【正文】 占22％；三代同堂的：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級(jí)消費(fèi)比例。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。與希望購(gòu)買(mǎi)的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在7090平米占比較大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。合理價(jià)格水平主要集中在4000元6000元之間，整體價(jià)格合理水平M0=4770元。　　購(gòu)房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購(gòu)房者80%的市場(chǎng)是首供能力在20萬(wàn)以內(nèi)的市場(chǎng)。　　綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在45萬(wàn)50萬(wàn)之間的房子是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的平均水平。1大家一起出主意買(mǎi)房　　調(diào)查表明：自己看樓選房的占26％，多數(shù)情況是自己看樓的占36％，大部分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38％。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來(lái)臨。1年輕人成為主力軍　　購(gòu)房者的年齡25歲以下占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。1置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素　　從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣(mài)房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來(lái)看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤(pán)對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大?！　≡诨卮鸬谋辉L者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。招商、中海、金地、華僑城、長(zhǎng)城集團(tuán)、天健集團(tuán)、城建集團(tuán)、建設(shè)控股、振業(yè)等具資質(zhì)的大發(fā)展商，大約有59%的被訪者提及，形成品牌第二集團(tuán)，而其他開(kāi)發(fā)商則比較分散。調(diào)查顯示，中介代理的品牌樹(shù)立仍是任重而道遠(yuǎn)。另外，也可反映出關(guān)外的購(gòu)買(mǎi)力不可忽略?？蛻籼卣?文字性敘述)年齡主要分布在30—45歲30歲以下30－35歲35－40歲40－45歲45歲以上％％％％％付款方式取樣107套一次性 按揭套數(shù) 24 83百分比 % %置業(yè)用途：216。 盡顯身份、216。 位置216。 小區(qū)環(huán)境：水主題216。 喜歡大陽(yáng)臺(tái)、大凸窗、轉(zhuǎn)角窗，主人房要有衣帽間，要與書(shū)房、小孩房不能相隔太遠(yuǎn)；216。 有較高的穩(wěn)定收入且家庭資產(chǎn)多數(shù)上百萬(wàn)，因此有相當(dāng)部分采用一次性付款；216。 喜歡個(gè)性化的裝修風(fēng)格消費(fèi)特征（舉例）216。 有較自由的時(shí)間支配權(quán)外銷（港銷）市場(chǎng)分析部分基本情況人口結(jié)構(gòu)香港人口數(shù)量670萬(wàn)，其中勞動(dòng)人口343萬(wàn)，實(shí)際參與工作人口占61%，即209萬(wàn)人。置業(yè)量，在港人在內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)的住宅中，88%屬于廣東，%。 香港居民獲取深圳樓盤(pán)信息的主要來(lái)源是香港的報(bào)紙和電視媒體，其中香港報(bào)紙以《東方日?qǐng)?bào)》、《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)為主》，深圳本地報(bào)紙等媒體的影響力很??；216。 在深圳購(gòu)買(mǎi)房子最擔(dān)心的是治安問(wèn)題，其次是爛尾樓事件。216。以上可以看出，約73%的客戶希望購(gòu)置6001200尺之間（56112平方米之間）的住房；與以往的經(jīng)驗(yàn)相比，港人置業(yè)對(duì)面積的需求開(kāi)始放大。教育程度越高更傾向與中等戶型　　內(nèi)環(huán)是教育程度在大專及大專以上希望購(gòu)房面積的比例，外環(huán)是教育程度在大專以下希望購(gòu)房面積的比例。收入越高越喜歡直接入住的裝修方式　　內(nèi)環(huán)是家庭月平均收入五萬(wàn)以上客戶收樓標(biāo)準(zhǔn)的比例，外環(huán)是家庭月平均收入五萬(wàn)以下客戶收樓標(biāo)準(zhǔn)的比例。收入居高端港人置業(yè)者更希望便利的居家模式　　內(nèi)環(huán)是計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在100萬(wàn)之下對(duì)待裝修的比例，外環(huán)是計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在100萬(wàn)之上對(duì)待裝修的比例。能夠接受100萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的高端客戶對(duì)居住質(zhì)量有較高期望，希望發(fā)展商可以提供一切便利；另一方面，100萬(wàn)以下單位的買(mǎi)家較注重價(jià)格因素，希望按照自己預(yù)算來(lái)裝修。