【正文】 鄰星沙中心 區(qū)僅需 5分鐘路程可達到中 心，可享受中心配套 緊鄰中心的星沙公園 星沙商業(yè)街 板塊內以中等規(guī)模為主 對板塊貢獻力度大 公共交通便利有星 1路 1南路、 70星 2路、 127 1北路等多路公交車 長風汽車 三一集團 醫(yī)院 北汽福田 星沙大道 漓香路 長永高速 材料廠 酒店 公交線路 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊，近期發(fā)展迅速 發(fā)展優(yōu)勢： 地緣優(yōu)勢明顯 —— 近中心區(qū)，公交便捷 中心區(qū)價格上漲幅度大于星沙大道板塊，客戶因價格變化而開始產生外溢效應 World union 項目 占地（萬 ) 建面 (萬） 物業(yè)類別 其他 香檳小鎮(zhèn) 高層 配套星級酒店、中心園林 蝴蝶谷 高層 東南亞園林配有會所學校、運動場所 榮鑫嘉園 小高層 2萬平公園旁邊 楚天中苑 高層 20米寬前廣場 楚天馨苑 13 高層 50米樓間距 35% 尚都花園城 高層 30%綠化 明城公寓 公寓 43%綠化 時代星城 高層 35%綠化 1萬平園林 楚天世紀城 高層 38%綠化， 2萬平中心園林 蘋果社區(qū) 73 124 高層 48%綠化配套商業(yè)街、幼兒園 2萬平運動場，3千米步行長廊 東門尚苑 高層 41%綠化加大型中央水景 星沙大道南板塊：星沙第二梯隊，近期發(fā)展迅速 發(fā)展優(yōu)勢： 居住環(huán)境良好 —— 板塊內以學校為主，環(huán)境舒適 蘋果社區(qū) 楚天世紀城 時代星城 楚天中苑 楚天馨苑 名城公寓 尚都花園城 香檳小鎮(zhèn) 蝴蝶谷 榮鑫嘉園 東門尚苑 學校 學校 學校 學校 學校 學校 星沙公園帶 World union 星沙大道南板塊：品質感建立途徑研究 前提：開發(fā)商非品牌，地段限定價格瓶頸 途徑：形象品質提升（創(chuàng)意） +產品品質提升（精裝修） 項目 占地 建面 開發(fā)商 形象提升 產品提升 蝴蝶谷 湖南鴻程 —— 時代星城 湖南圣力 —— 精裝修 :800元 /平 東業(yè)蘋果社區(qū) 73萬 124萬 長沙東業(yè) 精裝修 :1000元 /平 World union 開元路板塊 （均價 4000） 星沙大道 南板塊 （均價 3300） 東南新城板塊 （均價 2900） 市區(qū) 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展緩慢：價格被動式增長，客戶來源最為封閉，輻射力有限 項目 工業(yè)園客戶 其他客戶 方略瀟邦 78% 22% 圣力華苑 82% 18% 星城國際 87% 13% 明天一城 80% 20% 華天 LOHO 75% 25% 050010001500202325003000350040004500202321 2023111東南板塊價格變動星沙大道板塊價格變動開元路板塊價格變動各版塊價格變動 本區(qū)域：漲幅 11% 價格隨大勢也整體上揚，但客戶結構始終保持封閉，輻射力主要來自工業(yè)園區(qū)，占到 8090% World union 星沙東南新城板塊 —— 公交車 ：從漓湘路到到東六線路段主要 有 2路中巴公交 102與 808， 808路經過方 略瀟邦， 2路和 102經過明天一城，沒有 公交經過本項目 環(huán)境： 東南新城板塊處于工業(yè)園區(qū)內，園區(qū) 內累有較多的物流站，周邊未進行完整規(guī)劃 較多的農民房，常永高速闖過本版塊 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 封閉性強，公交不發(fā)達；生活環(huán)境雜亂 方略瀟邦 華天 LOHO 小鎮(zhèn) 星城國際 圣力華苑 漓湘東路 黃 興 大 道 博雅上院 公交車 明天一城 常永高速 東六線 居住條件不好： 不便利（與中心區(qū)遠且公交少） 不舒適（周邊環(huán)境的負面影響） 物流園 工業(yè)園 World union 項目 商業(yè)體量（平） 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)經營情況 