【正文】 店鋪和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)街店鋪等等。付款方式：一次性付款九六折：購(gòu)房款項(xiàng)一次性付清，這種付款方式折扣最高，利于開發(fā)商項(xiàng)目資金的快速回收，減少商業(yè)銀行根據(jù)建設(shè)周期和按成交數(shù)報(bào)備情況進(jìn)行發(fā)放貸款方面的壓力。分期付款：a．建筑分期付款：根據(jù)商城的施工進(jìn)度二次或多次付款的方式。b．時(shí)間分期付款：在交納一定比例的首期款或前期款項(xiàng)后，按月或按一定時(shí)間分期付清剩余款項(xiàng)。c．銀行按揭（貸款）：按一定年限和額度取得門面總價(jià)和部分貸款，按時(shí)向銀行償還貸款本息。營(yíng)銷整合整合1——開盤連環(huán)炮在開盤儀式舉辦后，在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)行馬巷鎮(zhèn)大規(guī)模“開盤有禮”活動(dòng)（無(wú)記名摸彩），并邀請(qǐng)廈門島內(nèi)的演藝團(tuán)體來(lái)現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝助興，同時(shí)在銷售中心舉辦大型“有獎(jiǎng)?lì)A(yù)約”活動(dòng)?；顒?dòng)意義：1．有效地、最大范圍到聚集人氣這兩項(xiàng)活動(dòng)的組織，可吸引眾多的人（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）前往參與，增加本案現(xiàn)場(chǎng)的人氣，同時(shí)使更多的人看到本項(xiàng)目地段、規(guī)模、商氣的旺勢(shì)。2．增加本案開盤轟動(dòng)效應(yīng)。兩項(xiàng)活動(dòng)的舉辦，使人群越聚越多，使過(guò)往車輛人流認(rèn)為該商城開盤即產(chǎn)生轟動(dòng)，從而留下良好的第一印象，為正式開盤和今后銷售埋下伏筆，打下基礎(chǔ)，奠定“大千名城”旺銷的局面。3．直接促銷，產(chǎn)品賣點(diǎn)連續(xù)輸出部分人會(huì)受到高額購(gòu)買獲利的利益驅(qū)動(dòng)，參與抽獎(jiǎng)并有強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。通過(guò)開盤兩項(xiàng)活動(dòng)、擴(kuò)大本案的知名度和影響力活動(dòng)目的擴(kuò)大“大千名城”的聲勢(shì)，吸引周邊客戶，帶旺人氣、地氣、形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到引爆市場(chǎng)，擴(kuò)大本案影響力之目的?；顒?dòng)原則追求熱烈氣氛、恢宏氣勢(shì)，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。 活動(dòng)時(shí)間開盤儀式當(dāng)天持續(xù)一星期的時(shí)間，時(shí)間待定。活動(dòng)地點(diǎn) 大千名城售樓部（無(wú)記名摸彩、才藝演出放在售樓部前小廣場(chǎng)）。具體操作一． 無(wú)記名摸彩。獎(jiǎng)金總額3800元，共設(shè)無(wú)記名摸彩券168張，最高獎(jiǎng)金88元，最低獎(jiǎng)金8元或者小禮品（方案另定）。二． 有獎(jiǎng)?lì)A(yù)約認(rèn)購(gòu)1． 抽簽量化。前68位預(yù)定的客戶可以享受抽簽資格，在此之前預(yù)定的客戶自動(dòng)享受抽簽資格，抵沖抽簽客戶的數(shù)量，所有預(yù)定的客戶要交納1800元的預(yù)約款。2． 獲利框架。分中簽、非中簽兩種方式。中簽者在原來(lái)開盤折扣上，再享受5000元的購(gòu)房利士（復(fù)式樓和大面積店面的利士標(biāo)準(zhǔn)為10000元）。3． 善后方式。如放棄購(gòu)買則返還1800元預(yù)約金，并得到“大千名城”所贈(zèng)價(jià)值100元左右的禮品；非中簽者如要繼續(xù)購(gòu)房，未中簽者返還1800元預(yù)約金，有意購(gòu)房者則按當(dāng)時(shí)相應(yīng)優(yōu)惠方式得到低于中簽者利士的折讓優(yōu)惠。4． 附加促銷方式如下：凡購(gòu)買復(fù)式住宅的客戶均獲增車位。凡購(gòu)買電梯住宅的客戶均免收2年的物業(yè)管理費(fèi)。所有在開盤期間購(gòu)買“大千名城”住宅的客戶，均可獲贈(zèng)家用室內(nèi)防盜器一套（品牌另定）。開盤銷售促進(jìn)（SP）“百萬(wàn)彩金大放送”給本案一個(gè)好彩頭、給購(gòu)房者一個(gè)好彩頭，分為二個(gè)環(huán)節(jié)讓利：第一環(huán)節(jié)（購(gòu)房彩金） 開盤期間的購(gòu)買50 m2以下店面和140m2以下住宅的購(gòu)房者可以享受每套1000元的開盤彩金。 