【正文】 行政單位 休閑場所 賓館酒店 商業(yè) 開元路 板塊 —— 樓盤：華潤鳳凰城、恒基凱旋門 學(xué)校：維漢中學(xué)等 銀行：建行、工行、農(nóng)行等 超市：新一佳、易初蓮花、步步高等 休閑：星沙公園、特里立公園等 酒店：世銘大酒店、開元大酒店等 開 元 路 開元路板塊：公認(rèn)品質(zhì)最好 支撐因素： 地段優(yōu)越，星沙城市繁華指數(shù)最高所在 World union 開元中路 京珠 高速 鵬基諾亞山林 恒基凱旋門 幸福里 華潤鳳凰城 尚城 彩都 錦璨家園 佳美星城 開發(fā)商 占地 建面 配套 品質(zhì) 華潤鳳凰城 華潤臵地 40萬 130萬 商業(yè)街、私人會館、小學(xué)、幼兒園、 運(yùn)動會館，配備室內(nèi)籃球、羽毛球、 乒乓球場地以及健身、形體練習(xí)場館 華潤成熟產(chǎn)品系 樹立園林，社區(qū)配套，建筑風(fēng)格的新標(biāo)準(zhǔn) 恒基凱旋門 恒基兆業(yè) 萬 電影院、會所、游泳池、幼兒園、寫字樓等 香港豪宅路線，建筑與配套奢華的新標(biāo)準(zhǔn) 鵬基諾亞山林 鵬基地產(chǎn) 47萬 幼兒園、商業(yè)、會所 低密度物業(yè) 開元路板塊：公認(rèn)品質(zhì)最好 支撐因素： 全國品牌開發(fā)商規(guī)模大盤持續(xù)開發(fā)，不斷革新品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) World union 分類 核心賣點(diǎn) 品牌 華潤集團(tuán)在湖南首個項(xiàng)目 規(guī)模 130萬平米 地段 星沙大道與開元路交匯處，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊。 項(xiàng)目地理位臵： 位于東六線與螺絲塘路相交處。 如果長沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。瀟邦 圣力華苑 鳳凰城 恒基凱旋門 楚天 社區(qū)內(nèi)部配套： 5000平米生活體驗(yàn)中心，包括游泳池以及約 2300平 米的運(yùn)動會館，配備室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場地 以及健身、形體練習(xí)場館。 首創(chuàng)長沙小區(qū)會所配臵影院，同時會所集商務(wù)、休閑、健身于一體。 第三個認(rèn)識，錯位競爭：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致目標(biāo)客戶群有差異，如何更好的利用項(xiàng)目自身的一些固有特點(diǎn)更好的滿足客戶群差異？ 屬性 本項(xiàng)目 未來長郡 規(guī)模 60萬平 35萬平 開發(fā)商品牌 中鐵（全國） 未來（本地知名） 產(chǎn)品 1房 3050平 % 2房 7888平 % 2+1 8790平 % 3房 110118平 % 3+1 125130平 % 4房 140平 2% 2房 80平 20% 2+1 90平 30% 3+1 120平 40% 4房 大于 140平 10% 風(fēng)格 現(xiàn)代 新古典歐美風(fēng)格 周邊配套 項(xiàng)目周邊有一定的商業(yè)氛圍，未來周邊商業(yè)規(guī)模大 周邊無商業(yè)氛圍 自身配套 會所 +小學(xué) +商業(yè)街 長郡中學(xué) +商業(yè) 交通 不臨主干道，昭示性弱 緊鄰黃興大道主干道，昭示性強(qiáng) 資源 小學(xué) 長郡品牌教育資源 項(xiàng)目存在一些優(yōu)點(diǎn)但并非當(dāng)前的比較優(yōu)勢 World union 方略瀟邦客戶來源15%80%1% 1% 2% 1%周邊居民工業(yè)園職工市區(qū)投資者星沙拆遷戶周邊縣市其他星城國際客戶來源16%78%2% 3% 1%周邊居民工業(yè)園職工星沙拆遷戶周邊縣市其他明天一城客戶來源14%75%4% 4%3%周邊居民工業(yè)園職工市區(qū)投資者星沙拆遷戶周邊縣市圣力華苑客戶來源14%76%5% 2% 3%周邊居民工業(yè)園職工市區(qū)投資者星沙拆遷戶周邊縣市以板塊內(nèi)在售樓盤為樣本：圣力華苑、星城國際、明天一城、圣力華苑 競爭策略通過目標(biāo)客戶群深化： 目標(biāo)客戶將以區(qū)域內(nèi)客戶為主： 星沙工業(yè)園區(qū)客戶（ 8成），周邊原住民客戶（ 2成） World union 競爭策略的目標(biāo)客戶群驗(yàn)證與深化： 目標(biāo)客戶群以年輕一族為主，年齡多在 2530歲之間，剛參加工作，收入水平有限 星城國際客戶年齡分布15%48%20%10%7%2025歲2530歲3035歲3 