） 東南新城板塊 （均價(jià) 2900） 市區(qū) 東南新城板塊：星沙價(jià)格洼地（本項(xiàng)目區(qū)域） 發(fā)展緩慢：價(jià)格被動(dòng)式增長(zhǎng)，客戶(hù)來(lái)源最為封閉，輻射力有限 項(xiàng)目 工業(yè)園客戶(hù) 其他客戶(hù) 方略瀟邦 78% 22% 圣力華苑 82% 18% 星城國(guó)際 87% 13% 明天一城 80% 20% 華天 LOHO 75% 25% 050010001500202325003000350040004500202321 2023111東南板塊價(jià)格變動(dòng)星沙大道板塊價(jià)格變動(dòng)開(kāi)元路板塊價(jià)格變動(dòng)各版塊價(jià)格變動(dòng) 本區(qū)域：漲幅 11% 價(jià)格隨大勢(shì)也整體上揚(yáng)，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)始終保持封閉，輻射力主要來(lái)自工業(yè)園區(qū)，占到 8090% World union 星沙東南新城板塊 —— 公交車(chē) ：從漓湘路到到東六線(xiàn)路段主要 有 2路中巴公交 102與 808， 808路經(jīng)過(guò)方 略瀟邦， 2路和 102經(jīng)過(guò)明天一城，沒(méi)有 公交經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目 環(huán)境： 東南新城板塊處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū) 內(nèi)累有較多的物流站，周邊未進(jìn)行完整規(guī)劃 較多的農(nóng)民房，常永高速闖過(guò)本版塊 東南新城板塊：星沙價(jià)格洼地（本項(xiàng)目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 封閉性強(qiáng)，公交不發(fā)達(dá)；生活環(huán)境雜亂 方略瀟邦 華天 LOHO 小鎮(zhèn) 星城國(guó)際 圣力華苑 漓湘東路 黃 興 大 道 博雅上院 公交車(chē) 明天一城 常永高速 東六線(xiàn) 居住條件不好： 不便利（與中心區(qū)遠(yuǎn)且公交少） 不舒適（周邊環(huán)境的負(fù)面影響） 物流園 工業(yè)園 World union 項(xiàng)目 商業(yè)體量（平） 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 經(jīng)營(yíng)檔次 星城國(guó)際 12529 沿路商鋪+集中商業(yè) +會(huì)所 少量沿路商鋪進(jìn)駐其他未經(jīng)營(yíng) 較低 華天LIHO 4200 沿路商鋪 近 7成進(jìn)行經(jīng)營(yíng)； 較低 圣力華院 14877 商業(yè)裙樓+沿路商鋪 略有幾家經(jīng)營(yíng) 較低 東城名苑 2656 沿街商鋪 少量店面已經(jīng)營(yíng) 較低 方略瀟邦 5350 2層商業(yè)裙樓 在售 —— 明天一城 9565 2層商業(yè)裙樓 未售 —— 東南新城板塊：星沙價(jià)格洼地（本項(xiàng)目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 配套匱乏，檔次有限，只能滿(mǎn)足基本需求 版塊內(nèi)商業(yè)配套正在起步中，未形成商業(yè)氛圍，目前主要低檔次商鋪出現(xiàn) World union 方略瀟邦組團(tuán)園林 東南新城板塊：品質(zhì)極其有限 方略瀟邦的努力： 2期通過(guò)立面及園林品質(zhì)提升成功抬升價(jià)格 項(xiàng)目 價(jià)格 方略瀟邦 3000元 /平 華天 LOHO 2900元 /平 星城國(guó)際 2800元 /平 明天一城 2800元 /平 圣力華苑 2900元 /平 歐式立面 方略瀟邦 2期價(jià)格提升主要得益于 2期建筑立面風(fēng)格與園林的打造（模仿鳳凰城 )，品質(zhì)感體驗(yàn)增強(qiáng)，收到客戶(hù)追捧 方略瀟邦中央園林 World union 市場(chǎng)分析小結(jié)：市場(chǎng)品質(zhì)現(xiàn)狀 不同地段，品牌及非品牌開(kāi)發(fā)商，選擇的品質(zhì)打造路徑不同 當(dāng)前星沙市場(chǎng)品質(zhì)打造的主要途徑 全方位策略 開(kāi)元路板塊 需求要素： 地段 +開(kāi)發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤(pán) —— 價(jià)格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤(rùn)鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開(kāi)發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見(jiàn)效快普適性強(qiáng) 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時(shí)代星城，蘋(píng)果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標(biāo)桿 典型樓盤(pán)：方略瀟邦 World union 市場(chǎng)品質(zhì)現(xiàn)狀為本項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇： 區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)者”，主動(dòng)建立品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) —— 