購(gòu)買50 m2以上店面和140 m2以上180 m2以下住宅的購(gòu)房者可以獲得每套3000元的開盤彩金。 購(gòu)買180 m2以上住宅的購(gòu)房者可以獲得每套5000元的開盤彩金。 所有在開盤期間購(gòu)買的購(gòu)房者的，均并免去二年的物業(yè)管理費(fèi)，獲增 高級(jí)防盜器。第二環(huán)節(jié)——友情禮金、累計(jì)送出所有在開盤期間帶朋友來(lái)購(gòu)貿(mào)廣場(chǎng)看房、購(gòu)房的購(gòu)房者，可以得到相等比例的友情禮金的送出（每人500元，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的拜訪記錄和成交記錄為依據(jù)），與購(gòu)房彩金不重疊。第三環(huán)節(jié)—開盤“連環(huán)碰、碰、碰”連環(huán)一：以上羅列的開盤活動(dòng)連環(huán)二：書院路（江濱路）黃金店鋪拍賣連環(huán)三：投資出租的店面代買家租賃招標(biāo)。本案銷售體系入市時(shí)間：待定（會(huì)員認(rèn)購(gòu)期）理由：1．拆遷工作全面展開，整體施工準(zhǔn)備就緒，氣勢(shì)磅薄，給人以信心。2．市場(chǎng)預(yù)勢(shì)熱，造勢(shì)與炒作，使市民對(duì)本案有了充分的了解與認(rèn)識(shí)，適時(shí)“開閘”，造成旺售勢(shì)態(tài)和轟動(dòng)效應(yīng)。3．秋收完畢，天高氣爽，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民手頭殷實(shí)，有進(jìn)城經(jīng)商的打算。4．企、事業(yè)單位每周均有雙休日，有較多空閑時(shí)間去看樓和參與活動(dòng)。銷售方式：蓄勢(shì)預(yù)熱—進(jìn)行大千名城會(huì)員預(yù)定時(shí)間：待定任務(wù)：進(jìn)駐售樓部，接受電話預(yù)定，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)接待，進(jìn)行會(huì)員預(yù)定。附件：大千名城會(huì)員登記活動(dòng)細(xì)則1．售前采取會(huì)員制登記,會(huì)員卡限量發(fā)售(僅限于正式開盤前)。2．憑個(gè)人身份證在本案正式銷售前交納商鋪壹萬(wàn)元人民幣、住宅捌仟元人民幣會(huì)員費(fèi)，即可取得大千名城會(huì)員資格。3．會(huì)員費(fèi)可抵實(shí)價(jià)購(gòu)房(鋪)款.會(huì)員待遇: 1．可優(yōu)先選定您中意的住宅單元或店鋪號(hào)碼. 2 ．購(gòu)房(鋪). 3 ．會(huì)員可參加正式開盤后的所有抽獎(jiǎng)活動(dòng).銷售階段與目標(biāo)開盤期1．時(shí)間：待定2．策略：集中一切可調(diào)用項(xiàng)目資源、進(jìn)行整合銷售a．“有獎(jiǎng)?lì)A(yù)約”開獎(jiǎng)b．詳細(xì)價(jià)格表（底價(jià)、表價(jià)、成交價(jià)）3．工程狀態(tài)：拆遷基本完畢，圍墻做好4．銷售目標(biāo)：商鋪銷售15%，住宅20%5．工作重點(diǎn)：a．銷售人員第二輪模擬培訓(xùn)b．銷售控制（只發(fā)售一層商鋪，多點(diǎn)開盤）c．開盤優(yōu)惠送禮活動(dòng)前沿強(qiáng)銷期1．時(shí)間：待定2．策略：強(qiáng)銷入市3．工程狀態(tài)：地基工程基本完工4．銷售目標(biāo)：商鋪銷售15%，住宅10%5．工作重點(diǎn)：銷售公關(guān)、新聞、投資概念的造勢(shì)與炒作a．有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)（海峽導(dǎo)報(bào)）b．報(bào)紙新聞炒作（海峽導(dǎo)報(bào)）c．電視新聞炒作（同安有線電視臺(tái)）e．DM夾報(bào)連環(huán)派送f．書院路黃金鋪面拍賣活動(dòng)方案g．書院路及商城部分店面租賃招標(biāo)活動(dòng)方案H．報(bào)紙、電視廣告活動(dòng)方案招商規(guī)劃與組織a．招商方案—農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招商、二樓獨(dú)立店中店招商。b．招商組織—銷售體系附帶輸出、馬巷鎮(zhèn)本地工商組織協(xié)助。