結(jié)合深圳市場(chǎng)供應(yīng)分析，港人對(duì)深圳的樓價(jià)具有強(qiáng)大的支持。家庭月收入在5萬(wàn)元以上，購(gòu)房預(yù)算中位數(shù)=80萬(wàn)；家庭月收入在5萬(wàn)元以下，購(gòu)房預(yù)算中位數(shù)=68萬(wàn)。麗晶天鴻集團(tuán)波托菲諾二期9萬(wàn)M2華僑城中海深圳灣畔即將發(fā)售中海地產(chǎn)世紀(jì)村二期10萬(wàn)M250%華源實(shí)業(yè)美廬錦園60%天蔚實(shí)業(yè)陽(yáng)光帶推廣形象推廣語(yǔ)：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹(shù)林區(qū)域：香密湖GOLF、陽(yáng)光地帶、灣區(qū)物業(yè)世紀(jì)村：一部國(guó)際版本的濱海人居詞典金地海景翠堤灣：大海、紅樹(shù)林和生態(tài)、自然、健康的生活方式新天國(guó)際名苑：香蜜湖公園內(nèi)，四季全景名宅……從以上競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的推廣形象中，從這些詞語(yǔ)中我們看到了他們的形象：先天景觀極好后天產(chǎn)品優(yōu)秀的物業(yè)和片區(qū)形象。營(yíng)銷手法數(shù)據(jù)一：、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版 項(xiàng)目名稱媒體名稱發(fā)布日期星期幾面積類別版面號(hào)版面名色彩主題黃埔雅苑二期特報(bào)20020321星期四1廣告A16廣告彩色強(qiáng)勢(shì)不可擋黃埔雅苑二期特報(bào)20020315星期五1廣告A15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報(bào)20020315星期五1廣告A13廣告彩色有人耗盡畢生精力，只為奠立自己的成就和地位黃埔雅苑二期商報(bào)20020315星期五1廣告A9廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期商報(bào)20020315星期五1廣告A7廣告彩色為追求更高層次的生活，公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園黃埔雅苑二期特報(bào)20020314星期四1廣告A15廣告彩色培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代黃埔雅苑二期特報(bào)20020314星期四1廣告A13廣告彩色為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園黃埔雅苑二期商報(bào)20020314星期四1廣告A9廣告彩色培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代黃埔雅苑二期商報(bào)20020314星期四1廣告A7廣告彩色為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園黃埔雅苑二期商報(bào)20020313星期三1/4文字D1地產(chǎn)金頁(yè)彩色體會(huì)尊貴生活喜悅黃埔雅苑二期特報(bào)20020311星期一1廣告A3廣告彩色只為奠立自己的成就和地位黃埔雅苑二期商報(bào)20020308星期五1廣告A7廣告彩色只為奠立自己的成就和地位黃埔雅苑二期商報(bào)20020308星期五1/2廣告A9國(guó)內(nèi)新聞彩色自住投資皆相宜,中心區(qū)物業(yè)成置業(yè)必然之選黃埔雅苑二期特報(bào)20020308星期五1廣告A13廣告彩色深具遠(yuǎn)見(jiàn)的羅馬帝國(guó)黃埔雅苑二期特報(bào)20020308星期五1/2廣告A15廣告彩色自住投資皆相宜,中心區(qū)物業(yè)成置業(yè)者必然之選黃埔雅苑二期商報(bào)20020307星期四1廣告A12廣告彩色深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地黃埔雅苑二期特報(bào)20020307星期四1廣告A3廣告彩色深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地黃埔雅苑二期商報(bào)20020208星期五1廣告B1廣告彩色實(shí)踐活力生活，由黃埔雅苑二期逸悠園開(kāi)始黃埔雅苑二期特報(bào)20020208星期五1廣告A16廣告彩色實(shí)踐活力生活，由黃埔雅苑二期逸悠園開(kāi)始黃埔雅苑二期商報(bào)20020204星期一1廣告B1廣告彩色實(shí)踐活力生活，由黃埔雅苑二期逸悠園開(kāi)始黃埔雅苑二期商報(bào)20020203星期日1廣告B1廣告彩色他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期商報(bào)20020202星期六1廣告B1廣告彩色他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期特報(bào)20020202星期六1廣告A4廣告彩色他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期特報(bào)20020203星期日1廣告A4廣告彩色他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期特報(bào)20020204星期一1廣告A4廣告彩色實(shí)踐活力生活，由黃埔雅苑二期逸悠園開(kāi)始黃埔雅苑二期南方都市報(bào)20020201星期五1廣告B30廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期特報(bào)20020201星期五1廣告A4廣告彩色他們將赤可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期商報(bào)20020201星期五1廣告B1廣告彩色他們將赤可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑黃埔雅苑二期特報(bào)20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報(bào)20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！