【正文】 執(zhí)行： 配合現(xiàn)場業(yè)務(wù)活動，進(jìn)行一輪客戶收集活動。操作： 為樣板區(qū)公開造勢，形象展示，知名度傳播執(zhí)行： 配合現(xiàn)場業(yè)務(wù)活動媒體： 戶外、分眾、小眾、網(wǎng)絡(luò)媒體、報紙雜志【【 周期活動周期活動 】】看房團(tuán)活動時間： 2023/3/20日 —4 月 31日，分波進(jìn)行地點： 會所現(xiàn)場，樣板房目的： 借助合作媒體的號召力與客戶整合能力，利用他們的客戶資源，直接由各大媒體組織意向客戶到現(xiàn)場感受本案，對客戶施行精準(zhǔn)打擊?！尽?電視電視 】】 3月 20日 《 第一地產(chǎn) 》 周末版 “ 看房 ” 子欄目，結(jié)合會所公開拍攝一期會所與樣板的現(xiàn)場報道， 3月 5日， 5月 7日 “ 今夜播報 ” 子欄目軟新聞報道。階段劃分 第一波 第二波 第三波 第四波周期 09年 12月 10年 3月 10年 4月 5月下旬 6月下旬主題 區(qū)域配套 +招商品牌 樣板區(qū)炒作 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 熱銷解密 +招商品牌第三階段： 積累期分階段推廣策略分階段推廣策略 ————第三階段 積累期時間段10年 2月 1日 10年 5月 7日營銷條件 樣板區(qū)公開營銷目的 前期積累、樣板區(qū)公開集中引爆營銷推廣 戶外 +NP+雜志 +網(wǎng)絡(luò) +小眾 +電視 +活動 +分眾樓宇 +巡展銷售道具 實景圖冊，實景宣傳片，完全生活手冊階段訴求重點從此 這里只愛西班牙（西班牙風(fēng)情示范區(qū)， 3月盛情綻放）第三階段戶外高炮 、看板、引導(dǎo)旗、公路指示牌、工地圍墻等，新一輪訴求內(nèi)容更新。 推廣階段以時間劃分為三個階段 第一階段： 04年 10月－ 06年 12月 以論壇、獲獎為由頭， 打品牌、樹形象 第二階段： 07年－ 08年 12月 以 “ 仲夏夏餐酒會 ” 、 “ 金秋品蟹 ” 等現(xiàn)場活動為主， 展示項目現(xiàn)場 第三階段： 09年－至今 以樣板區(qū)落成參觀、 體現(xiàn)成熟小區(qū)魅力銷售分期分析銷售分期分析一期 二期三期四期五期六期樣板區(qū)媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析媒體策略分析平面廣告開始時間： 2023/10/92023/3/2710/9——3/27 平面媒體刊發(fā) 176次，其中：新聞晨報： 32次解放日報： 9次上海樓市： 15次租售情報： 19次新聞午報： 2次新聞晚報： 2次東方航空： 1次東方早報： 42次房地產(chǎn)時報： 3次每日經(jīng)濟(jì)新聞： 1次上海商報地產(chǎn)周刊： 3次文匯報： 2次新民晚報： 44次其他： 1次媒體策略分析媒體策略分析成功經(jīng)驗分析總結(jié)成功經(jīng)驗分析總結(jié)216。216。主力戶型較小，為目前市場熱點產(chǎn)品；216。生活配套比較分析生活配套比較分析項目 醫(yī)療配套 教育配套（最近的教育配套） 商業(yè)配套本項目 / 華東理工，上海師范大學(xué) /世茂愛馬尚郡 / / 星火開發(fā)區(qū)商業(yè)圣地雅歌 / 華東理工，上海師范大學(xué) /第九灣 / 華東理工，上海師范大學(xué) /棕櫚灘別墅 / 華東理工，上海師范大學(xué) /海灣藝墅 / 華東理工，上海師范大學(xué) /東方庭院 青浦區(qū)老年醫(yī)院，愛嬰醫(yī)院 朱家角小學(xué)，珠溪中學(xué) 商業(yè)街觀庭 / 美國學(xué)校，德法學(xué)校，新加坡學(xué)校 東方商場，徐涇商場長泰西郊別墅 泗涇醫(yī)院 泗涇小學(xué) 泗涇商圈q 觀庭，長泰西郊，東方庭院的配套水平較高，而本項目配套缺乏，與外區(qū)域樓盤相比處于劣勢，區(qū)域內(nèi)也遜于世茂愛馬尚郡。上海城市背景上海城市背景城市人口背景q 上海年齡結(jié)構(gòu)以 3560歲中年人為最多，對于目前改善型住房需求有很大的支撐。國家信息中心專家委員會委員高輝清 ——考慮到近一個月以來中央高密度、強(qiáng)力度出臺的一系列政策在經(jīng)過一段時期準(zhǔn)備之后，最遲今年第二季度就將基本落在具體項目之上，第三季度開始就將明顯見效。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 16%5月 調(diào)整存款金利率 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 %6月 兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各 ，至 %9月 下調(diào)貸存款利率 下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 ；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各 1個百分點，至 %；10月 再次下調(diào)利率 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 16%兩次下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各 11月 推出保障房政策 下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各 央行制定五舉措落實適度寬松的貨幣政策9000億住房保障政策12月 出臺二次房貸政策兩度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 %下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 國務(wù)院出臺二次房貸放松政策1月 宏觀調(diào)控基調(diào)出臺 宏觀調(diào)控基調(diào)出臺：強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場發(fā)展q 08年上半年以執(zhí)行和落實 07年末出臺的政策為主，持續(xù)打壓。