品牌 +規(guī)模 +社區(qū)配套是本項(xiàng)目塑造品質(zhì)的三大核心發(fā)力點(diǎn) 當(dāng)前星沙市場(chǎng)品質(zhì)打造的主要途徑 全方位策略 開(kāi)元路板塊 需求要素： 地段 +開(kāi)發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤(pán) —— 價(jià)格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤(rùn)鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開(kāi)發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見(jiàn)效快普適性強(qiáng) 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時(shí)代星城，蘋(píng)果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標(biāo)桿 典型樓盤(pán)：方略瀟邦 本項(xiàng)目的新路徑：地段一般 +開(kāi)發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤(pán) 在區(qū)域內(nèi)通過(guò)有針對(duì)性的成本投入在整盤(pán)價(jià)值的基礎(chǔ)上打造自身的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（突破形象產(chǎn)品，或簡(jiǎn)單的模仿現(xiàn)有標(biāo)桿項(xiàng)目） World union 3 途徑：競(jìng)爭(zhēng)策略 基于客戶(hù)群特征對(duì)板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分層 各層競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及目標(biāo)客戶(hù)群特征 核心競(jìng)爭(zhēng)策略導(dǎo)出 World union 競(jìng)爭(zhēng)細(xì)分 —— 板塊間競(jìng)爭(zhēng)分層：競(jìng)爭(zhēng)分流板塊與競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)板塊 中高端 客戶(hù) 30% 中低端 客戶(hù) 70% 工業(yè)園區(qū)內(nèi)客戶(hù)分級(jí)： 年齡： 3550歲為主 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：有車(chē)一族 家庭情況： 3口之家（孩子年齡較大） 關(guān)注點(diǎn)：地段 +園林 +品牌 傾向選擇：（中心區(qū)）開(kāi)元路板塊 年齡： 2535水以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：無(wú)車(chē)一族 家庭情況： 2口 +3口之家（孩子在小學(xué)以下） 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格 +配套 傾向選擇樓盤(pán)：星沙大道南 +東南新城區(qū)樓盤(pán) World union 競(jìng)爭(zhēng)分流板塊：開(kāi)元路板塊 2023年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 仍以當(dāng)前項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)為主，供應(yīng)總量約 40萬(wàn)平 華潤(rùn)鳳凰城 12月 5里推出精裝修公寓， 10年推出二期高層，一批約 ，共約 10萬(wàn)平 恒基凱旋門(mén) 10年 1月份推出 1期 5號(hào)棟， 10年主推 1期剩下貨量約 09年 10年 幸福里 1月份推出 1期 103號(hào)棟， 10年推出貨量約 800套約 9萬(wàn)平 藍(lán)山郡總約 49萬(wàn)平 10年推 12萬(wàn) 預(yù)計(jì)明年開(kāi)元路板塊只有一個(gè)新增項(xiàng)目入市，其他供應(yīng)均以當(dāng)前現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)為主 World union 競(jìng)爭(zhēng)分流板塊：開(kāi)元路板塊 2023年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 供應(yīng)產(chǎn)品多元化，仍以 2房 3房為主，預(yù)計(jì)總價(jià)將在 3252萬(wàn)之間 項(xiàng)目 主力戶(hù)型 單價(jià) 總價(jià) 華潤(rùn)鳳凰城 兩房 7890 三房 105130 4100 3253萬(wàn) 恒基凱旋門(mén) 兩房 95110 三房 120140 4200 3858萬(wàn) 幸福里 兩房 8597 三房 110130 4000 3452萬(wàn) 藍(lán)山郡 兩房 80100 三房 110130 3900 3050萬(wàn) 2023年開(kāi)元路典型項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格預(yù)測(cè)： World union VS競(jìng)爭(zhēng)分流板塊：開(kāi)元路板塊地段優(yōu)勢(shì)突出 +品牌社區(qū)逐步成熟 —— 