【文章內(nèi)容簡介】 消費(fèi)者 偶得客戶：其它二級城市消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：臨近郊縣消費(fèi)者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：臨近郊縣消費(fèi)者 ?大多以自貢片區(qū)自住需求客戶為主力客戶群體 ?臨近區(qū)域的客戶作為重點(diǎn)客戶來源 四大格局情況一覽 貢井板塊 自流井板塊 匯東板塊 南湖板塊 板塊屬性 城市老工業(yè)區(qū) 老城區(qū)外延區(qū)域 自貢老城區(qū)的核心區(qū)域 和商貿(mào)中心 城市新興行政商貿(mào) 中心 未來政府重點(diǎn)打造的 生態(tài)居住區(qū)域 產(chǎn)品 特征 郊縣型多層物業(yè) 多層加少量的電梯物業(yè) 較高端的多層和高層電梯為主，電梯占區(qū)域住宅供量約 40% 高層電梯為主 面積區(qū)間 主力戶型 80120平米 7090㎡小戶型低層洋房 70150平米 8090㎡套二和 110130㎡套三 80150平米 100130 ㎡套三 80120平米 均價 2200元 /平米左右 2400元 /平米左右 2800元 /平米左右 26002900元 /平米 客戶階層 周邊客戶為主，自住為目的。區(qū)域性較強(qiáng)。 以自貢本地客戶為主，各區(qū)縣客戶均有分布 自貢本地中高收入群體為主，有部分外地客戶 自貢本地客戶 +少量投資客戶 代表樓盤 ?鷹大青杠林生態(tài)園 ?元亨新苑 ?遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 ?華隆東方云項 ?尚東國際 ?龍城國際 ?雄飛凱悅星城 區(qū)域輻射范圍 較小 較大 很大 一般 ?貢井片區(qū) 開發(fā)體量及區(qū)域未來發(fā)展前景已經(jīng)不能與本片區(qū)抗衡 ?匯東片區(qū) 開發(fā)已向南湖延伸，南湖片區(qū)成為繼匯東后的又一開發(fā)熱點(diǎn)，兩大區(qū)域形成合力 ?沿灘片區(qū) 成為新的規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，城市新區(qū)前景展現(xiàn)，但目前未形成開發(fā)熱點(diǎn) 匯東新區(qū) 南湖區(qū) 沿灘區(qū) 自流井 貢井 匯東 【小結(jié)＆啟示】 ?這部分對自貢市的地產(chǎn)格局進(jìn)行了解構(gòu)與對比分析。通過對各大板塊各項指標(biāo)數(shù)據(jù)的梳理，明晰該板塊發(fā)展現(xiàn)狀及在整體格局中所處的地位。對本項目界定及選取重點(diǎn)競爭區(qū)域起到一定支撐作用。 ?從自貢地產(chǎn)格局歷史發(fā)展沿革中看到，本項目所處的自流井區(qū)域?qū)儆诔鞘袀鹘y(tǒng)老城區(qū)，對于這樣一個目前看來早已“過氣”的區(qū)域，我們應(yīng)該如何來面對其它區(qū)域發(fā)展所帶來的沖擊？又應(yīng)該如何去找準(zhǔn)區(qū)域之爭的目標(biāo)？ 明確競爭區(qū)域，挖掘區(qū)域價值 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 三大競爭梯隊 第一梯隊 新興城市居住價值型 總價 2545萬 匯東 代表項目：龍城國際 ,尚東國際 傳統(tǒng)老城市居住價值型 總價 2040萬 自流井 代表項目：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 第二梯隊 自然資源 /居住價值型 總價 2035萬 南湖 +沿灘 代表項目： 雄飛凱悅星城 雄飛水岸豪庭 第三梯隊 匯東區(qū) 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 聚焦高新區(qū) ?自貢高新區(qū)位于自貢市城區(qū)南部，是自貢市公路交通的主要進(jìn)出口通道。遵循“總體規(guī)劃，分步實施，項目起步，滾動發(fā)展” 的原則，經(jīng)過 14年的不懈努力，取得了城市建設(shè)的較好成績。 ?高新區(qū)規(guī)劃控制面積 ，新托管面積 （南湖新城） ，另有 10平方公里的板倉工業(yè)園區(qū)由高新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 ?高新區(qū)總規(guī)劃面積為 60平方公里 ，包括建成區(qū)、南湖新城和高新工業(yè)集中區(qū) 。目前，建成區(qū)面積已接近 ，常住及流動人口已近 14萬。 。 高新區(qū) 匯東 +南湖新城 聚焦匯東 ?區(qū)域特征： 自貢市新興的行政、商貿(mào)中心，現(xiàn)代城市感最強(qiáng)板塊。城市區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施逐漸成熟。 ?產(chǎn)品特征： 以多層和高層電梯為主，為自貢電梯比例最高的區(qū)域，電梯占住宅供量約 40%，樓盤品質(zhì)較高。以 80平米左右的二房和 120平方米左右的 3房為主。 ?區(qū)域價格： 28003500元 /㎡ ?客戶情況： 以自貢片區(qū)中高收入群體的客戶為主，客戶來源較為廣泛，更看重產(chǎn)品的品質(zhì)。 ?