增補(bǔ)強(qiáng)銷期時(shí)間：待定策略：沸騰工程狀態(tài)：工程正負(fù)零銷售目標(biāo)：商鋪銷售15%，住宅銷售15%工作重點(diǎn)：報(bào)紙、電視繼續(xù)炒作銷售總結(jié)，方案評(píng)估及下一輪廣告推廣計(jì)劃的擬定持續(xù)強(qiáng)銷期時(shí)間：待定策略：保溫工程狀態(tài)：一層主體完工銷售目標(biāo)：商鋪銷售10%，住宅銷售15%工作重點(diǎn)：強(qiáng)銷期廣告方案的實(shí)施第二輪DM夾報(bào)、派送返租、代租投資概念的炒作，并成立代租辦公室下一輪銷售微調(diào)策劃案和廣告策劃案的制訂鞏固期1．時(shí)間：待定2．策略：再加溫3．工程狀態(tài)：二層主體完工、部分住宅主體完工、商城內(nèi)部道路硬化、街道形象初顯。4．銷售目標(biāo)：商鋪和住宅各銷售10%5．工作重點(diǎn)：促銷渠道、促銷組合的選擇與運(yùn)用招商方案的落實(shí)掃尾期1．時(shí)間：待定2．策略：再保溫3．工程狀態(tài)：主體工程全部完工并部分交付使用4．銷售目標(biāo)：商鋪銷售20%，住宅銷售15%。備注本案為專案組對(duì)本案營(yíng)銷推廣的全局統(tǒng)籌，開發(fā)商若有不同意見和看法，經(jīng)溝通之后，專案組將對(duì)其中環(huán)節(jié)進(jìn)行改動(dòng)和優(yōu)化?！笆蹣遣啃芄芾怼睘楸景笭I(yíng)銷策劃案的副本，具有行動(dòng)綱領(lǐng)之效用。大千名城銷售中心效能管理目的 銷售中心是“大千名城”推廣銷售的核心，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組全體同仁的認(rèn)真研究探討：認(rèn)為進(jìn)行前沿銷售模式的導(dǎo)入、提擬靈活的操盤模式和營(yíng)銷理念，才能真正為“大千名城”的銷售注入強(qiáng)大的活力，順暢管理。本結(jié)構(gòu)的建立主要是為了在未來(lái)更好地為在開盤四個(gè)月內(nèi)完成“大千名城”50%的產(chǎn)品量去化作準(zhǔn)備，為后期強(qiáng)銷期的到來(lái)做戰(zhàn)前籌備。 現(xiàn)階段的任務(wù)在于——了解并掌握營(yíng)銷策劃的全過(guò)程，活用創(chuàng)意，按部就班的地編制銷售策劃案，并正確地執(zhí)行，才能迎接各種挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌業(yè)績(jī)，而這一切的基礎(chǔ)在于——改變目前大千地產(chǎn)目前“品”無(wú)“牌”的樓盤經(jīng)營(yíng)模式，往品質(zhì)樓盤、品牌樓盤方向努力。 “大千名城”的營(yíng)銷推廣需要導(dǎo)入新的營(yíng)銷結(jié)構(gòu)、新的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。徹底脫離出來(lái)關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于，要努力分析現(xiàn)有狀態(tài)下的不足，推動(dòng)動(dòng)態(tài)銷售、人本管理的基本營(yíng)銷管理思路，將銷售中心的結(jié)構(gòu)按照需要進(jìn)行有機(jī)地分解，并明確與之匹配的責(zé)（責(zé)任）、權(quán)（權(quán)限）、利（即得的利益）?！按笄恰变N售中心，功能基本如下：導(dǎo)入以營(yíng)銷功能為主、策劃功能為輔助、廣告宣傳功能為具體支持的前沿式的樓盤銷售中心管理模式，該營(yíng)銷模式的成長(zhǎng)期為一個(gè)月。建立起來(lái)的銷售中心，今后將致力于制訂“大千名城”的銷售控制計(jì)劃的擬訂，營(yíng)銷思路的執(zhí)行、配合其他權(quán)利部門制訂營(yíng)銷計(jì)劃，實(shí)施相關(guān)的售樓管理，組織相關(guān)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括部門協(xié)調(diào)、產(chǎn)品分層營(yíng)銷的（商、住分層）建立、案前、案后管理，與工程、物業(yè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)等等，并負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)局部商鋪的招商統(tǒng)籌。第1操作環(huán)節(jié)：人力資源整合 第一步：招聘 已完成售樓部的人員招聘，招聘崗位包括：坐銷人員、行銷人員、報(bào)備人員等售樓力量，其中售樓部經(jīng)理、專案、副專為項(xiàng)目組成員，業(yè)務(wù)主管將通過(guò)培訓(xùn)和試用，從表現(xiàn)優(yōu)秀的售樓人員中委任。