【導(dǎo)讀】進一步改善，社會事業(yè)全面發(fā)展，實現(xiàn)了“十一五”的良好開局。%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元,增長%。全市生產(chǎn)總值一季度、上半。年和前三季度分別增長%、12%和%，且波動幅度較小。算，人均生產(chǎn)總值為8088元，增長%。%，推動經(jīng)濟增長個百分點。工業(yè)占GDP比重為%，比上年上升。完成高新技術(shù)產(chǎn)值億元,增長%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程穩(wěn)步推。優(yōu)質(zhì)稻米、林紙竹板、水產(chǎn)畜禽、棉麻紡織、油蔬茶果五大產(chǎn)業(yè)鏈基地面。專業(yè)合作組織94個。

　　

【正文】 價格承受能力較強 對整體建筑外型、樓盤知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有一定要求；要求物業(yè)有一定的私隱性；付款方式以銀行按揭為主 二、 三房 15% 外出務(wù)工人員 （暫不留在益陽，純投資目的） 收入較高，購買力強 要求交通便捷， 商業(yè)氛圍濃厚，房屋出租率高 一 房 15% 32 第 二 級市場（占 20%） ： 目標消費群 購買力與 購買動機 置業(yè)特征及要求 物業(yè) 類型 所占 比重 南方打工族返湘發(fā)展 收入較高，購買力強 計劃長期在益陽發(fā)展，追求穩(wěn)定的生活和工作節(jié)奏，對家的依戀程度高 二房房 30% 兩邊戶 中等 收入 夫妻工作單位距離較遠，且其中一方的工作單位距離本項目較近，要求子女上學(xué)方便 二 房房 45% 距離本項目最近的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 收入較高 二次置業(yè)，體驗城市生活 三 房 25% 第 三 級市場（占 10%） ： 目標消費群 購買力與 購買動機 置業(yè)特征及要求 物業(yè) 類型 所占 比重 益陽 地區(qū) 其它 收入較高，購買 要求子女上學(xué)方便 三 房 60% 33 縣市居民 力強 其他異地來長發(fā)展人士 收入較高，購買力強 對整體建筑外型、樓盤知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有一定要求； 對 物業(yè) 管理質(zhì)量要求高 三 房 40% 34 第 四 部分 營銷策略 35 第 四 部分 營銷策略 一、營銷目標 打造 益陽 城市名片 ，成就“ 極高標準、極高品質(zhì)、極具品位” 的 高尚 豪宅 。 快速建立“ 泓泰 ”系列品牌，為項目滾動開發(fā)做鋪墊。 快速銷售， 完成資金回籠。 平穩(wěn)盈利，創(chuàng)造合理利潤。 建立項目良好的市場口碑。 二、項目建設(shè)進度安排 項目計劃在 2020 年 12 月開工， 2020 年 5 月 左右 全面竣工并 交房入伙 。該項目 應(yīng)采取快速 開發(fā)建設(shè)的 方式，迅速啟動項目，按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā) 策略 ，降低投資風(fēng)險 。 本項目在立足產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上，必須把握好入市時機， 避免與競爭性項目的正面交鋒 。 營銷工作的安排一切基于項目建設(shè)進度的有效保障，我們認為只 有在達到下表的建設(shè)進度前提下，本項目的營銷工作方可有條不紊的開展。