代表項目： 遠(yuǎn)達(dá) 〃 尚東國際 龍城國際 遠(yuǎn)達(dá)都市森林 匯東區(qū)域在售樓盤一覽 樓盤名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 (畝 ) 建面 (平米 ) 價格 （元 /㎡） 容積率 主力面積（平米） 存量 核心賣點(diǎn) 上品空間 高層電梯 47000 3180 （裝修 800元） 80120 余 20% 精裝修 遠(yuǎn)達(dá) 都市森林 多層 +電梯 101 131000 高層均價 2800，層差 20元左右。多層 29003150 80102 去年 9月推 100套左右 ,目前余 8套。 3月推18F高層 區(qū)域和開發(fā)商品牌 新美帝景 多層 +高層 45 100000 32003300 8590 、 126 多層已售磬，高層一幢未開，另二幢消化一半 區(qū)域 尚東國際 多層 +電梯 70 152023 均 3400 8F多層 85 32F高層 130170 06年底開盤截至目前消 1000套左右 .多層余 10套 區(qū)域，開發(fā)商品牌及較好的品質(zhì) 龍城國際 33F高層電梯 100 360000 預(yù)計 3500 120左右 區(qū)域、樓盤品 質(zhì) 塞納河畔 18F、 26F電梯 45000 2300起價 80110 5月份開盤 歐式河畔風(fēng)景 生活 LOFT晶舍 12F電梯 5 10000 均 3800 5060 目前余 60套左右 ,附加值 海派 頤和上院 1 30F高層電梯 66200 28003200 80120 07年 7月 2期開盤，截至目前余 30套 區(qū)域、雙層電梯 區(qū)域地產(chǎn) 樓盤名稱 供應(yīng)量（㎡） 存量（ ㎡ ） 上品空間 47000 37600 都市森林 131238 50600 尚東國際 152265 46000 塞納河畔 45000 45000 新美帝景 100000 15525 龍城國際 360000 360000 LOFT晶舍 10000 3000 海派頤和上院 66200 14720 合計 約 911703 約 572445 在售項目供應(yīng)量 土地拍賣情況 該板塊是自貢市商品房住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，該板塊從前幾年的方?jīng)_小區(qū)等項目開始，一直占據(jù)著自貢市商品房供應(yīng)量的頭把交椅，這得益于政府對匯東新區(qū)的大力開發(fā)，目前該板塊內(nèi)新面世項目，已經(jīng)逐漸向南轉(zhuǎn)移， 從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，未來該板塊，仍然是自貢市商品房供應(yīng)的最集中區(qū)域。 目前區(qū)域存量約為： 664275㎡ 未來發(fā)展 ■ 匯東區(qū)域經(jīng)過多年的開發(fā)，城市新興中心地位逐步確定，同時區(qū)域住宅市場也漸趨飽和，逐漸開始通過南擴(kuò)輻射其新城影響。該區(qū)域目前是本項目最大的競爭板塊。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 該項區(qū)域是政府南移戰(zhàn)略的核心地帶，政策扶植及規(guī)劃打造利好。 房產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，品牌開發(fā)商匯聚，項目林立，價格標(biāo)桿。 地位： 目前自貢新興的行政商務(wù)中心。 前景： 前景看好，有望成為自貢房產(chǎn)發(fā)展的代表區(qū)域。同時南移擴(kuò)大其輻射影響，將會與其它區(qū)域合力形成擴(kuò)大效應(yīng)。 ?【區(qū)域劣勢分析】 缺乏比較系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)指導(dǎo)及整體規(guī)劃，目前開發(fā)秩序及規(guī)模比較混亂，良莠不齊，影響區(qū)域未來整體的發(fā)展。 ?【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn) ?新興城市中心 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 南湖 聚焦南湖 《關(guān)于恢復(fù)南湖生態(tài)城控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項目審批的公告》 宣告凍結(jié)一年半的南湖生態(tài)城正式解凍 自貢市南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)，規(guī)劃總面積約 。 ?（一）發(fā)展規(guī)模 用地規(guī)模： 人口規(guī)模：約 ?（二）功能定位 匯東新城發(fā)展的延續(xù)，城市功能的完善和補(bǔ)充，生態(tài)型的城市新區(qū)。 ?（三）發(fā)展目標(biāo) 把南湖新城建設(shè)成為以商貿(mào)、行政辦公、科研、教育為主，集生活居住、旅游休閑為一體的 綜合性城市片區(qū) 。 