【正文】 進(jìn)駐自貢進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這個(gè)種封閉性市場(chǎng)格局將可能逐漸被打破 區(qū)域 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 客戶來(lái)源 區(qū)域外輻射力 匯東 尚東國(guó)際 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 上品空間 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 頤和上院 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 都市森林 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 新美帝景 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 自流井 仁和半島 本土 自流井 弱 綠洲花園 本土 自流井 弱 東方云頂 本土 自流井 弱 貢井 青杠林生態(tài)苑 本土 貢井 很弱 元亨興苑 本土 貢井 很弱 ? 貢井 區(qū)域“徹底沒(méi)落”，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力； ? 自流井 區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無(wú)新可開(kāi)發(fā)土地，無(wú)新項(xiàng)目； ? 匯東 區(qū)域前期推出項(xiàng)目基本售罄，新項(xiàng)目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型； ? 受政府規(guī)劃推動(dòng)， 南湖新城和沿灘新城 成為繼匯東過(guò)后的新一輪開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 貢井區(qū) 大安區(qū) 自流井區(qū) 3城市社區(qū)多核發(fā)展 新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動(dòng)下可望發(fā)力 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市住宅供銷情況0501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 0 2 0 0 6 年萬(wàn)平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 住宅竣工面積(萬(wàn)㎡ ) 住宅銷售面積(萬(wàn)㎡ ) ?市場(chǎng)上可供銷售的商品房供應(yīng)量不足形成供求矛盾。近年來(lái)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于需求大于供應(yīng)的狀況。 4供需關(guān)系矛盾 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市商品房銷售面積0501001502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年萬(wàn)平方米全市商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 全市住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 全市商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 全市住宅 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 自流井 匯東 貢井 南湖新城 沿灘新城 50 100 150 200 146 250 228 78 137 400 422 拍地規(guī)模（畝） 區(qū)域 0708年 04月，自貢新拍土地合計(jì)約 1010畝，按 ，建筑面積合計(jì)約 270萬(wàn)平方米，按照套均 115㎡計(jì)算，共計(jì)約 23412套左右。 按照拍地規(guī)模排序，依次為沿灘新城 422畝、匯東 228畝、自流井 146畝、南湖新城 137畝、貢井 78畝； 從規(guī)模上看，中鐵檀木林項(xiàng)目明顯為自流井片區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目； 可預(yù)見(jiàn)未來(lái)沿灘新城可能將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； 5后續(xù)供應(yīng)量少 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ① “上升通道期” ：市場(chǎng)處于上升期，但受過(guò)度預(yù)期的影響，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面向上的態(tài)勢(shì)將偏離基本面而向上波動(dòng)，并在一定時(shí)期產(chǎn)生泡沫。此時(shí) 量?jī)r(jià)往往相繼攀升 ； ② “高位盤(pán)整期” ：此時(shí)最主要的信號(hào)就是 量縮 ，盡管 價(jià)格 還有可能在 上漲 ，但實(shí)質(zhì)上已進(jìn)入僵持期； ③ “下降通道期” ：此時(shí)量的編號(hào)完全取決于價(jià)格的變動(dòng)， 價(jià)不降則無(wú)量 ，將延長(zhǎng)僵持期，但“下降通道期”最終會(huì)使 降價(jià)成為主流 ，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面開(kāi)始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； ④ “低位盤(pán)整期” ：當(dāng)價(jià)格的下降已使現(xiàn)實(shí)面下降到最低點(diǎn)后，市場(chǎng)就進(jìn)入了低位盤(pán)整期， 量趨于穩(wěn)定 ，并有小幅回升跡象， 價(jià)格開(kāi)始蓄勢(shì) ，準(zhǔn)備進(jìn)入下一輪“上升通道期”。 在市場(chǎng)基本面總體向上的大前提下，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而形成不同的波動(dòng)階段 6房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期” 基于我國(guó)國(guó)情，一級(jí)主要城市受宏觀金融調(diào)控影響， “迫使” ?