第二步：培訓(xùn)已進(jìn)行為期一個(gè)半月的售樓人員培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為漳平市政情況介紹、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況分析、產(chǎn)品情況培訓(xùn)（戶型、規(guī)劃、景觀），現(xiàn)尚余銷售上崗前的實(shí)戰(zhàn)模擬考核和本案售樓行為規(guī)范考核，該項(xiàng)培訓(xùn)需要人員進(jìn)駐售樓部門方能進(jìn)行。第三步：人員上崗對(duì)在訓(xùn)的人員進(jìn)行最終考核，淘汰部分人員，售樓人員的總數(shù)為11人（不包括項(xiàng)目組成員）。確定各售樓崗位人員，制訂售樓計(jì)劃、出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)薪資標(biāo)準(zhǔn)（動(dòng)態(tài)銷售、人本管理），進(jìn)駐本案的銷售現(xiàn)場(chǎng)（銷售中心）。第2操作環(huán)節(jié)：銷售管理銷售管理是對(duì)銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過(guò)管理制度來(lái)要求銷售人員的工作內(nèi)容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率。步驟A：售樓員的要求 包括職業(yè)道德要求，基本素質(zhì)要求，專業(yè)知識(shí)要求，綜合素質(zhì)要求，服務(wù)規(guī)范要求。步驟B：銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控銷售現(xiàn)場(chǎng)的接待 銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)資料齊全、模型整潔、圖片突出、光線明亮。 對(duì)不同類型顧客（投資者、炒家、用戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達(dá)，對(duì)來(lái)電咨詢要禮貌熱情?？蛻魴n案記錄 內(nèi)容包括記錄客戶的姓名、地址、電話、職業(yè)、喜好的戶型，了解售樓的信息渠道及其他關(guān)于樓宇的意見。 客戶檔案記錄對(duì)于分析初期的目標(biāo)市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確，為下一期的營(yíng)銷設(shè)計(jì)和銷售策劃提供依據(jù)?？蛻糍?gòu)房心理分析 對(duì)準(zhǔn)客戶、投資者、同行，應(yīng)當(dāng)采取靈活的有效的營(yíng)銷策略，把重點(diǎn)放在準(zhǔn)客戶和投資者上。本案特色介紹 有針對(duì)性地介紹樓盤情況，凸顯本案特色和“大千名城”的品牌優(yōu)勢(shì)和銷售優(yōu)勢(shì)，增加購(gòu)房者信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問(wèn)。認(rèn)購(gòu)書簽定 認(rèn)購(gòu)書是具有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽署認(rèn)購(gòu)書，同時(shí)交納規(guī)定數(shù)額的定金。正式合同簽署 即房地產(chǎn)買賣合同，是由房管局統(tǒng)一印制，開發(fā)商或其委托授權(quán)人代表在正式合同上簽字，并加蓋項(xiàng)目公章，公積金購(gòu)房和銀行按揭房應(yīng)經(jīng)過(guò)公證手續(xù)。辦理銀行按揭 由現(xiàn)成報(bào)備員按照銀行的有關(guān)要求和程序辦理，涉及到具體業(yè)主的情況時(shí)，由經(jīng)營(yíng)部派駐售樓現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)備人員辦理，畢后上交大千公司財(cái)務(wù)中心備案存檔。收款過(guò)程設(shè)計(jì) 收款過(guò)程設(shè)計(jì)的原則是，銷售回籠金應(yīng)確保工程建設(shè)用款和獲得預(yù)期利潤(rùn)，應(yīng)視一期樓盤銷售進(jìn)度，工程進(jìn)度和工程資金到位情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。成交情況匯總 成交情況匯總旨在了解任一階段的樓盤銷售情況和合同執(zhí)行情況，制成表格用電腦儲(chǔ)存。內(nèi)容包括：客戶名稱、樓號(hào)、面積、樓價(jià)、付款方式、簽約時(shí)間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。