【導(dǎo)讀】第一章市場調(diào)查-------------------------------------------------------------------------------P4. 第二章項目分析------------------------------------------------------------------------------P65. 第三章項目定位------------------------------------------------------------------------------P82. 第四章品牌策略------------------------------------------------------------------------------P89. 第五章物業(yè)發(fā)展建議-------------------------------------------------------------------------P95. 第七章包裝方案-----------------------------------------------------------------------------P117. 第八章廣告策略-----------------------------------------------------------------------------P129. 第九章銷售實施-----------------------------------------------------------------------------P138. 第十章價格策略-----------------------------------------------------------------------------P142. 2020年深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實力明顯增強。2020年當(dāng)年實現(xiàn)全市GDP總值1908億元，同比增。長了%，高出預(yù)期目標(biāo)的個百分點。2020年深圳市人均GDP達(dá)到萬元人民幣。16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長。居民消費需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2020年全市社會消費品零售總額609億元，比2020年增長%。消費指數(shù)自2020年第一次超過GDP增長速度后與之持平。居民消費水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費的熱點，2020年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。濟(jì)增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。費信貸、汽車消費信貸為主的個人消費信貸。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強購。買力提供了良好的金融條件。

　　

【正文】 泳池 ( 室 內(nèi) 恒 溫 )/水 力 按 摩 池 /兒 童 嬉 水 池 /健 身 房 /桑拿 /兒 童 樂園 /乒乓球 /閱 覽 室 /多 功 能 集 體 活動室 線路 2 條、有線電視、自來水、市電 /自備供電系統(tǒng)、有 管 道 煤 氣 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) / 消 防 感 應(yīng) 器 、 可視對講機 /緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表 新天國際名苑 游泳池 (室外 )/ 健身房 /老 人 活 動中心 /兒童樂園 /臺球 / 棋牌 /咖啡廳 /酒吧 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 有 管 道 煤 氣 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄表 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對講機 /家 庭 自 動 報 警 系 統(tǒng) /緊 急 按 扭 、 寬 頻 網(wǎng) 絡(luò) 、 智 能 ：樓 宇 自 動 控 制 系 統(tǒng) 世紀(jì)村 游泳池 ( 室 內(nèi) 、 室 外 ) 桑拿 / 中 餐 廳 /西餐廳 / 書吧 / 咖啡廳 / 美 發(fā) 屋 / 美容廳 /乒 乓 球 / 桌球 / 壁球 / 棋牌 / 多 功 能影視廳 /生 命 保 養(yǎng) 中 心 /客房 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 （ 變 頻 ）、 市 電 、 管 道 煤 氣 、防火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /IC 卡 巡 更 系 統(tǒng) /求救 報 警 系 統(tǒng) 、 光 纖 到 戶 、 三 表 戶 外 人 工 抄 表 、 51 51 翠堤灣 游泳池 /美 容 廳 /乒 乓 球 / 保齡球 / 健身房 / 圖 書 室 / 兒 童 溫 書 室 / 攀巖 / 兒童樂園 / 電 話 線 、 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 管道煤氣、 防 煤 氣 泄露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /門 鎖 、 IC 卡鎖 /緊 急 按 鈕 、小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 、 繳 費 天鵝堡 游 泳 池（ 室 內(nèi) /室外） /西餐廳健身房 /室 外 網(wǎng) 球 /校 內(nèi) 棒 球 場 /酒 吧 、超市 線路 2 條、有線電視、自來水 /直飲水、市電 /自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火 /防煤氣泄露系統(tǒng)、可視對講機 /IC 卡 門 禁 / 火 災(zāi) 及 煤 氣 泄 露 自 動 報 警 系 統(tǒng) /閉路監(jiān)控、 智能家居布線箱 、自動抄表 蔚藍(lán)海岸 游 泳 池 (室 內(nèi) ； 面 積 200； 恒 溫 )/沐浴房 / 桑拿 / 中 餐 廳 /西 餐 廳 / 美 容 廳 /乒乓球 / 臺球 / 室 外 網(wǎng) 球 / 健 身 房 / 商務(wù)中心 /兒 童 樂 園 /老 人 活 動 中 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防火 /防 煤 氣 泄 露 系統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /紅 外 線 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /緊 急 按 鈕 、室內(nèi) 綜 合 布 線 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 招商海月 游 泳 池 (恒溫 )/籃 球 場 / 羽 毛 球 場 / 乒乓球 / 游 戲 室 / 健身房 / 閱 覽 室 / 老人活動室 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 管 道 煤 氣 、 防火/防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /緊 急 按 鈕 中海陽光棕櫚園 游 泳 池 (室外 )/籃 球 場 / 乒 乓 球 /兒童樂園 /老 人 活 動 中 心 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 三表 IC 卡 繳 費 、防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對講機 /家 庭 自 動 報 警 系 統(tǒng) /緊 急 按 扭 /緊 爭 聯(lián) 動 系 統(tǒng) 、 光纖到小區(qū) / 光纖到戶 /DDN/ISDN/ADSL/ 室內(nèi)綜合布線 / 小區(qū)綜合 布 線 、 家 電 自 動 控 制 或 遠(yuǎn) 程 控 制 /樓 宇 自 動 控 制 系 統(tǒng) 黃埔雅苑二期 游泳池 ( 室外 ) / 美容廳 / 乒 乓 球 / 保齡球 / 室 外 網(wǎng) 球 / 健 身 房 / 圖 書 室 / 兒童溫書室 /攀巖 /兒 童 樂 園 /按 摩 室 電話線 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防煤氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /門鎖： IC 卡鎖 /緊急按 鈕 、 鋪 設(shè) 寬 頻 線 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 、 繳 費 由上表我們可以看到，全市范圍內(nèi)的高檔住宅定位的樓盤其配套設(shè)備與會 所設(shè)置等已經(jīng)基本趨同，樓盤越來越靠挖掘細(xì)分市場，天然環(huán)境景觀等因素來打天下。 附件 2：相關(guān)樓盤調(diào)研 52 52 五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分 中心區(qū)之路 1986 年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心 “ 福田中心區(qū) ” 1992 年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 1993 年完成中心市政工程設(shè)計 1994 年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》 1995 年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 1996 年 7 月， 深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 1996 年 8 月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 1997 年 10 月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。 1998 年 1 月 ，舉行深圳文化中心（音樂廳和圖書館）設(shè)計方案國際競賽評議會，國際評委一致推選日本磯崎新建筑師事務(wù)所方案為一等獎方案 53 53 1998 年 7 月，深圳市五套班子領(lǐng)導(dǎo)視察中心區(qū)并聽取中心區(qū)開發(fā)建設(shè)匯報 1998 年 10 月，美國 SOM 建筑師設(shè)計事務(wù)所進(jìn)行中心區(qū)兩個街坊城市設(shè)計，設(shè)計成果受到好評 1998 年 12 月，中心區(qū)六大重點工程（市民中心、音樂廳、圖書館、電視中心、少年宮、地鐵水晶島試驗站）開工 1999 年 5 月，中心區(qū)城市設(shè)計及地下空間利用規(guī)劃國際咨詢，日本、德國、美國三家設(shè)計機構(gòu)受邀參加 1999 年 6 月，完成中心區(qū)三維動畫制作，在北京召開的國際建筑師第二十屆大會上參展 1999 年 12 月，開創(chuàng)性地建立了中心區(qū)城市仿真系統(tǒng)，成為我國城市建筑史上第一套城市仿真系統(tǒng) 2020 年 1 月，完成中心區(qū)城市及地下空間綜合規(guī)劃優(yōu)選修改方案 2020 年 2 月，江澤民總書記視察中心區(qū)蓮花山公園，聽取中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況 2020 年 3 月，進(jìn)行中心區(qū)福華路商業(yè)街工程設(shè)計 2020 年 2 月，深圳國際商會大廈正式開盤 在經(jīng)歷了 16 年的風(fēng)風(fēng)雨雨后，深圳中心區(qū)在今天終于開始見到模樣。 