【正文】 目品質(zhì) ，高爾夫推桿場、游泳池，國際休閑會所、健身中心、商業(yè)廣場等一系列高端物業(yè)配 套和景觀提升了項目的品質(zhì)感。尚東國際 本項目競爭對手點對點分析 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 1棟 32層高層 7棟 18層高層 2棟 11層小高 2棟多層 一期 二期 產(chǎn)品分析 ㎡ 87㎡左右 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 130170㎡ 多層 80120㎡ 建筑類型 高層電梯、小高層、多層。 產(chǎn)品多樣，除請超女譚維維代言外其它營銷手法較常規(guī)。所以目前與本區(qū)域?qū)儆谕壐偁?。中鐵集團和沿灘政企的合力打造加上區(qū)域獨特的生態(tài)資源，以及靠近板倉工業(yè)園，為區(qū)域啟動提供產(chǎn)業(yè)支撐，未來該區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展明朗。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)。 ?【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點 ?新興城市中心 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 南湖 聚焦南湖 《關(guān)于恢復南湖生態(tài)城控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項目審批的公告》 宣告凍結(jié)一年半的南湖生態(tài)城正式解凍 自貢市南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)，規(guī)劃總面積約 。 高新區(qū) 匯東 +南湖新城 聚焦匯東 ?區(qū)域特征： 自貢市新興的行政、商貿(mào)中心，現(xiàn)代城市感最強板塊。成為城市新的行政商務(wù)中和地產(chǎn)開發(fā)熱點。 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 成都市場發(fā)展曲線 自貢市場發(fā)展曲線 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 不同階段，項目應(yīng)制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。從 6月份至 11月份，自貢房屋銷售價格開始趨于理性，漲幅維持在 10%左右，呈現(xiàn)價格漲幅略有回落的局面。 托市為投機行為提供空間，增加國內(nèi)資產(chǎn)流失風險 最可靠的辦法： 使中國經(jīng)濟軟著陸 穩(wěn)定房價（ 十七大不提降價 ） 社會產(chǎn)品增加時，減少貨幣的投放量（ 提高存款準備金 ） 政策如加息、增加商業(yè)銀行準備金率、縮小信貸規(guī)模等輔助手段 四、 客戶群種類縮小 。中鐵自貢檀木林項目營銷策略總綱 （市場篇） 2023年 5月 11日 【目錄】 PART 1 第一部分 市場形勢 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【寫在前面的話】 首先，對整個宏觀大勢背景進行簡單的回顧 在清晰理解政府的政策導向后 再來看 房地產(chǎn)行業(yè)可能或已經(jīng)受到的波及影響 更加明晰處于該鏈條中本項目的未來走勢 從而未雨綢繆，把握先機 最終贏得項目的勝利 PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】本部分數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局、成都房管局 城市總體定位 —— 西部最強競爭力的都市區(qū) 表 1： 2023年成都市宏觀經(jīng)濟指標列表 2023年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，比上年增長%，為歷年之最。 『成都房產(chǎn)大勢預判 核心結(jié)論』 未來長時間，政府將對于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴格調(diào)整：橄欖球體中部泡沫部分通過加息、政策等手段，最終將結(jié)構(gòu)調(diào)整到有利于經(jīng)濟良性發(fā)展的類“金字塔”結(jié)構(gòu) 低密度物業(yè)供應(yīng) 中高端物業(yè)供應(yīng) 經(jīng)濟使用房供應(yīng) 橄欖球型 金字塔型 『成都房產(chǎn)大勢預判 核心結(jié)論』 三、 政府不會托市 ， 將以 穩(wěn)定、維持為主 。 ?2023年 1至 12月份，有 9個月漲幅在兩位數(shù)以上，其中 6月份漲幅更是達到最高（上漲 %），均價達到 元 /平方米，創(chuàng)出自貢房價歷史新高。此次調(diào)控令自貢房產(chǎn)市場的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量價穩(wěn)步攀升。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點。 。 ?【區(qū)域劣勢分析】 缺乏比較系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)指導及整體規(guī)劃，目前開發(fā)秩序及規(guī)模比較混亂，良莠不齊，影響區(qū)域未來整體的發(fā)展。建成后，不僅能夠舉辦地區(qū)性和全國單項比賽，同時還可提供多層次的體育健身場地。 前景： 潛力區(qū)域。 城市新區(qū)，配套尚待完善 新規(guī)劃區(qū)域，配套尚待完善 區(qū)位交通條件 城市老城區(qū)，交通便捷但道路狹小，車流擁擠 區(qū)域交通網(wǎng)路發(fā)達，通達性較好 緊鄰匯川路，丹桂大道等城市主干道，靠近內(nèi)宜高速，交通較為便利 連通沿灘區(qū)，富順云川路，交通較為便利 資源稟賦 成熟的商圈；生活成熟度較高；濃厚的人文氣息和厚重的歷史沉淀 城市新興區(qū)域，商務(wù)行政的中心 未來城市發(fā)展主要方向；政府大力扶植；省運會場地，運動場館即將呈現(xiàn) 旅游景點打造，豐富旅游資源；靠近板倉工業(yè)園，為區(qū)域啟動提供產(chǎn)業(yè)支撐 發(fā)展劣勢 不是城市主發(fā)展方向，發(fā)展空間小 目前開發(fā)過度，沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)休閑配套設(shè)施太少，整體居住環(huán)境不理想 區(qū)域內(nèi)有一部分爛尾樓，對整體地產(chǎn)動作有一定影響 高速路將區(qū)域與核心區(qū)隔離 核心競爭力 成熟的生活圈 豐富的人文歷史底蘊 城市新興行政商務(wù)中心 政府自上而下的政策扶植和引導 中鐵集團和沿灘政企的合力打造；區(qū)域獨特的生態(tài)資源 綜合發(fā)展能力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 未來房產(chǎn)能量 較強 強 較強 弱 【小結(jié)】 2023 匯東區(qū)域 ＞ 自流井區(qū)域 ＞ 南湖區(qū)域 沿灘區(qū)域 ?匯東區(qū)域由于其政府重點打造和開發(fā)規(guī)模效應(yīng)，目前處于競爭的領(lǐng)先地位 ?本區(qū)域?qū)Ρ饶虾^(qū)域稍有競爭優(yōu)勢，但由于南湖區(qū)域目前處在一個開發(fā)熱點和政府重點打造的形勢下，不可排除其未來有超越本區(qū)域的可能。注重營銷活動。 2023年 3月 一歐元地中海游活動 2023年 12月 27日 理工大學 教職工內(nèi)部團購 2023年 4月 蓄客期 營銷分析 2023年 4月 30日 ?取掉 8號樓整棟建筑 ,增加上千平米園林 ?引入新風系統(tǒng)和同層排水系統(tǒng) 營銷通路 項目施工情況 道旗 圍墻 公交車體 電梯轎廂 遠達 遠達 ?小區(qū)安防： 24小時保安巡邏、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)。尚東國際（匯東） 競爭對比分析 龍城國際 遠達仁和半島 雄飛凱悅星城 遠達尚東國際 位臵 匯興路中段，緊鄰四川理工學院校區(qū)（匯東） 大安區(qū)仁和路（自流井） 匯川路中段（南湖） 匯東路丹桂大街 基本 情況 占地 建面 總占地約 100畝，總建面約 36萬平米。 ?但可以預見的是，隨著檀木林、五星街等老城區(qū)的改造力度加大，品牌開發(fā)項目的啟動，其區(qū)域價值 將得到進一步的認可； 區(qū)域生活環(huán)境更為成熟 區(qū)域居住情節(jié)更為悠久傳統(tǒng) 政府舊城改造，舊面貌換新顏 區(qū)域配套 檀木林國賓館 ?改建后的檀木林國賓館，不僅是作為自貢市第一家五星級酒店，同時也是檀木林項目主要的高端物業(yè)配套所在。決定首期注入資金 2023萬元，迅速啟動沿灘城區(qū)開發(fā)建設(shè)。 “川南都會、活力新城” 公共服務(wù)中心 居住區(qū) 居 住 區(qū) 居住區(qū) 優(yōu)勢分析 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 （一）區(qū)位優(yōu)勢 南湖新城位于自貢市城市中心區(qū)南側(cè)，與匯東建成區(qū)相對；東鄰內(nèi)宜高速公路，與沿灘新城相望。 房產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，品牌開發(fā)商匯聚，項目林立，價格標桿。