【正文】 響， 08年 GDP增速大幅回落 。q 2023年上海人均 GDP突破一萬美元大關(guān)， 在城市人均 GDP的排名處于第二的位置；q 在宏觀經(jīng)濟受金融危機沖擊的背景下， 上海人均 GDP增長速度仍然保持較高水平 。北京 上海 深圳 杭州08年人均 GDP（元） 63029 73124 89800 60414較上年增速 % % % %上海城市背景上海城市背景城市經(jīng)濟 背景 — 恩格爾系數(shù)q 從恩格爾系數(shù)來看， 02年上海已從小康進入富裕階段，居民對房地產(chǎn)的需求進入結(jié)構(gòu)性改變，從長遠趨勢看，改善型需求將成為市場購買主力?！∝毨? 　 溫飽 　 小康 　富裕恩格爾系數(shù)與富裕程度關(guān)系50%~59% 40%~50% 30%40%＞ 59%上海城市背景上海城市背景城市投資 背景q 房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)整體投資水平拉動作用較強，平均約占固定資產(chǎn)投資的三分之一左右；q 房地產(chǎn)投資受到政策影響明顯 ， 0508年增幅回落巨大，投資增長緩慢；q 在國家鼓勵固定資產(chǎn)投資增幅的經(jīng)濟背景下，在整體經(jīng)濟轉(zhuǎn)好的情況下，預計今后兩年房產(chǎn)投資增速會上升。上海城市背景上海城市背景城市人口背景q 上海年齡結(jié)構(gòu)以 3560歲中年人為最多，對于目前改善型住房需求有很大的支撐。q 隨著適婚年齡青年人大幅度增長，初次婚房置業(yè)需求將進一步增加，假設(shè)每戶需求 100平米， 08年婚房需求即為 1350萬方。上海未來的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚置業(yè)上海未來的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚置業(yè)上海城市背景上海城市背景2023城市消費背景 —— 人均儲蓄q 受到經(jīng)濟環(huán)境不明朗影響， 08年人均儲蓄量明顯上升，印證目前客戶的投資積極性大為降低。上海城市背景上海城市背景上海城市背景總結(jié)q 上海已具備良好的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟平臺；q 人口周期提供大量改善需求（ 3560歲人口比例 45%）、婚房剛性需求（每年 1000方以上），為房產(chǎn)提供穩(wěn)定的市場需求；q 居民儲蓄增加、恩格爾系數(shù)下降，帶來房產(chǎn)投資需求和改善需求的增加；雖然受到金融風暴影響但上海整體經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)堅實，后續(xù)為上海房產(chǎn)市場提供了較好的發(fā)展平臺雖然受到金融風暴影響但上海整體經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)堅實，后續(xù)為上海房產(chǎn)市場提供了較好的發(fā)展平臺上海城市背景上海城市背景第二部分 競爭分析宏觀市場分析及預測競爭市場分析競爭別墅市場分析競爭別墅市場分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會l供應(yīng)：在 08年政策嚴打及金融風暴影響下，各開發(fā)商采取謹慎開發(fā)策略，致使 09年年初供應(yīng)量不大，到第二季度開始有所上升；l去化： 09年成交回升，三季度較 08年同期上升了 200%，接近 07年的同期水平；l供求比： 09年重現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，二季度供求比 ，為 06年以來最低供求比值，三季度為 ；09年市場發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，在宏觀大環(huán)境利好局面不變的前提下， 09年4季度仍將會保持前期強勢表現(xiàn)；歷年住宅供求歷年住宅供求歷年住宅價格走勢歷年住宅價格走勢價格在 08年有所回落，但 09年后直線上升，至 3季度達到歷史最高16984元 /平方米住宅均價排名 名稱 區(qū)域 成交 總面積 總套數(shù) 總金額 均價 套均面積 套均總價 月均去化1 金地格林風范城 嘉定 144474 1580 1849589371 12802 91 117 1752 仁恒河濱城 浦東 143164 838 4849345105 33873 170 578 933 萬源城 D街坊 閔行 121469 849 2161898373 17798 143 254 944 慧芝湖花園二期 閘北 109666 969 2029453987 18506 113 209 1075 長達新村三期 南匯 