【正文】 進駐自貢進行開發(fā)，這個種封閉性市場格局將可能逐漸被打破 區(qū)域 項目 開發(fā)商 客戶來源 區(qū)域外輻射力 匯東 尚東國際 本土 匯東、自流井 較強 上品空間 本土 匯東、自流井 較強 頤和上院 本土 匯東、自流井 較強 都市森林 本土 匯東、自流井 較強 新美帝景 本土 匯東、自流井 較強 自流井 仁和半島 本土 自流井 弱 綠洲花園 本土 自流井 弱 東方云頂 本土 自流井 弱 貢井 青杠林生態(tài)苑 本土 貢井 很弱 元亨興苑 本土 貢井 很弱 ? 貢井 區(qū)域“徹底沒落”，房產(chǎn)開發(fā)缺乏競爭力； ? 自流井 區(qū)域屬于老城區(qū)，暫無新可開發(fā)土地，無新項目； ? 匯東 區(qū)域前期推出項目基本售罄，新項目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型； ? 受政府規(guī)劃推動， 南湖新城和沿灘新城 成為繼匯東過后的新一輪開發(fā)熱點。 貢井區(qū) 大安區(qū) 自流井區(qū) 3城市社區(qū)多核發(fā)展 新的房產(chǎn)開發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動下可望發(fā)力 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市住宅供銷情況0501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 0 2 0 0 6 年萬平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 住宅竣工面積(萬㎡ ) 住宅銷售面積(萬㎡ ) ?市場上可供銷售的商品房供應量不足形成供求矛盾。近年來自貢房地產(chǎn)市場一直處于需求大于供應的狀況。 4供需關系矛盾 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市商品房銷售面積0501001502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年萬平方米全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅銷售面積（萬㎡）年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅 銷售面積 （萬㎡） 自流井 匯東 貢井 南湖新城 沿灘新城 50 100 150 200 146 250 228 78 137 400 422 拍地規(guī)模（畝） 區(qū)域 0708年 04月，自貢新拍土地合計約 1010畝，按 ，建筑面積合計約 270萬平方米，按照套均 115㎡計算，共計約 23412套左右。 按照拍地規(guī)模排序，依次為沿灘新城 422畝、匯東 228畝、自流井 146畝、南湖新城 137畝、貢井 78畝； 從規(guī)模上看，中鐵檀木林項目明顯為自流井片區(qū)的標桿項目； 可預見未來沿灘新城可能將成為新的開發(fā)熱點； 5后續(xù)供應量少 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。此時 量價往往相繼攀升 ； ② “高位盤整期” ：此時最主要的信號就是 量縮 ，盡管 價格 還有可能在 上漲 ，但實質上已進入僵持期； ③ “下降通道期” ：此時量的編號完全取決于價格的變動， 價不降則無量 ，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使 降價成為主流 ，市場現(xiàn)實面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； ④ “低位盤整期” ：當價格的下降已使現(xiàn)實面下降到最低點后，市場就進入了低位盤整期， 量趨于穩(wěn)定 ，并有小幅回升跡象， 價格開始蓄勢 ，準備進入下一輪“上升通道期”。 在市場基本面總體向上的大前提下，市場現(xiàn)實面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動，進而形成不同的波動階段 6房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期” 基于我國國情，一級主要城市受宏觀金融調控影響， “迫使” ?成都地產(chǎn)市場 現(xiàn)實面 提前上升 至 ② “高位盤整期”，目前成都市場基本進入 ③ “下降通道期”：降價正成為成都房產(chǎn)市場主流，“價不降則無量”； ?自貢市場 本身發(fā)展滯后于成都，但市場內(nèi)的泡沫大大少于成都市場。此次調控令自貢房產(chǎn)市場的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量價穩(wěn)步攀升。 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 成都市場發(fā)展曲線 自貢市場發(fā)展曲線 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 不同階段，項目應制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。此時 量價往往相繼攀升 ； ③ “下降通道期” ：此時量的編號完全取決于價格的變動， 價不降則無量 ，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使 降價成為主流 ，市場現(xiàn)實面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； 實現(xiàn)創(chuàng)收，強調開發(fā)項目的價值實現(xiàn) 從現(xiàn)金回籠角度入手，理性入市 市場大勢對本項目的啟示 自住型市場 封閉型市場 城市社區(qū)多核發(fā)展 供銷比形勢較良 后續(xù)土地供應量小 處于上升通道期 區(qū)域市場多為剛性需求，泡沫相對一線城市較小。真正舒居型品質項目是市場需求 對自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內(nèi)市場需求。只有強有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群 規(guī)劃將形成多個城市中心。新城的建設對老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流 目前自貢市場尚未收到政策打壓的明顯沖擊，對自貢項目有較大操作 空間，但仍應保持警惕 市場供應增長不大，新推項目量少，部分程度地降低了本項目競爭環(huán)境的沖擊力 市場目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應趁大勢良好的情況下，搶占先機，快速增長 市場特征小結 對本項目的啟示 政府宏觀調控對房產(chǎn)市場的影響在自貢市場尚未十分明顯。 