5 歲 4 0 歲4 0 歲以上方略瀟邦客戶年齡分布13%45%20%12%10%2025歲2530歲3035歲3 5 歲 4 0 歲4 0 歲以上明天一城客戶年齡分布20%47%18%8%7%2025歲2530歲3035歲3 5 歲 4 0 歲4 0 歲以上我剛到三一工作 2年，沒有多少積蓄，現(xiàn)在 只能買周邊的樓盤了， 價格便宜 ，上班也 方便 ——三一技術(shù)員小王同志 家里就是住在附近， 習(xí)慣住這里 了，我在市區(qū) 上班，但是上班 1年多，這里 價格 便宜就先買了 —— 星沙本地人李先生 World union 客戶關(guān)注點(diǎn)32%23%18%15%4%8%價格品質(zhì)配套園林升值潛力風(fēng)格我們買在這里，主要是因?yàn)?價格 便宜，離我們上班的地方也很近 這邊 環(huán)境 沒什么污染、星城國際 園林 還可以，就是配套少量，連 超市都沒有 ——星城國際業(yè)主 方略瀟邦的 園林 很不錯，在這里很少有看到這大道水景園林，它 之前也做了個樓盤還可以， 品質(zhì) 也放心 ——方略瀟邦業(yè)主 價格 便宜哦，我們買的時候就 2800一平，這里有 幼兒園 方便，還 有 1萬多平的 商業(yè)配套 ——圣力華苑業(yè)主 競爭策略的目標(biāo)客戶群驗(yàn)證與深化： 目標(biāo)客戶群受經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，購房集中關(guān)注性價比，園林和商業(yè)，教育配套是客戶愿意付錢的主要因素（戶型除外） World union 典型客戶： 三一重工企業(yè)的技術(shù)崗位 年齡： 2528歲 學(xué)歷 本科 居住情況： 湖北人，到三一工作 2年，準(zhǔn)備在這邊繼續(xù)工作，準(zhǔn)備結(jié)婚，需要房子 購房意向： 2房。 World union 基于競爭策略的營銷策略：三大策略 品牌策略 +城市化策略 +客戶渠道策略 品牌策略： 中鐵品牌亮相，拉動項(xiàng)目前期起勢 “城市運(yùn)營者” —— 營銷策略 城市化策略： 項(xiàng)目品質(zhì)展現(xiàn)，建立并提升客戶對本項(xiàng)目的價值感知 客戶渠道策略： 保證項(xiàng)目前期客戶積累與后續(xù)持續(xù)客戶挖掘 World union 4 實(shí)施： A品牌策略 中鐵置業(yè)品牌解析 本項(xiàng)目中鐵品牌推廣策略 World union 中鐵置業(yè)品牌現(xiàn)狀：受開發(fā)項(xiàng)目較少影響，中鐵品牌只在個別區(qū)域市場形成一定影響力 中鐵 20世紀(jì) 90年代進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，先后進(jìn)入北京、深圳、上海 廣州、成都、沈陽、貴陽、武漢等城市 中鐵在貴州進(jìn)行了 10年的開發(fā)，成為貴陽最具有實(shí)力的品牌開發(fā)商以“興隆”系列為名，中鐵臵業(yè)不突出，中鐵在長沙的開發(fā)尚未有規(guī)模影響力 貴陽興隆 楓丹白露： 榮獲中國 強(qiáng)調(diào)中鐵品牌 中鐵品牌推廣 3月份啟動： B、品牌炒作 ——“中鐵置業(yè)，建設(shè)星沙，城市新品質(zhì)” World union 中鐵品牌推廣 3月份啟動： C、品牌紅遍區(qū)域 ——主干道、工業(yè)區(qū)廣告牌，“中鐵，城市新品質(zhì)” World union 中鐵國際 品質(zhì) 生活 保證 中鐵國際 中 鐵 中鐵品牌推廣 3月份啟動： D、項(xiàng)目的品牌包裝 ——品牌宣傳路旗與圍擋，解決昭示性問題 World union 中鐵國際產(chǎn)品發(fā)布會 暨中鐵地產(chǎn)、中鐵集團(tuán)踐盟儀式 世界 5000強(qiáng)企業(yè) 中鐵星沙項(xiàng)目 中鐵品牌推廣 3月份啟動： E、品牌拉動項(xiàng)目亮相 ——產(chǎn)品發(fā)布會，“中鐵，城市新品質(zhì)，亮相星沙” World union 5 實(shí)施： B城市化策略 World union 星沙展示現(xiàn)狀： 大部分項(xiàng)目在樓盤展示上普遍不足，缺乏特色 World union 獨(dú)特的建筑風(fēng)格、大氣的售樓處包裝 星沙展示現(xiàn)狀：“城市化”仍是一個空白 華潤 ” “房子便宜嘛，不一定說小區(qū)環(huán)境就不怎么樣，我們要求也不高，喜歡多點(diǎn)樹，有開闊的活動空間，國企這方面應(yīng)該舍得投入吧，至少應(yīng)該比私人的開發(fā)商好。 學(xué)校將與住宅同步建設(shè)，預(yù)計(jì) 2023年建好。易初蓮花、通城廣場、松雅湖公園等區(qū)域配套完善。 