103435 1058 560283286 5417 97 52 1176 保利西子灣城 松江 95585 1172 865091720 9051 81 73 1307 保利海上五月花城 嘉定 95220 1195 859925274 9031 79 71 1328 綠洲香島花園 C塊 松江 94321 831 1165226303 12354 113 140 929 經(jīng)緯城市綠洲 A地塊二期 寶山 91244 824 1011842467 11089 110 122 9110 星河灣薈苑 浦東 90931 310 4744613281 52178 293 1530 3411 張江名流豪庭 浦東 89499 998 974781287 10892 89 97 11012 中冶尚城 浦東 85250 891 1129406435 13248 95 126 9913 嘉城 嘉定 84510 1044 815246816 9647 80 78 11614 漢斯國際公寓 楊浦 84036 483 2103292115 25028 173 435 5315 盛世寶邸 寶山 83533 892 1193888424 14292 93 133 99公寓成交趨勢公寓成交趨勢在市場轉(zhuǎn)暖后，改善性需求有所放大；09年 19月公寓熱銷個案前十五名排名 名稱 區(qū)域 成交 總面積 總套數(shù) 總金額 均價 套均面積 套均總價 月均去化1 朱家角康橋水鄉(xiāng)小城 青浦 67132 264 1057974922 15760 254 400 292 金地格林風范城 嘉定 56330 219 1163146751 20649 257 531 243 文翔名苑（二期） 松江 55227 273 543199632 9836 202 199 304 山水四季城一期 松江 54281 261 675010359 12435 207 258 295 泗涇頤景園 松江 39816 181 573932970 14415 219 317 206 聚賢煌都二期 奉賢 33973 146 338761795 9971 232 232 167 保利葉都 寶山 33100 138 674623182 20381 239 488 158 合生國際花園 松江 32620 143 517186293 15855 228 361 159 湯臣湖庭花園 浦東 31395 110 1219485795 38843 285 1108 1210 世茂海濱新城 奉賢 31352 148 318095998 10146 211 214 1611 達安圣芭芭花園 (二期 ) 松江 30979 151 433350588 13989 205 286 1612 雷丁小城（ A地塊） 松江 30581 144 425785940 13923 212 295 1613 英郡別苑 松江 30110 158 335545237 11144 190 212 1714 南都白馬花園（西北塊 B） 松江 30056 158 516300794 17178 190 326 1715 富力桃園 青浦 29219 133 360502376 12338 219 271 14別墅市場成交趨勢別墅市場成交趨勢從整體市場看，聯(lián)拼經(jīng)濟型別墅去化較好；09年 19月別墅熱銷個案前十五名排名 名稱 區(qū)域 成交 總面積 總套數(shù) 總金額 均價 套均面積 套均總價 月均去化1 朱家角康橋水鄉(xiāng)小城 青浦 62050 241 979510703 15786 257 406 262 四荷藝墅二期 A塊 青浦 22118 91 477447231 21586 243 524 103 綠城玫瑰園 閔行 21517 37 932904610 43358 581 2521 44 長泰西郊別墅二期 松江 19245 73 414086268 21517 263 567 85 棕櫚灘商品房三、四、六期 奉賢 19147 52 479103122 25023 368 921 56 愛法奧朗新莊園二期 南匯 18450 70 438234777 23752 263 626 77 翡冷翠園 閔行 17685 46 657727759 37192 384 1429 58 合生國際花園 松江 17437 66 293798957 16849 264 445 79 好世麒麟園 閔行 16548 63 360308518 21773 262 571 710 南郊別墅（七期） 閔行 16229 66 334097518 20586 245 506 711 誠邦別墅 青浦 14188 32 426861115 30086 443 1333 312 嘉賢莊 嘉定 12853 38 195297925 15195 338 513 413 城市經(jīng)典花園四期南塊 浦東 12777 44 538142565 42119 290 1223 514 萬源城 B街坊 閔行 12400 33 