【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體身價(jià)： 3000萬(wàn)以上， 外企及部分公司中高管年齡： 45歲以上， 有過(guò)海外生活經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)城市中心區(qū)域住宅認(rèn)可和接受度較高購(gòu)買原因：外企公司中高層管理人員，因?yàn)楣緲I(yè)務(wù)及工作需要，經(jīng)常往返于上海和國(guó)外，但是較長(zhǎng)的時(shí)間還是在上海，之前都是長(zhǎng)期居住在酒店，覺(jué)得酒店沒(méi)有太多的家的感覺(jué)，特別是有時(shí)和家人一起的時(shí)候，所以考慮在滬有一個(gè)落腳點(diǎn)，同時(shí)因?yàn)楣驹谑兄行?CBD區(qū)域，所以在購(gòu)房時(shí)，需要距離公司較近。對(duì)于本案產(chǎn)品的購(gòu)買邏輯：目前工作的大部分時(shí)間都是在滬完成的，家人也經(jīng)常會(huì)來(lái)這里玩，考慮到家庭的居住感受，也考慮到工作的需要，所以 選房的話區(qū)位一定是首要的，一定會(huì)是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子 ，其次產(chǎn)品也很重要， 整體的品質(zhì)一定要好， 可以符合他現(xiàn)在的身份和地位。 （注重地段，看中項(xiàng)目品質(zhì)）——外籍人士以及一些有國(guó)外生活背景的人士客戶樣本目標(biāo)客戶背景：職業(yè)：上海私營(yíng)業(yè)主群體身價(jià)： 2023萬(wàn)以上年齡： 40歲左右，有過(guò)商品房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高購(gòu)買原因：事業(yè)較為成功，對(duì) 本區(qū)域較為熟悉也較為認(rèn)可 ，為了 個(gè)人資產(chǎn)的增值或保值考慮 ，同時(shí)為了現(xiàn)在的子女考慮，在 本區(qū)域購(gòu)置一套品質(zhì)較好的房子來(lái)提升生活品質(zhì) 。對(duì)于本案的購(gòu)買邏輯：對(duì)于提升生活品質(zhì)，追求生活享受的人， 又不會(huì)舍棄內(nèi)環(huán)的稀缺地段 ，這類人在舒適度，產(chǎn)品的打造上有較高的要求，對(duì)消費(fèi)購(gòu)物、各類生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施上有較高的需求，本項(xiàng)目緊鄰市中心核心商圈，對(duì)這類人會(huì)有較大的吸引力?！獏^(qū)域客戶高學(xué)歷知識(shí)分子地緣性身價(jià)高國(guó)外背景4050歲盛年區(qū)域性客戶 ，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管、政府機(jī)關(guān)人員等知識(shí)型客戶 ，地緣性的高校、醫(yī)院等知識(shí)型中高級(jí)人員區(qū)域外籍客 ，對(duì)區(qū)域有認(rèn)同、渴望生活出行及消費(fèi)便利的外籍背景人員重地段客戶標(biāo)簽鎖定私營(yíng)業(yè)主、高管策略之二： 渠道深耕—— 掃射、狙擊、陣地三大動(dòng)作結(jié)合定向客群線下開(kāi)拓渠道深耕客戶來(lái)訪渠道借鑒上海香溢花城客戶來(lái)訪渠道統(tǒng)計(jì) 西康路 989客戶來(lái)訪渠道統(tǒng)計(jì) 瑞虹新城來(lái)訪渠道統(tǒng)計(jì)根據(jù)我司代理的位于內(nèi)環(huán)內(nèi)三個(gè)熱銷項(xiàng)目的客戶來(lái)訪渠道統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，產(chǎn)生良好效果的主要媒體及渠道是： 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)短信、巡展以及客戶介紹 等四大方式。