7月 26日 強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 108號文件的出臺旨在增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對于新建商品房的需求。建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊；2月 20日 國土部 《 關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知 》 　 　 縮短土地開發(fā)審批時間，簡化項目審批程序；通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件，通過資金的傾斜等措施反哺土地，提高農(nóng)業(yè)的競爭力，為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ)3月 26日 國務(wù)院 《 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》　 　 高度重視穩(wěn)定住房價格工作；切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向3月 17日 提高個人房貸年利率　 　 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則，平抑部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)狀，抑制市場購房需求4月 27日 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 /新國八點 　　分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。7月 6日 規(guī)范房產(chǎn)交易秩序 　　對于房地產(chǎn)交易秩序的規(guī)定旨在杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商 “ 囤房 ” 哄抬房價的行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。4月下旬 《 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?》八大職能部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒?，專項整治緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查6月 5日 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場6月 13日 上海二手房交易征收土地增值稅 上海市地方稅務(wù)局根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)出通知，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，從 2023年 7月 15號起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收土地增值稅辦法8月 打擊捂盤 上海規(guī)定 3萬平米以下新盤須一次預(yù)售9月 第二套住房首付提高至四成、貸款 利率提高 極大遏制購房投資熱情，打壓投機(jī)10月 1日 物權(quán)法實施 從 10月 1日起，物權(quán)法正式實施11月 1日 《 招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定》 土地開發(fā)，原則上兩年動工， 3年之內(nèi)開發(fā)建設(shè)完畢9次上調(diào)準(zhǔn)備金率 抑制投資過熱，第二套住房首付成數(shù)提高至 4成5次上調(diào)利率 抑制購房熱情，打壓樓市08年宏觀調(diào)控政策走勢年宏觀調(diào)控政策走勢時間 政策或行動 內(nèi)容與影響1月 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 15%。國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任 王小廣 ——王小廣：中國經(jīng)濟(jì)在 2023年第 4季度首次見底，在 2023年由于擴(kuò)張政策而有所反彈， 但在 2023年的下半年或 2023年上半年經(jīng)濟(jì)增長可能再次觸底。q 2023年上海人均 GDP突破一萬美元大關(guān)， 在城市人均 GDP的排名處于第二的位置；q 在宏觀經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊的背景下， 上海人均 GDP增長速度仍然保持較高水平 。