【文章內(nèi)容簡介】 4 山水四季城一期 松江 54281 261 675010359 12435 207 258 29 5 泗涇頤景園 松江 39816 181 573932970 14415 219 317 20 6 聚賢煌都二期 奉賢 33973 146 338761795 9971 232 232 16 7 保利葉都 寶山 33100 138 674623182 20381 239 488 15 8 合生國際花園 松江 32620 143 517186293 15855 228 361 15 9 湯臣湖庭花園 浦東 31395 110 1219485795 38843 285 1108 12 10 世茂海濱新城 奉賢 31352 148 318095998 10146 211 214 16 11 達安圣芭芭花園 (二期 ) 松江 30979 151 433350588 13989 205 286 16 12 雷丁小城（ A地塊） 松江 30581 144 425785940 13923 212 295 16 13 英郡別苑 松江 30110 158 335545237 11144 190 212 17 14 南都白馬花園（西北塊 B） 松江 30056 158 516300794 17178 190 326 17 15 富力桃園 青浦 29219 133 360502376 12338 219 271 14 別墅市場成交趨勢 從整體市場看，聯(lián)拼經(jīng)濟型別墅去化較好； 09年 19月別墅熱銷個案前十五名 排名 名稱 區(qū)域 成交 總面積 總套數(shù) 總金額 均價 套均面積 套均總價 月均去化 1 朱家角康橋水鄉(xiāng)小城 青浦 62050 241 979510703 15786 257 406 26 2 四荷藝墅二期 A塊 青浦 22118 91 477447231 21586 243 524 10 3 綠城玫瑰園 閔行 21517 37 932904610 43358 581 2521 4 4 長泰西郊別墅二期 松江 19245 73 414086268 21517 263 567 8 5 棕櫚灘商品房三、四、六期 奉賢 19147 52 479103122 25023 368 921 5 6 愛法奧朗新莊園二期 南匯 18450 70 438234777 23752 263 626 7 7 翡冷翠園 閔行 17685 46 657727759 37192 384 1429 5 8 合生國際花園 松江 17437 66 293798957 16849 264 445 7 9 好世麒麟園 閔行 16548 63 360308518 21773 262 571 7 10 南郊別墅（七期） 閔行 16229 66 334097518 20586 245 506 7 11 誠邦別墅 青浦 14188 32 426861115 30086 443 1333 3 12 嘉賢莊 嘉定 12853 38 195297925 15195 338 513 4 13 城市經(jīng)典花園四期南塊 浦東 12777 44 538142565 42119 290 1223 5 14 萬源城 B街坊 閔行 12400 33 709327998 57202 375 2149 3 15 德邑小城 松江 11691 44 212767867 18199 265 483 5 高端獨棟成交有所增加，但主力依然是 300平米左右的小獨棟； 獨棟別墅市場成交趨勢 09年 19月獨棟別墅熱銷個案前十五名 結(jié)論 市場持續(xù)走強，在剛性市場集中爆發(fā)后，改善性需求逐步增加，高端別墅成交量上升，但從總體來看，依然是性價比較高的小獨棟產(chǎn)品為市場主力； 第二部分 競爭分析 宏觀市場分析及預(yù)測 宏觀別墅市場分析 競爭別墅市場分析 競爭別墅市場分析 競爭分析 營銷環(huán)境 1 2 SWOT分析 產(chǎn)品分析 3 4 市場定位 客戶分析 5 6 第一部分分析營銷機會 上海別墅歷年供求050000010000001500000202200025000003000000012供應(yīng) 1694535 1826403 1746406去化 1775702 2219378 2544125 1216868 2115238供求比 2022年 2022年 2022年 2022年 200 9年1 9月? 