經營檔次 星城國際 12529 沿路商鋪+集中商業(yè) +會所 少量沿路商鋪進駐其他未經營 較低 華天LIHO 4200 沿路商鋪 近 7成進行經營； 較低 圣力華院 14877 商業(yè)裙樓+沿路商鋪 略有幾家經營 較低 東城名苑 2656 沿街商鋪 少量店面已經營 較低 方略瀟邦 5350 2層商業(yè)裙樓 在售 —— 明天一城 9565 2層商業(yè)裙樓 未售 —— 東南新城板塊：星沙價格洼地（本項目區(qū)域） 發(fā)展受限原因： 配套匱乏，檔次有限，只能滿足基本需求 版塊內商業(yè)配套正在起步中，未形成商業(yè)氛圍，目前主要低檔次商鋪出現(xiàn) World union 方略瀟邦組團園林 東南新城板塊：品質極其有限 方略瀟邦的努力： 2期通過立面及園林品質提升成功抬升價格 項目 價格 方略瀟邦 3000元 /平 華天 LOHO 2900元 /平 星城國際 2800元 /平 明天一城 2800元 /平 圣力華苑 2900元 /平 歐式立面 方略瀟邦 2期價格提升主要得益于 2期建筑立面風格與園林的打造（模仿鳳凰城 )，品質感體驗增強，收到客戶追捧 方略瀟邦中央園林 World union 市場分析小結：市場品質現(xiàn)狀 不同地段，品牌及非品牌開發(fā)商，選擇的品質打造路徑不同 當前星沙市場品質打造的主要途徑 全方位策略 開元路板塊 需求要素： 地段 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 —— 價格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見效快普適性強 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時代星城，蘋果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標桿 典型樓盤：方略瀟邦 World union 市場品質現(xiàn)狀為本項目帶來的市場機遇： 區(qū)域“領導者”，主動建立品質標準 —— 品牌 +規(guī)模 +社區(qū)配套是本項目塑造品質的三大核心發(fā)力點 當前星沙市場品質打造的主要途徑 全方位策略 開元路板塊 需求要素： 地段 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 —— 價格上升空間可以支撐成本投入 典型案例： 華潤鳳凰城， 恒基凱旋城 選擇性策略： 星沙大道南及東南新城板塊 需求要素： 地段一般 +開發(fā)商品牌一般 +規(guī)模一般 —— 成本投入需要見效快普適性強 方式一： 形象包裝 +精裝修典型案例：時代星城，蘋果社區(qū)，蝴蝶谷 方式二： 立面園林模仿標桿 典型樓盤：方略瀟邦 本項目的新路徑：地段一般 +開發(fā)商品牌 +規(guī)模大盤 在區(qū)域內通過有針對性的成本投入在整盤價值的基礎上打造自身的品質標準（突破形象產品，或簡單的模仿現(xiàn)有標桿項目） World union 3 途徑：競爭策略 基于客戶群特征對板塊間競爭關系分層 各層競爭態(tài)勢及目標客戶群特征 核心競爭策略導出 World union 競爭細分 —— 板塊間競爭分層：競爭分流板塊與競爭焦點板塊 中高端 客戶 30% 中低端 客戶 70% 工業(yè)園區(qū)內客戶分級： 年齡： 3550歲為主 經濟實力：有車一族 家庭情況： 3口之家（孩子年齡較大） 關注點：地段 +園林 +品牌 傾向選擇：（中心區(qū)）開元路板塊 年齡： 2535水以上 經濟實力：無車一族 家庭情況： 2口 +3口之家（孩子在小學以下） 關注點：價格 +配套 傾向選擇樓盤：星沙大道南 +東南新城區(qū)樓盤 World union 競爭分流板塊：開元路板塊 2023年競爭態(tài)勢 —— 仍以當前項目的持續(xù)開發(fā)為主，供應總量約 40萬平 華潤鳳凰城 12月 5里推出精裝修公寓， 10年推出二期高層，一批約 ，共約 10萬平 恒基凱旋門 10年 1月份推出 1期 5號棟， 10年主推 1期剩下貨量約 09年 10年 幸福里 1月份推出 1期 103號棟， 10年推出貨量約 