【正文】 ? 多組團，多產(chǎn)品組合的圍合布局 擺脫了傳統(tǒng)居住小區(qū)的建筑規(guī)劃，提升產(chǎn)品價值。目前在售 32層電梯高層 梯戶比 二梯 10戶 戶型區(qū)間 60160平米 目前電梯高層為 130170平米 主力戶型 130145平米 戶型配比 戶型結(jié)構(gòu) 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 比例 一室一廳 50 32 3% 兩室兩廳 85 208 20% 兩室兩廳 75 48 5% 兩室兩廳 92 144 14% 三室兩廳 123 254 25% 三室兩廳 110 144 14% 三室兩廳 150 200 19% ? 從戶型上看，中小面積和大面積戶型的比例是 44%： 54%，戶型主要以經(jīng)濟型兩房和和舒適型三房為主。 5月份開始排號，排號誠意金最高 8萬， 可享受 1萬優(yōu)惠。主要依靠開發(fā)商品牌和大盤氣勢 物料以代表生態(tài)的綠色為主，突出社區(qū)的運動、生態(tài)主題。凱悅星城 典型項目 目前自貢市標桿項目，絕對影響力樓盤 龍城國際 【競爭點對點分析】 ?龍城國際（匯東） ?遠達 ?沿灘區(qū)域由于其地理位臵和開發(fā)時間，要形成與本區(qū)域相抗衡的發(fā)展態(tài)勢，還尚待時日。 ?目前受制約的是其實景已經(jīng)呈現(xiàn)，大多的 老舊產(chǎn)業(yè)和建筑體 ，使區(qū)域所呈現(xiàn)的價值意向受到影響。 ?【區(qū)域劣勢分析】 距離城市中心較遠，交通通達性有待完善 屬于新規(guī)劃區(qū)域，居住成熟度還尚待時日 ?【核心價值提煉】 ?中鐵集團和沿灘政企的合力打造 ?區(qū)域獨特的生態(tài)資源 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 自流井 我們?nèi)绾握业阶约旱暮诵膬r值點？ 是其它區(qū)域所不曾擁有的 聚焦自流井 自流井區(qū)地處四川省自貢市中心地段，是全市政治、經(jīng)濟、文化的中心。 ?沿灘新城將以構(gòu)建“川南最佳人居休閑環(huán)境”為核心理念，著力打造 山水園林城 、 生態(tài)休閑城 、產(chǎn)業(yè)聚集城 、 文化特色城。政 府巨資重點打造，政策導向。 ?兩片：以南湖大道為城市發(fā)展軸線，把規(guī)劃區(qū)分為東、西兩個片區(qū)，也是城市的兩大居住區(qū)。 ?（一）發(fā)展規(guī)模 用地規(guī)模： 人口規(guī)模：約 ?（二）功能定位 匯東新城發(fā)展的延續(xù)，城市功能的完善和補充，生態(tài)型的城市新區(qū)。該區(qū)域目前是本項目最大的競爭板塊。城市區(qū)域內(nèi)配套設施逐漸成熟。對本項目界定及選取重點競爭區(qū)域起到一定支撐作用。 3 20232023 南湖片區(qū) 沿灘片區(qū) 隨著匯東新區(qū)的發(fā)展步入衰退期，南湖和沿灘作為整體城市南移東擴的重要戰(zhàn)略發(fā)展提上日程。 匯東是自貢市的 城市新區(qū) ，目前開發(fā)熱點。此時 量價往往相繼攀升 ； ③ “下降通道期” ：此時量的編號完全取決于價格的變動， 價不降則無量 ，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使 降價成為主流 ，市場現(xiàn)實面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； 實現(xiàn)創(chuàng)收，強調(diào)開發(fā)項目的價值實現(xiàn) 從現(xiàn)金回籠角度入手，理性入市 市場大勢對本項目的啟示 自住型市場 封閉型市場 城市社區(qū)多核發(fā)展 供銷比形勢較良 后續(xù)土地供應量小 處于上升通道期 區(qū)域市場多為剛性需求，泡沫相對一線城市較小。供需關(guān)系矛盾 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市商品房銷售面積0501001502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年萬平方米全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅銷售面積（萬㎡）年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅 銷售面積 （萬㎡） 自流井 匯東 貢井 南湖新城 沿灘新城 50 100 150 200 146 250 228 78 137 400 422 拍地規(guī)模（畝） 區(qū)域 0708年 04月，自貢新拍土地合計約 1010畝，按 ，建筑面積合計約 270萬平方米，按照套均 115㎡計算，共計約 23412套左右。 ?根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自貢市 07年房屋銷售價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，平均售價預計 /平方米。 ?川南風情旅游， 必經(jīng)自貢。 ? 剛性消費 ? 投資消費 ? 投機消費 ? 超前消費 ? 恐慌消費 ? 剛性消費 現(xiàn)階段消費群體 原消費群體 ?支撐房價這張桌子的購買群體已經(jīng)由原來的五條腿變成了現(xiàn)在的一條腿。 五、 熱點城市 房價理性回歸 。 【大勢分析】 成都宏觀經(jīng)濟形勢 表 1： 2023年 1月 — 2023年 2月成都市區(qū)住宅每月成交量 單位 :萬平方米 ? 整體看來， 07年 9月以來，住宅成交量及成交面積持續(xù)下降，但尚未觸到谷底。 二、 樓市 供應結(jié)構(gòu)調(diào)整 。 二、 樓市 供應結(jié)構(gòu)調(diào)整 。 07年開發(fā)商花了很多前買地、囤地，政策的出臺讓 08年供應劇增，便隨消費的理性，供銷進一步拉伸 商品房滯銷 嚴格控制融資渠道，少數(shù)依靠貸款開發(fā)項目的實力欠雄厚發(fā)展商資金鏈斷裂 企圖通過 IPO獲得強大資金鏈的開發(fā)商，未獲得成功融資渠道困難 妄圖通過囤積土地獲得土地升值的發(fā)展商將無法開發(fā)而急于開發(fā) 觀點：洗牌 下半年成都樓市將是以“洗牌”為旋律的一系列重新整合洗牌的過程 這樣的市場形勢下，自貢市場會受到影響嗎？ PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局 自貢意象 千年鹽都 ● 恐龍之鄉(xiāng) ● 南國燈城 自貢城鎮(zhèn)居民歷年人均可支配收入5776 65337435829299020500010000150002023 2023 2023 2023 2023單位：元? 2023年自貢城市居民人均可支配收入為9900元，增長幅度達到 20%，創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資達到了 億元 ，增長 %，總體平穩(wěn)上升。城市社區(qū)多核發(fā)展 新的房產(chǎn)開發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動下可望發(fā)力 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市住宅供銷情況0501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 0 2 0 0 6 年萬平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 住宅竣工面積(萬㎡ ) 住宅銷售面積(萬㎡ ) ?市場上可供銷售的商品房供應量不足形成供求矛盾。房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期” 基于我國國情，一級主要城市受宏觀金融調(diào)控影響， “迫使” ?成都地產(chǎn)市場 現(xiàn)實面 提前上升 至 ② “高位盤整期”，目前成都市場基本進入 ③ “下降通道期”：降價正成為成都房產(chǎn)市場主流，“價不降則無量”； ?自貢市場 本身發(fā)展滯后于成都，但市場內(nèi)的泡沫大大少于成都市場。屬 城市邊緣地帶 。商品房的啟動始于該片區(qū)，產(chǎn)品旨在滿足基本生活需求。區(qū)域性較強。目前，建成區(qū)面積已接近 ，常住及流動人口已近 14萬。多層 29003150 80102 去年 9月推 100套左右 ,目前余 8套。同時南移擴大其輻射影響，將會與其它區(qū)域合力形成擴大效應。 ?布局為 “二片區(qū)、一中心、六居住區(qū)” ，集商貿(mào)、會展、行政、文體、科教、生態(tài)居住于一體 ?以“大學園”為依托，發(fā)展集產(chǎn)、學、研為一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以“南湖大道”為帶動，通過行政中心、會展中心、文化藝術(shù)中心、體育中心、南湖公園等項目的建設，完善南湖生態(tài)城的職能。 ?據(jù)介紹，南湖體育中心位于自貢市匯東新區(qū)南湖生態(tài)城東側(cè)，規(guī)劃總用地 300多畝，建設規(guī)模為一座 2萬座的主體育場，一座 4000座的主體育館、一座網(wǎng)球中心和一座室外訓練場。 ?【區(qū)域劣勢分析】 區(qū)位上距離市中心有一定距離，交通通達性待改善 屬于新興區(qū)域，居住成熟度還尚待時日 區(qū)域有一部分爛尾樓，對整體地產(chǎn)動作有一定影響 【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點 ?