709327998 57202 375 2149 315 德邑小城 松江 11691 44 212767867 18199 265 483 5高端獨棟成交有所增加，但主力依然是 300平米左右的小獨棟；獨棟別墅市場成交趨勢獨棟別墅市場成交趨勢09年 19月獨棟別墅熱銷個案前十五名結(jié)論結(jié)論市場持續(xù)走強，在剛性市場集中爆發(fā)后，改善性需求逐步增加，高端別墅成交量上升，但從總體來看，依然是性價比較高的小獨棟產(chǎn)品為市場主力；第二部分 競爭分析宏觀市場分析及預測宏觀別墅市場分析競爭別墅市場分析競爭別墅市場分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會q 成交大幅上升，較 08年增加了 %，別墅市場重新回到供不應(yīng)求局面；q 從獨棟市場 09年整年來看為供求為 ，前 2個季度的強勢去化帶動開發(fā)商瘋狂推盤，致使9月供求為 ，需求已開始減弱；上海別墅供求分析上海別墅供求分析q 09年整體的均價維持在 30000元 /平方米的價格平臺；上海獨棟別墅單價分析上海獨棟別墅單價分析上海獨棟別墅成交面積段分析上海獨棟別墅成交面積段分析q 300平米以內(nèi)的小獨棟成交逐年增加，無論市場如何轉(zhuǎn)變，高性價比，低風險的小獨棟為市場最受青睞的產(chǎn)品；300㎡ 以內(nèi)占到38%300㎡ 以內(nèi)占到45%300㎡ 以內(nèi)占到50%q 上海別墅市場 09年開始出現(xiàn)強勢反彈，并且有部分高端頂級別墅出現(xiàn)成交增長，但市場主力依然是小面積低價格的經(jīng)濟型獨棟，通過歷年發(fā)展比重不斷上升，占整個獨棟市場 50%，并且有持續(xù)上升可能性；上海市場小結(jié)上海市場小結(jié)q 08年供應(yīng)巨幅放量，增長近 5倍，而需求受宏觀經(jīng)濟惡化的打壓，只增長了 28%，奉賢別墅整體市場 08年供求比放大 3倍多，至 ： 1，突變?yōu)閲乐毓┻^于求；q 在惡劣的環(huán)境下， 09年各大開發(fā)商較為謹慎，至 5月份沒有供應(yīng)新量，去化緩慢，供遠遠大于求的局面沒有改觀，市場依然嚴峻；奉賢別墅供求分析奉賢別墅供求分析奉賢別墅成交分析奉賢別墅成交分析樓盤名稱 板塊 成交面積 成交套數(shù) 成交單價（元 /㎡ ） 套均總價（萬元） 客源世茂海濱新城 海灣（星火區(qū)） 9969 47 9112 193 自主投資度假奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 1536號地塊 B區(qū)工程 南橋新城 10470 40 13399 350 南橋自主聚賢煌都二期 南橋新城 6851 31 8321 183 南橋自住客順寓國際社區(qū) 南橋新城 2198 12 10293 188 自主型為主棕櫚灘高爾夫 海灣 (碧海金沙 ） 2697 7 27230 1049 投資度假客09年奉賢別墅成交排行年奉賢別墅成交排行q 從區(qū)域看南橋成交明顯好于海灣；q 能吸引到自住客源的項目去化好于投資度假項目，自主需求為市場主力；q 價格為購買者第一考量指標，只有低價格高性價比的產(chǎn)品才能保證去化；宏觀市場結(jié)論宏觀市場結(jié)論q 上海整體別墅：上海整體市場別墅近期出現(xiàn)反彈，小戶型經(jīng)濟獨棟受市場青睞，受宏觀經(jīng)濟影響，高性價比的小獨棟將長期成為市場主力需求，并且滿足自住客源需求的小面積別墅成交比例將進一步放大；q 奉賢別墅市場： 在全市別墅市場反彈的局面下，奉賢并沒出現(xiàn)整體市場回暖，能夠滿足奉賢自住客需求的南橋板塊總體好于海灣板塊，位于海灣星火的愛馬尚郡以超低的市場價格，較高的品質(zhì)，去化情況較好；　　 　　 弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別墅必須在性價比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場風險；墅必須在性價比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場風險；第二部分 競爭分析宏觀市場分析及預測宏觀別墅市場分析競爭別墅市場梳理競爭別墅市場分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會未來市場壓力未來市場壓力板塊 項目 總建面積 (萬方 ) 已推面積 (萬方 ) 已售面積 (萬方 ) 未來供應(yīng)面積 (萬方 ) 未來供應(yīng)套數(shù) 合計供應(yīng)套數(shù)海灣上海藍灣 獨 90獨棟 265聯(lián)體 1010圣地雅歌 獨棟 46聯(lián)體 31世茂愛馬尚郡 9 聯(lián) 241海灣藝墅 獨棟 48雙拼 40香溪瀾院 聯(lián)排 140碧海金沙嘉苑 15 獨 60聯(lián) 558青