【正文】 2023年 2月 下午 3時(shí) 34分 :34February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 3時(shí) 34分 35秒 下午 3時(shí) 34分 15:34: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 15:34:3515:34:3515:342/9/2023 3:34:35 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 15:34:3515:34:3515:34Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 34分 35秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。做大生意，要看政治觀局勢。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。 23. . ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 15:3415:3415:3 4:3523. ? 前方充滿著未知，但我必須得走。成為最有效率和最具價(jià)值的房地產(chǎn)銷售作戰(zhàn)實(shí)體。 二三級(jí)聯(lián)動(dòng)資源優(yōu)勢 —— 75傢易居臣信門店網(wǎng)格化運(yùn)作 截至 2023年底，易居臣信在上海的門店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 75家，成為二三級(jí)聯(lián)動(dòng)營銷的重要平臺(tái)。 門店資源 易居臣信門店 上海市區(qū)范圍內(nèi)共有門店 75家， 門店內(nèi)設(shè)置專門展示區(qū)域用于終端宣傳。 “生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑 —— 泛會(huì)所及商業(yè)實(shí)景體驗(yàn) 銷售策略 V 權(quán)重 比對(duì)因素 金地格林世界 保利家園 保利海上五月花 10% 產(chǎn)品形態(tài) 描述 聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、高層、小高層、多層、洋房 聯(lián)排別墅、高層、小高層 聯(lián)排別墅、小高層、多層 評(píng)分 120 110 110 20% 地段因素 描述 南翔板塊 嘉定新城板塊 嘉定老城區(qū) 評(píng)分 80 100 110 15% 社區(qū)規(guī)模 描述 100萬㎡ ㎡ 30萬㎡ 評(píng)分 110 80 100 10% 園林規(guī)劃 描述 澳洲風(fēng)格為主，綠化率 54% 江南園林風(fēng)格，綠化率35% 中心綠化， 35%綠化率 評(píng)分 110 80 90 5% 會(huì)所配套 描述 名流會(huì)所、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)中心、游泳館壁球館、籃球館、羽毛球館 網(wǎng)球場 。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一期在建，商業(yè)及會(huì)所均設(shè)于二期，不利于客戶體驗(yàn)。 生態(tài)城市論，是借鑒新城市主義所倡導(dǎo)的生態(tài)主義思想、經(jīng)濟(jì)性原則、與自然和諧相處、限制城市邊界等理念，繼承新城市主義的精髓，從而進(jìn)行再發(fā)展。為了保證大盤的后續(xù)推盤，我們必須貫徹“穩(wěn)”中求勝原則，為了保證后續(xù)銷售，第一期我們必須成功。 客戶策略 我們的客戶在哪里？ 嘉定區(qū)內(nèi)年輕客戶價(jià)格承受力較低，成熟客戶偏向別墅產(chǎn)品。 天工開物，盤古大成 天工開物，意指：盤古開天辟地，象征了發(fā)展商首個(gè)中國項(xiàng)目所具有的里程碑意義。 盤古天地，作為一個(gè)大盤的整盤總案名，非常具有氣勢。我們的優(yōu)勢在哪里？我們的與眾不同之處在哪里？ 國際品牌開發(fā)商、國際視野、國際學(xué)校 高眼光、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn) 嘉定新城標(biāo)桿地位 A 國 際 品牌策略 B 國 際 大盤策略 項(xiàng)目運(yùn)作策略 產(chǎn)品策略 形象策略 客戶策略 推廣策略 銷售策略 包裝策略 形象策略 I 上海又一精品外資發(fā)展商 形象定位 對(duì)上海而言：上海地產(chǎn)大盤新銳 對(duì)嘉定而言：嘉定新城 ； 三面臨水、三面環(huán)綠 紫氣東來景觀軸沿線第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目 “生態(tài)居住” 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目自身具有優(yōu)勢資源，區(qū)別於區(qū)域同期上市專案形成錯(cuò)位競爭 領(lǐng) 銜 嘉 定 新 城 首 席 生 態(tài) 型 國 際 居 住 社 區(qū) “國際化”居住生活體驗(yàn)的倡導(dǎo)者 “生態(tài)居住”生活方式的引領(lǐng)者 城市地產(chǎn)集團(tuán)成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目有能力也有機(jī)會(huì)成為區(qū)域高品質(zhì)住宅標(biāo)桿 營銷策略 二條思考路徑 A、從盤古天地，思考：盤古品牌 B、從盤古品牌，思考：盤古天地 項(xiàng)目運(yùn)作的整體策略 A、從盤古天地，思考盤古品牌 作為外資品牌，盤古在中國大陸第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 如何贏得成功的發(fā)端？ 