政府自上而下的政策扶植 ?獨特生態(tài)資源 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 沿灘 聚焦沿灘 ?沿灘新城區(qū)定位： 區(qū)綜合行政服務中心所在地，是北部板倉工業(yè)組團的后勤服務區(qū)。 地位： 區(qū)綜合行政服務中心所在地，是北部板倉工業(yè)組團的后勤服務區(qū)。戶型上主要是 80— 90平米的套二和 120平米的套三。 區(qū)域配套 檀木林體育中心 自貢市獨一無二百畝體育休閑中心，是本項目提升生活品質(zhì)的一個重要配套！ ?【區(qū)域價值解讀】 定位： 自貢老城區(qū)，傳統(tǒng)商貿(mào)、行政、經(jīng)濟中心 優(yōu)勢： 城市中心區(qū)，配套豐富成熟，居住情結(jié)深厚，認可度高 具有其它幾個區(qū)域無法復制和比擬的濃厚人文氣息和歷史沉淀 政府重點改造區(qū)域，區(qū)域未來實景呈現(xiàn)值得期待 ?【區(qū)域劣勢分析】 不是城市主要發(fā)展方向，發(fā)展空間較小 區(qū)域整體居住環(huán)境較落后，配套設施也趨于傳統(tǒng) ?【核心價值提煉】 ?成熟的生活圈 ?深厚的人文歷史底蘊 【小結(jié)】 集行政服務、商業(yè)、文體、市民廣場、商業(yè)街的公共服務中心 位于內(nèi)宜高速公路、川云公路和南外環(huán)路合圍處 占地 5平方公里 未來判斷 辦公、會展中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)，生態(tài)、體育休閑公園，科技文化區(qū)，生態(tài)居住區(qū) 北至匯川路，南至外南環(huán)、東至內(nèi)宜高速 總規(guī)劃面積： 功能及資源 位臵 規(guī)模 項目 ?南湖生態(tài)城 生態(tài) 健康運動 商務辦公 ?沿灘新城 生態(tài) 人文 產(chǎn)業(yè) 新城市板塊對比分析 南湖生態(tài)城 VS 沿灘新城 板塊競爭力對比分析 區(qū)域 自流井 匯東新區(qū) 南湖 沿灘新城 基礎設施 城市中心區(qū)，配套豐富成熟 城市新區(qū)，經(jīng)過 10幾年發(fā)展，已具備基本生活配套。仁和半島 異區(qū)同質(zhì) 處于不同片區(qū)，價格和定位與本項目趨近，提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務。產(chǎn)品和營銷代表了目前市場前沿水平。 產(chǎn)品分析 G3 四室兩廳雙衛(wèi) ㎡ G2 四室兩廳雙衛(wèi) ㎡ ⑥ ⑥ ⑨ H1 三室兩廳單衛(wèi) ㎡ H2 兩室兩廳單衛(wèi) ㎡ H4 一室一廳單衛(wèi) ㎡ H5 三室兩廳雙衛(wèi) ㎡ H6’ 三室兩廳單衛(wèi) ㎡ 產(chǎn)品形態(tài)研究 【產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新設計 1 】 頂層空中躍層洋房 【產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新設計 2 】 33層 100米地標建筑，是目前自貢最高的建筑集群 戶型研究 H4戶型 一室一廳單衛(wèi) 面積 ㎡ 大露臺可變空間 套一可變套二 ?陽臺位于衛(wèi)生間和廚房區(qū) 域，空間布局不合理 ?露臺空間浪費，可變空間意義不大。又再一次抓住大眾眼球。借助其遠達房產(chǎn)在自貢市的品牌號召力，進行了一系列的業(yè)主維系活動，樹立了項目的知名度與美譽度。仁和半島 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 指標 數(shù)值 總用地面積（㎡） 302畝 總建筑面積（㎡） 431088 居住戶數(shù) (戶 ) 3730 容積率 綠化率 50% 建筑密度 % 建筑類型 多層 (8F) 高層電梯 (27F) 主力戶型 多層 128㎡ ,高層 82㎡ 、 100㎡ 項目地址 自貢大安區(qū)仁和路 經(jīng)濟技術(shù)指標 本項目競爭對手點對點分析 產(chǎn)品分析 未推售 基本已售磬 后期推售 在售 高層 82㎡、 100㎡ 備注： 以上數(shù)據(jù)來源為自貢放出網(wǎng)上備案系統(tǒng)； 以上戶型主要針對仁和半島已售房源進行統(tǒng)計 主力戶型為 125136平米的三房，占 30%，其次為 8092平米的兩房約占 21%.項目的戶型配比偏舒居戶型，以套三為主 戶型配比 70㎡ 90㎡ 110㎡ 130㎡ 150㎡ 170㎡ 54㎡ 12% 8092㎡ 21% 110117㎡ 14% 125136㎡ 30% 套型 套一 套二 套三 套四 套五 套六 合計 面積 54 80