對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)策略：品質(zhì)形象看齊標(biāo)桿，凸顯性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目 華潤(rùn)鳳凰城 幸福里潤(rùn)城 恒基凱旋門(mén) 區(qū)域 板塊陌生，區(qū)域發(fā)展緩慢、區(qū)域整體價(jià)格低 中心區(qū)域核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，價(jià)格標(biāo)桿 中心區(qū)域非核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，規(guī)劃利好 中心區(qū)域非核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，規(guī)劃利好 配套 周邊生活、交通配套貧乏 周邊生活交通配套齊全 周邊生活、交通配套性一般 周邊生活、交通配套性差 品牌 中鐵集團(tuán)下的地產(chǎn)線(xiàn)，中鐵石世界 500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)頂尖建設(shè)承包商 華潤(rùn)集團(tuán) 進(jìn)入湖南的首個(gè)項(xiàng)目 星河苑房地產(chǎn) 星沙本地品牌 恒基集團(tuán) 進(jìn)入二線(xiàn)城市的首個(gè)項(xiàng)目 產(chǎn)品 N+1戶(hù)型為主，戶(hù)型贈(zèng)送面積大，戶(hù)型面積適中 N+1戶(hù)型，產(chǎn)品贈(zèng)送面積較為實(shí)用，多數(shù)可以改出一間房 N+1產(chǎn)品實(shí)用，視野開(kāi)闊，贈(zèng)送面積多，水景園林規(guī)劃有特色 贈(zèng)送面積多為入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)等，實(shí)用性不高，比較關(guān)注舒適性 規(guī)模 60萬(wàn) 130萬(wàn) 45萬(wàn) 展示 廣場(chǎng) +會(huì)所展示 展示面大氣，豐富 展示面小，不大氣，不精致，無(wú)主題，無(wú)特色 展示面精致、品質(zhì)感強(qiáng)、大氣 人文形象 國(guó)際化城市感濃厚 國(guó)際人文社區(qū) 高貴血統(tǒng)、高品質(zhì) “幸?！备拍? 港式全新生活理念 價(jià)格 低于 4000元 /平 40004100 4000元 /平 4200元 /平 風(fēng)格 現(xiàn)代城市 歐式 現(xiàn)代幸福 現(xiàn)代奢華 競(jìng)爭(zhēng)策略 品質(zhì)形象看齊標(biāo)桿，總價(jià)凸顯性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì) World union 博雅上院 09年 12月份推出三期， 10年推出量約 方略瀟邦， 10年推出二期二批，總量有 09年 10年 未來(lái)長(zhǎng)郡推出一期約 7萬(wàn)平 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)板塊：星沙大道南板塊 +東南新城板塊 2023年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 供應(yīng)放量，預(yù)計(jì)全年整體供應(yīng)約 82萬(wàn)平 明天一城最后一棟約 4萬(wàn)平 旭輝香草天空總約 19萬(wàn)平， 10年推出 6萬(wàn)平 本項(xiàng)目推出一期約 10萬(wàn)平 楚天世紀(jì)城還剩 6棟高層，約 20萬(wàn)平 蘋(píng)果社區(qū) 10年推出量約 4萬(wàn)平 09年 10年 申湘寬鏡 10年推出一期 7萬(wàn)平 星電恬園 10年推出一期 3萬(wàn)平 旭輝緹香郡 10年推出一期 3萬(wàn)平 東南新城板塊： 2個(gè)新項(xiàng)目入市（含本項(xiàng)目） 星沙大道南板塊： 3個(gè)新項(xiàng)目入市，均為中等規(guī)模項(xiàng)目 World union 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)板塊：星沙大道南板塊 +東南新城板塊 2023年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 主要供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)未變，仍以 2房 3房為主，戶(hù)型同質(zhì)化 主力戶(hù)型 單價(jià) 總價(jià) 楚天世紀(jì)城 兩房 7590 三房 110130 3300 2440萬(wàn) 方略瀟邦 兩房 85100 三房 120130 3100 2540萬(wàn) 明天一城 兩房 8090/120125 三房 120130 2800 2237萬(wàn) 未來(lái)長(zhǎng)郡 兩房 75100 三房 120130 3800 2848萬(wàn) 旭輝香草天空 兩房 8095 三房 110130 3200 2540萬(wàn) 蘋(píng)果社區(qū) 兩房 7590 三房 90120 3200 2438萬(wàn) 本項(xiàng)目 兩房 7890 三房 110130 —— —— 2023年這 2個(gè)板塊典型項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格預(yù)測(cè)： World union 項(xiàng)目 占地 建面 主力戶(hù)型 配套 楚天世紀(jì)城 38萬(wàn) 兩房 8688三房 90130 —— 方略 〃 瀟邦 兩房 90 三房 135145 —— 未來(lái)長(zhǎng)郡 37萬(wàn) 兩房 75100 房 120130 商業(yè) +名校 本項(xiàng)目 69萬(wàn) 兩房