【正文】 中國地產(chǎn)界第一個(gè)說：星河灣在賣品味、賣文化和賣生活方式，而不僅僅是在賣房子，這個(gè)人是星河灣創(chuàng)始人黃文仔。 紅線框?yàn)橐殉霈F(xiàn)條件 藍(lán)色框?yàn)榫錀l件 營銷背景和形勢(shì)研判 Code of this report | 100 本次政策調(diào)控力度大，相對(duì) 07年有過之而無不及，未來前景堪輿。 202329 央行 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 2023218 央行 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 202334 長(zhǎng)沙市政府 長(zhǎng)沙版“限購令”正式出臺(tái) 2023318 央行 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 補(bǔ)充客戶： 20%左右，省外城市， 商政要員，非富即貴。 Code of this report | 85 客戶購房敏感點(diǎn)除地段外，按重要程度依次是 品牌物管、車位數(shù)量、高尚生活社區(qū) 、 安全設(shè)施、室內(nèi)裝修（交樓標(biāo)準(zhǔn)） 、規(guī)模、社區(qū)配套、電梯廳設(shè)計(jì)裝修、會(huì)所、智能化、戶內(nèi)格局及功能分布、小區(qū)入口設(shè)計(jì)、朝向、樓層數(shù)、地下室設(shè)計(jì)舒適度、鄰居質(zhì)素、節(jié)能 項(xiàng)目吸引點(diǎn)調(diào)查4866697272871081111141141231261291651712252400 50 100 150 200 250 300節(jié)能鄰居質(zhì)素地下室設(shè)計(jì)舒適度樓層數(shù)朝向小區(qū)入口設(shè)計(jì)戶內(nèi)格局及功能分布智能化會(huì)所電梯廳設(shè)計(jì)裝修社區(qū)配套規(guī)模室內(nèi)裝修（交樓標(biāo)準(zhǔn)）安全設(shè)施高尚生活社區(qū)車位數(shù)量品牌物管客戶敏感點(diǎn)研究 注：取自 《 聯(lián)道大平層豪宅客戶敏感點(diǎn)專項(xiàng)調(diào)查 》 問卷部分 Code of this report | 86 高敏感度點(diǎn)： 項(xiàng)目的精神價(jià)值、品牌物管、升值預(yù)期、開發(fā)商品牌、稀缺景觀資源 中度敏感點(diǎn)： 公共空間檔次、安全與智能化、社區(qū)配套檔次、周界人員素質(zhì) 低度敏感點(diǎn)： 社區(qū)規(guī)模、交通配套、室內(nèi)精裝修、戶型舒適度、商業(yè)娛樂配套 高度敏感度分析：品牌物管、升值預(yù)期、開發(fā)商品牌、項(xiàng)目的精神價(jià)值、稀缺景觀資源 本案借鑒：在項(xiàng)目精神價(jià)值、物管以及開發(fā)商品牌上須重點(diǎn)打造。 Code of this report | 77 核心競(jìng)爭(zhēng)力比較 本案在江景資源及居住純粹性上具有優(yōu)勢(shì)，但配套與規(guī)模上弱勢(shì)明顯。 ? 強(qiáng)有力的品牌（包括企業(yè)與項(xiàng)目品牌在內(nèi)）是打造高端大平層豪宅的重要條件。 ? 利用起伏坡地，構(gòu)就五川匯流的大氣磅礴、玉淵潭的靈動(dòng)旖旎、乾坤天地的壯美奢闊，前所未見的窗前盛況，為大宅主人呈現(xiàn)出一幅賞心悅目的園林長(zhǎng)卷。 ?自身商業(yè)及商務(wù)功能的配備，提升了大平層的投資價(jià)值，但同時(shí)降低了其私密性，弱化了大平層的居住舒適性。 ? 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)撈刀河與湘江風(fēng)光帶交匯處 ? 內(nèi)部綠化 7500㎡、綠化成本 600元 /㎡；向政府承租項(xiàng)目附近‘龍舟島’ ? 園林為澳洲風(fēng)格、項(xiàng)目有會(huì)所、游艇 ,有游泳池，疊水瀑布。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 40 在售主力產(chǎn)品為 80套 190260平米 4房與 5房，均價(jià)約為 11000元 /平米 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 類別 樓盤名稱 戶型 面積 價(jià)格 層數(shù) 客廳開間面積 主臥 次臥數(shù)量 /面積 衣帽 廚房 露臺(tái) 庭院或花園 贈(zèng)送面積 挑高 江景、城市綜合體 雙灣國際 190260㎡ 11000元 /㎡ 20層 7m大面寬11m進(jìn)深77㎡ 30㎡ 4房 主臥帶衣帽間 40㎡ 3040㎡ 60㎡ 5m 個(gè)案分析 Code of this report | 41 維多利亞 A戶型、 5房 +2廳 +2廚 +3衛(wèi)贈(zèng)送面積 31㎡ 奢華級(jí)主臥、配有獨(dú)立的衣帽間，書房、衛(wèi)浴 雙廳合一，超寬敞會(huì)客場(chǎng)所 餐廚一體的 L型廚房設(shè)計(jì) 270176。 