掃射策略 —— 擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力 （戶外推廣，常規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù)短信、網(wǎng)絡(luò)）戶 外推廣 營(yíng)銷n在上海人流量最大，幅面最大的關(guān)鍵點(diǎn)位開(kāi)展戶外攔截，通過(guò)價(jià)值傳遞，不斷提高項(xiàng)目的知名度和影響力。戶外看板地鐵扶梯廣告跨街廣告n選擇在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi) 中山公園商圈、南京西路商圈與人民廣場(chǎng)商圈 ，人流量聚集的地方，設(shè)置一些戶外看板，戶外高炮、跨街廣告等。n位于周邊區(qū)域內(nèi)的大的地鐵換乘站設(shè)置地鐵扶梯廣告或者燈箱廣告，比如 人民廣場(chǎng)站、南京西路站、中山公園站、靜安寺站，常熟路站 等。n在 南北高架和延安路高架處 ，選擇合適地點(diǎn)，進(jìn)行戶外推廣。高架戶外高炮常 規(guī) 數(shù)據(jù) 庫(kù)營(yíng)銷網(wǎng) 絡(luò)營(yíng)銷n同策淘寶旗 艦 店，與淘寶 強(qiáng)強(qiáng) 聯(lián) 合，利用 團(tuán)購(gòu) 的形式，制造 話題 ，提升 項(xiàng) 目知名度和吸引力。網(wǎng)址： 狙擊策略 —— 鎖定客戶的精確來(lái)源 （區(qū)域滲透，針對(duì)性數(shù)據(jù)庫(kù)，重點(diǎn)客戶挖掘）區(qū)域滲透電信賬單， DM： 根據(jù)區(qū)域滲透及泛區(qū)域開(kāi)發(fā)，通過(guò)電信帳單來(lái)做更為全面、精細(xì)的導(dǎo)客。社區(qū)內(nèi)廣告位 ——電梯箱、告示牌、物業(yè)發(fā)的小報(bào)、電子屏；社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)：社區(qū)內(nèi)組織 SP活動(dòng)，或邀請(qǐng)住戶到售樓處參加活動(dòng)。n 針對(duì)項(xiàng)目周邊各老式里弄社區(qū)以及與本案價(jià)值相近次新房為重點(diǎn)投放區(qū)域。靜安又一村中郵苑本案西康路新里新閘路新里西康公寓海關(guān)二村武定路老洋房常德公房靜安鳳凰苑一品名人居靜安楓景曼克頓豪庭君御豪庭泰富名邸靜安紫苑遠(yuǎn)中風(fēng)華園針對(duì) 性數(shù)據(jù) 庫(kù)針對(duì) 性數(shù)據(jù) 庫(kù)波士堂國(guó)際養(yǎng)生會(huì)所MOBCHINA 健身會(huì)所（國(guó)際麗都健身會(huì)館）PETCT高端體檢中心上海新瑞醫(yī)療中心重點(diǎn)客戶挖掘針對(duì)高學(xué)歷知識(shí)分子特性，對(duì)區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、大學(xué)、政府部門客源拓展 對(duì)象 ：三級(jí)甲等醫(yī)院、大學(xué)、靜安區(qū)政府部門等 載體 ： DS拜訪 ——準(zhǔn)備禮品后拜訪人事部的人，獲取或購(gòu)買中 高層通訊錄，再進(jìn)一步以問(wèn)卷形式采訪中高管，直銷的同時(shí)了解需求后，在推廣階段性主訴求上做相應(yīng)迎合動(dòng)作； 內(nèi)網(wǎng)、內(nèi)刊的滲透，或硬廣或軟文； 洽談食堂等公共場(chǎng)所做巡展、派單、銷海張貼、桌面廣告； 找尋合作單位，借福利之口行廣告之事三甲醫(yī)院 長(zhǎng)征醫(yī)院上海華東醫(yī)院上海華山醫(yī)院 上海兒童醫(yī)院上?？敌箩t(yī)院 靜安婦幼保健院華東醫(yī)院華山醫(yī)院長(zhǎng)征醫(yī)院康新醫(yī)院靜安婦幼保健院兒童醫(yī)院兒童醫(yī)院華東醫(yī)院 華山醫(yī)院學(xué)東華大學(xué)華東師范大上海商學(xué)院華東理工大學(xué)上海戲劇學(xué)院華東理工大學(xué)上海戲劇學(xué)院上海商學(xué)院華東理工大 學(xué)華東師大東華大學(xué)東華大學(xué)知名學(xué)府政府部 