成交大幅上升 ， 較 08年增加了 %， 別墅市場重新回到供不應(yīng)求局面； ? 從獨棟市場 09年整年來看為供求為 ， 前 2個季度的強勢去化帶動開發(fā)商瘋狂推盤 ， 致使9月供求為 ， 需求已開始減弱； 上海別墅供求分析 海獨棟別墅供求05000010000015000020220000 . 511 . 522 . 533 . 54供應(yīng) 1311 3010 2 E + 0 1 E + 0 1 E + 0 3526 4342 5660 4436 2780 6545 7911 3487 3476 5189 2443 5042 5960 2369 9783 8911去化 2296 8705 5983 8076 5803 5077 3754 2550 2897 2626 3983 3145 2375 2081 3367 5731 8055 1 E + 0 1 E + 0 9368 7362供求比 0 . 5 7 3 . 4 6 2 . 9 1 1 . 5 3 2 . 0 5 0 . 6 9 1 . 1 6 2 . 2 2 1 . 5 3 1 . 0 6 1 . 6 4 2 . 5 2 0 . 1 5 1 . 6 7 1 . 5 4 0 . 4 3 0 . 6 3 0 . 5 1 0 . 2 3 1 . 0 4 1 . 2 11 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月? 09年整體的均價維持在 30000元 /平方米的價格平臺； 上海獨棟別墅單價分析 海獨棟別墅成交均價2166423139261903011730190302003250925296238232845329142262102802734319249672941120728199702598634286253711300018000230002800033000380001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月上海獨棟別墅成交面積段分析 2 0 0 7 年上海獨棟別墅成交面積段3 8 . 2 %4 3 . 2 %1 1 . 8 %6 . 7 % 0 . 0 %3 0 0 ㎡以內(nèi) 3 0 0 4 0 0 ㎡以內(nèi) 4 0 0 5 0 0 ㎡以內(nèi) 5 0 0 ㎡以上? 300平米以內(nèi)的小獨棟成交逐年增加 ， 無論市場如何轉(zhuǎn)變 ， 高性價比 ， 低風(fēng)險的小獨棟為市場最受青睞的產(chǎn)品； 2 0 0 8 年上海獨棟別墅成交面積段4 5 . 2 %3 6 . 1 %1 0 . 8 %7 . 9 % 0 . 0 %3 0 0 ㎡以內(nèi) 3 0 0 4 0 0 ㎡以內(nèi) 4 0 0 5 0 0 ㎡以內(nèi) 5 0 0 ㎡以上300㎡ 以內(nèi)占到38% 300㎡ 以內(nèi)占到45% 2 0 0 8 年上海獨棟別墅成交面積段5 0 . 8 %3 5 . 5 %8 . 9 %4 . 8 % 0 . 0 %3 0 0 ㎡以內(nèi) 3 0 0 4 0 0 ㎡以內(nèi) 4 0 0 5 0 0 ㎡以內(nèi) 5 0 0 ㎡以上300㎡ 以內(nèi)占到50% ? 上海別墅市場 09年開始出現(xiàn)強勢反彈 ， 并且有部分高端頂級別墅出現(xiàn)成交增長 ，但市場主力依然是小面積低價格的經(jīng)濟型獨棟 ， 通過歷年發(fā)展比重不斷上升 ， 占整個獨棟市場 50%， 并且有持續(xù)上升可能性； 上海市場小結(jié) 奉賢別墅歷年供求050000100000150000202200250000300000012供應(yīng) 48929 53352 53896 251730去化 87166 71150 87577 111857供求比 2022年 2022年 2022年 2022年 200 9年1 9月? 08年供應(yīng)巨幅放量 ， 增長近 5倍 ， 而需求受宏觀經(jīng)濟惡化的打壓 ， 只增長了 28%， 奉賢別墅整體市場 08年供求比放大 3倍多 ， 至 ： 1， 突變?yōu)閲乐毓┻^于求； ? 