【正文】 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀(jì)村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀(jì)花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領(lǐng)私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 主力戶型面積評析戶型統(tǒng)計表戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復(fù)式2192942．5141．5合922100216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。 亮點突出，設(shè)計了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購物公園景觀，南有無遮擋庭院景觀；216。 空間整體性強(qiáng)，有利于環(huán)境塑造；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。三、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。項目北面購物公園正在建設(shè)中，視野開闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項目東面將來純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強(qiáng) 噪音污染嚴(yán)重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響。——，設(shè)有公共停車場、商業(yè)、地鐵人行出入口及設(shè)備用房等?！?，包括商業(yè)購物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內(nèi)游泳等文體設(shè)施。——社區(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。占地面積：類 別：住宅（商?。╉椖克诘乜偨ㄖ娣e： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數(shù)：56%總 戶 數(shù)： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現(xiàn)狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿(mào)發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。中心區(qū)的部分項目將在本次房地產(chǎn)交易會亮相，進(jìn)一步了解中心區(qū)項目的推廣形象定位可以使項目的推廣更清晰。中心區(qū)總住宅供給量大，開發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項目開發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒有一個明確的形象，各項目的推廣以周邊和內(nèi)部直接資源與素質(zhì)相關(guān)；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項目推出時間相近，會形成集中性的供給。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當(dāng)時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產(chǎn)價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。從產(chǎn)品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。天健世紀(jì)花園天健的項目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標(biāo)客戶的同質(zhì)性很強(qiáng)，天健地產(chǎn)不斷的邀請客戶參與對戶型的品評和修改，可以看出天健的重視程度。據(jù)了解，主力戶型在180220平方米左右。銷售推廣：本項目采取了集中性報紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤看房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔(dān)憂。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進(jìn)入內(nèi)部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術(shù)走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。朝向景觀：二期有較大改進(jìn)，基本沒有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎(chǔ)階段樁基礎(chǔ)、地下室等基礎(chǔ)工程尚未拆遷打樁預(yù)計銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（二）項目名稱嘉麟豪庭風(fēng)華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側(cè)福華三路與彩田路交匯處西北側(cè)186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實業(yè)股份有限公司港麗實業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實業(yè)房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位中建（深圳）設(shè)計公司中建（深圳）設(shè)計公司深圳市清華苑建筑設(shè)計有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎(chǔ)完成主體15層左右主體10層主體10層預(yù)計銷售日期開始內(nèi)部認(rèn)購個案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數(shù)654戶。預(yù)計于2002年2月竣工深圳會議展覽中心中心區(qū)南片區(qū)11號地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè)25萬25億元德國GMP國際建筑設(shè)計有限公司，中國建筑東北設(shè)計院深圳分院深圳市會議展覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局土石方及撞擊出工程在建。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進(jìn)展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設(shè)計單位建設(shè)單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側(cè)——中建（深圳）設(shè)計公司深圳市建設(shè)局包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設(shè)計事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計研究總院第二設(shè)計院深圳市市民中心建設(shè)辦公室東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側(cè)，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設(shè)計室，北京市建筑設(shè)計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經(jīng)封頂，預(yù)計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè)5億元深圳市宗灝建筑師事務(wù)所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計研究院，中國廣播電視部設(shè)計研究院深圳市電視臺主體封頂。城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GBT5028098中對CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ?。模桑樱裕遥桑茫缘暮喎Q，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。南北分區(qū)中心區(qū)南北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。附件2：相關(guān)樓盤調(diào)研五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設(shè)計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 　　1996年8月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導(dǎo)致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨(dú)享荔枝公園全景觀從目前來講，CBD的片區(qū)價值在這里更真實！附件4：羅湖要建華爾街中心區(qū)：深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化，商業(yè)配套及幼兒園已將落成，155兆極速上網(wǎng)；風(fēng)景好，綠化率高，配套齊，環(huán)境優(yōu)越，交通便利黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑，深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。羅湖CBD、環(huán)CBD：金眾華僑城水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū)碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使波托菲諾在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風(fēng)險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。海濱城2002年下半年招商地產(chǎn)碧海云天30萬M2內(nèi)部認(rèn)購，五一前開盤京基地產(chǎn)紅樹西岸25萬M22003年初百仕達(dá)地產(chǎn)金域藍(lán)灣萬科地產(chǎn)泰華地塊25萬M2未推出泰華地產(chǎn)金地競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域