法律問(wèn)題咨詢銷售人員應(yīng)當(dāng)熟悉有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)（如土地增值、遺產(chǎn)繼承法、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)、房屋租賃法）以滿足客戶的咨詢，在正式合同簽訂時(shí)，銷售人員應(yīng)向顧客詳細(xì)介紹合同中的法律問(wèn)題。1銷售合同的執(zhí)行監(jiān)控 銷售合同執(zhí)行過(guò)程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負(fù)有督促顧客履行的責(zé)任。1與物業(yè)管理的交接 銷售人員將樓盤表上記載的住戶名單移交物業(yè)管理項(xiàng)目，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。1銷售總結(jié) 銷售資料的整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫(kù)。銷售工作總結(jié)是銷售工作的一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，總結(jié)銷售得失，以便進(jìn)一步提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)為以后的后期開發(fā)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷廣告策劃提供有效的資料。1銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定 銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定原則上按銷售進(jìn)度以周為單位，以書面“述職報(bào)告”（列表形式）分級(jí)提交，具體遞交流程為：坐（行）銷人員—業(yè)務(wù)組管—售樓部經(jīng)理—經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理。評(píng)定的依據(jù)在： a．接洽的總客戶數(shù) b．成交量 c．顧客履約情況 d．顧客投訴 e．售樓部經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、策劃推廣經(jīng)理的評(píng)價(jià)第3操作環(huán)節(jié)：營(yíng)銷中心管理售樓部職能 售樓部隸屬“大千名城”項(xiàng)目組，是管理“大千名城”銷售的直接業(yè)務(wù)部門，也是大千地產(chǎn)對(duì)外形象的窗口。主要職能如下： a．負(fù)責(zé)房產(chǎn)的銷售工作，并按規(guī)定為顧客辦理有關(guān)手續(xù)。 b．收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，作出市場(chǎng)預(yù)測(cè)，參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審選定。 c．?dāng)M定房地產(chǎn)銷（預(yù)）售的設(shè)計(jì)方案，提交相關(guān)部門討論通過(guò)后予以執(zhí)行。 d．積極為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證。 e．做好本案一期產(chǎn)品銷售的綜合統(tǒng)計(jì)，妥善管理經(jīng)營(yíng)合同等一切檔案資料。 f．參與工程的竣工驗(yàn)收。 g．負(fù)責(zé)與客戶交易談判。 h．收集客戶意見，及時(shí)報(bào)請(qǐng)給售樓經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行解決。銷售體系架構(gòu)及職能（一） 項(xiàng)目經(jīng)理— 、售樓經(jīng)理— ，職責(zé)和權(quán)力如下： 1．跟蹤項(xiàng)目總體策劃及銷售進(jìn)度，提供支持、理順關(guān)系。2．負(fù)責(zé)組織市場(chǎng)調(diào)查，收集房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，進(jìn)行信息分析、評(píng)價(jià)，提出 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為樓盤的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。3．負(fù)責(zé)編制銷售策劃案，組織制定銷售計(jì)劃，進(jìn)行開盤前籌備工作的組織 及開展。 4．組織銷售網(wǎng)絡(luò)，開展銷售活動(dòng)，做好銷售分析，把握銷售進(jìn)度。 5．組