【正文】 ：皇崗口岸價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：景田、景田北都市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍(lán)色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國(guó)際名苑國(guó)際房地產(chǎn)安柏四、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分本區(qū)域與外區(qū)域樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)上是片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，在這里我們重點(diǎn)分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。從比例上看，家庭月收入與購(gòu)房預(yù)算之間的差異比較大。我們也可以預(yù)見(jiàn)，隨著深港一體化進(jìn)程的推進(jìn)，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴(kuò)大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實(shí)放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算70萬(wàn)以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù)=74萬(wàn)。價(jià)格與景觀的選擇趨向于平衡與理性　　港人對(duì)于價(jià)格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價(jià)格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價(jià)格低的單位。這可能與計(jì)劃購(gòu)置100萬(wàn)以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關(guān)。從比例上看。這對(duì)不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標(biāo)準(zhǔn)還是有少許差異。多數(shù)希望帶裝修　　香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有63%的客戶希望豪華裝修，搬進(jìn)去就可以直接??；約37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。教育程度高的客戶希望購(gòu)置8001200平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高很多。但在小面積方面，即對(duì)待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。希望購(gòu)置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱　　從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在5萬(wàn)以上和5萬(wàn)以下人數(shù)分別占全部被訪者46%和54%。對(duì)中小面積的需求仍為主流　　總體看，客戶希望購(gòu)房面積在600800尺之間和8001200尺比例近似，對(duì)超過(guò)1200尺需求變??；客戶對(duì)超過(guò)1200尺面積的需求變化范圍的選擇有1200尺到3000尺之間。 香港居民對(duì)深圳地產(chǎn)商的認(rèn)知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過(guò)10%，樓盤也僅有百仕達(dá)華源的提及率超過(guò)5%，總體上來(lái)說(shuō)對(duì)深圳發(fā)展商不了解。 選擇樓盤趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。整體上對(duì)深圳的社會(huì)環(huán)境、開發(fā)上的信譽(yù)有隱憂。港人置業(yè)的影響因素216。 各種報(bào)章媒體中，閱讀率最高的是時(shí)事新聞、財(cái)經(jīng)和娛樂(lè)信息；216。信息來(lái)源：216。置業(yè)區(qū)域置業(yè)人群分析根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報(bào)告港人內(nèi)地置業(yè)的人群81%是男性；年齡中位數(shù)為41歲，%；，其中48%的人月收入在1萬(wàn)元港幣以下；教育程度54%屬于中專或預(yù)科，%行業(yè)劃分：%從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易，%從事制造業(yè)。（堅(jiān)尼系數(shù)越接近1，貧富懸殊越嚴(yán)重），目前香港人均月收入中位數(shù)為1萬(wàn)元。人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有91年的31歲上升至36歲。 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛(ài)網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 有車族，且以進(jìn)口名牌車居多216。 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等216。 對(duì)會(huì)所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施；216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意；216。 對(duì)地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對(duì)市場(chǎng)上流行的戶型設(shè)計(jì)、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 戶型置業(yè)特征216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、216。 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬(wàn)佳、飲食、娛樂(lè) 蓮花二村216。 部分客戶“以大換小”購(gòu)買理由（賣點(diǎn)）216。 送人（深港家庭）216。 保值或升值、“買來(lái)放著”、216。 自住216。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得購(gòu)房信息的較少。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué)校而買房。中國(guó)加入WTO后將會(huì)有越來(lái)越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國(guó)的窗口城市，將會(huì)成為外籍人士的置業(yè)熱點(diǎn)。交易案例客戶總結(jié)——深業(yè)花園成交客戶分析 居住地取樣106個(gè)地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關(guān)外香港外地（含外籍）個(gè)數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見(jiàn)，%權(quán)重的非深圳人。在所有提及當(dāng)中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團(tuán)；其他代理商則相當(dāng)分散。由此看來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開花結(jié)果，其他開發(fā)商則仍須努力。其中，約30%的被訪者提及萬(wàn)科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀。由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。如對(duì)有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。　　加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序　　被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。以后發(fā)展商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。年輕購(gòu)房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來(lái)的購(gòu)房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位?！　≠?gòu)房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。1工作在福田　　調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％?！　?zhǔn)備購(gòu)房者以單身人士居多，購(gòu)房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動(dòng)的心靈。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。1環(huán)境因素很重要　　在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位置?！　≠?gòu)房者月供主要集中在10002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。整體首供中位數(shù)M0=。量入為出的月供　　購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占8％，21－30萬(wàn)占12％，16－20萬(wàn)占14％，11－15萬(wàn)占25％，5－10萬(wàn)占41％。按揭付款是主流　　頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％?！　∑谕侠韮r(jià)格水平：40006000元　　在購(gòu)房者心目中，價(jià)格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。最希望的面積是90110平方米　　在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。由此看來(lái)，三房是各類客戶首要心水之選。　　單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。這可能源于深圳城市的人口特殊性對(duì)房型選擇的影響，來(lái)自外地的單身人士購(gòu)房考慮組建家庭后，接父母過(guò)來(lái)同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間?！　∨c家庭月收入交叉分析：　　交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。更喜歡自己裝修　　在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開始進(jìn)入人們選擇的視野。最愛(ài)的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。由此看來(lái)，未來(lái)都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。　　兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%。福田是置業(yè)者首選　　在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％?！　挠?jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三?！　≠?gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。內(nèi)銷市場(chǎng)需求部分問(wèn)卷分析2001住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪問(wèn)（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。如波托菲諾——華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園——深圳相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)盤來(lái)講，真正的挖掘細(xì)分市場(chǎng)，以有效的供給對(duì)應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對(duì)的發(fā)展之道。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來(lái)的表象。安柏2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開盤就是五個(gè)整版，、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了29次28版廣告。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。針對(duì)特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營(yíng)銷，是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不二選擇。可是，我們一方面可以看到某些樓盤價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問(wèn)津、銷售困難，而有樓盤價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬(wàn)平方米規(guī)模的盤在原來(lái)已經(jīng)是大盤，隨后萬(wàn)科四季花城等3050萬(wàn)平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬(wàn)平方米以上的大盤，大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。大盤時(shí)代到來(lái)上圖是2001年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，％。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭(zhēng)的事實(shí)，萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點(diǎn)。 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷售面積的增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的組要因素。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國(guó)土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告（深規(guī)土告[2001]0003號(hào)），分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門檻兩項(xiàng)內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣。金融政策 未來(lái)深圳市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。