【正文】 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅 銷售面積 （萬㎡） 自流井 匯東 貢井 南湖新城 沿灘新城 50 100 150 200 146 250 228 78 137 400 422 拍地規(guī)模（畝） 區(qū)域 0708年 04月，自貢新拍土地合計約 1010畝，按 ，建筑面積合計約 270萬平方米，按照套均 115㎡計算，共計約 23412套左右。 在市場基本面總體向上的大前提下，市場現(xiàn)實面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動，進而形成不同的波動階段 6此時 量價往往相繼攀升 ； ③ “下降通道期” ：此時量的編號完全取決于價格的變動， 價不降則無量 ，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使 降價成為主流 ，市場現(xiàn)實面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； 實現(xiàn)創(chuàng)收，強調(diào)開發(fā)項目的價值實現(xiàn) 從現(xiàn)金回籠角度入手，理性入市 市場大勢對本項目的啟示 自住型市場 封閉型市場 城市社區(qū)多核發(fā)展 供銷比形勢較良 后續(xù)土地供應(yīng)量小 處于上升通道期 區(qū)域市場多為剛性需求，泡沫相對一線城市較小。 在宏觀背景相對平穩(wěn)的情況下，本項目在自貢市場內(nèi)部競爭如何？ PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 貢井區(qū) 大安區(qū) 地產(chǎn)格局解構(gòu) 自貢市行政區(qū)劃 自流井區(qū) 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 地產(chǎn)格局解構(gòu) 五大地產(chǎn)格局 自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ,區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。 匯東是自貢市的 城市新區(qū) ，目前開發(fā)熱點。 1 19992023 自貢市地產(chǎn)格局發(fā)展沿革 貢井片區(qū) 自流井大安片區(qū) 自貢市傳統(tǒng)的居住中心區(qū)域。 3 20232023 南湖片區(qū) 沿灘片區(qū) 隨著匯東新區(qū)的發(fā)展步入衰退期，南湖和沿灘作為整體城市南移東擴的重要戰(zhàn)略發(fā)展提上日程。 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 面積段 分布 80120平方米 80170平方米 80120平方米 ?整體看來，自貢各大板塊的物業(yè)供應(yīng)面積均在 75150平米之間，這個面積段配比相對保守、傳統(tǒng) 75140平方米 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 物業(yè)類型及 主力戶型分布 80120平米套三產(chǎn)品 7090㎡的套二小戶型 8090 ㎡套二和 120 ㎡套三為主 100130 ㎡的套三產(chǎn)品 以多層為主 容積率 高層多層比 1： 2 容積率 高層多層比 1：1 容積率 ?物業(yè)類型相對單一，產(chǎn)品以套三為主，功能較單一 四大格局 —— 客戶分布 核心客戶：貢井本區(qū)域消費者 重點客戶：部分臨近郊縣消費者 偶得客戶：無明顯特征 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 重點客戶： 打工返鄉(xiāng)消費者 偶得客戶： 臨近郊縣消費者 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 重點客戶： 打工返鄉(xiāng)消費者 偶得客戶： 臨近郊縣消費者及其他二級城市消費者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 偶得客戶：其它二級城市消費者 偶得客戶：其它二級城市消費者 重點客戶：臨近郊縣消費者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 重點客戶：臨近郊縣消費者 ?大多以自貢片區(qū)自住需求客戶為主力客戶群體 ?