品牌戰(zhàn)略 我們思考的原點(diǎn)來自項(xiàng)目，但絕不局限于項(xiàng)目 戰(zhàn)略性的參謀，對(duì)品牌長期的發(fā)展更為重要！ A、品牌策略 關(guān)于品牌策略的制定，需配合發(fā)展商長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略展開。 中體奧林匹克花園集團(tuán) 城開集團(tuán) 中新集團(tuán) 金豐置業(yè) 中大集團(tuán) 三盛集團(tuán) 複地集團(tuán) 九城置業(yè) …… 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 滬松公路 南九亭板塊 北九亭板塊 九城湖濱國際公寓 —— 九亭板塊高端產(chǎn)品的引領(lǐng)者 九城湖濱國際公寓 項(xiàng)目特性描述 景觀特色。 嘉定新城公寓房型供求結(jié)構(gòu) 由於受前一階段國內(nèi) 70/90規(guī)劃要求的限 制，區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)比 較單一，主要集中於 90平方米以下的二房 產(chǎn)品。 ) 769855 269786 864889 788873 832265 827781 552237 528612 399375 418520 591464 717310 433955 662443 1373391 1654270 1772967 863174 成交均價(jià)( 元/ M 178。在上海房產(chǎn)開發(fā)歷史上只有古北、聯(lián)洋、新江灣等板塊堪比。而本項(xiàng)目處於未來新城 “紫氣東來”景觀軸收納位置 項(xiàng)目交通環(huán)境 —— 三條高速環(huán)繞，軌道交通通車在即 高速公路環(huán)抱 —— 滬嘉高速等三條高速公路環(huán)繞，通達(dá)上海各主要區(qū)域； 軌道 11號(hào)線 —— 預(yù)計(jì)年底試運(yùn)行，項(xiàng)目處於 2個(gè)車站之間，享受便利，影響較少； 智慧化公交系統(tǒng) —— 新城將建設(shè)綜合智慧公交系統(tǒng)，同時(shí)每個(gè)軌交站點(diǎn)設(shè)立公交集散中心； 盤古天地 白銀路站 嘉定新城站 盤古天地 A30郊環(huán)線 A5滬嘉瀏高速 A12滬嘉高速 立體化交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，為出行提供便捷 項(xiàng)目配套環(huán)境 —— 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源 嘉定新城中心區(qū)規(guī)劃中對(duì)配套有“ 6個(gè) 10%”要求，即將總共 60%的土地用於環(huán)境、文化教育、配套設(shè)施建設(shè)。上海知名的瑞金醫(yī)院等已明確入駐意向，而部分知名的國際學(xué)校也在商洽中。最後將形成開發(fā)合力，迅速形成開發(fā)熱點(diǎn)。 ) 11088 11270 11230 13352 13159 16792 11799 12139 12023 10977 12471 11093 12762 11647 12762 12613 12922 13290 0 8 年1 月 0 8 年2 月 0 8 年3 月 0 8 年4 月 0 8 年5 月 0 8 年6 月 0 8 年7 月 0 8 年8 月 0 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月供求回升 經(jīng)歷 08年下半年市場調(diào)整後，開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整市場需求釋放，經(jīng)過“三月小陽春”到五月市場爆發(fā)，上海整體市場出現(xiàn)已經(jīng)逐步回暖。 1 0 0 . 0 0 %6 6 2 86 5 0 4 1 31 0 0 . 0 0 %6 8 7 06 5 4 6 1 9合計(jì)0 .0 6 %47760 .0 1 %1171五房4 .8 9 %3245 5 9 2 35 .0 4 %3466 0 1 2 2四房1 5 .4 9 %1 0 2 71 4 0 7 1 01 3 .4 1 %9211 2 8 5 6 7三房6 1 .1 2 %4 0 5 13 7 4 9 8 56 0 .7 4 %4 1 7 33 7 5 9 8 1二房1 8 .4 4 %1 2 2 27 8 0 1 92 0 .8 0 %1 4 2 98 9 7 7 8一房成交占比成交套數(shù) ( 套 )成交面積(M 178。純半島湖景，九亭板塊內(nèi)首倡島居生活概念 生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢。在此，我們先初步設(shè)想2種方向，僅供參考。城中標(biāo)桿 盤古天地 盤古品牌 氣勢 影響力 品質(zhì)感 泰國城市地產(chǎn)開發(fā) 傳說在天地還沒有開辟以前，宇宙就像是一個(gè)大雞蛋一樣混沌一團(tuán)。同時(shí)，也含有開發(fā)商獨(dú)具匠心的土地開發(fā)、產(chǎn)品規(guī)劃理念，將國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)帶來中國。 嘉定區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐少，也沒有市中心外擴(kuò)現(xiàn)象的推演。我們可以高舉形象大旗，在價(jià)格上適當(dāng)放低身段，擴(kuò)大我們的客戶群體。 前期炒作主題 —— 強(qiáng)化資源聯(lián)動(dòng)的板塊增值運(yùn)營 資源大聯(lián)動(dòng) —— 開發(fā)商是炒熱板塊的主導(dǎo)者和參與者 易居中國是資源平臺(tái)整合者和操作者 全面整合 政府機(jī)構(gòu)：嘉定區(qū)政府 /嘉定新城 板塊開發(fā)商：盤古 /保利 /嘉寶 /新城等 新聞傳媒：新民晚報(bào) /新聞晨報(bào) /第一財(cái)經(jīng) /今日房產(chǎn) /搜房 /新浪 專家學(xué)者：上海易居研究院專家學(xué)者群 專業(yè)機(jī)構(gòu)：策劃／公關(guān)／設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu) 特殊資源：華僑協(xié)會(huì) 引導(dǎo)政府提出引導(dǎo)性板塊概念解釋，提供學(xué)術(shù)討論話題，肯定板塊未來發(fā)展定位方向 板塊內(nèi)開發(fā)商集中力量，聯(lián)合發(fā)布板塊發(fā)展宣言，呼應(yīng)政府公關(guān) 上海主要新聞傳媒（電視 /報(bào)刊 /電臺(tái) /網(wǎng)絡(luò)）大聲波、高頻次的跟蹤報(bào)道、宣傳與評(píng)論 聯(lián)動(dòng)專家學(xué)者群體，站在學(xué)術(shù)高度參與討論，為板塊發(fā)展出謀劃策，提高傳播公信力 專業(yè)機(jī)構(gòu)整合各方資源，形成有節(jié)奏、有步驟的持續(xù)推廣影響力 策動(dòng)一場轟轟烈烈的 營造熱點(diǎn)話題，聚焦公眾關(guān)注，提升板塊影響力，為項(xiàng)目營銷筑底造勢 板塊炒作設(shè)想 “嘉定新城 ” 記者日 “新城國際生活”新方式 — 主題新聞發(fā)布會(huì) “嘉定新城”發(fā)展系列論壇 “嘉定新城”規(guī)劃演繹日 “ 11號(hào)線通車慶典” 。 資源聯(lián)動(dòng)，高舉高打 ? 曼谷會(huì) —— 盤古品牌旗下客戶俱樂部 ? 品牌聯(lián)動(dòng) —— 與客戶鐘愛國際品牌攜手 ? 合作商聯(lián)動(dòng) —— 與各類國際協(xié)會(huì)、俱樂部合作 ? 客戶資源聯(lián)動(dòng) —— 與樂居會(huì)會(huì)員互動(dòng) 仲夏夜音樂節(jié) 親子活動(dòng) 花藝沙龍 泰式 SPA體驗(yàn) YOGA 真人國際象棋 婚禮夢想征集 泰國美食節(jié) 嘉定新城自駕游 跳蚤市場 沙灘排球 周末主題活動(dòng) 泰國美食節(jié) 10000只榴蓮空降上海 仲夏夜音樂節(jié) 新城自駕游 親子活動(dòng) 真人國際象棋對(duì)決 婚禮夢想征集 泰式體驗(yàn) 花藝沙龍 第三階段重點(diǎn)：開盤熱銷 首輪亮相，榮耀登場 項(xiàng)目首次開盤 —— 盤古開天辟地大典 包裝策略 區(qū)域現(xiàn)狀 —— 毛地狀態(tài)，不利于建立形象。 “生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑 —— 物業(yè)服務(wù)預(yù)演 如條件允許，希望能將位于二期的部分商業(yè)和泛會(huì)所建成，為客戶提供想象的開端。 場外資源 金鷹隊(duì) 滬上首創(chuàng)，現(xiàn)有 120人， 專職維護(hù)重點(diǎn)案場的秩序，確?，F(xiàn)場不受干擾。 北區(qū) : 4萬余名 中西區(qū) : 7萬余名 東區(qū) : 3萬余名 易居（中國）客戶資源平臺(tái) 豪宅成交 客戶庫 易居臣信 豪宅客戶庫 上海易居會(huì) 高端客戶庫 市區(qū)高端豪宅 物業(yè)客戶資源 鉆石級(jí)會(huì)員 500萬以上投資型會(huì)員 近 20家高檔會(huì)所俱樂部會(huì)員 30000多名 老西門新苑、匯寧花園、古北國際、泰府名邸、怡水豪庭、尚海灣豪庭、思南路 88號(hào)、福源匯居、佘山銀湖等客戶資源 本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶 嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路 41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源 內(nèi)部資源體系 外部整合平臺(tái) 中國易居會(huì)客戶庫 上海 北京 澳門 武漢 杭州 等 20多個(gè) 城市 上海易居會(huì) 白金客戶庫 數(shù)據(jù)公司 戰(zhàn)略合作 中智 外企雇員 61270位 嘉讕 1020萬車價(jià)車主： 76267位