【正文】 城、東部新城）、改造三片（張家沱片區(qū)、檀木林片區(qū)、大安老街片區(qū)） 城市核心區(qū) 板倉工業(yè)園 舒平 工業(yè)園 沿灘新城 南湖生態(tài)城 未來規(guī)劃 ■ “ 兩園 三城 三片”建設(shè) 【 自貢市場分析】 東部新城 三城 兩園 三片 貢井片區(qū) （工業(yè)、居住區(qū)） 自流井老城區(qū) （老城商貿(mào)中心） 匯東新區(qū) （新興商務(wù)、居住區(qū)） 大安片區(qū) （工業(yè)、居住區(qū)） 自貢功能布局分析 匯東新區(qū) 自流井老城區(qū) 貢井 南湖生態(tài)城 沿灘新城 南湖生態(tài)城 沿灘新城 ■ 城市功能布局合理，工業(yè)集中化發(fā)展，城市建設(shè)向南擴(kuò)展，形成 “南湖生態(tài)城” 、 “沿灘新城” 兩大新興城市板塊。 ? 價格回歸的市場表現(xiàn) ： 整個過程可能會出現(xiàn)三波下降 —— ? 理性回歸后的價格水平 ：逐步回歸到 07年上半年價格水平 ? 價格回歸的周期 ： 預(yù)計持續(xù)到 09年下半 年 對市場風(fēng)險最為敏感的投資客以及部分早期入市的普通購房者 → 市場經(jīng)驗豐富的理性開發(fā)商 → 市場跟隨者 六、 行業(yè)洗牌， 問題企業(yè)出局 。 央行通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高存貸款基準(zhǔn)利率，發(fā)行定向央票等方式， 降低資產(chǎn)流動性，減少需要發(fā)行的貨幣量。從而可以看出，目前整個房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài) ，整個市場不容樂觀。但是從供銷比來看， 3月份成都市商品房 供銷比約為 ，為近 9個月來的最高值。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 詳見嘉聯(lián)提交的《成都房地產(chǎn)大勢預(yù)判》 一、 從緊貨幣政策 持續(xù)進(jìn)行（至少 1年） 。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 ? 分析的前提： 熱點城市房價確實存在泡沫 ? 政府調(diào)控 ：一系列的政策調(diào)控導(dǎo)致利空，泡沫失去支撐因素。 自貢于川南大發(fā)展整體區(qū)位中的重要性 ?川南城市帶，位于成渝經(jīng)濟(jì)圈腹心位置 ?南出海通道，必經(jīng)之路 ?西南三省中樞紐帶 【 自貢市場分析】 ?我市城市建成區(qū)面積達(dá) 50平方公里，以 80至 100平方米的人均城市建設(shè)用地推算，到 2023年基本建成 100萬人口大城市，平均每年需新增建成區(qū) 10平方公里。自住性占主導(dǎo) 【自貢房地產(chǎn)市場特征】 自貢市場的客戶置業(yè)目的以自住為主，幾乎占到 90%以上的比例，投資客戶少 Ⅰ 市場起步時間晚，產(chǎn)品不成熟 自貢進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的房產(chǎn)市場階段才 2年時間，市場缺乏對投資客戶的強(qiáng)大吸引力 Ⅱ 消費投資形態(tài)發(fā)展不成熟 整體看來，近年來自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，居民的消費投資意識及經(jīng)濟(jì)支付能力不足，無物業(yè)投資需求 Ⅲ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了自貢對區(qū)域外人群外輻射力尚未顯現(xiàn) 由于社會就業(yè)機(jī)會、交通及生活配套等城市發(fā)展現(xiàn)狀，自貢對區(qū)域外人群的牽引力不足，區(qū)域外客群對其物業(yè)無明顯需求 自住型市場表現(xiàn) 自住型市場成因 根據(jù)對自貢主流樓盤市調(diào)結(jié)果表明： 市調(diào)項目有： 匯東：尚東國際、上品空間、 自流井：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島、綠洲花園 貢井：青杠林生態(tài)苑、元亨興苑 自貢市場是一個典型的“封閉型”市場 【自貢房地產(chǎn)市場特征】 Ⅰ 典型的二級城市市場特征，市場 供給主要為自貢區(qū)域內(nèi)客戶消化 ，對區(qū)域外客戶輻射能力弱 Ⅱ 開發(fā)商以自貢本地為主 ，部分有多年本地開發(fā)經(jīng)驗，但開發(fā)仍不十分成熟，部分開發(fā)商已建立起一定的品牌和客戶認(rèn)知 Ⅲ 產(chǎn)品 主要滿足本地人自住購房需求 （換房改善居住環(huán)境或初次臵業(yè)），少量投資性臵業(yè)需求 封閉型市場表現(xiàn) 封閉型市場成因 根據(jù)對自貢主流樓盤市調(diào)結(jié)果表明： 2后續(xù)供應(yīng)量少 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預(yù)期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群 規(guī)劃將形成多個城市中心。