臨近區(qū)域的客戶作為重點客戶來源 四大格局情況一覽 貢井板塊 自流井板塊 匯東板塊 南湖板塊 板塊屬性 城市老工業(yè)區(qū) 老城區(qū)外延區(qū)域 自貢老城區(qū)的核心區(qū)域 和商貿(mào)中心 城市新興行政商貿(mào) 中心 未來政府重點打造的 生態(tài)居住區(qū)域 產(chǎn)品 特征 郊縣型多層物業(yè) 多層加少量的電梯物業(yè) 較高端的多層和高層電梯為主，電梯占區(qū)域住宅供量約 40% 高層電梯為主 面積區(qū)間 主力戶型 80120平米 7090㎡小戶型低層洋房 70150平米 8090㎡套二和 110130㎡套三 80150平米 100130 ㎡套三 80120平米 均價 2200元 /平米左右 2400元 /平米左右 2800元 /平米左右 26002900元 /平米 客戶階層 周邊客戶為主，自住為目的。對本項目界定及選取重點競爭區(qū)域起到一定支撐作用。 ?高新區(qū)總規(guī)劃面積為 60平方公里 ，包括建成區(qū)、南湖新城和高新工業(yè)集中區(qū) 。城市區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施逐漸成熟。 ?代表項目： 遠達 〃 尚東國際 龍城國際 遠達都市森林 匯東區(qū)域在售樓盤一覽 樓盤名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 (畝 ) 建面 (平米 ) 價格 （元 /㎡） 容積率 主力面積（平米） 存量 核心賣點 上品空間 高層電梯 47000 3180 （裝修 800元） 80120 余 20% 精裝修 遠達 都市森林 多層 +電梯 101 131000 高層均價 2800，層差 20元左右。該區(qū)域目前是本項目最大的競爭板塊。 前景： 前景看好，有望成為自貢房產(chǎn)發(fā)展的代表區(qū)域。 ?（一）發(fā)展規(guī)模 用地規(guī)模： 人口規(guī)模：約 ?（二）功能定位 匯東新城發(fā)展的延續(xù)，城市功能的完善和補充，生態(tài)型的城市新區(qū)。 ?區(qū)域價格： 23002900元 /㎡ ?客戶情況： 以項目臨近片區(qū)和客戶為主 ?代表項目：雄飛凱悅星城 規(guī)劃分析 ?南湖生態(tài)城規(guī)劃面積 ，是自貢市大城市發(fā)展重點向南發(fā)展的城市新區(qū)。 ?兩片：以南湖大道為城市發(fā)展軸線，把規(guī)劃區(qū)分為東、西兩個片區(qū)，也是城市的兩大居住區(qū)。 配套 —— 南湖體育中心 ?投資 4億多元的自貢市南湖體育中心目前正在建設(shè)過程中，該中心建成后，將成為 承辦 2023年省第十一屆運動會和殘疾運動會的重要比賽場館。政 府巨資重點打造，政策導(dǎo)向。 地位： 城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) 前景： 潛質(zhì)區(qū)域，區(qū)域特有的自然景觀資源加上政府的大力扶植及向南發(fā)展的總體趨勢，該區(qū)域未來將會成為自貢高品質(zhì)居住區(qū)域的代表。 ?沿灘新城將以構(gòu)建“川南最佳人居休閑環(huán)境”為核心理念，著力打造 山水園林城 、 生態(tài)休閑城 、產(chǎn)業(yè)聚集城 、 文化特色城。 房產(chǎn)發(fā)展： 目前該區(qū)域沒有在售項目，但從近期的土地拍賣情況來看，未來該項區(qū)域供 量較大，房產(chǎn)發(fā)展較為強勁。 ?【區(qū)域劣勢分析】 距離城市中心較遠，交通通達性有待完善 屬于新規(guī)劃區(qū)域，居住成熟度還尚待時日 ?【核心價值提煉】 ?中鐵集團和沿灘政企的合力打造 ?區(qū)域獨特的生態(tài)資源 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 自流井 我們?nèi)绾握业阶约旱暮诵膬r值點？ 是其它區(qū)域所不曾擁有的 聚焦自流井 自流井區(qū)地處四川省自貢市中心地段，是全市政治、經(jīng)濟、文化的中心。 ?產(chǎn)品特征： 以多層為主。 ?目前受制約的是其實景已經(jīng)呈現(xiàn)，大多的 老舊產(chǎn)業(yè)和建筑體 ，使區(qū)域所呈現(xiàn)的價值意向受到影響。 檀木林國賓館，西南三大國賓館之一，擁有其它區(qū)域難以復(fù)制的人文資源。 ?沿灘區(qū)域由于其地理位臵和開發(fā)時間，要形成與本區(qū)域相抗衡的發(fā)展態(tài)勢，還尚待時日。 明確區(qū)域核心價值支撐點，挖掘老城區(qū)價值，建立差異化形象 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 地塊天生麗質(zhì) 視覺 1 ? 四川三大國賓館旁 檀木林國賓氣息 ? 規(guī)模適中 ? 區(qū)域成熟，城市中心 ? 