在惡劣的環(huán)境下 ， 09年各大開發(fā)商較為謹慎 ， 至 5月份沒有供應(yīng)新量 ， 去化緩慢 ， 供遠遠大于求的局面沒有改觀 ， 市場依然嚴峻； 奉賢別墅供求分析 歷年奉賢獨棟供求分析0100002022030000400005000060000供應(yīng)面積 0 26218 52218 5023 0 0 5330 0 0 0 12728 0 0 0 0 0 0去化面積 4984 1470 9546 2591 5495 5420 4620 8944 8005 3660 3476 4968 479 737 4539 1020 30381月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0901 0902 0903 0904 0905奉賢別墅成交分析 樓盤名稱 板塊 成交面積 成交套數(shù) 成交單價 （元 /㎡ ） 套均總價 （萬元） 客源 世茂海濱新城 海灣（星火區(qū)） 9969 47 9112 193 自主投資度假 奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 1536號地塊 B區(qū)工程 南橋新城 10470 40 13399 350 南橋自主 聚賢煌都二期 南橋新城 6851 31 8321 183 南橋自住客 順寓國際社區(qū) 南橋新城 2198 12 10293 188 自主型為主 棕櫚灘高爾夫 海灣 (碧海金沙） 2697 7 27230 1049 投資度假客 09年奉賢別墅成交排行 ? 從區(qū)域看南橋成交明顯好于海灣； ? 能吸引到自住客源的項目去化好于投資度假項目 ， 自主需求為市場主力； ? 價格為購買者第一考量指標 ， 只有低價格高性價比的產(chǎn)品才能保證去化； 宏觀市場結(jié)論 ? 上海整體別墅：上海整體市場別墅近期出現(xiàn)反彈 ， 小戶型經(jīng)濟獨棟受市場青睞 ， 受宏觀經(jīng)濟影響 ， 高性價比的小獨棟將長期成為市場主力需求 ， 并且滿足自住客源需求的小面積別墅成交比例將進一步放大； ? 奉賢別墅市場： 在全市別墅市場反彈的局面下 ， 奉賢并沒出現(xiàn)整體市場回暖 ， 能夠滿足奉賢自住客需求的南橋板塊總體好于海灣板塊 ， 位于海灣星火的愛馬尚郡以超低的市場價格 ， 較高的品質(zhì) ， 去化情況較好； 弱市環(huán)境下 ， 滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化 ， 而非剛性需求別墅必須在性價比上有跳脫性的提升 ， 才能更好規(guī)避市場風(fēng)險； 第二部分 競爭分析 宏觀市場分析及預(yù)測 宏觀別墅市場分析 競爭別墅市場梳理 競爭別墅市場分析 競爭分析 營銷環(huán)境 1 2 SWOT分析 產(chǎn)品分析 3 4 市場定位 客戶分析 5 6 第一部分分析營銷機會 未來市場壓力 板塊 項目 總建面積 (萬方 ) 已推面積 (萬方 ) 已售面積 (萬方 ) 未來供應(yīng)面積 (萬方 ) 未來供應(yīng)套數(shù) 合計供應(yīng)套數(shù) 海灣 上海藍灣 獨 90 獨棟 265 聯(lián)體 1010 圣地雅歌 獨棟 46 聯(lián)體 31 世茂愛 馬尚郡 9 聯(lián) 241 海灣藝墅 獨棟 48 雙拼 40 香溪瀾院 聯(lián)排 140 碧海金沙嘉苑 15 獨 60 聯(lián) 558 青浦 東方庭院 23 獨 21 ? 海灣別墅后續(xù)供應(yīng)一共達到了 1275套 ， 供應(yīng)壓力較大； 價 格 板塊 類型 項目 目前 單價報價 (元 /㎡ ) 總價報價 (萬元 ) 09年至今成交單價 (元 /㎡ ) 09年至今成交總價 (萬元 /套 ) 地上面積范圍 (㎡ ) 地上主力面積 (㎡ ) 海灣 獨棟 上海藍灣 2500030000 9001200 25336 971 332418 351417 圣地雅歌 1300014000 400450 14488 417 270318 270318 海灣藝墅 15000 500600 14043 495 348357 348357 圣地雅歌 900011000雙拼 186220雙拼 10076 188 196雙拼 196雙拼 世茂愛 馬尚郡 1300014000聯(lián)排 260320聯(lián)排 10263聯(lián)排 217聯(lián)排 189227聯(lián)排 200