【文章內容簡介】 浦 東方庭院 23 獨 21q 海灣別墅后續(xù)供應一共達到了 1275套，供應壓力較大；價價 格格板塊 類型 項目目前單價報價(元 /㎡ )總價報價(萬元 )09年至今成交單價 (元 /㎡ )09年至今成交總價 (萬元 /套 )地上面積范圍(㎡ )地上主力面積(㎡ )海灣獨棟 上海藍灣 2500030000 9001200 25336 971 332418 351417圣地雅歌 1300014000 400450 14488 417 270318 270318海灣藝墅 15000 500600 14043 495 348357 348357圣地雅歌 900011000雙拼 186220雙拼 10076 188 196雙拼 196雙拼世茂愛馬尚郡1300014000聯排 260320聯排 10263聯排 217聯排 189227聯排 200226聯排海灣藝墅 12023雙拼 300雙拼 / / 267278雙拼 267278雙拼香溪瀾院 1202314000聯排 220350聯排 11880聯排 238聯排 196223聯排 196223聯排碧海金沙嘉苑 15000雙拼12023聯排 380400雙拼210280聯排 /11144聯排 /251聯排 270雙拼192232聯排 270雙拼192232聯排朱家角獨棟 東方庭院 1700023000 450650萬 15864 408 218338 218265216。獨棟別墅：海灣板塊處于一線海景區(qū)域的上海藍灣 25000元 /平方米，與本案相當的二、三線的海灣藝墅和圣地雅歌在 1300015000元 /平方米左右，外區(qū)域的東方庭院在 1700023000元 /平米；216。由于世茂的進駐，聯排已經運作到 12023元單價，圣地雅歌雙拼價格也從原來的 11000元 /㎡ ，下調到了最低 9000元 /㎡ ；市場去化表現市場去化表現板塊 類型 項目 最近一批開盤 最近一批去 化率 套均總價 08年一季度去化 08年二季度去化 08年三季度去化 08年四季度去化 08年去化 09年去化海灣 獨棟 上海藍灣 % 971 12 18 8 5 43 54圣地雅歌 60% 417 / 2 2 7 11 9海灣藝墅 53% 500600報價 1 1 0 0 2 7聯拼 圣地雅歌 50%雙拼 188雙拼 / 0 0 0 0 5世茂愛馬尚郡 83%聯排 217聯排 / / / 22 22 156海灣藝墅 25%雙拼 276雙拼 / / 1 0 1 0香溪瀾院 10%聯排 238聯排 16碧海金沙嘉苑 50%雙拼15%聯排379（雙拼）250（聯排） 8 2 0 0 10 1朱家角獨棟 東方庭院 83% 408 24 49 17 15 105 160q 獨棟去化接近停滯，除去上海藍灣，圣地雅歌是區(qū)域內去化最好的項目，月均近 1套；聯拼產品去化好于獨棟，去化情況最好的愛馬尚郡 09年的月均去化 17套；q 區(qū)域外東方庭院近期隨著房產投資熱情升溫，去化提升， 09年月均 18套；注：上海藍灣為虛假數據注：上海藍灣為虛假數據去化面積偏好去化面積偏好板塊類型 項目　200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 400㎡ 以上去化 /供應 去化率 去化 /供應 去化率 去化 /供應 去化率 去化 /供應 去化率 去化 /供應 去化率海灣獨棟上海藍灣 / / / / 19/48 40% 37/58 64% 42/81 52%圣地雅歌 / / 4/5 80% 5/10 50% / / / /海灣藝墅 / / / / 10/17 59％ 13/22 59％ / /合計 / / 4/5 80% 15/27 56% 13/22 59% / /聯拼世茂愛馬 176/202 87% 4/4 100％ / / / / / /海灣藝墅 / / 13/51 25% / / / / / /香溪瀾院 16/156 10%碧海金沙嘉苑 17/104 16% 6/12 50% / / / / / /合計 209/462 45% 23/67 34% / / / / / /朱家角獨棟東方庭院 15/29 52% 20/104 19% / / / / / /q 250300㎡ 的獨棟產品市場去化表現相對最好，去化率達 80%；而 250以下的獨棟產品存在市場空白。q 200㎡ 左右的拼聯產品去化表現也相對較好，去化套數占總去化套數的 90%。