【正文】 紀(jì)花園 黃埔雅苑二期 黃埔雅苑三期 嘉里華庭 如詩(shī)美地 城中雅苑 星河國(guó)際名城 嘉麗豪庭2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表（一）項(xiàng)目名稱如詩(shī)美地城建花園（城中雅苑）建安項(xiàng)目星河項(xiàng)目地理位置福華四路與濱河大道之間福華四路與福華三路之間，新洲路與民田路之間福華四路與濱河大道之間，民田路與九號(hào)路之間民田路與九號(hào)路之間，福華四路與福華三路之間開(kāi)發(fā)商中洲實(shí)業(yè)深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）公司深圳市建安集團(tuán)股份有限公司深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位深圳市鑫中建建筑設(shè)計(jì)古有限公司深圳市城建工程設(shè)計(jì)公司深圳華藝設(shè)計(jì)有限公司占地面積4萬(wàn)多平方米建筑總面積97800平方米，10萬(wàn)平方米左右住宅商業(yè)層數(shù)與棟數(shù)共15棟（9棟住宅，6棟別墅。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計(jì)劃總投資額11000萬(wàn)元30000萬(wàn)元開(kāi)工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎(chǔ)階段樁基礎(chǔ)、地下室等基礎(chǔ)工程尚未拆遷打樁預(yù)計(jì)銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表（二）項(xiàng)目名稱嘉麟豪庭風(fēng)華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側(cè)福華三路與彩田路交匯處西北側(cè)186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開(kāi)發(fā)商深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司港麗實(shí)業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實(shí)業(yè)房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)單位中建（深圳）設(shè)計(jì)公司中建（深圳）設(shè)計(jì)公司深圳市清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計(jì)劃總投資額15000萬(wàn)元4000萬(wàn)元19998萬(wàn)元1900萬(wàn)元開(kāi)工日期工程狀態(tài)基礎(chǔ)完成主體15層左右主體10層主體10層預(yù)計(jì)銷售日期開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)個(gè)案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數(shù)654戶。黃埔雅苑二期戶型列表面積778012713915016216417/8223戶型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3房、四房帶入戶花園所占比例13%14%49%7%17%本期黃埔地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)吸取了一期的經(jīng)驗(yàn)，在戶型和朝向方面有較大改善，2房比例相對(duì) 減小，大戶型客廳開(kāi)間達(dá)到了7米，設(shè)置了部分入戶花園。朝向景觀：二期有較大改進(jìn)，基本沒(méi)有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。園林規(guī)劃：西班牙設(shè)計(jì)風(fēng)格，以熱情奔放的格調(diào)為主。在小區(qū)的主入口，有一個(gè)跳躍的音樂(lè)噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽(yáng)廣場(chǎng)，小高層配觀光電梯。銷售情況：總體銷售率50%左右，其中223平方米帶入戶花園的戶型已經(jīng)售罄，178平方米的戶型亦所剩無(wú)己，說(shuō)明戶型的亮點(diǎn)對(duì)銷售的影響是相當(dāng)主要的，也說(shuō)明此部分客戶對(duì)購(gòu)房總價(jià)的敏感性不高。銷售推廣：本項(xiàng)目采取了集中性報(bào)紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤(pán)看房，但客戶流失率相對(duì)較高，通過(guò)訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價(jià)格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔(dān)憂。嘉里華庭戶型：嘉里建設(shè)一貫以開(kāi)發(fā)豪宅級(jí)的高檔物業(yè)著稱，香港半山有80%的物業(yè)是嘉里蚩尤的，本項(xiàng)目量較大，客戶層面有所放大，但亦不會(huì)超過(guò)20：80的黃金原則，屬于金字塔的頂層部分。據(jù)了解，主力戶型在180220平方米左右。品質(zhì)：嘉里建設(shè)為了確保產(chǎn)品的領(lǐng)先性，曾在現(xiàn)場(chǎng)空地上以一比一的空間感，對(duì)每一套戶型做了樣板間，同時(shí)，有公司內(nèi)部的相關(guān)部分不斷親身體驗(yàn)，從多方面進(jìn)行考查，力求做到零缺陷。天健世紀(jì)花園天健的項(xiàng)目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標(biāo)客戶的同質(zhì)性很強(qiáng)，天健地產(chǎn)不斷的邀請(qǐng)客戶參與對(duì)戶型的品評(píng)和修改，可以看出天健的重視程度。如詩(shī)美地該項(xiàng)目共15鶇400多套住宅，其中定向客戶占2/3，剩余1/3壓力不大。從產(chǎn)品上來(lái)看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。城中雅苑主力戶型160平方米左右，定位二次置業(yè)人士，但亦有類似黃埔雅苑二期的較小戶型，面向未來(lái)白領(lǐng)。嘉麗豪園本項(xiàng)目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來(lái)往港人的置業(yè)特點(diǎn)，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤(pán)利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當(dāng)時(shí)的富裕階層，推售時(shí)期望價(jià)值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報(bào)價(jià)中可以看到房產(chǎn)價(jià)值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。目前中心區(qū)在售樓盤(pán)以黃埔雅苑二期為主，其推廣基本圍繞自身及周邊配套資源，如廣告量最大的為打孩子的未來(lái)，這是與它自身配套中小學(xué)幼兒園和少年宮、圖書(shū)館等市政配套密不可分的。中心區(qū)總住宅供給量大，開(kāi)發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒(méi)有一個(gè)明確的形象，各項(xiàng)目的推廣以周邊和內(nèi)部直接資源與素質(zhì)相關(guān)；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項(xiàng)目推出時(shí)間相近，會(huì)形成集中性的供給。