數(shù)據(jù)二： 我們統(tǒng)計(jì)了2000年和2001年廣告量前十五位的樓盤(pán)（以中高檔住宅為主），%，%，單版大小平均增加了2%，但其不均勻程度明顯增加，落實(shí)到高檔個(gè)盤(pán)的廣告量不降反升。 　　1998年1月，舉行深圳文化中心（音樂(lè)廳和圖書(shū)館）設(shè)計(jì)方案國(guó)際競(jìng)賽評(píng)議會(huì)，國(guó)際評(píng)委一致推選日本磯崎新建筑師事務(wù)所方案為一等獎(jiǎng)方案 　　1998年7月，深圳市五套班子領(lǐng)導(dǎo)視察中心區(qū)并聽(tīng)取中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)匯報(bào) 　　1998年10月，美國(guó)SOM建筑師設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行中心區(qū)兩個(gè)街坊城市設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果受到好評(píng) 　　1998年12月，中心區(qū)六大重點(diǎn)工程（市民中心、音樂(lè)廳、圖書(shū)館、電視中心、少年宮、地鐵水晶島試驗(yàn)站）開(kāi)工 　　1999年5月，中心區(qū)城市設(shè)計(jì)及地下空間利用規(guī)劃國(guó)際咨詢，日本、德國(guó)、美國(guó)三家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)受邀參加 　　1999年6月，完成中心區(qū)三維動(dòng)畫(huà)制作，在北京召開(kāi)的國(guó)際建筑師第二十屆大會(huì)上參展 　　1999年12月，開(kāi)創(chuàng)性地建立了中心區(qū)城市仿真系統(tǒng)，成為我國(guó)城市建筑史上第一套城市仿真系統(tǒng) 　　2000年1月，完成中心區(qū)城市及地下空間綜合規(guī)劃優(yōu)選修改方案 　　2000年2月，江澤民總書(shū)記視察中心區(qū)蓮花山公園，聽(tīng)取中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況 　　2000年3月，進(jìn)行中心區(qū)福華路商業(yè)街工程設(shè)計(jì) 　　2001年2月，深圳國(guó)際商會(huì)大廈正式開(kāi)盤(pán)在經(jīng)歷了16年的風(fēng)風(fēng)雨雨后，深圳中心區(qū)在今天終于開(kāi)始見(jiàn)到模樣。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始進(jìn)行幕墻等外裝修工程。黃埔雅苑二期戶型列表面積778012713915016216417/8223戶型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3房、四房帶入戶花園所占比例13%14%49%7%17%本期黃埔地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)吸取了一期的經(jīng)驗(yàn)，在戶型和朝向方面有較大改善，2房比例相對(duì) 減小，大戶型客廳開(kāi)間達(dá)到了7米，設(shè)置了部分入戶花園。銷售情況：總體銷售率50%左右，其中223平方米帶入戶花園的戶型已經(jīng)售罄，178平方米的戶型亦所剩無(wú)己，說(shuō)明戶型的亮點(diǎn)對(duì)銷售的影響是相當(dāng)主要的，也說(shuō)明此部分客戶對(duì)購(gòu)房總價(jià)的敏感性不高。品質(zhì)：嘉里建設(shè)為了確保產(chǎn)品的領(lǐng)先性，曾在現(xiàn)場(chǎng)空地上以一比一的空間感，對(duì)每一套戶型做了樣板間，同時(shí)，有公司內(nèi)部的相關(guān)部分不斷親身體驗(yàn)，從多方面進(jìn)行考查，力求做到零缺陷。城中雅苑主力戶型160平方米左右，定位二次置業(yè)人士，但亦有類似黃埔雅苑二期的較小戶型，面向未來(lái)白領(lǐng)。前期已售項(xiàng)目基本利用了中心區(qū)的利好因素，目前個(gè)案推廣需要進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)。中心區(qū)購(gòu)物公園不僅是中心區(qū)居民的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，同時(shí)也充分體現(xiàn)了提升居民生活質(zhì)量的全新理念，主要功能為特色購(gòu)物、文化娛樂(lè)和民俗活動(dòng)，內(nèi)含購(gòu)物、餐飲、全景影院、室內(nèi)泳池等設(shè)施。同時(shí)能滿足舉行傳統(tǒng)文化活動(dòng)的需要，并為社會(huì)文化團(tuán)體提供聚會(huì)演出的空間。地塊以西：高檔住宅區(qū)——小高層與高層圍合的傳統(tǒng)高檔住宅 在本項(xiàng)目西面營(yíng)造了配套完善、發(fā)展成熟的大型住宅社區(qū)氛圍 —，其價(jià)格成為中心區(qū)高檔住宅指引——中海華庭住宅區(qū)和城中雅苑、如詩(shī)美地組成中心區(qū)南片區(qū)的大型高檔居住區(qū)域。項(xiàng)目南面將來(lái)與本項(xiàng)目形成完整小區(qū)空間，景觀空間相互呼應(yīng)，互相收益；目前為多層舊房，景觀資源較差。 空間設(shè)計(jì)符合風(fēng)水原理，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為成熟；216。 均好性較好，充分考慮了各戶型的景觀和朝向；216。值得商榷之處：216。 M2/戶，戶型定位為大面積（豪華）住宅