競爭市場總結競爭市場總結q 未來供應較大，項目面臨激烈的市場競爭；q 和項目同位置的二三線獨棟產品價格在 1300015000元，聯體隨著愛馬尚郡均價從入市時的 8000上升到 12023元，圣地雅歌雙拼回升至 10000元 /㎡ ，外區(qū)域東方庭院價格回升至 16000元；q 外區(qū)域競爭項目去化好于海灣區(qū)域，戶型越小，性價比越高，產品去化越好；第三部分 產品分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會項目 區(qū)位及自然環(huán)境本項目 屬于海灣度假區(qū)，兩面臨河，內部小型景觀河世茂愛馬尚郡 屬于海灣度假區(qū)，內部 1條人工河，南鄰 700畝公園圣地雅歌 屬于海灣度假區(qū)，兩側臨河，中央有小型湖泊第九灣 屬于海灣度假區(qū)，南面臨河，內部景觀河棕櫚灘別墅 屬于海灣度假區(qū)，中央有高爾夫球場及河流海灣藝墅 屬于海灣度假區(qū)，一側臨水，內部 3500平米湖泊東方庭院 屬于朱家角古鎮(zhèn)內部四面環(huán)水，外有朱家角古鎮(zhèn)觀庭 兩面臨水長泰西郊別墅 中央 20230平米大湖環(huán)境配套比較分析環(huán)境配套比較分析q 屬于海灣度假區(qū)這一上海唯一一片海，項目有一定水景支持，但與競爭個案相比，優(yōu)勢不大。生活配套比較分析生活配套比較分析項目 醫(yī)療配套 教育配套（最近的教育配套） 商業(yè)配套本項目 / 華東理工，上海師范大學 /世茂愛馬尚郡 / / 星火開發(fā)區(qū)商業(yè)圣地雅歌 / 華東理工，上海師范大學 /第九灣 / 華東理工，上海師范大學 /棕櫚灘別墅 / 華東理工，上海師范大學 /海灣藝墅 / 華東理工，上海師范大學 /東方庭院 青浦區(qū)老年醫(yī)院，愛嬰醫(yī)院 朱家角小學，珠溪中學 商業(yè)街觀庭 / 美國學校，德法學校，新加坡學校 東方商場，徐涇商場長泰西郊別墅 泗涇醫(yī)院 泗涇小學 泗涇商圈q 觀庭，長泰西郊，東方庭院的配套水平較高，而本項目配套缺乏，與外區(qū)域樓盤相比處于劣勢，區(qū)域內也遜于世茂愛馬尚郡。會所配套比較分析會所配套比較分析項目 會所面積及功能本項目 6000平米世茂愛馬尚郡 2500平米（室內泳池，桌球室，咖啡吧，瑜伽室等）圣地雅歌 1000平米（咖啡廳，閱覽室，健身房等）第九灣 4000平米（室內泳池，網球場，健身房等）棕櫚灘別墅 13000平米（健身中心、四季恒溫泳池、中西餐廳、美容 SPA、室外網球場，籃球場、私人棋牌室等海灣藝墅 3400平米（室內游泳池，酒吧，便利店，壁球館等）東方庭院 3000平米（泳池， SPA館，壁球館，健身房等）觀庭 2023平米（室內恒溫游泳池、棋牌室、健身中心、咖啡吧、老年及青少年活動室 等）長泰西郊別墅 4000平米（室內恒溫游泳池、網球場、健身中心， SPA中心，咖啡廳，桌球室等）q 會所面積上本案處于高端水平，僅次于棕櫚灘高爾夫，占有較大優(yōu)勢?？傄?guī)總規(guī)本案 觀庭 東方庭院 長泰西郊二級道路系統(tǒng)，行列式排布，兩面臨水，內部小型水景二級道路系統(tǒng)，兵營式排布，兩面臨河二至三級道路系統(tǒng)，四面環(huán)水，部分戶型臨水二級道路系統(tǒng)，行列式排布，部分臨水海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫二級道路系統(tǒng)，組團景觀式規(guī)劃，行列式排布，中央有3500平米水景二級道路系統(tǒng)，組團行列式式排布，并小型人工水景二級道路系統(tǒng)，組團行列排布，西，南兩面環(huán)水，南部內側引入水系，一期基本做到戶戶臨水三級道路系統(tǒng)，分組團行列式，南側臨河，中央有小型湖景，部分臨水二級道路系統(tǒng)，分組團大部臨水，以高爾夫球場和水系形成組團景觀q 競爭個案總體總規(guī)水平不高，基本為行列式排布，部分臨水；q 本案擁有兩條天然河流，并引水打造內部水系景觀，但水系利用率不高，臨水戶數不多，總規(guī)處于中等水平；總規(guī)總規(guī)立面立面本案 觀庭 東方庭院 長泰西郊貴族西班牙 學院派風格 中式風格 西班牙風格灰泥，石材，陶磚 紅色面磚加局部黃色 涂料 進口高檔涂料 涂料加石材風格純粹，品質感好 氣質典雅，品質感一 般 獨具特色，品質感一般 尊貴典雅，品質感較好風格建材品質感海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫地中海風格 英倫風格 西班牙風格 意大利普羅旺斯風格 西班牙風格石材、涂料 面磚 涂料、局部石材 面磚加文化石 涂料、石材色彩單調，品質感較差沉穩(wěn)貴氣，品質感一般簡潔大方，品質感一般色彩多變，品質感一般色彩淡雅、方顯貴族氣息，品質感較高風格建材品質感q 立面風格上各有特色，本案立面風格更純粹，更為細膩精致，品質感最好。