前期已售項(xiàng)目基本利用了中心區(qū)的利好因素，目前個(gè)案推廣需要進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)。中心區(qū)的部分項(xiàng)目將在本次房地產(chǎn)交易會(huì)亮相，進(jìn)一步了解中心區(qū)項(xiàng)目的推廣形象定位可以使項(xiàng)目的推廣更清晰。139 / 139第二章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目概況發(fā) 展 商：深圳市星河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：福田中心區(qū)南區(qū)，北側(cè)為福華三路，南側(cè)為福華四路，東西兩側(cè)分別為九號(hào)路和民田路。占地面積：類 別：住宅（商?。╉?xiàng)目所在地總建筑面積： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個(gè)二、項(xiàng)目地盤(pán)解析 項(xiàng)目北：泰華購(gòu)物公園 項(xiàng)目東：會(huì)展中心 項(xiàng)目西：城中雅苑 項(xiàng)目南：建安項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購(gòu)物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項(xiàng)目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來(lái)重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購(gòu)物公園和羅湖區(qū)的東門(mén)商業(yè)改造區(qū)。中心區(qū)購(gòu)物公園不僅是中心區(qū)居民的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，同時(shí)也充分體現(xiàn)了提升居民生活質(zhì)量的全新理念，主要功能為特色購(gòu)物、文化娛樂(lè)和民俗活動(dòng)，內(nèi)含購(gòu)物、餐飲、全景影院、室內(nèi)泳池等設(shè)施?！鐓^(qū)購(gòu)物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。購(gòu)物公園強(qiáng)調(diào)平民性、文化性、休閑性，商品以土、特、精、小、文化藝術(shù)品、旅游用品為主，目前城建購(gòu)物公園已經(jīng)建成，泰華購(gòu)物公園將在2002年下半年推出市場(chǎng)。——，包括商業(yè)購(gòu)物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內(nèi)游泳等文體設(shè)施。同時(shí)能滿足舉行傳統(tǒng)文化活動(dòng)的需要，并為社會(huì)文化團(tuán)體提供聚會(huì)演出的空間。——，設(shè)有公共停車場(chǎng)、商業(yè)、地鐵人行出入口及設(shè)備用房等。地塊以東： 寫(xiě)字樓用地，容積率7—11之間深圳會(huì)展中心——建筑高度5—7層，現(xiàn)代建筑造型 為本項(xiàng)目所在片區(qū)帶來(lái)巨大人流量、信息量——根據(jù)雙龍起舞的規(guī)劃，項(xiàng)目東側(cè)相鄰為寫(xiě)字樓用地，益田路以東為會(huì)展中心。本項(xiàng)目的視野受到待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響。地塊以西：高檔住宅區(qū)——小高層與高層圍合的傳統(tǒng)高檔住宅 在本項(xiàng)目西面營(yíng)造了配套完善、發(fā)展成熟的大型住宅社區(qū)氛圍 —，其價(jià)格成為中心區(qū)高檔住宅指引——中海華庭住宅區(qū)和城中雅苑、如詩(shī)美地組成中心區(qū)南片區(qū)的大型高檔居住區(qū)域。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項(xiàng)目區(qū)位和交通的優(yōu)勢(shì) 昭示性強(qiáng) 噪音污染嚴(yán)重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。——濱河路南面為迅速發(fā)展繁榮的石廈、新洲片區(qū)，大量住宅建設(shè)和投入使用，為中心區(qū)蘊(yùn)集大量人流。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項(xiàng)目東面將來(lái)純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開(kāi)闊，景觀資源一般。項(xiàng)目南面將來(lái)與本項(xiàng)目形成完整小區(qū)空間，景觀空間相互呼應(yīng)，互相收益；目前為多層舊房，景觀資源較差。項(xiàng)目北面購(gòu)物公園正在建設(shè)中，視野開(kāi)闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開(kāi)闊，景觀資源一般。項(xiàng)目西面高層小區(qū)正在建設(shè)中，景觀資源一般。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。 空間設(shè)計(jì)符合風(fēng)水原理，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為成熟；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開(kāi)，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。 空間開(kāi)闊、通透，以點(diǎn)式為主，高層低密度，空間感覺(jué)較好，保證了各戶型視線要求，也有利于小區(qū)采光、通風(fēng)等需要；216。 空間整體性強(qiáng)，有利于環(huán)境塑造；216。 均好性較好，充分考慮了各戶型的景觀和朝向；216。 亮點(diǎn)突出，設(shè)計(jì)了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購(gòu)物公園景觀，南有無(wú)遮擋庭院景觀；216。 整體抬高設(shè)計(jì)，架空層園林高出地面二層；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。值得商榷之處：216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 架空層園林地面感不強(qiáng)，對(duì)住宅檔次有一定影響。 主力戶型面積評(píng)析戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復(fù)式2192942．5141．5合922100216。 M2/戶，戶型定位為大面積（豪華）住宅216。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 從面積比看，帶花園三房、四房為主力戶型； 216。 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點(diǎn)戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩(shī)美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項(xiàng)目金地翠堤灣本項(xiàng)目 300 250 200 150 100 50高級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項(xiàng)目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間