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 項目名稱 規(guī)模 (畝 ) 建筑面積 （平米） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 主力面積 (㎡ ) 開盤時間 雄飛凱悅星城 76畝左右 152023 26002900 高層電梯 73123 預(yù)計 2023年 78月份 雄飛水岸庭 100畝左右 —— 起價 2800 高層電梯 ——— 未定 ?區(qū)域特征： 自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) ?產(chǎn)品特征： 以電梯高層為主， 2梯 6戶，布局較緊湊。目前區(qū)域在售項目一個，預(yù)告項目一個。 ?區(qū)域價格： 23002900元 /㎡ ?客戶情況： 以項目臨近片區(qū)和客戶為主 ?代表項目：雄飛凱悅星城 規(guī)劃分析 ?南湖生態(tài)城規(guī)劃面積 ，是自貢市大城市發(fā)展重點(diǎn)向南發(fā)展的城市新區(qū)。 ?布局為 “二片區(qū)、一中心、六居住區(qū)” ，集商貿(mào)、會展、行政、文體、科教、生態(tài)居住于一體 ?以“大學(xué)園”為依托，發(fā)展集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以“南湖大道”為帶動，通過行政中心、會展中心、文化藝術(shù)中心、體育中心、南湖公園等項目的建設(shè)，完善南湖生態(tài)城的職能。 南湖新城分為五個大的功能區(qū) （ 1）商貿(mào)區(qū)（ 2）會展中心區(qū)（ 3）體育中心區(qū)（ 4）行政辦公區(qū)（ 5）生態(tài)居住區(qū) 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 規(guī)劃用地以南湖大道為核心，形成 一心、兩片、六個居住小區(qū) 布局結(jié)構(gòu)。 用地布局結(jié)構(gòu) ?一心：從南湖公園經(jīng)步行商業(yè)街到高峰公園區(qū)域為行政、商貿(mào)、文化等城市公共服務(wù)中心。 ?兩片：以南湖大道為城市發(fā)展軸線，把規(guī)劃區(qū)分為東、西兩個片區(qū)，也是城市的兩大居住區(qū)。 ?六個居住小區(qū)：緊緊圍繞中心區(qū)，以小學(xué)和農(nóng)貿(mào)市場為主的小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的合理服務(wù)半徑為依據(jù)，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成六個居住小區(qū)。 “川南都會、活力新城” 公共服務(wù)中心 居住區(qū) 居 住 區(qū) 居住區(qū) 優(yōu)勢分析 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 （一）區(qū)位優(yōu)勢 南湖新城位于自貢市城市中心區(qū)南側(cè)，與匯東建成區(qū)相對；東鄰內(nèi)宜高速公路，與沿灘新城相望。 （二）政策優(yōu)勢： 南湖新城是自貢市城市近期建設(shè)的重點(diǎn)，受到自貢市政府的高度重視，在開發(fā)方面具有政策導(dǎo)向優(yōu)勢。 配套 —— 南湖體育中心 ?投資 4億多元的自貢市南湖體育中心目前正在建設(shè)過程中，該中心建成后，將成為 承辦 2023年省第十一屆運(yùn)動會和殘疾運(yùn)動會的重要比賽場館。 ?據(jù)介紹，南湖體育中心位于自貢市匯東新區(qū)南湖生態(tài)城東側(cè)，規(guī)劃總用地 300多畝，建設(shè)規(guī)模為一座 2萬座的主體育場，一座 4000座的主體育館、一座網(wǎng)球中心和一座室外訓(xùn)練場。建成后，不僅能夠舉辦地區(qū)性和全國單項比賽，同時還可提供多層次的體育健身場地。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)。政 府巨資重點(diǎn)打造，政策導(dǎo)向。 房產(chǎn)發(fā)展： 目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，品牌開發(fā)商進(jìn)駐。目前自貢雄飛集團(tuán)有二個項 目在該區(qū)域亮相。未來該區(qū)域?qū)懈嗟拈_發(fā)商進(jìn)入，競爭激烈。 地位： 城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) 前景： 潛質(zhì)區(qū)域，區(qū)域特有的自然景觀資源加上政府的大力扶植及向南發(fā)展的總體趨勢，該區(qū)域未來將會成為自貢高品質(zhì)居住區(qū)域的代表。 ?【區(qū)域劣勢分析】 區(qū)位上距離市中心有一定距離，交通通達(dá)性待改善 屬于新興區(qū)域，居住成熟度還尚待時日 區(qū)域有一部分爛尾樓，對整體地產(chǎn)動作有一定影響 【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn) ?政府自上而下的政策扶植 ?獨(dú)特生態(tài)資源 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 沿灘 聚焦沿灘 ?沿灘新城區(qū)定位： 區(qū)綜合行政服務(wù)中心所在地，是北部板倉工業(yè)組團(tuán)的