800套約 9萬平 藍山郡總約 49萬平 10年推 12萬 預計明年開元路板塊只有一個新增項目入市，其他供應均以當前現(xiàn)有項目的后續(xù)開發(fā)為主 World union 競爭分流板塊：開元路板塊 2023年競爭態(tài)勢 —— 供應產品多元化，仍以 2房 3房為主，預計總價將在 3252萬之間 項目 主力戶型 單價 總價 華潤鳳凰城 兩房 7890 三房 105130 4100 3253萬 恒基凱旋門 兩房 95110 三房 120140 4200 3858萬 幸福里 兩房 8597 三房 110130 4000 3452萬 藍山郡 兩房 80100 三房 110130 3900 3050萬 2023年開元路典型項目產品與價格預測： World union VS競爭分流板塊：開元路板塊地段優(yōu)勢突出 +品牌社區(qū)逐步成熟 —— 對應競爭策略：品質形象看齊標桿，凸顯性價比優(yōu)勢 本項目 華潤鳳凰城 幸福里潤城 恒基凱旋門 區(qū)域 板塊陌生，區(qū)域發(fā)展緩慢、區(qū)域整體價格低 中心區(qū)域核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，價格標桿 中心區(qū)域非核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，規(guī)劃利好 中心區(qū)域非核心地段、板塊發(fā)展快速，板塊成熟，規(guī)劃利好 配套 周邊生活、交通配套貧乏 周邊生活交通配套齊全 周邊生活、交通配套性一般 周邊生活、交通配套性差 品牌 中鐵集團下的地產線，中鐵石世界 500強企業(yè)和國內頂尖建設承包商 華潤集團 進入湖南的首個項目 星河苑房地產 星沙本地品牌 恒基集團 進入二線城市的首個項目 產品 N+1戶型為主，戶型贈送面積大，戶型面積適中 N+1戶型，產品贈送面積較為實用，多數(shù)可以改出一間房 N+1產品實用，視野開闊，贈送面積多，水景園林規(guī)劃有特色 贈送面積多為入戶花園、陽臺等，實用性不高，比較關注舒適性 規(guī)模 60萬 130萬 45萬 展示 廣場 +會所展示 展示面大氣，豐富 展示面小，不大氣，不精致，無主題，無特色 展示面精致、品質感強、大氣 人文形象 國際化城市感濃厚 國際人文社區(qū) 高貴血統(tǒng)、高品質 “幸福”概念 港式全新生活理念 價格 低于 4000元 /平 40004100 4000元 /平 4200元 /平 風格 現(xiàn)代城市 歐式 現(xiàn)代幸福 現(xiàn)代奢華 競爭策略 品質形象看齊標桿，總價凸顯性價比優(yōu)勢 World union 博雅上院 09年 12月份推出三期， 10年推出量約 方略瀟邦， 10年推出二期二批，總量有 09年 10年 未來長郡推出一期約 7萬平 競爭焦點板塊：星沙大道南板塊 +東南新城板塊 2023年競爭態(tài)勢 —— 供應放量，預計全年整體供應約 82萬平 明天一城最后一棟約 4萬平 旭輝香草天空總約 19萬平， 10年推出 6萬平 本項目推出一期約 10萬平 楚天世紀城還剩 6棟高層，約 20萬平 蘋果社區(qū) 10年推出量約 4萬平 09年 10年 申湘寬鏡 10年推出一期 7萬平 星電恬園 10年推出一期 3萬平 旭輝緹香郡 10年推出一期 3萬平 東南新城板塊： 2個新項目入市（含本項目） 星沙大道南板塊： 3個新項目入市，均為中等規(guī)模項目 World union 競爭焦點板塊：星沙大道南板塊 +東南新城板塊 2023年競爭態(tài)勢 —— 主要供應產品結構未變，仍以 2房 3房為主，戶型同質化 主力戶型 單價 總價 楚天世紀城 兩房 7590 三房 110130 3300 2440萬 方略瀟邦 兩房 85100 三房 120130 3100 2540萬 明天一城 兩房 8090/120125 三房 120130 2800 2237萬 未來長郡 兩房 75100 三房 120130 3800 2848萬 旭輝香草天空 兩房 8095 三房 110130 3200 2540萬 蘋果社區(qū) 兩房 7590 三房 90120 3200 2438萬 本項目 兩房 7890