個(gè)案分析 Code of this report | 36 ? 全江景戶型，入戶花園闊綽、可改成棋牌室、入戶活動(dòng)面積超大、舒適感極佳。代表項(xiàng)目有南山蘇迪亞諾、綠城青竹園、保利閬峰云墅、鵬基諾亞山林、早安星城、水印山城、汀湘十里等。 ? Flat Layer Property Definition： Flat layer house refers to the transmission area of over 120 square meters, decorate luxurious residential suites. In fact generally flat layer mansion set inside area is in above of 200 square metre. Not only living area than ordinary mercial housing, in addition to ordinary residential, is generally a staircase eight households, and the flat layer house is a staircase households or two households. A flat layer of mansion of the park is equipped with a special landscape, layout a professional landscape。 ?內(nèi)部園林景觀、沿江風(fēng)光帶、江景三者合一，構(gòu)成項(xiàng)目獨(dú)具特色的立體景觀體系。 Code of this report | 22 項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)價(jià)：新古典主義建筑風(fēng)格，再現(xiàn)廣州星河灣豪宅傳奇 ?經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。 芙蓉北路 地鐵一號(hào)線 ? 地鐵效應(yīng)：增值市場(chǎng) 二類地鐵物業(yè)：鄰地鐵 1號(hào)線，交通暢達(dá)性優(yōu) 地鐵對(duì)沿線物業(yè)價(jià)格的提升表現(xiàn) 廣州： 地鐵于 1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值 15%25%，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值 15%25% 上海： 開通地鐵后短短的四五年時(shí)間內(nèi)一躍成為上海的新興住宅區(qū)，發(fā)展成一個(gè)幾十萬人口的衛(wèi)星城，成為上海最大的人口居住地，而房?jī)r(jià)的漲幅超過了 50% 香港： 香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50％，投資回報(bào)率達(dá)到 15％ 深圳： 調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從 5%至 15%不等 Code of this report | 18 大鳳來儀，文脈歷史悠長(zhǎng) ? 地塊所處位臵近 【 北津城遺址 】 ，僅一水之隔，地塊上留有漢代城墻遺址，為省級(jí)文物保護(hù)單位。 ? ? 南帝北丐 ? 導(dǎo)致本案位于的北邊發(fā)展較慢。 202311 《 序 》 湖南之省，中國腹心之地 自春秋戰(zhàn)國始，楚繁衍于斯 屈子賦辭，成就楚辭之不朽 長(zhǎng)沙太傅，賈誼哀鵬，壯志未殤，定憂民愛國之情操 宋之程朱，創(chuàng)書院、傳理學(xué)，集湖湘學(xué)派之大成 清之曾左胡彭，湘軍突起，叱咤歷史風(fēng)云 湖湘大地，人物風(fēng)流之精神，文化精髓之傳承，鑄就中華文化之一脈。 ? 中欣企業(yè)戰(zhàn)略，立足于湖南，放眼全國，謀求跨區(qū)域、跨行業(yè)發(fā)展 。 Code of this report | 14 本案位于撈刀河和與湘江交匯處，是長(zhǎng)沙僅有的兩個(gè)兩江交匯之一，自古便有遇水則發(fā)、雙龍銜珠之寓意。 上風(fēng)上水、兩江龍頭、風(fēng)水寶地 明顯的資源優(yōu)勢(shì)，且存在一定干擾 大鳳來儀，文脈歷史悠長(zhǎng) 地段區(qū)位總結(jié) 本案所具備的生態(tài)、人文、景觀、交通價(jià)值，使項(xiàng)目純住居性占明顯優(yōu)勢(shì)。 將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代， 反映出個(gè)性化的美學(xué)觀念和文化品位。實(shí)際上一般平層豪宅套內(nèi)面積都在200平方米以上。 Code of this report | 30 長(zhǎng)沙市城市化發(fā)展歷程 10年起長(zhǎng)沙城市化率約為 65%，理論上，已經(jīng)邁入?平層豪宅興起?的階段 4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 . 