門政府部門：靜安區(qū)政府靜安區(qū)教育局靜安區(qū)財(cái)政局靜安區(qū)環(huán)境保護(hù)局事業(yè)單位：靜安區(qū)民政局靜安區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)靜安區(qū)科學(xué)技術(shù)委員會(huì)靜安區(qū)衛(wèi)生局國(guó)企：上海市靜安區(qū)建設(shè)總公司上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司上海靜安土地開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）公司上海九百（集團(tuán)）有限公司上海靜工（集團(tuán)）有限公司陣地策略 —— 提升項(xiàng)目的體驗(yàn)感 （售樓處，同策匯與華屋會(huì)展廳、陣地巡展）售樓 處n售樓處周圍稍顯氛圍不夠，道路缺乏明顯的指示系統(tǒng)，可設(shè)置一些刀旗，同時(shí)需設(shè)置大幅廣告牌或指示牌，增加項(xiàng)目昭示性。指示牌刀旗 落地固定指示看房客戶外場(chǎng)服務(wù)人員 專業(yè)銷售人員 內(nèi)場(chǎng)服務(wù)人員在客戶前來(lái)看房的同時(shí)，配備好的服務(wù)人員和銷售人員，使客戶體會(huì)和感受到更高的服務(wù)能力，從一個(gè)側(cè)面更全方位展示高品質(zhì)和標(biāo)桿形象不只是看，更是一次全方位的享受售樓 處n位于江寧路 358號(hào)的同策匯置業(yè)中心，占據(jù)市中心黃金地段， 150平米精致展示空間，為各項(xiàng)目提供多維展示手段， 臨街大面積廣告位、電子互動(dòng)觸控屏、項(xiàng)目體驗(yàn)、專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)一對(duì)一房務(wù)服務(wù) ……更有常態(tài)專題講座，為各項(xiàng)目銷售助力。置業(yè)體驗(yàn)中心會(huì)員多媒體大講堂VIP私密接待空間多媒體項(xiàng)目展示空間同策 匯 體 驗(yàn) 中心“ 高端不動(dòng)產(chǎn) 4S購(gòu)房體驗(yàn)館 ” 高級(jí)房產(chǎn)顧問(wèn) 1對(duì) 1服務(wù)間VIP會(huì)員服務(wù)房貸 /法務(wù)咨詢銷售接待區(qū)品牌廊 樓市影音館新盤(pán)展示創(chuàng)新成熟的零售精品店華 屋會(huì)古北店針對(duì) 性巡展梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)n選取項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人流量較為集中，客群較為中高端化的場(chǎng)地，作為針對(duì)性的巡展場(chǎng)地。久光百貨 龍之夢(mèng)廣場(chǎng)定向群體線下開(kāi)拓定向客戶拓展來(lái)源江浙客戶核心定向群體 同策自有客戶資源 同策合作商家客戶定向客源拓展策略老業(yè)主深耕吉寶高端老業(yè)主服務(wù)質(zhì)量問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施項(xiàng)目信息投放吉寶各項(xiàng)目社區(qū)老業(yè)主電話回訪征詢客戶成功購(gòu)房實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)n 先期以社區(qū)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)卷調(diào)查形式，逐步對(duì)已購(gòu)老業(yè)主散布項(xiàng)目推案信息。n 通過(guò)回訪老業(yè)主，挖掘有意向購(gòu)買客戶，執(zhí)行老帶新計(jì)劃，對(duì)成功介紹購(gòu)買的客戶，實(shí)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)。 （同時(shí)在獎(jiǎng)勵(lì)上可采取成交價(jià)維持高價(jià)，但可附贈(zèng)價(jià)值高的物件作為變相的折扣優(yōu)惠。這樣對(duì)外能維持項(xiàng)目的高價(jià)形象）n 舉辦已購(gòu)客戶生日派對(duì)或酒會(huì)，邀請(qǐng)?jiān)摽蛻粲H朋好友