具體開發(fā)計劃如下表： 36 項目開發(fā)計劃表 時間 計劃進度 2020 年 2 月 28 日 前 交納土地價款；方案設(shè)計確定；施工圖設(shè)計完成，方案報建 ； 取得 四 證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、《 建設(shè)工程 施 工 許可證 》 2020 年 5 月 31 日 前 基礎(chǔ)工程 施工 ； 2020 年 9 月 31 日前 主體施工 至裙樓封頂 并達到開盤條件，取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。 2020 年 10 月 1 日 項目開盤，公開發(fā)售 2020 年 2 月 28 日前 主樓和附樓的主體封頂 2020 年 5 月 31 日 交房入伙 三 、 銷售計劃與銷控 策略 物業(yè) 明細 37 1 棟套型面積表 戶型號 戶型戶數(shù)(戶)合計(㎡)A 2房2廳1衛(wèi) 24 B 1房1廳1衛(wèi) 24 C 2房2廳1衛(wèi) 48 D 1房1廳1衛(wèi) 24 D39。 1房1廳1衛(wèi) 24 E 3房2廳2衛(wèi) 24 F 3房2廳2衛(wèi) 24 G 2房2廳1衛(wèi) 48 H 2房1廳1衛(wèi) 24 I 1房1廳1衛(wèi) 24 小計 23559裙樓 1F 2F 3F 4F 小計 地下室 6050 6050合計 288 建筑面積(㎡) 38 2 棟套型面積表 戶型號 戶型戶數(shù)(戶)合計(㎡)J1 1房1廳1衛(wèi) 15 K1 1房1廳1衛(wèi) 15 J2 1房1廳1衛(wèi) 15 K2 1房1廳1衛(wèi) 15 J3 1房1廳1衛(wèi) 15 K3 1房1廳1衛(wèi) 15 J4 1房1廳1衛(wèi) 15 K4 1房1廳1衛(wèi) 15 小計 架空層 合計 120 建筑面積(㎡) 銷售計劃 銷售 階 段 銷售時間 物業(yè) 類型 推出部分 銷售 套數(shù) 銷售率 總銷售率 棟 號 樓層 /鋪號 強 銷 期 2020/10/ — 2020/11/30 （ 2 個月） 住宅 1 2 39 商鋪 續(xù) 銷 期 2020/12/01— 2020/2/28 （ 3 個月） 住宅 1 2 商鋪 尾 盤 期 2020/3/01— 住宅 1 2 商鋪 銷控明細 40 銷售 階段 棟號 保留單位 （含商鋪） 計劃推出時間 強 銷 期 1 2 續(xù) 銷 期 1 2 尾 盤 期 1 2 41 第 五 部分 整合推廣策略 42 第 五 部分 整合推廣策略 一、 項目 LOGO 展示 簡單釋義： LOGO 由三角形和盾牌形組成。 三角形如金字塔，寓意穩(wěn)固、安定、向上發(fā)展，象征財富不斷累計增加，體現(xiàn)了泓泰的深刻寓意，“泓”則泓遠，“泰”則穩(wěn)固千年?！岸堋钡脑煨鸵搀w現(xiàn)了建筑的品質(zhì)， 堅固無比，又象征金牌之意。 “ 泓泰國際公寓 ”的英文和中文組 43 合，洋溢著強烈的現(xiàn)代時尚感 。 標志整體造型簡潔大氣，體現(xiàn)了一種國際化的時尚潮流。 二 、推廣原則 和思路 （一）推廣的總體原則 項目推廣費用控制在銷售總收入的 1%以內(nèi)。遵循經(jīng)濟、實用、創(chuàng)新、實效原則，合理安排部署。 把握推廣節(jié)奏，與營銷的節(jié)奏充分結(jié)合，對廣告階段合理劃分，讓廣告目的更直接更有力度。 廣告 設(shè)計 強調(diào)沖擊力與視覺氛圍，以顧客最能接受的語言和表現(xiàn)方式，以最貼近客戶的傳播途徑引起目標消費群共鳴。 