廣州麓景臺項目項目營銷策略總綱(編輯修改稿)
2025-02-16 05:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資有限公司 預(yù)售許可證 : 穗房預(yù)字第 20220224 20220030號 售樓處地址 : 東山區(qū)東風(fēng)東路 745號 開盤時間 : 2022年 8月份 入住時間 : 2022年年底交樓 容積率 : 綠化率 : ％ 樓層狀況 : 由兩棟 17層住宅、一棟 16層住宅以及一棟 27層商業(yè)寫字樓組成。 層，地下 3層的高層住宅 周邊配套 : 首層架空園林、泳池。周邊有省醫(yī)院、空軍醫(yī)院、中大附醫(yī)、黃花崗、動物園、東湖公園、百佳、王府井、東環(huán)中學(xué)、育才中學(xué)、執(zhí)信中學(xué)、廣州圖書館、廣東省博物館及農(nóng)林下路商業(yè)街等。公交（東峻廣場站）： 3 4 50、 5 6 1322 24 283等。 市場分析小結(jié) ? 項目所處淘金區(qū)域競爭主要來自二手樓，片區(qū)一手供應(yīng)市場空白明顯，后續(xù)供應(yīng)量少； ? 區(qū)域形象較好，檔次較高，消費能力較強； ? 傳統(tǒng)的商住旺區(qū)，配套齊全； ? 政策打壓樓價，市場整體走勢難以預(yù)測； ? 片區(qū)發(fā)展定位有待細化，前景不清晰； ? 區(qū)域一手樓價、片區(qū)二手樓價較高，屬外向型市場，面臨其他區(qū)域競爭。 項目分析 項目位置介紹 ? 項目地處麓苑路，偏離傳統(tǒng)居住區(qū)和商業(yè)區(qū)； ? 項目周邊主要為高檔寫字樓、酒店、高檔商場等 ? 項目與旺地中心（花園酒店、世貿(mào)）步行距離15分鐘左右 項目地處環(huán)市東商務(wù)區(qū)邊緣，周邊生活配套設(shè)施齊全、檔次高，片區(qū)價值明顯，但地段價值不充分。 本案 環(huán)市東 商務(wù)區(qū) 周邊形象 項目 保利麓苑 舊居民樓 省第二中醫(yī)院 舊民居 麓湖閣 麓苑閣 ? 周邊對望嚴(yán)重 ? 缺乏可利用自然景觀 ? 舊民居影響檔次 項目經(jīng)濟指標(biāo) ? 總用地面積： 10201㎡ ? 總建筑面積： 80740㎡ ? 由三棟 32層塔樓組成 ? 容積率： 8 ? 總戶數(shù)： 768套 ? 車位： 278個 項目容積率較高； “ 爛尾樓 ” 對項目形象有較大影響； 土地使用年限較短； 上海公司設(shè)計，提升附加值。 項目簡述 ? 1993年開始開發(fā)， 2022年 7月基本竣工，一直處于“爛尾樓”狀態(tài)。 ? 項目當(dāng)時已經(jīng)完成全部主體工程以及 90%以上的外裝修和70%以上的內(nèi)裝修。 ? 發(fā)展商已獲得： 212套住宅、 247個車位、共 33267㎡的所有權(quán)（或被委托）銷售面積。 ? 已委托上海金螳螂公司重新設(shè)計外立面、戶型、園林等。 項目外立面點評 項目外立面（新設(shè)計）用色簡潔，線條簡單，而層次感豐富，現(xiàn)代感較強，與周邊舊居民樓明顯區(qū)別檔次。 項目戶型設(shè)計點評 ?大廳大房設(shè)計，市場稀缺明顯； ?三梯八戶，實用率低； ?大部分單位存在不規(guī)則廳房，影響得房率。 園林設(shè)計點評 園林設(shè)計充分根據(jù)項目地形及規(guī)劃、規(guī)模限制，合理利用空間，營造出較佳的視覺效果，弱化了項目周邊環(huán)境欠佳、以及缺乏自然景觀的劣勢。 本體分析小結(jié) ? 項目地處環(huán)市東商務(wù)區(qū)邊緣，周邊生活配套設(shè)施齊全、檔次高，片區(qū)價值明顯，但地段價值不充分。 ? 周邊對望嚴(yán)重、缺乏可利用自然景觀、舊民居影響檔次。 ? 大廳大房設(shè)計，市場稀缺明顯，但實用率低、得房率低。 ? 項目外立面現(xiàn)代感較強，提升檔次。 ? 園林設(shè)計弱化了項目周邊環(huán)境欠佳、以及缺乏自然景觀的劣勢。 客戶定位 目標(biāo)客戶群的分析定位 項目的主要客戶群： 本地人、生意人或企業(yè)主及企業(yè)管理層，以及中高層公務(wù)員。 來源 分類 購房特征 購房關(guān)注點 契合度 越秀（原東山區(qū)） 環(huán)市東商圈 東山人 原東山區(qū)土生土長，向往高品位、優(yōu)越地段的社區(qū)生活，不想改變自己的傳統(tǒng)居住方式；關(guān)注物業(yè)保值增值能力； 尊貴感，地段，戶型、環(huán)境，物管、配套設(shè)施 極高 企業(yè)中高管理層 包括港臺企業(yè) 事業(yè)有一定基礎(chǔ)，受港臺影響較深，購房關(guān)注點集中于交通、配套和教育，希望家是能提升全家生活素質(zhì)的地方，關(guān)注生活配套和便利程度（注重私密性）
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