屬 匯東外延城市新區(qū)。近年來供需兩旺，開發(fā)量和銷售率持續(xù)居高不下，在四川省二級城市當(dāng)中處于領(lǐng)先位臵。遵循“總體規(guī)劃，分步實施，項目起步，滾動發(fā)展” 的原則，經(jīng)過 14年的不懈努力，取得了城市建設(shè)的較好成績。以 80平米左右的二房和 120平方米左右的 3房為主。 房產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，品牌開發(fā)商匯聚，項目林立，價格標(biāo)桿。 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 項目名稱 規(guī)模 (畝 ) 建筑面積 （平米） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 主力面積 (㎡ ) 開盤時間 雄飛凱悅星城 76畝左右 152023 26002900 高層電梯 73123 預(yù)計 2023年 78月份 雄飛水岸庭 100畝左右 —— 起價 2800 高層電梯 ——— 未定 ?區(qū)域特征： 自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) ?產(chǎn)品特征： 以電梯高層為主， 2梯 6戶，布局較緊湊。 “川南都會、活力新城” 公共服務(wù)中心 居住區(qū) 居 住 區(qū) 居住區(qū) 優(yōu)勢分析 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 （一）區(qū)位優(yōu)勢 南湖新城位于自貢市城市中心區(qū)南側(cè)，與匯東建成區(qū)相對；東鄰內(nèi)宜高速公路，與沿灘新城相望。目前自貢雄飛集團(tuán)有二個項 目在該區(qū)域亮相。決定首期注入資金 2023萬元，迅速啟動沿灘城區(qū)開發(fā)建設(shè)。 ?區(qū)域供應(yīng)戶型規(guī)劃 ?I類為住房 :套型 90m2以下住房占總戶數(shù) 60%－80%的住房建筑； ?II類為住房 :套型 90m2以下住房占總戶數(shù) 80%以上的住房建筑； ?Ⅲ 類為住房 :套型 90m2以下住房占總戶數(shù) 60%以下的住房建筑。 ?但可以預(yù)見的是，隨著檀木林、五星街等老城區(qū)的改造力度加大，品牌開發(fā)項目的啟動，其區(qū)域價值 將得到進(jìn)一步的認(rèn)可； 區(qū)域生活環(huán)境更為成熟 區(qū)域居住情節(jié)更為悠久傳統(tǒng) 政府舊城改造，舊面貌換新顏 區(qū)域配套 檀木林國賓館 ?改建后的檀木林國賓館，不僅是作為自貢市第一家五星級酒店，同時也是檀木林項目主要的高端物業(yè)配套所在。同時通過對重點區(qū)域的分析得出其核心的價值支撐點及發(fā)展中存在的隱患，進(jìn)一步加深了對競爭區(qū)域的認(rèn)識與把握。尚東國際（匯東） 競爭對比分析 龍城國際 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 雄飛凱悅星城 遠(yuǎn)達(dá)尚東國際 位臵 匯興路中段，緊鄰四川理工學(xué)院校區(qū)（匯東） 大安區(qū)仁和路（自流井） 匯川路中段（南湖） 匯東路丹桂大街 基本 情況 占地 建面 總占地約 100畝，總建面約 36萬平米。產(chǎn)品較為優(yōu)秀，為前期自貢房產(chǎn)的典范。 ?小區(qū)安防： 24小時保安巡邏、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)。 本項目競爭對手點對點分析 客源：自貢市區(qū) 核心目標(biāo)客戶群：自貢市區(qū)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群，尤其是臨近項目的政 府國企單位職工。 遠(yuǎn)達(dá) “遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)2023新春拜年”文藝晚會 2023年 4月 市場價格及去化分析 調(diào)查時間 06年 12月 07年 12月 08年 4月 已售套數(shù) 開盤 消化掉 600多套，余 400多套 前期基本消化完畢，多層余 10套左右 目前推最后 32層高層電梯，共 400余套 銷售均價 3300元 /㎡ 3400元 /㎡ 開盤時間： 06年 12月 存量較少，尾盤階段 0607年月均消化 50套 左右 08年 4月份以后消化最后的高層 400余套 本項目競爭對手點對點分析 分析 ? 該項目作為 07年匯東區(qū)域乃至整個自貢市場的高端產(chǎn)品，牢牢占據(jù)單價最高的位臵，是名副其實的價格標(biāo)桿。 2023年 3月 一歐元地中海游活動 2023年 12月 27日 理工大學(xué) 教職工內(nèi)部團(tuán)購 2023年 4月 蓄客期 營銷分析 2023年 4月 30日 ?取掉 8號樓整棟建筑 ,增加上千平米園林 ?