【正文】 ，普通裝修占 19％，精裝修占 7％。這可能源于深圳城市的人 21 21 口特殊性對(duì)房型選擇的影響，來(lái)自外地的單身人士購(gòu)房考慮組建家庭后，接父母過(guò)來(lái)同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 選擇三房的購(gòu)房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。整體首供 中位數(shù)M0= 萬(wàn)。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。 27 27 購(gòu)房者的年齡段主要集中在 2529 歲之間，占 46%；其次是 3035 歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。以后發(fā)展商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。如對(duì)有車(chē)的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。由此看來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開(kāi)花結(jié)果，其他開(kāi)發(fā)商則仍須努力。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué) 32 32 校而買(mǎi)房。 置業(yè)區(qū)域 外銷(xiāo)區(qū)域?qū)哟畏治鰣D0%10%20%30%40%50%60%70%口岸、蓮塘 布吉 翠竹、東門(mén) 其他片區(qū)外銷(xiāo)比例 置業(yè)人群分析 根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報(bào)告 港人內(nèi)地置業(yè)的人群 36 36 81%是男性； 年齡中位數(shù)為 41 歲， 4554 之間年齡組占最大比例 %； 月收入中位數(shù)為 萬(wàn)元港幣，其中 48%的人月收入在 1 萬(wàn)元港幣以下； 教育程度 54%屬于中專(zhuān)或預(yù)科，大專(zhuān)以上教育程度占 % 行業(yè)劃分： %從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易， %從事制造業(yè)。 對(duì)中小面積的需求仍為主流 37 37 總體看，客戶(hù)希望購(gòu)房面積在 600800 尺之間和 8001200 尺比例近似，對(duì)超過(guò) 1200 尺需求變?。豢蛻?hù)對(duì)超過(guò) 1200 尺面積的需求變化范圍的選擇有 1200 尺到 3000 尺之間。 多數(shù)希望帶裝修 39 39 香港置業(yè)者在深圳買(mǎi)樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有 63%的客戶(hù)希望豪華裝修，搬進(jìn)去就可以直 接住；約 37%的客戶(hù)希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。這可能與計(jì)劃購(gòu)置 100 萬(wàn)以上的住宅的客戶(hù)在香港也可以很好置業(yè) 有關(guān)。從比例上看，家庭月收入與購(gòu)房預(yù)算之間的差異比較大。 在華僑城、香密湖、紅樹(shù)林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時(shí)沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤(pán)客戶(hù)分析及訪談，以上幾項(xiàng)為同檔次樓盤(pán)選擇的最重要的幾項(xiàng)因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤(pán)以較高的價(jià)格優(yōu)勢(shì)重向我們，在本項(xiàng)目在中心區(qū) 內(nèi)不占優(yōu)勢(shì)的情況下，如何保持我們的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)價(jià)值是我們必須直面的問(wèn)題。 美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨(dú)享荔枝公園全景觀 從目前來(lái)講， CBD 的片區(qū)價(jià)值在這里更真實(shí)！ 附件 4：羅湖要建華爾街 中心區(qū)： 深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化， 商業(yè)配套及幼兒園已將落成， 155 兆極速上網(wǎng)； 風(fēng)景好，綠化率高，配套齊， 環(huán)境優(yōu)越，交通便利 黃埔雅苑：他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑， 深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地 培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代 綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間 為追求更高層次的生活公元前 605 年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒(méi)有一個(gè)真正的形象，各樓盤(pán)的推廣來(lái)自于周邊與自身的資源。 CBD CBD 即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡(jiǎn)稱(chēng)，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國(guó)， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 預(yù) 計(jì) 于2020 年 2 月竣工 深圳會(huì)議展覽中心 中心區(qū)南片區(qū) 11號(hào)地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè) 萬(wàn) 25 萬(wàn) 25 億元 德國(guó) GMP 國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司，中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)院深圳分院 深 圳 市 會(huì) 議 展 覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局 土 石 方 及 撞 擊 出 工 程 在建。 南北分區(qū) 中心區(qū)南 北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，在項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間 左右，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。 羅湖 CBD、環(huán) CBD： 金眾海濱城 萬(wàn) M2 2020 年下半年 招商地產(chǎn) 碧海云天 30 萬(wàn) M2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，五一前開(kāi)盤(pán) 京基地產(chǎn) 紅樹(shù)西岸 25 萬(wàn) M2 2020 年初 百仕達(dá)地產(chǎn) 金域藍(lán)灣 一期 萬(wàn) M2 萬(wàn)科地產(chǎn) 泰華地塊 25 萬(wàn) M2 未推出 泰 華地產(chǎn) 金地我們也可以預(yù)見(jiàn)，隨著深港一體化進(jìn)程的推進(jìn)，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴(kuò)大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實(shí)放心，深圳 的樓市也將得到良好的支撐。從比例上看。教育程度高的客戶(hù)希望購(gòu)置 8001200 平方尺單位要比教育程度低的客戶(hù)比例要高很多。 ? 香港居民對(duì)深圳地產(chǎn)商的認(rèn)知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過(guò) 10%，樓盤(pán)也僅有百仕達(dá)華源的提及率超過(guò) 5%，總體上來(lái)說(shuō)對(duì)深圳發(fā)展商不了解。（堅(jiān)尼系數(shù)越接近 1，貧富懸殊越嚴(yán)重），目前香港人均月收入中位數(shù)為 1 萬(wàn)元。