由于世茂的進(jìn)駐，聯(lián)排已經(jīng)運(yùn)作到 12023元單價，圣地雅歌雙拼價格也從原來的 11000元 /㎡ ，下調(diào)到了最低 9000元 /㎡ ；市場去化表現(xiàn)市場去化表現(xiàn)板塊 類型 項目 最近一批開盤 最近一批去 化率 套均總價 08年一季度去化 08年二季度去化 08年三季度去化 08年四季度去化 08年去化 09年去化海灣 獨(dú)棟 上海藍(lán)灣 % 971 12 18 8 5 43 54圣地雅歌 60% 417 / 2 2 7 11 9海灣藝墅 53% 500600報價 1 1 0 0 2 7聯(lián)拼 圣地雅歌 50%雙拼 188雙拼 / 0 0 0 0 5世茂愛馬尚郡 83%聯(lián)排 217聯(lián)排 / / / 22 22 156海灣藝墅 25%雙拼 276雙拼 / / 1 0 1 0香溪瀾院 10%聯(lián)排 238聯(lián)排 16碧海金沙嘉苑 50%雙拼15%聯(lián)排379（雙拼）250（聯(lián)排） 8 2 0 0 10 1朱家角獨(dú)棟 東方庭院 83% 408 24 49 17 15 105 160q 獨(dú)棟去化接近停滯，除去上海藍(lán)灣，圣地雅歌是區(qū)域內(nèi)去化最好的項目，月均近 1套；聯(lián)拼產(chǎn)品去化好于獨(dú)棟，去化情況最好的愛馬尚郡 09年的月均去化 17套；q 區(qū)域外東方庭院近期隨著房產(chǎn)投資熱情升溫，去化提升， 09年月均 18套；注：上海藍(lán)灣為虛假數(shù)據(jù)注：上海藍(lán)灣為虛假數(shù)據(jù)去化面積偏好去化面積偏好板塊類型 項目　200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 400㎡ 以上去化 /供應(yīng) 去化率 去化 /供應(yīng) 去化率 去化 /供應(yīng) 去化率 去化 /供應(yīng) 去化率 去化 /供應(yīng) 去化率海灣獨(dú)棟上海藍(lán)灣 / / / / 19/48 40% 37/58 64% 42/81 52%圣地雅歌 / / 4/5 80% 5/10 50% / / / /海灣藝墅 / / / / 10/17 59％ 13/22 59％ / /合計 / / 4/5 80% 15/27 56% 13/22 59% / /聯(lián)拼世茂愛馬 176/202 87% 4/4 100％ / / / / / /海灣藝墅 / / 13/51 25% / / / / / /香溪瀾院 16/156 10%碧海金沙嘉苑 17/104 16% 6/12 50% / / / / / /合計 209/462 45% 23/67 34% / / / / / /朱家角獨(dú)棟東方庭院 15/29 52% 20/104 19% / / / / / /q 250300㎡ 的獨(dú)棟產(chǎn)品市場去化表現(xiàn)相對最好，去化率達(dá) 80%；而 250以下的獨(dú)棟產(chǎn)品存在市場空白。距離市區(qū)遠(yuǎn)，距離抗性強(qiáng)， 交通較為閉塞，不利于客源導(dǎo)入；216。當(dāng)?shù)卣畬抽_發(fā)的支持度不夠；216。搜尋區(qū)位：◆ 青浦古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)◆ 距人民廣場 50公里◆ 高速公路及高架與市區(qū)連接招商 網(wǎng)絡(luò)鏈接、軟文網(wǎng)站內(nèi)容框架網(wǎng)站風(fēng)格示意【【 小眾小眾 】】 DM郵寄 —— 針對收集名單進(jìn)行投寄招商客戶資源庫定期的資料寄送及短信發(fā)送 手機(jī)短信聚仁會軟文炒作軟文炒作原則： 專業(yè)媒體軟性新聞，高頻度曝光解決知名度的有力手段實施手法：聯(lián)合合作媒體，多家在短時間高頻度話題炒作；增加爆光率。【【 平面媒體－雜志平面媒體－雜志 】】原則：選擇房產(chǎn)專業(yè)雜志，影響力大，適合長效維護(hù)，軟硬結(jié)合。 決戰(zhàn)商場 》 周日 首播： 07： 30 重播： 11： 30 19： 30此外 《 第一地產(chǎn) 》 節(jié)目在搜房網(wǎng)、第一財經(jīng)網(wǎng)站、東方寬頻網(wǎng)三檔網(wǎng)絡(luò)平臺上播出。執(zhí)行： 配合現(xiàn)場業(yè)務(wù)活動，進(jìn)行一輪客戶收集活動。媒體： 短信、分眾、直郵 DM、網(wǎng)絡(luò)媒體等媒體組合在各階段的運(yùn)用策略媒體組合在各階段的運(yùn)用策略戶外網(wǎng)站報紙雜志活動小眾分眾09年 10月12/1正式售樓處進(jìn)駐概念導(dǎo)入期 概念深化期 積累期3/6樣板區(qū)公開09年 6月 09年 11月 10年 2月 10年 5月 10年 8月5/8開盤 一期售 95%強(qiáng)銷期 7月 1日起第一波發(fā)布 2月 1日起第二波發(fā)布以上數(shù)據(jù)為預(yù)估價 ,單位為萬元，時間為 09年 6月 ——10 年 8月總計 564萬，具體明細(xì)見附件 1。執(zhí)行： 配合現(xiàn)場業(yè)務(wù)活動媒體： 派單、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體【【 活動活動 】】松聲馬場競騎活動時間： 2023/5/15日地點： 會所現(xiàn)場、松聲馬場目的： 利用周邊強(qiáng)大的高端配套資源，與項目形成聯(lián)動推廣的合作模式，舉行高端客戶共同感興趣的休閑體育活動。 專題 》 【【 小眾小眾 】】 DM郵寄 —— 針對階段收集名單進(jìn)行投寄招商客戶資源庫定期的資料寄送及短信發(fā)送 手機(jī)彩信、短信聚仁會【【 平面媒體－報紙平面媒體－報紙 】】選擇受眾面廣，影響力大的 《 新聞晨報 》 作為我們的發(fā)布媒體，適合在重大節(jié)點前集中使用。【 戶外－高炮 、看板、引導(dǎo)旗、公路指示牌、工地圍墻等 】第一階段戶外（主推）高炮工地圍墻公路指示牌引導(dǎo)旗 主要分布在海鷗路【 銷售道具 －派發(fā)單頁、戶型冊等 】VI【【 碧海金沙設(shè)點碧海金沙設(shè)點 】】針對碧海金沙的旅游旺季進(jìn)行項目資料的派發(fā)以及現(xiàn)場調(diào)查問卷，然后通過業(yè)務(wù)員對客戶的梳理，選擇性的對客戶進(jìn)行資料的小禮品的發(fā)放。上?？驮匆允袇^(qū)客源為主，古北等地長寧客源占據(jù)第