【正文】 6070802023 2023 2023 2023商鋪租金當前自貢租金平均在 80元 /㎡ ，成逐年增長的趨勢。 城市規(guī)劃建設(shè)更新是一個過程，勢必帶來一次新的開發(fā)機會，將會出現(xiàn)新的城市中心，是一種商業(yè)集中化的過程，也是本案最大的機會。 2. 規(guī)劃優(yōu)勢：文化中心效應(yīng)給予了本案空間營造的平臺，適宜商業(yè)環(huán)境的規(guī)劃營造。 ? 靈活機動的商住產(chǎn)品組合，避免了同質(zhì)化競爭，同時滿足不同消費圈層的需求。 從項目立項 角度 看本案的開發(fā)機會點 The viewpoint of living 城市作用 住宅開發(fā)的機會點 商業(yè)開發(fā)的機會點 ? 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點區(qū)域； ? 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè) 成為了項目受到的關(guān)注點； ? 自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； ? 自然山體景觀也是該項目開發(fā)的一大亮點； ? 隨著目前房價的整體持續(xù)上揚，造成高總價大戶型的日 益相對過剩，使得項目規(guī)劃中的低總價中小戶型具備較大 的需求市場空間。 2. 在這里我們主要對本案項目 110－ 130平米的房型進行分析（ 該房型在本案核心區(qū)域?qū)儆谥髁π?），以明確其價值。 當前市場通行的戶型 功能設(shè)計 及 空間布置 標準參考： 戶型劃分標準 起居功能最低標準 面積最低標準（平方米） 開間最低標準（米） 最好朝向或自然通風(fēng)情況 110135平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳 —— 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— —— 次臥一 朝向均可 次臥二 朝向均可 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 130165平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳（獨立） 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— 最好自然通風(fēng) /采光 主臥儲衣間或儲衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風(fēng) /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產(chǎn)品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡ 小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ 兩房三房戶型 (114套） 當前自貢市當?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是 100 ㎡ － 130㎡ 三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡ 四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設(shè)計院提供的數(shù)據(jù)測算 房型分布建議說明 ? 全明設(shè)計，陽光清風(fēng)自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺設(shè)計，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設(shè)計 給心情一個放飛的窗口 獨立餐廳可設(shè)為多功能廳，空間更靈活 住宅產(chǎn)品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設(shè)計緊湊 ,結(jié)構(gòu)布局合理 ,動靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 人流導(dǎo)入較難 ,只有開發(fā)針對性消費強的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 思考方向一： 能夠有利促進商業(yè)部分的快速去化，帶動整盤銷售 思考方向三： 通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率 —— 一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量） 一層二層 品牌專賣 /休閑 /購物坊 總建筑面積： （ 20158平米 /間） 總套數(shù)： 93間（按柱頭間距測算） 品牌專賣比例： 70多家 需求面積： 4093平米 /間 休閑類比例（咖啡 /茶館）： 12家 需求面積： 80100平米 /間 食品點心類比例（面包 /點心）： 12家（門店） 需求面積： 2050平米 /間 生活百貨類比例（專賣 /專營）： 1012家 需求面積： 50100平米 /間 空間效果構(gòu)思示意圖 sketch map 一層平面分割示意圖 sketch map of a plane 具體面積以實測為準 一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設(shè)定 單間總價 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 53間 18000 （均價） 36300萬 具體面積以實測為準 二層平面分割示意圖 sketch map of a plane 二層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設(shè)定 單間總價 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 40間 9000 （均價） 18135萬 3552萬 具體面積以實測為準 品牌服飾展示直營中心效果構(gòu)思示意圖 sketch map 三、四層定位綜合考慮因子 The integration consider gene 保證三、四層商業(yè)價值最大化和有利招商 引入業(yè)態(tài)不破壞項目整體形象和居住品質(zhì) 引入業(yè)態(tài)適合區(qū)域市場長遠發(fā)展 針對發(fā)展商 針對今后業(yè)主 針對引入商家 本案項目三、四層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 業(yè)態(tài)定位有利于促進和吸引投資市場的高度關(guān)注 我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。規(guī)劃中將拆遷 “電子通信街”檀木林街 ，給予項目電子通信業(yè)態(tài)設(shè)置提供了契機。 建議增置地上停車位，提高購物客流停車方便性。 理由： 一部分達到婚姻年齡的年輕人，他們需要獨立的生活空間，不再是和父母共同居住，家庭成員少，不需要過大的居住空間。這部分人看中樓盤的升值潛力，區(qū)域的規(guī)劃，尋求炒作升值空間。他們在前一段房地產(chǎn)發(fā)展高峰時，已經(jīng)獲得了不少增值利潤。 客戶群體： 立足本地投資客群，發(fā)展部分知名品牌投資客群。 戶型： 以 110— 130為主力戶型 ， 3房 4房為主，可伴隨一些 80100的 2房中小戶型，一些 150左右的豪宅。 營銷推廣主線思考 本案項目營銷策略思考 整個項目營銷推廣階段將分為： 形象推廣期、項目公開期和正式銷售期 。 借用 ” 上海新天地 “ 的知名度和美譽度，旨在把項目打造成屬于自貢的 ” 新天地 “ ，而 ” 名城新天地 “ 也將成為自貢老城居住和購物的新天地。 :25:3814:25Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :25:3814:25:38March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 2時 25分 38秒 14:25:3817 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :25:3814:25Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 25分 38秒 14:25: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提