【正文】 價格競爭區(qū)域：景田、景田北都市競爭區(qū)域：羅湖CBD及周邊、上海賓館環(huán)香蜜湖片區(qū)中心區(qū)泛華僑城片區(qū)深圳灣區(qū)羅湖CBD、環(huán)CBD前后海藍色鹽田樓盤規(guī)模區(qū)域外相關樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商水榭花都新天國際名苑國際房地產(chǎn)安柏四、競爭片區(qū)市場調研與分析部分本區(qū)域與外區(qū)域樓盤的競爭，其實質上是片區(qū)之間的競爭，在這里我們重點分析片區(qū)競爭特點。從比例上看，家庭月收入與購房預算之間的差異比較大。我們也可以預見，隨著深港一體化進程的推進，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。理性置業(yè)區(qū)間　　從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預算70萬以下占49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預算中位數(shù)=74萬。價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性　　港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。這可能與計劃購置100萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關。從比例上看。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標準有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標準，可以參考。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標準還是有少許差異。多數(shù)希望帶裝修　　香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標準基本希望帶裝修，在希望帶裝修當中，有63%的客戶希望豪華裝修，搬進去就可以直接住；約37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。教育程度高的客戶希望購置8001200平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高很多。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關度。希望購置面積越大與家庭月收入關系越弱　　從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在5萬以上和5萬以下人數(shù)分別占全部被訪者46%和54%。對中小面積的需求仍為主流　　總體看，客戶希望購房面積在600800尺之間和8001200尺比例近似，對超過1200尺需求變??；客戶對超過1200尺面積的需求變化范圍的選擇有1200尺到3000尺之間。 香港居民對深圳地產(chǎn)商的認知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過10%，樓盤也僅有百仕達華源的提及率超過5%，總體上來說對深圳發(fā)展商不了解。 選擇樓盤趣味，最關心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關口的距離。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。港人置業(yè)的影響因素216。 各種報章媒體中，閱讀率最高的是時事新聞、財經(jīng)和娛樂信息；216。信息來源：216。置業(yè)區(qū)域置業(yè)人群分析根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調查報告港人內地置業(yè)的人群81%是男性；年齡中位數(shù)為41歲，%；，其中48%的人月收入在1萬元港幣以下；教育程度54%屬于中?；蝾A科，%行業(yè)劃分：%從事批發(fā)、零售、進出口貿易，%從事制造業(yè)。（堅尼系數(shù)越接近1，貧富懸殊越嚴重），目前香港人均月收入中位數(shù)為1萬元。人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有91年的31歲上升至36歲。 注意健康及運動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 有車族，且以進口名牌車居多216。 非常關注小區(qū)的物業(yè)管理質量；尤其關注治安防范、樓宇智能化等216。 對會所要求較高，尤其關注游泳池、網(wǎng)球場等運動設施；216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 對地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對市場上流行的戶型設計、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 戶型置業(yè)特征216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 市政配套完善：六大工程、小學中學齊備，萬佳、飲食、娛樂 蓮花二村216。 部分客戶“以大換小”購買理由（賣點）216。 送人（深港家庭）216。 保值或升值、“買來放著”、216。 自住216。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡獲得購房信息的較少。有許多關外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內的好學校而買房。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。交易案例客戶總結——深業(yè)花園成交客戶分析 居住地取樣106個地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關外香港外地（含外籍）個數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見，%權重的非深圳人。在所有提及當中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當分散。由此看來，萬科長期的品牌建設，在置業(yè)者心目中已開花結果，其他開發(fā)商則仍須努力。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風格關注度不高。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。　　加權排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權排序卻排在工程質量、物業(yè)管理之后。1各種置業(yè)因素加權排序　　被訪者關注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權排序，環(huán)境景觀、工程質量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應予充分的關注?！　囊陨险{查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關注，但重要位置卻排在較后的位置。關注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構、交通、工程質量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設施。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位?！　≠彿空叩哪挲g段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當前置業(yè)的主要構成成分。結合家庭結構分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。1工作在福田　　調查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％?！　蕚滟彿空咭詥紊砣耸烤佣?，購房是單身人士準備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內人士的建議。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學是促成購買前三位的因素。1環(huán)境因素很重要　　在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置?！　≠彿空咴鹿┲饕性?0002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。整體首供中位數(shù)M0=。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％。按揭付款是主流　　頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。　　期望合理價格水平：40006000元　　在購房者心目中，價格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。最希望的面積是90110平方米　　在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。　　單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。這可能源于深圳城市的人口特殊性對房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預留更大空間?！　∨c家庭月收入交叉分析：　　交叉分析結果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。更喜歡自己裝修　　在交樓標準的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。最愛的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小?！　烧呓徊娣治鼋Y果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%。福田是置業(yè)者首選　　在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％?！　挠媱澷徺I時間看，計劃一年內置業(yè)的客戶約占四分之三?！　≠彿康挠猛局饕亲杂脼橹?，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，度假和購房給親友的比例較少。這一方面說明深圳置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導地位。內銷市場需求部分問卷分析2001住宅消費市場調查 為了把握深圳住宅消費的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問（有效樣本657份），結果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點。GOLF，等等這些，都加強了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨特，成了眾多的樓盤的選擇。如波托菲諾——華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園——深圳相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進一步。今天的房地產(chǎn)營銷有導致這種連鎖效應的趨勢，對個盤來講，真正的挖掘細分市場，以有效的供給對應有效細分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來的表象。安柏2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動則就是幾個整版，小了不行呀，沒形象，美廬錦園開盤就是五個整版，、商報、南方都市報共發(fā)布了29次28版廣告。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調控下，一批盲目從眾、實力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。地產(chǎn)相關行業(yè)的這種現(xiàn)象從側面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。針對特定的消費層面，進一步的細分市場，采取準確制導性的供給和營銷，是降低開發(fā)風險的不二選擇。可是，我們一方面可以看到某些樓盤價格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問津、銷售困難，而有樓盤價格卻逆市出現(xiàn)上揚勢頭，行情一路看漲。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢的加強，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等3050萬平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。大盤時代到來上圖是2001年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，％。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關內關外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭的事實，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點。 在批準預售面積大幅上漲的同時，新樓住宅銷售面積的增長是有限的和不明顯的，說明目前還有較多的項目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。 空置面積在批準預售面積增加的同時在減少，結合新樓住宅銷售面積來看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長大幅超過預售面積增長的情況下，說明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設計或管理落后以低價策略進行消化達到了較理想的效果。政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 進出口貿易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的組要因素。小結：各項經(jīng)濟指標都顯示年內我市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達人才引進指標；取消人才引進考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國土局于2001年1月份內連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[2001]0003號），分別對建立土地有形市場、提高預售門檻兩項內容作出了規(guī)定：要求嚴格執(zhí)行限期交清地價款；禁止未獲得預售許可證前的內部認購；未交清地價款以前的土地嚴格限制拍賣。金融政策 未來深圳市的金融政策將向個人消費方面傾斜，豐富和擴大消費信貸種類，積極推動住房消費信貸、汽車消費信貸為主的個人消費信貸。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。 存貸款