成都地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)實(shí)面 提前上升 至 ② “高位盤(pán)整期”，目前成都市場(chǎng)基本進(jìn)入 ③ “下降通道期”：降價(jià)正成為成都房產(chǎn)市場(chǎng)主流，“價(jià)不降則無(wú)量”； ?自貢市場(chǎng) 本身發(fā)展滯后于成都，但市場(chǎng)內(nèi)的泡沫大大少于成都市場(chǎng)。此次調(diào)控令自貢房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 不受政策影響的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ③政策影響下的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 成都市場(chǎng)發(fā)展曲線 自貢市場(chǎng)發(fā)展曲線 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 不受政策影響的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ③政策影響下的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 不同階段，項(xiàng)目應(yīng)制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ① “上升通道期” ：市場(chǎng)處于上升期，但受過(guò)度預(yù)期的影響，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面向上的態(tài)勢(shì)將偏離基本面而向上波動(dòng)，并在一定時(shí)期產(chǎn)生泡沫。此時(shí) 量?jī)r(jià)往往相繼攀升 ； ③ “下降通道期” ：此時(shí)量的編號(hào)完全取決于價(jià)格的變動(dòng)， 價(jià)不降則無(wú)量 ，將延長(zhǎng)僵持期，但“下降通道期”最終會(huì)使 降價(jià)成為主流 ，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面開(kāi)始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； 實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn) 從現(xiàn)金回籠角度入手，理性入市 市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 自住型市場(chǎng) 封閉型市場(chǎng) 城市社區(qū)多核發(fā)展 供銷比形勢(shì)較良 后續(xù)土地供應(yīng)量小 處于上升通道期 區(qū)域市場(chǎng)多為剛性需求，泡沫相對(duì)一線城市較小。真正舒居型品質(zhì)項(xiàng)目是市場(chǎng)需求 對(duì)自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求。只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群 規(guī)劃將形成多個(gè)城市中心。新城的建設(shè)對(duì)老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流 目前自貢市場(chǎng)尚未收到政策打壓的明顯沖擊，對(duì)自貢項(xiàng)目有較大操作 空間，但仍應(yīng)保持警惕 市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)不大，新推項(xiàng)目量少，部分程度地降低了本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的沖擊力 市場(chǎng)目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢(shì)良好的情況下，搶占先機(jī)，快速增長(zhǎng) 市場(chǎng)特征小結(jié) 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 政府宏觀調(diào)控對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響在自貢市場(chǎng)尚未十分明顯。 在宏觀背景相對(duì)平穩(wěn)的情況下，本項(xiàng)目在自貢市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)如何？ PART 2 第二部分 競(jìng)爭(zhēng)聚焦 【注】數(shù)據(jù)來(lái)源：自貢統(tǒng)計(jì)局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)解讀 ? 本體解析 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 貢井區(qū) 大安區(qū) 地產(chǎn)格局解構(gòu) 自貢市行政區(qū)劃 自流井區(qū) 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 地產(chǎn)格局解構(gòu) 五大地產(chǎn)格局 自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ,區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。屬 城市邊緣地帶 。 傳統(tǒng)老城區(qū) ，自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃支撐。 匯東是自貢市的 城市新區(qū) ，目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 目前自貢熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，政府重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)則打造。屬 匯東外延城市新區(qū)。 新興區(qū)域 ，政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，但發(fā)展尚待時(shí)日。 1 19992023 自貢市地產(chǎn)格局發(fā)展沿革 貢井片區(qū) 自流井大安片區(qū) 自貢市傳統(tǒng)的居住中心區(qū)域。