引入新風(fēng)系統(tǒng)和同層排水系統(tǒng) 營銷通路 項目施工情況 道旗 圍墻 公交車體 電梯轎廂 遠(yuǎn)達(dá) 本項目競爭對手點對點分析 客源：自貢片區(qū)及周邊區(qū)縣（理工大學(xué)教職工） 核心目標(biāo)客戶群：自貢片區(qū)高收入人群，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，認(rèn)同該區(qū)域價 值的城市中高端臵業(yè)群體。注重營銷活動。 （主要競爭對手） 遠(yuǎn)達(dá) 城市新區(qū)，配套尚待完善 新規(guī)劃區(qū)域，配套尚待完善 區(qū)位交通條件 城市老城區(qū)，交通便捷但道路狹小，車流擁擠 區(qū)域交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好 緊鄰匯川路，丹桂大道等城市主干道，靠近內(nèi)宜高速，交通較為便利 連通沿灘區(qū)，富順云川路，交通較為便利 資源稟賦 成熟的商圈；生活成熟度較高；濃厚的人文氣息和厚重的歷史沉淀 城市新興區(qū)域，商務(wù)行政的中心 未來城市發(fā)展主要方向；政府大力扶植；省運會場地，運動場館即將呈現(xiàn) 旅游景點打造，豐富旅游資源；靠近板倉工業(yè)園，為區(qū)域啟動提供產(chǎn)業(yè)支撐 發(fā)展劣勢 不是城市主發(fā)展方向，發(fā)展空間小 目前開發(fā)過度，沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)休閑配套設(shè)施太少，整體居住環(huán)境不理想 區(qū)域內(nèi)有一部分爛尾樓，對整體地產(chǎn)動作有一定影響 高速路將區(qū)域與核心區(qū)隔離 核心競爭力 成熟的生活圈 豐富的人文歷史底蘊(yùn) 城市新興行政商務(wù)中心 政府自上而下的政策扶植和引導(dǎo) 中鐵集團(tuán)和沿灘政企的合力打造；區(qū)域獨特的生態(tài)資源 綜合發(fā)展能力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 未來房產(chǎn)能量 較強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 【小結(jié)】 2023 匯東區(qū)域 ＞ 自流井區(qū)域 ＞ 南湖區(qū)域 沿灘區(qū)域 ?匯東區(qū)域由于其政府重點打造和開發(fā)規(guī)模效應(yīng)，目前處于競爭的領(lǐng)先地位 ?本區(qū)域?qū)Ρ饶虾^(qū)域稍有競爭優(yōu)勢，但由于南湖區(qū)域目前處在一個開發(fā)熱點和政府重點打造的形勢下，不可排除其未來有超越本區(qū)域的可能。 ?區(qū)域價格： 23002600元 /㎡ ?客戶情況： 客戶區(qū)域性較強(qiáng)，多為片區(qū)臵業(yè)，自住為主。 前景： 潛力區(qū)域。 ?沿灘新區(qū)的功能定位： 以生態(tài)居住、商業(yè)服務(wù)為主，配以行政、文化、產(chǎn)業(yè)、物流、旅游休閑等配套功能設(shè)施， 具有川南最佳人居環(huán)境的生態(tài)園 。建成后，不僅能夠舉辦地區(qū)性和全國單項比賽，同時還可提供多層次的體育健身場地。 南湖新城分為五個大的功能區(qū) （ 1）商貿(mào)區(qū)（ 2）會展中心區(qū)（ 3）體育中心區(qū)（ 4）行政辦公區(qū)（ 5）生態(tài)居住區(qū) 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 規(guī)劃用地以南湖大道為核心，形成 一心、兩片、六個居住小區(qū) 布局結(jié)構(gòu)。 ?【區(qū)域劣勢分析】 缺乏比較系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)指導(dǎo)及整體規(guī)劃，目前開發(fā)秩序及規(guī)模比較混亂，良莠不齊，影響區(qū)域未來整體的發(fā)展。 3月推18F高層 區(qū)域和開發(fā)商品牌 新美帝景 多層 +高層 45 100000 32003300 8590 、 126 多層已售磬，高層一幢未開，另二幢消化一半 區(qū)域 尚東國際 多層 +電梯 70 152023 均 3400 8F多層 85 32F高層 130170 06年底開盤截至目前消 1000套左右 .多層余 10套 區(qū)域，開發(fā)商品牌及較好的品質(zhì) 龍城國際 33F高層電梯 100 360000 預(yù)計 3500 120左右 區(qū)域、樓盤品 質(zhì) 塞納河畔 18F、 26F電梯 45000 2300起價 80110 5月份開盤 歐式河畔風(fēng)景 生活 LOFT晶舍 12F電梯 5 10000 均 3800 5060 目前余 60套左右 ,附加值 海派 頤和上院 1 30F高層電梯 66200 28003200 80120 07年 7月 2期開盤，截至目前余 30套 區(qū)域、雙層電梯 區(qū)域地產(chǎn) 樓盤名稱 供應(yīng)量（㎡） 存量（ ㎡ ） 上品空間 47000 37600 都市森林 131238 50600 尚東國際 152265 46000 塞納河畔