立面立面案名 主力房型 面積 層高 面寬 進深 客廳 臥室本案 195 未挑空 4間臥室2間套房觀庭 235 11 9 4間臥室3間套房東方庭院 228 5 16 3間臥室1間套房長泰西郊 258 11 挑空2層3j間臥室全套房棕櫚灘高爾夫 368 16 14挑空2層4間臥室豪華主臥套房房型房型案名 主力房型 面積 層高 面寬 進深 客廳 臥室海灣藝墅 345 13 18 挑空 2層4間臥室3間套房世茂愛馬尚郡 217 14 層高 4間臥室， 1間豪華主臥套房圣地雅歌 292 20 12 挑空 2層4間臥室， 2間套房，豪華主臥套房第九灣 270 14 挑空 2層4j間臥室， 3間套房，豪華主臥套房q本案主力戶型因面積最小，因此在面寬及進深上相對較小，但與同面積段戶型相比占有優(yōu)勢；而在使用功能上， 4臥 2套達到了大面積獨棟的水平；q面積使用效率高，功能齊全，為打造高性價比產品打下基礎；案名 主力面積 露臺面積（平方米） 花園面積（平方米） 地下室面積（平方米） 地下室層高 （米） 車庫 /車位本項目 195 520 240480 60173 1世茂愛馬尚郡 217 11 20 45 1圣地雅歌 292 45 300 0 / 1第九灣 270 35 120 0 / 1棕櫚灘別墅 368 1620 700800 0 / 1海灣藝墅 345 20 200300 0 / 1東方庭院 228 1040 60130 0 / 1觀庭 235 2030 200 130150 1長泰西郊別墅 258 多數無 220350 130230 1q 本案在地下室的面積上在區(qū)域內占據絕對優(yōu)勢；q 花園面積在同面積段上在整個競爭市場內都占有明顯優(yōu)勢；附加值附加值本案別墅競爭態(tài)勢本案別墅競爭態(tài)勢競爭優(yōu)勢 競爭劣勢區(qū)位及自然環(huán)境 與其他海灣項目共享海灣度假區(qū)資源 距離市區(qū)遠，交通較為閉塞生活配套 / 缺乏生活配套設施會所配套 除棕櫚灘之外最大的會所 /總規(guī) 總規(guī)處于中等水平立面本案立面風格更純粹，更為細膩精致，品質感最好 /戶型本案主力戶型因面積最小，面積使用效率高，功能齊全，本案在地下室的面積上在區(qū)域內占據絕對優(yōu)勢/第四部分 SWOT分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會項目優(yōu)勢 Strength 項目劣勢 Weakness216。非傳統(tǒng)居住區(qū)，配套缺乏；216。距離市區(qū)遠，距離抗性強， 交通較為閉塞，不利于客源導入；216。別墅客源對海灣支撐不足；本項目 SWOT分析項目機遇 Opportunity 項目威脅 Threats216。處于上海唯一海岸線，景觀資源不可復制；216。主力戶型較小，為目前市場熱點產品；216。項目整體產品力高，具有競爭優(yōu)勢；216。價格較低，性價比高；216。開發(fā)商品牌號召力強；216。所有規(guī)劃都為遠景規(guī)劃，何時落實無法預知，不確定性強；216。當地政府對海灣開發(fā)的支持度不夠；216。金融危機造成的沖擊仍然存在，未來經濟走向不明朗；216。區(qū)域別墅供應量大并且集中，客源重疊，競爭激烈。216。 碧海金沙遠景規(guī)劃利好，區(qū)域提升空間大；216。 5號線延伸段規(guī)劃到海灣；第五部分 客戶分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會客戶戶籍以上海為主（ 72%），外籍客戶占到一定的比例，其余分布較分散。上?？驮匆允袇^(qū)客源為主，古北等地長寧客源占據第一主力，黃浦盧灣等中心區(qū)客源占據第二主力；市區(qū)客源占據絕對主力重點競爭項目重點競爭項目 —— 東方庭院東方庭院年齡： 3050歲為主力年齡段，占到 69%，其中 3540歲所占比例最高占 27