遵循“總體規(guī)劃，分步實施，項目起步，滾動發(fā)展” 的原則，經(jīng)過 14年的不懈努力，取得了城市建設(shè)的較好成績。屬 匯東外延城市新區(qū)。后續(xù)供應(yīng)量少 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。 自貢于川南大發(fā)展整體區(qū)位中的重要性 ?川南城市帶，位于成渝經(jīng)濟圈腹心位置 ?南出海通道，必經(jīng)之路 ?西南三省中樞紐帶 【 自貢市場分析】 ?我市城市建成區(qū)面積達 50平方公里，以 80至 100平方米的人均城市建設(shè)用地推算，到 2023年基本建成 100萬人口大城市，平均每年需新增建成區(qū) 10平方公里。 『成都房產(chǎn)大勢預判 核心結(jié)論』 詳見嘉聯(lián)提交的《成都房地產(chǎn)大勢預判》 一、 從緊貨幣政策 持續(xù)進行（至少 1年） 。從而可以看出，目前整個房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài) ，整個市場不容樂觀。 ? 價格回歸的市場表現(xiàn) ： 整個過程可能會出現(xiàn)三波下降 —— ? 理性回歸后的價格水平 ：逐步回歸到 07年上半年價格水平 ? 價格回歸的周期 ： 預計持續(xù)到 09年下半 年 對市場風險最為敏感的投資客以及部分早期入市的普通購房者 → 市場經(jīng)驗豐富的理性開發(fā)商 → 市場跟隨者 六、 行業(yè)洗牌， 問題企業(yè)出局 。封閉性市場 Ⅳ 區(qū)域內(nèi) 三大板塊的客戶相對封閉 ，各自主要消化板塊內(nèi)部的臵業(yè)客群，尤以貢井區(qū)域最為明顯 ■ 隨著城市規(guī)劃的進展，匯東新區(qū)，南湖新城，沿灘新城等新城的建設(shè)，中鐵、臵信等大型外來開發(fā)商進駐自貢進行開發(fā)，這個種封閉性市場格局將可能逐漸被打破 區(qū)域 項目 開發(fā)商 客戶來源 區(qū)域外輻射力 匯東 尚東國際 本土 匯東、自流井 較強 上品空間 本土 匯東、自流井 較強 頤和上院 本土 匯東、自流井 較強 都市森林 本土 匯東、自流井 較強 新美帝景 本土 匯東、自流井 較強 自流井 仁和半島 本土 自流井 弱 綠洲花園 本土 自流井 弱 東方云頂 本土 自流井 弱 貢井 青杠林生態(tài)苑 本土 貢井 很弱 元亨興苑 本土 貢井 很弱 ? 貢井 區(qū)域“徹底沒落”，房產(chǎn)開發(fā)缺乏競爭力； ? 自流井 區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無新可開發(fā)土地，無新項目； ? 匯東 區(qū)域前期推出項目基本售罄，新項目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型； ? 受政府規(guī)劃推動， 南湖新城和沿灘新城 成為繼匯東過后的新一輪開發(fā)熱點。新城的建設(shè)對老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流 目前自貢市場尚未收到政策打壓的明顯沖擊，對自貢項目有較大操作 空間，但仍應(yīng)保持警惕 市場供應(yīng)增長不大，新推項目量少，部分程度地降低了本項目競爭環(huán)境的沖擊力 市場目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢良好的情況下，搶占先機，快速增長 市場特征小結(jié) 對本項目的啟示 政府宏觀調(diào)控對房產(chǎn)市場的影響在自貢市場尚未十分明顯。 鷹大 青杠林生態(tài)園 元亨新苑 華隆東方云頂 宏豐綠洲花園 遠達仁和半島 本案 自流井大安片區(qū) 天健頤和上院 雄飛凱悅星城 龍城國際 遠達都市森林 英祥新美帝景 遠達尚東國際 上品空間 塞納河畔 LOFT晶舍 匯東片區(qū) 英祥水岸豪庭 南湖片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 在售樓盤分布 貢井片區(qū) 無開發(fā) 項目 ?目前在售及預告項目均主要集中在匯東片區(qū) ?其次少量為自流井及南湖片區(qū)項目 ?貢井片區(qū)存量小，規(guī)模及品質(zhì)均低 ?沿灘新城目前無明確預告項目 西山印象 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 存量： 25480㎡ 土地： 208054㎡ 建面： 233534 ㎡ 套 數(shù) ： 2031套 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量： 337518㎡ 土地： 389389㎡ 建面： 726907㎡ 套 數(shù) ： 6321套