新東街國際城商鋪項(xiàng)目營銷策劃總體思路報(bào)告營銷策劃-文庫吧資料
2025-06-17 11:27本頁面
【正文】 原則、遵循市場(chǎng)供求規(guī)律的原則、客觀求實(shí)的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項(xiàng)目銷售價(jià)格 市場(chǎng)定價(jià)不二法則：市場(chǎng)均衡原理 價(jià)格走勢(shì) 提價(jià)頻密，高開高走 廣豐消費(fèi)過度超前導(dǎo)致無理性購買，開盤即告售罄，不留提價(jià)空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價(jià)走勢(shì)策略只有選擇 合和地產(chǎn)認(rèn)為： 本項(xiàng)目商業(yè)銷售起始基準(zhǔn)價(jià)為 （ 1） （首層）銷售均價(jià)為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價(jià)為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價(jià)為： 6500元 /平方米 （既能充分實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，又預(yù)留一定升值空間實(shí)現(xiàn)高走，給客戶和市場(chǎng)以信心） 商業(yè) 價(jià)格定位 本項(xiàng)目住宅銷售起始基準(zhǔn)均價(jià)為 2200元 /平方米 住宅 新東街商業(yè)部分銷售可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12000元 /平方米 商業(yè) 新東街整體可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 新東街整體可持有物業(yè)價(jià)值約為 可持有物業(yè)價(jià)值 一億二千萬 新東街整體可實(shí)現(xiàn)價(jià)值約為 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 八億四千萬 一期第一批銷售可實(shí)現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬 五、認(rèn)籌策略 認(rèn)籌策略前提 1） 發(fā)行認(rèn)籌 VIP卡（商業(yè) /住宅） 一期第一批推出商鋪 214間，擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶，擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。 當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格在某一高度時(shí)恰好完成產(chǎn)品的銷售， 此時(shí)的價(jià)格為產(chǎn)品的市場(chǎng)均衡價(jià)格。（詳見下表） 銷售價(jià)格受成本制約必將高企！ 地塊情況 A地塊（ m2） B地塊（ m2） C地塊（ m2） D地塊（ m2） 合計(jì) 土地面積 住宅建筑面積 35554 15037 43180 9855 商業(yè)建筑面積 15841 14477 10399 5963 46680 地下室建筑面積 5840 7550 13390 建筑面積合計(jì) 57235 29514 61131 15818 163698 車位數(shù)量 （ 420個(gè)） 可售 114 27 169 8 318個(gè) 不可售 34 20 25 23 102個(gè) 總建筑面積 163698 m2 (其中地上 150308 m2,地下 13390 m2) 收入項(xiàng) 面積 /數(shù)量 單價(jià) 總價(jià)：萬元 備注 住宅可銷售面積 103627 m2 2200元 / m2 (1) 227,979,400元 商業(yè)可銷售面積 首層 16866m2 21000元 / m2 (2) 318,767,400元 按擬定價(jià)的 90%計(jì)算，預(yù)留 10%空間 二層 14441m2 8500元 / m2 (3) 110,473,650元 三層 6500元 / m2 可售車位（個(gè)） 318個(gè) 50,000元 /個(gè) (5) 15,900,000元 總銷售額 (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 673,120,450元 (不預(yù)留 10%空間總銷售額則為 : 720,813,900元 ) 持有物業(yè)價(jià)值 商業(yè) 一層 1000m2 21000元 / m2 （ 1） 21,000,000元 按年租金回報(bào) 8%推算價(jià)值 二層 5375m2 8500元 / m2 （ 2） 45,687,500元 三層 6532m2 6500元 / m2 （ 3） 42,458,000元 車位 102個(gè) 50000元 /個(gè) （ 4） 5,100,000元 租賃保證金及首季租金收入 m2 15元 / m2/月 （ 5） 3,109,838元 15元 / m2/月 *4個(gè)月 持有物業(yè)價(jià)值合計(jì) (1)+(2)+(3) +(4) +(5) 117,355,338元 成本項(xiàng) 備注 (1)地價(jià) 16,000萬元 (2)人防費(fèi)用 13392 m2 28元 / m2 374,976元 (3)勘探費(fèi)用 37670 m2 2元 / m2 75,340元 (4)建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 10元 / m2 1,636,980元 (5)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 163698 m2 8元 / m2 1,309,584元 (6)報(bào)建費(fèi)用 50/m2 163698 m2=8,184,900元 (7)營銷中心建設(shè)及裝修與布置費(fèi)用 800,000元 (8)建筑安裝成本 163698 m2 1300元 / m2 212,807,400元 (9)管理成本 120,000元 /月 3,600,000元 建設(shè)周期 30個(gè)月 (10)公關(guān)費(fèi)用 50,000元 /月 1,500,000元 建設(shè)周期 30個(gè)月 (11)綜合銷售費(fèi)用 預(yù)計(jì)銷售額 673,120,450元 4％＝ 26,924,818元 銷售總額的 4%，含廣告推廣 2 %及策劃代理費(fèi) 2%） (12)財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金銀行利息） 4,800,000元 按地價(jià) 占用至資金回籠，共約 6個(gè)月，年息按6厘計(jì) (13)不可預(yù)見費(fèi)用 10,640,370元 按建安成本 5%計(jì) (14)銷售營業(yè)稅 % 673,120,450元 ％＝ 37,021,625元 總成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9) + (10)+(11)+(12)+(13)+(14) 469,675,993元 稅金及利潤(rùn)項(xiàng)（萬元） 所得稅稅前毛利 =總銷售額 總成本 203,444,457元 所得稅（ 33%） 67,136,671元 所得稅稅后凈利潤(rùn) 136,307,786元 發(fā)展商所得現(xiàn)金部 分的金額 持有物業(yè)價(jià)值 117,355,338元 發(fā)展商所得物業(yè)部 分的價(jià)值 廣豐新東街項(xiàng)目投入產(chǎn)出預(yù)測(cè)表 競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)街街鋪?zhàn)饨瓞F(xiàn)狀 參考片區(qū) 市場(chǎng)培育期 （年） 起始租金水平（元 /平米） 目前月租金水平（元 /平米） 預(yù)計(jì)售價(jià)水平（元 /平米） 鳥林街 約 3年 30 3085 450012750 西關(guān)街 約 20年 6090 900013250 中街 /東街 園丁路 約 100年 3070 450010500 備注 以上部分租金與售價(jià)按下面換算關(guān)系進(jìn)行換算： 月租金 *12/8%=單位售價(jià)水平 2)競(jìng)爭(zhēng)因素 商業(yè) 通過對(duì)廣豐目前街鋪的租金水平比較分析，我們認(rèn)為： 項(xiàng)目相對(duì)成熟期的租金水平（ 2年之后）；應(yīng)該可以達(dá)到目前西關(guān)街 / 鳥林街新型街鋪的最高租金水平
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