分眾傳播，對目標受眾認真細化分解，進行有目 的推廣。 突出推廣與項目的互動性、時效性，及時推出項目的最新進展與營銷信息，壓制觀望現(xiàn)象。 實行密集式廣告投放策略，通過對受眾者全方位的廣告宣傳，達到項目快速銷售的目的。 （二）推廣的總體思路 推廣思路主要從項目前期造勢期開始，進而順勢到公開期，再到 強 銷期 、續(xù)銷期 ，最后到尾盤期。整 合 推廣力求主題分明，一切以銷售目標和經(jīng)營目標為核心展開全程推廣 。 44 三 、推廣定位 營銷推廣主題 領(lǐng)秀生活新高度， 享受生活優(yōu)先權(quán) —— 最 具生活價值樓盤 主打廣告語 優(yōu)越生活，從此高高在上 系列 廣告語 鬧中取 靜，收獲另一種生活品位 泓泰國際，品質(zhì)源于內(nèi)外兼修 坐享其成，以租代供，一套自用，一套出租 商業(yè)黃金段，住宅至尊點 四、推廣方式選擇 售樓現(xiàn)場 此處廣告氛圍質(zhì)量營造的好與壞，會直接 影響到整個售樓部現(xiàn)場，在廣告語的選擇和設(shè)計風(fēng)格上應(yīng)帶有強烈的煽動性，營造現(xiàn)場火爆的氣氛，為到達銷售的目標進行鋪墊。 ①項目 LOGO 和定位主打廣告語相結(jié)合。 ②異形吊掛式 POP 點綴。 ③暖色調(diào)為主 45 ④內(nèi)部軟性環(huán)境的配合：現(xiàn)場音樂，銷售員服裝等均需與項目宣傳基調(diào)一致。 ⑤售樓部周邊做綠化帶。 工地包裝 工地 包裝是工地現(xiàn)場造飾不可分割的一部分，也是現(xiàn)場的核心部分，能使工地現(xiàn)場的氛圍活躍，能讓過往車流、人流留下很深刻的印象。但如果對工地包裝把握不好，就會使整個工地現(xiàn)場非常“亂”，也會造成負面影響。 ① 工地四周噴繪包裝。 ② 在塔吊上設(shè)計具有一定感染力的條幅。 戶外廣告 ①戶外廣告對建立項目整體形象，傳播銷售信息十分有效。 ②制作多塊戶外廣告牌形式聯(lián)動效應(yīng)。 ③設(shè)在人群密集度高、輻射強的區(qū)域。 報紙廣告 ①系列軟文炒作作前期鋪墊，根據(jù)營銷進度推出硬廣告配合。 ②主打為：《益陽日報》、《三湘都市報》。 ③報 紙是傳播面最廣、最快的媒體，也是宣傳中非常重要的一塊，但由于其面隊消費群較為分散、價格較高，需要與其他媒體相配合使用。 46 電臺、電視 目前電視是益陽的主要傳播媒體，但泓泰國際 公寓的市場目標群的定位與益陽其他樓盤（非高層）有較大的差異，可適當考慮電視廣告的傳播。電臺可作為項目的重要的傳播方式。 INTERNET 傳播 網(wǎng)絡(luò)媒體成本低廉，可考慮在益陽房產(chǎn)信息網(wǎng)上投放少量廣告。 車身廣告 益陽市區(qū)范圍內(nèi)公交線路 D M 單頁 結(jié)合益陽廣告環(huán)境現(xiàn)狀， D M 單頁派發(fā)將作為本項目重要的推廣方式，結(jié)合項目 營銷策略等對特定區(qū)域進行 D M 單頁派發(fā)，比如大型超市入口等人流量大的地點，在派發(fā)形式上可以突破原有模式，除了在白天進行派發(fā)外，還可以在晚上派發(fā)。 會議推廣 定期組織召開項目專題座談會，通過各方面有影響力的人來闡述項目優(yōu)勢，提升消費者對本項目的信心，會議部分內(nèi)容可通過電視、電臺、報紙等新聞采訪傳播出去，并可成為項目日后的 宣傳素材。 47 活動推廣 配合各銷售階段或結(jié)合時熱點，舉行公關(guān)活動、促銷活動或公益宣傳活動。 五、媒體組合策略 廖女士： 以上盡供參考，不詳之處請聯(lián)系！ 陳 二 00 八年五月十四日