0 0 %6 0 . 0 0 %6 5 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年央?yún)^(qū)住宅受寵 別墅市場(chǎng)的爆發(fā) 城市平層豪宅的興起 2023年，別墅市場(chǎng)開始興起，以山水芙蓉、金鷹城圣爵菲斯、同升湖山莊、夢(mèng)澤園為四大代表，多為本土開發(fā)商開發(fā)。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 34 世紀(jì)金源的強(qiáng)力品牌支撐 , 擁有一線的湘江景觀資源 ? 全面完備的各項(xiàng)配套：一流學(xué)校、商業(yè)街、大型購物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店等。 Code of this report | 38 ? 實(shí)力雄厚的世紀(jì)金源集團(tuán)，開發(fā)商品牌與實(shí)力得到廣泛認(rèn)同； ?依托 400萬平米的超大復(fù)合型社區(qū)，享有酒店、教育及大型商業(yè)體等配套； ?占有一線江景資源； ?超大觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)豪宅氣度，強(qiáng)化景觀效果； ?大平層豪宅屬于補(bǔ)缺型產(chǎn)品，私密性與純粹度不足。 贈(zèng)送面積奇數(shù)層 29㎡偶數(shù)層 26㎡。雙主臥都自帶衛(wèi)生間，增加隱秘性 。 ? 中央景觀軸 218米，水系景觀層次豐富；園林主題多樣，老人、小孩、青年都有合適的休閑領(lǐng)地； ? 與?三館一中心?、湘府文化公園緊密相連，還有百余畝的城市中央景觀軸 二、園林景觀 一、城市景觀 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 Code of this report | 55 ?政務(wù)中心板塊的居住型豪宅，享有高端文化配套； ?注重內(nèi)部景觀的打造； ?項(xiàng)目整體運(yùn)營手法較為平淡，蓄客情況不佳，后市有待繼續(xù)跟進(jìn)。 ? 項(xiàng)目周邊；公園、風(fēng)光帶、學(xué)校、市場(chǎng)、商場(chǎng)，銀行，酒店、 3000畝國家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 個(gè)案分析 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) Code of this report | 64 產(chǎn)品特點(diǎn)：以三房為主力戶型，大平層裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4500元 /平米，公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為8000元 /平。 奧克斯城市廣場(chǎng) B7地塊商業(yè)區(qū) 民生銀總部行 長(zhǎng)沙銀行總部 Code of this report | 75 萬科紫臺(tái) 用地總面積（平米） 用途 商住用地 容積率 商業(yè) ，住宅 建筑面積（平米） 總建面 23萬方，住宅可售面積 13萬方； 萬 科 紫 臺(tái) 萬科紫臺(tái)（機(jī)床廠）項(xiàng)目 —— 13萬方可售住宅；以 144平米為其主力戶型， 2023年底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2023年已消化完畢 客戶類型 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型建筑面積 總產(chǎn)品配比（面積） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬） 首改 高層 三房（ 3+2） 兩衛(wèi) 125㎡ 30% 11000 140 再改 高層 四房（ 4+2） 兩衛(wèi) 144㎡ 60% 12023 170 再改 top TH 洋房 大四房 （ 4+2） 兩衛(wèi) 200㎡ 10% 13000 260 以內(nèi) Code of this report | 76 未來 項(xiàng)目供求數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目名稱 銷售狀態(tài) 可售面積（萬㎡） 備注 湘江世紀(jì)城 在售 5 12年售罄 鑫遠(yuǎn) 成交客戶年齡分析1%30%47%22%2 5 以下2535歲3645歲4655歲成交客戶從事行業(yè)3%12%8%13%7%13%3% 3%12%7%4%3%8%4%25%酒店業(yè) 房地產(chǎn) 貿(mào)易 建筑、建材 礦老板實(shí)業(yè) 交通運(yùn)輸 鋼材 公務(wù)員 商業(yè)機(jī)械工程 教授 高管 金融Code of this report | 82 家庭構(gòu)成：二代同堂的 34口之家 ? 34人為主（一般 12個(gè)小孩以兩個(gè)為主，夫妻兩人