中國(guó)加入 WTO 后將會(huì)有越來(lái)越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國(guó)的窗口城市，將會(huì)成為外籍人士的置業(yè)熱點(diǎn)。其中，約 30%的被訪者提及萬(wàn)科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩 上學(xué)是促成購(gòu)買(mǎi)前三位的因素。 24 24 量入為出的月供 購(gòu)房者首供能力 31 萬(wàn)以上占 8％， 21－ 30 萬(wàn)占 12％， 16－ 20 萬(wàn)占 14％， 11－ 15 萬(wàn)占 25％， 5－ 10 萬(wàn)占 41％。 22 22 最希望的面積是 90110 平方米 在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購(gòu)置面積在 70 平方米以下的比例不高。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其 次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類(lèi)型的戶(hù)型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。 17 17 福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占 22％，福田占 53％，南山占 9％，其他占 16％。 內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)需求部分 問(wèn)卷分析 2020 住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪問(wèn)（有效樣本 657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。 安柏 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開(kāi)始。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開(kāi)發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤(pán)的規(guī)模也在不斷的放大，十萬(wàn)平方米規(guī)模的盤(pán)在原來(lái)已經(jīng)是大盤(pán)，隨后萬(wàn)科四季花城等 3050萬(wàn)平方米的樓盤(pán)為大盤(pán)，但 2020 年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)，大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 房地產(chǎn)投資額 01002003004001990 1992 1994 1996 1998 2020 2020 9 9 空置面積0501001502002503003501997 1998 1999 2020 2020 2020年份空置面積（萬(wàn)平方米） 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷(xiāo)售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤(pán)的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤(pán)由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化 達(dá)到了較理想的效果。 人才政策 深 圳 市 政 府 于 2020 年 2 月 1 日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引 進(jìn) 指 標(biāo) ； 取 消 人 才 引 進(jìn) 考 試 制 度 ； 取 消 人 才 地 區(qū) 限 制 ； 取 消 先 男 后 女 的 人 才 引 進(jìn) 規(guī) 定 ； 取 消 人才 入 戶(hù) 前 的 統(tǒng) 一 培 訓(xùn) 。 存貸款 國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 4093 億元，增長(zhǎng) %，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來(lái)的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，消費(fèi)指數(shù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。 1 1 星河國(guó)際名城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃策劃報(bào)告 第一章 市場(chǎng)調(diào)查 P4 1. 深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 3. 內(nèi)外銷(xiāo)市場(chǎng)需求分析 4. 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 5. 中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 第二章 項(xiàng)目分析 P65 1. 項(xiàng)目概況 2. 項(xiàng)目地盤(pán)解析 3. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析 a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析 b:主力戶(hù)型面積評(píng)析 4. 項(xiàng)目 SWOT 分析 5. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略 第三章 項(xiàng)目定位 P82 1. 市場(chǎng)定位 2. 戶(hù)型定位 3. 客戶(hù)定位 4. 形象定位（含項(xiàng)目命名） 第四章 品牌策略 P89 1. 品牌趨勢(shì) 2. 品牌診斷 3. 品牌方向 2 2 4. 品牌整合 第五章 物業(yè)發(fā)展建議 P95 1. 項(xiàng)目差異化建議 2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議 3. 環(huán)境景觀建議 4. 配套設(shè)施建議 5. 會(huì)所功能建議 6. 物業(yè)管理建議 7. 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 8. 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 第六章 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 P106 1. 總策略 2. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略 3. 同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)策略 4. 項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)與條件（入市時(shí)機(jī)與銷(xiāo)售前提條件） 5. 銷(xiāo)售階段劃分與分期運(yùn)做策略（含銷(xiāo)售次序安排、各推廣階段銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售次序、推售單位安排） 第七章 包裝方案 P117 1. 地盤(pán)包裝 2. 售樓處 3. 樣板房 4. 形象包裝 第八章 廣告策略 P129 1. 廣告總體策略 2. 廣告訴求點(diǎn)重組 3. 各階段廣告策略及媒體組合 4. 推廣費(fèi)用計(jì)劃及可實(shí)行性 3 3 第九章 銷(xiāo)售實(shí)施 P138 1. 市場(chǎng)預(yù)熱期銷(xiāo)售策略 2. 市場(chǎng)熱銷(xiāo)期 3. 促銷(xiāo)期 4. 造勢(shì)活動(dòng)一覽表 第十章 價(jià)格策略 P142 1. 價(jià)格定位策略 2. 價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力 3. 價(jià)格走勢(shì)建議 4. 價(jià)格的市場(chǎng)應(yīng)變策略 5. 付款方式與折扣率 6. 關(guān)于價(jià)格表 4 4 第一章 市場(chǎng)調(diào)查 一、深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)