配套： 比鄰鎮(zhèn)政府共享社區(qū)配套以及市政配套、生 活氛圍濃。 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場價值梯隊(duì)末隊(duì) 交通屬性 未來地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌，品牌，價格三贏的營銷目標(biāo)。World union 謹(jǐn)呈：中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) . 中鐵國際新城營銷策劃報告 World union 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于長沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。 項(xiàng)目印象： 關(guān)于規(guī)劃 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格高層社區(qū)；商業(yè)、學(xué)校一體化配套 24班小學(xué) 商業(yè) 中心 幼兒園 商業(yè)街 World union 戶型 面積 套數(shù) 比率 贈送方式 贈送比率 1房 3050平 380套 % —— —— 2房 7888平 897套 % 飄窗 6% 2+1 8790平 1109套 % 內(nèi)陽臺 +凸窗 % 3房 110118平 97套 % 飄窗 6% 3+1 125130平 290套 % 飄窗 +內(nèi)花園 10% 4房 140平 54套 2% 飄窗 —— 項(xiàng)目印象： 關(guān)于產(chǎn)品 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值高，多為 N+1戶型 本項(xiàng)目一期戶型為例： 一期 陽臺 內(nèi)陽臺 飄窗 贈送實(shí)用度高：通過內(nèi)陽臺贈送可改房 World union 項(xiàng)目印象小結(jié)：區(qū)域突破之作 地段資質(zhì)平平，但項(xiàng)目自身，諸如規(guī)模，規(guī)劃，產(chǎn)品大有可為 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場價值梯隊(duì)末隊(duì) 交通屬性 未來地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 地段的短期可改善性不大 項(xiàng)目自身具備很多可作為點(diǎn) World union 項(xiàng)目目標(biāo)解讀：中鐵品牌立勢之作 順應(yīng)中鐵置業(yè)整合擴(kuò)張，以本項(xiàng)目為契機(jī)塑造中鐵品牌影響力 中鐵的品牌價值毋庸臵疑：重點(diǎn)央企，全球第四大建筑工程承包商，世界 500強(qiáng)，中國高難度工程的實(shí)現(xiàn)者（青藏鐵路） 中鐵房地產(chǎn)在長沙尚未發(fā)出響亮的聲音：之前只有一個項(xiàng)目山語城，項(xiàng)目的市場影響力與口碑都極為有限 本項(xiàng)目的契機(jī)：塑造中鐵品牌的影響力 不僅是一個項(xiàng)目的成功，更是中鐵在長沙房地產(chǎn)市場的代表作 中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合擴(kuò)張：將中鐵下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合為中鐵臵業(yè)，逐步形成全國統(tǒng)一格局與中鐵的產(chǎn)品開發(fā)系列 World union 項(xiàng)目目標(biāo)解讀：品質(zhì)之作 通過品質(zhì)塑造品牌形象，預(yù)期品質(zhì)口碑看齊星沙標(biāo)桿項(xiàng)目 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的制定者：全國知名開發(fā)商 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的模仿者：本地開發(fā)商 恒基凱旋門 華潤鳳凰城 配套： 5000平米生活體驗(yàn)中心，包括游泳池以及約 2300平米的運(yùn)動會館，西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)私人會館、小學(xué)、幼兒園 園林：地中海式風(fēng)情的超高綠化率園林景觀，西班牙特色的 鐘樓、下沉式花園、特色水景、組團(tuán)內(nèi)私家花園 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 樓間距： 10