交通便利 ? 周邊生活配套充足，教育配套完善 ? 自貢市體育中心在旁邊 占地 容積率 總建筑面積 住宅建面 商業(yè)建面 總戶數(shù) 2338 車位數(shù) 1250 綠化率 40% 建筑密度 % 建筑類型 （?。└邔樱?11/18/33層 視覺 2 產(chǎn)品 —— 舒適面積，合理梯戶比，超越區(qū)域項目 產(chǎn)品面積區(qū)隔明顯、中大戶型為主 ? 兩梯四戶 ? 兩梯五戶 ? 兩梯兩戶 ? 一梯四戶 ? 一梯兩戶 面積段 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 7090 1180 % % 95115 388 % % 120140 704 % % 170200 66 % % 總套數(shù) 2338 總面積 ㎡ 視覺 3：高層產(chǎn)品 —— 方正、通透，但創(chuàng)新不多 A ? 部分客廳缺乏“廳出陽臺”設(shè)計，自貢客戶接受度降低 ? 陽臺數(shù)量不足或部分廚房缺乏生活陽臺 視覺 4 品牌 —— 首個進入自貢的全國性大型品牌開發(fā)商 + 代表項目： 新界 沿灘新城 青城 365宅院 蜀郡 曦城 假日青城 北京賽洛城 + 實效機構(gòu) 新加坡山鼎 西南交大設(shè)計院 …… 專業(yè)化的操作團隊 全國化的視野 鑄就影響力的精品 S 優(yōu)勢 W 劣勢 O 機會 T 威脅 ?以檀木林國賓館為配套 ?人文資源優(yōu)勢 ?地塊規(guī)模中等，易于規(guī)劃操作 ?中鐵品牌優(yōu)勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 ?差異化戰(zhàn)略，鑄就區(qū)域價值體系 ?區(qū)域為老城區(qū)，給人舊城感 ?周邊多老舊建筑，區(qū)域面貌老舊 ?現(xiàn)有區(qū)域開發(fā)力度弱，無品牌支撐 ?基礎(chǔ)設(shè)施依然為老城區(qū)配套 ?舊有路網(wǎng)的阻礙 ?跳出自流井，回顧自貢只有一個檀木林國賓館，企及西南高度 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 ?高舉高打，尋求突破；速度制勝，搶占灘頭， 減少劣勢，避免威脅 ?威脅無處不在，劣勢客觀存在，我們主張回歸本源 自身分析 環(huán)境分析 ?體育中心的建設(shè) ?自貢房地產(chǎn)大勢看好 ?目前領(lǐng)先于南湖、沿灘新城，便于搶占先機 ?政企聯(lián)動政策許可 ?政府規(guī)劃利好 檀木林片區(qū)改造 ?來自匯東新區(qū)的客戶截流 ?南湖沿灘新城啟動后，將加劇區(qū)域競爭威脅 ?未來政策的不確定因素 迎合機會，克服劣勢 項目 SWOT分析 競爭比較 —— 競爭層次理論 嘉聯(lián)地產(chǎn)界定競爭的三種模式： 模式 競爭本質(zhì) 競爭對手界定 同區(qū)同質(zhì) 處于相同片區(qū)，價格和定位趨于高端，提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù) （全面競爭） 遠達 凱悅星城 典型項目 目前自貢市標(biāo)桿項目，絕對影響力樓盤 龍城國際 【競爭點對點分析】 ?龍城國際（匯東） ?遠達 售樓部景觀打造搶眼。主要依靠開發(fā)商品牌和大盤氣勢 物料以代表生態(tài)的綠色為主，突出社區(qū)的運動、生態(tài)主題。 其中 5棟已經(jīng)被理工學(xué)院教職工團購 ,余 100套左右，多為臨湖面積 100平米以上的大戶型。 5月份開始排號，排號誠意金最高 8萬， 可享受 1萬優(yōu)惠。同時項目在 4月 30日向客戶發(fā)送 “取掉 8號樓整棟建筑，增加上千平米園林”、“自貢住宅小區(qū)首次引入新風(fēng)系統(tǒng)和同層 排水系統(tǒng)”的預(yù)告信息。目前在售 32層電梯高層 梯戶比 二梯 10戶 戶型區(qū)間 60160平米 目前電梯高層為 130170平米 主力戶型 130145平米 戶型配比 戶型結(jié)構(gòu) 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 比例 一室一廳 50 32 3% 兩室兩廳 85 208 20% 兩室兩廳 75 48 5% 兩室兩廳 92 144 14% 三室兩廳 123 254 25% 三室兩廳 110 144 14% 三室兩廳 150 200 19% ? 從戶型上看，中小面積和大面積戶型的比例是 44%： 54%，戶型主要以經(jīng)濟型兩房和和舒適型三房為主。推廣渠道多樣，在自貢市造就了巨大的影響力。 ? 多組團，多產(chǎn)品組合的圍合布局 擺脫了傳統(tǒng)居住小區(qū)的建筑規(guī)劃，提升產(chǎn)品價