在宏觀背景相對平穩(wěn)的情況下，本項目在自貢市場內(nèi)部競爭如何？ PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構 ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 貢井區(qū) 大安區(qū) 地產(chǎn)格局解構 自貢市行政區(qū)劃 自流井區(qū) 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 地產(chǎn)格局解構 五大地產(chǎn)格局 自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ,區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。屬 城市邊緣地帶 。 傳統(tǒng)老城區(qū) ，自貢政治經(jīng)濟文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。 匯東是自貢市的 城市新區(qū) ，目前開發(fā)熱點。 目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，政府重點進行規(guī)則打造。屬 匯東外延城市新區(qū)。 新興區(qū)域 ，政府已著手進行規(guī)劃打造，但發(fā)展尚待時日。 1 19992023 自貢市地產(chǎn)格局發(fā)展沿革 貢井片區(qū) 自流井大安片區(qū) 自貢市傳統(tǒng)的居住中心區(qū)域。商品房的啟動始于該片區(qū)，產(chǎn)品旨在滿足基本生活需求。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點。成為城市新的行政商務中和地產(chǎn)開發(fā)熱點。 3 20232023 南湖片區(qū) 沿灘片區(qū) 隨著匯東新區(qū)的發(fā)展步入衰退期，南湖和沿灘作為整體城市南移東擴的重要戰(zhàn)略發(fā)展提上日程。成為未來自貢的新興地產(chǎn)開發(fā)熱點 自貢房產(chǎn)市場現(xiàn)在正處于高速成長的 發(fā)展期 ，經(jīng)歷了 0304年的短暫爆發(fā)后，從 05年后半年開始正式步入穩(wěn)定的發(fā)展。近年來供需兩旺，開發(fā)量和銷售率持續(xù)居高不下，在四川省二級城市當中處于領先位臵。 鷹大 青杠林生態(tài)園 元亨新苑 華隆東方云頂 宏豐綠洲花園 遠達仁和半島 本案 自流井大安片區(qū) 天健頤和上院 雄飛凱悅星城 龍城國際 遠達都市森林 英祥新美帝景 遠達尚東國際 上品空間 塞納河畔 LOFT晶舍 匯東片區(qū) 英祥水岸豪庭 南湖片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 在售樓盤分布 貢井片區(qū) 無開發(fā) 項目 ?目前在售及預告項目均主要集中在匯東片區(qū) ?其次少量為自流井及南湖片區(qū)項目 ?貢井片區(qū)存量小，規(guī)模及品質均低 ?沿灘新城目前無明確預告項目 西山印象 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 存量： 25480㎡ 土地： 208054㎡ 建面： 233534 ㎡ 套 數(shù) ： 2031套 五大地產(chǎn)格局 —— 供應 規(guī)模分布 存量： 337518㎡ 土地： 389389㎡ 建面： 726907㎡ 套 數(shù) ： 6321套 存量： 572445㎡ 土地： 606830㎡ 建面： 1179275㎡ 套 數(shù) ： 10255套 存量： 300000㎡ 土地： 364028㎡ 建面： 664028 ㎡ 套 數(shù) ： 5774套 存量： 0㎡ 土地： 1124112㎡ 建面： 1124112㎡套 數(shù) ： 9775套 備注：對應土地的推量按照 115㎡套均面積折算 五大地產(chǎn)格局 —— 供應 規(guī)模分布 存量㎡ 土地供應折算 成建面 總存建面 供應套數(shù) 匯東 572445 606830 1179275 10255 沿灘新城 0 1124112 1124112 9775 自流井 337518 389389 726907 6321 南湖新城 300000 364028 664028 5774 貢井 25480 208054 233534 2031 合計 1232745 2692413 3925158 34132 備注：對應土地的推量按照 115㎡套均面積折算 沿灘 匯東 自流井 南湖 貢井 ＞ ＞ ＞ ＞ 五大格局供應分布從高到低排序如下： 供應規(guī)模 低 高 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 單 價與總價分布 多層 26002800元 /㎡ 高層 24002700元 /㎡ 總價 2040萬 多層 :29003500元 /㎡ 高層 :28003400元 /㎡ 總價 :2545萬 高層 26002900元 /㎡ 總價 :2035萬 多層 21002300元 /㎡ 總價 20— 34萬 ?從單價上看，各片區(qū)價格排序依次為匯東、南湖、自流井、貢井（南湖新城目前只有兩個項目，且均為預告均價，不能完全說明問題） ?從總價上看，匯東片區(qū)的總價高出其他板塊 510萬（貢井區(qū)域目前存量面積偏大，因此總價多也在 20萬以上） 。 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 面積段 分布 80120平方米 80170平方米 80120平方米 ?整體看來，自貢各大板塊的物業(yè)供應面積均在 75150平米之間，這個面積段配比相對保守、傳統(tǒng) 75140平方米 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 物業(yè)類型及 主力戶型分布 80120平米套三產(chǎn)品 7090㎡的套二小戶型 8090 ㎡套二和 120 ㎡套三為主 100130 ㎡的套三產(chǎn)品 以多層為主 容積率 高層多層比 1： 2 容積率 高層多層比 1：1 容積率 ?物業(yè)類型相對單一，產(chǎn)品以套三為主，功能較單一 四大格局 —— 客戶分布 核心客戶：貢井本區(qū)域消費者 重點客戶：部分臨近郊縣消費者 偶得客戶：無明顯特征 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 重點客戶： 打工返鄉(xiāng)消費者 偶得客戶： 臨近郊縣消費者 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 重點客戶： 打工返鄉(xiāng)消費者 偶得客戶： 臨近郊縣消費者及其他二級城市消費者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費者 偶得客戶：其它二級城市