商品房的啟動(dòng)始于該片區(qū)，產(chǎn)品旨在滿足基本生活需求。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負(fù)荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點(diǎn)。成為城市新的行政商務(wù)中和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 3 20232023 南湖片區(qū) 沿灘片區(qū) 隨著匯東新區(qū)的發(fā)展步入衰退期，南湖和沿灘作為整體城市南移東擴(kuò)的重要戰(zhàn)略發(fā)展提上日程。成為未來(lái)自貢的新興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 自貢房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在正處于高速成長(zhǎng)的 發(fā)展期 ，經(jīng)歷了 0304年的短暫爆發(fā)后，從 05年后半年開(kāi)始正式步入穩(wěn)定的發(fā)展。近年來(lái)供需兩旺，開(kāi)發(fā)量和銷售率持續(xù)居高不下，在四川省二級(jí)城市當(dāng)中處于領(lǐng)先位臵。 鷹大 青杠林生態(tài)園 元亨新苑 華隆東方云頂 宏豐綠洲花園 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 本案 自流井大安片區(qū) 天健頤和上院 雄飛凱悅星城 龍城國(guó)際 遠(yuǎn)達(dá)都市森林 英祥新美帝景 遠(yuǎn)達(dá)尚東國(guó)際 上品空間 塞納河畔 LOFT晶舍 匯東片區(qū) 英祥水岸豪庭 南湖片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 在售樓盤(pán)分布 貢井片區(qū) 無(wú)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 ?目前在售及預(yù)告項(xiàng)目均主要集中在匯東片區(qū) ?其次少量為自流井及南湖片區(qū)項(xiàng)目 ?貢井片區(qū)存量小，規(guī)模及品質(zhì)均低 ?沿灘新城目前無(wú)明確預(yù)告項(xiàng)目 西山印象 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 存量： 25480㎡ 土地： 208054㎡ 建面： 233534 ㎡ 套 數(shù) ： 2031套 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量： 337518㎡ 土地： 389389㎡ 建面： 726907㎡ 套 數(shù) ： 6321套 存量： 572445㎡ 土地： 606830㎡ 建面： 1179275㎡ 套 數(shù) ： 10255套 存量： 300000㎡ 土地： 364028㎡ 建面： 664028 ㎡ 套 數(shù) ： 5774套 存量： 0㎡ 土地： 1124112㎡ 建面： 1124112㎡套 數(shù) ： 9775套 備注：對(duì)應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量㎡ 土地供應(yīng)折算 成建面 總存建面 供應(yīng)套數(shù) 匯東 572445 606830 1179275 10255 沿灘新城 0 1124112 1124112 9775 自流井 337518 389389 726907 6321 南湖新城 300000 364028 664028 5774 貢井 25480 208054 233534 2031 合計(jì) 1232745 2692413 3925158 34132 備注：對(duì)應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 沿灘 匯東 自流井 南湖 貢井 ＞ ＞ ＞ ＞ 五大格局供應(yīng)分布從高到低排序如下： 供應(yīng)規(guī)模 低 高 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 單 價(jià)與總價(jià)分布 多層 26002800元 /㎡ 高層 24002700元 /㎡ 總價(jià) 2040萬(wàn) 多層 :29003500元 /㎡ 高層 :28003400元 /㎡ 總價(jià) :2545萬(wàn) 高層 26002900元 /㎡ 總價(jià) :2035萬(wàn) 多層 21002300元 /㎡ 總價(jià) 20— 34萬(wàn) ?從單價(jià)上看，各片區(qū)價(jià)格排序依次為匯東、南湖、自流井、貢井（南湖新城目前只有兩個(gè)項(xiàng)目，且均為預(yù)告均價(jià)，不能完全說(shuō)明問(wèn)題） ?從總價(jià)上看，匯東片區(qū)的總價(jià)高出其他板塊 510萬(wàn)（貢井區(qū)域目前存量面積偏大，因此總價(jià)多也在 20萬(wàn)以上） 。 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 面積段 分布 80120平方米 80170平方米 80120平方米 ?整體看來(lái)，自貢各大板塊的物業(yè)供應(yīng)面積均在 75150平米之間，這個(gè)面積段配比相對(duì)保守、傳統(tǒng) 75140平方米 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 物業(yè)類型及 主力戶型分布 80120平米套三產(chǎn)品 7090㎡的套二小戶型 8090 ㎡套二和 120 ㎡套三為主 100130 ㎡的套三產(chǎn)品 以多層為主 容積率 高層多層比 1： 2 容積率 高層多層比 1：1 容積率 ?物業(yè)類型相對(duì)單一，產(chǎn)品以套三為主，功能較單一 四大格局 —— 客戶分布 核心客戶：貢井本區(qū)域消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：部分臨近郊縣消費(fèi)者 偶得客戶：無(wú)明顯特征 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶： 打工返鄉(xiāng)消費(fèi)者 偶得客戶： 臨近郊縣消費(fèi)者 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶： 打工返鄉(xiāng)消費(fèi)者 偶得客戶： 臨近郊縣消費(fèi)者及其他二級(jí)城市消費(fèi)者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 偶得客戶：其它二級(jí)城市