南北分區(qū) 中心區(qū)南 北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，在項目預(yù)計進(jìn)入市場的時間 左右，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。 54 54 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對 CBD 的一種補充，其可塑性較強，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項目，其 CBD 氛圍的形成還需較長時期。 CBD CBD 即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡稱，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》 GBT5028098 中對 CBD 的定義： CBD 是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)。 現(xiàn)代的 CBD 可以概括為： ，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中； ，人口流動巨大； ，晝夜人口數(shù)量變化大； 地帶，地價最高。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖 55 55 中心區(qū)各項市政工程進(jìn)展概況表 項目名稱 位置 占地面積 建筑面積 計劃投資額 設(shè)計單位 建設(shè)單位 工程狀況 高交會會館 深南大道與益田路交界處西北側(cè) 萬 萬 —— 中建（深圳）設(shè)計公司 深圳市建設(shè)局 包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用 深圳市市民 福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間 11 萬 21 萬 20 億元 美 國 李 名 儀 /延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè) 計院 深 圳 市 市 民 中 心建設(shè)辦公室 東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中 段 主 體 已 經(jīng) 并 投 入 使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計于 2020 年底竣工 深圳市文化中心（中心圖書館、益田路與紅荔路交界處東南側(cè) 音樂廳 萬，圖書館萬 15..97億元 日本磯 琦 新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院 深 圳 市 文 化 中 心工程指揮部 主體已經(jīng)封頂，預(yù)計 2020年 9 月竣工 56 56 音樂廳） 3 萬 深圳市少年宮 中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè) 萬 萬 5 億元 深圳市宗灝建筑師事務(wù)所 深 圳 市 少 年 宮 籌建辦公室 主體封頂，建筑外裝飾工程在建 深圳 市電視中心 深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112 地塊 20202 73283 33380萬元 機械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院 深圳市電視臺 主體封頂。開始進(jìn)行幕墻等 外 裝 修 工 程 。 預(yù) 計 于2020 年 2 月竣工 深圳會議展覽中心 中心區(qū)南片區(qū) 11號地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè) 萬 25 萬 25 億元 德國 GMP 國際建筑設(shè)計有限公司，中國建筑東北設(shè)計院深圳分院 深 圳 市 會 議 展 覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局 土 石 方 及 撞 擊 出 工 程 在建。計劃于 2020 年 6 月竣工 購物公園 民田路與?；方?界處東側(cè) 萬多 萬 8200萬元 加拿大 B+H 建筑師事務(wù)所、深圳市電子院設(shè)計有限公司 北園：深圳市城建開發(fā)（集團(tuán)公司） 已竣工，尚未開業(yè) 3 萬 南園：泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司 土 石 方 工 程 在 建 ， 預(yù) 計2020 年 3 月竣工 地下商業(yè)街 2020 —M1 段 福華路（金田路至益田路之間） 深圳市市政工程設(shè)計院 深 圳 市 民 防 委 員會辦公室 基坑階段 市政及配套現(xiàn)狀 高交會館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂廳、圖書館 少年宮 57 57 中心區(qū) 20202020 年竣工住宅項目概況表 項 目 名稱 位置 開發(fā)商 2020 年二手市場銷售報價示例 報價范圍 中 海 華庭 新 洲 路 與福 華 路 交匯處東側(cè) 中 海 地 產(chǎn)（深圳 ）有限公司 2 房， 83 、 88 M2 ，80728193 元 / M2 800011000 3 房， 119120 M2，送裝修 92449833 元 /M2 5 房， 168 M2，送裝修，10417 元 / M2 彩 福 大廈 彩 田 路 與福 華 路 交匯處西側(cè) 深圳市 福田房地產(chǎn) 開發(fā)公司 3 房， 95 M2， 5900 元 / M2 6000 3 房， 6000 元 / M2 黃 埔 雅苑一期 新 洲 路 以東，福中一路 與 二 路之間 和記黃 埔地產(chǎn)（深 圳）有限公司 3 房 4 房， 108158 M2，9167936 951 9677元 / M2