【正文】 192 384 1429 58 合生國(guó)際花園 松江 17437 66 293798957 16849 264 445 79 好世麒麟園 閔行 16548 63 360308518 21773 262 571 710 南郊別墅（七期） 閔行 16229 66 334097518 20586 245 506 711 誠(chéng)邦別墅 青浦 14188 32 426861115 30086 443 1333 312 嘉賢莊 嘉定 12853 38 195297925 15195 338 513 413 城市經(jīng)典花園四期南塊 浦東 12777 44 538142565 42119 290 1223 514 萬(wàn)源城 B街坊 閔行 12400 33 709327998 57202 375 2149 315 德邑小城 松江 11691 44 212767867 18199 265 483 5高端獨(dú)棟成交有所增加，但主力依然是 300平米左右的小獨(dú)棟；獨(dú)棟別墅市場(chǎng)成交趨勢(shì)獨(dú)棟別墅市場(chǎng)成交趨勢(shì)09年 19月獨(dú)棟別墅熱銷個(gè)案前十五名結(jié)論結(jié)論市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，在剛性市場(chǎng)集中爆發(fā)后，改善性需求逐步增加，高端別墅成交量上升，但從總體來(lái)看，依然是性價(jià)比較高的小獨(dú)棟產(chǎn)品為市場(chǎng)主力；第二部分 競(jìng)爭(zhēng)分析宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)宏觀別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場(chǎng)定位客戶分析56第一部分分析營(yíng)銷機(jī)會(huì)q 成交大幅上升，較 08年增加了 %，別墅市場(chǎng)重新回到供不應(yīng)求局面；q 從獨(dú)棟市場(chǎng) 09年整年來(lái)看為供求為 ，前 2個(gè)季度的強(qiáng)勢(shì)去化帶動(dòng)開發(fā)商瘋狂推盤，致使9月供求為 ，需求已開始減弱；上海別墅供求分析上海別墅供求分析q 09年整體的均價(jià)維持在 30000元 /平方米的價(jià)格平臺(tái)；上海獨(dú)棟別墅單價(jià)分析上海獨(dú)棟別墅單價(jià)分析上海獨(dú)棟別墅成交面積段分析上海獨(dú)棟別墅成交面積段分析q 300平米以內(nèi)的小獨(dú)棟成交逐年增加，無(wú)論市場(chǎng)如何轉(zhuǎn)變，高性價(jià)比，低風(fēng)險(xiǎn)的小獨(dú)棟為市場(chǎng)最受青睞的產(chǎn)品；300㎡ 以內(nèi)占到38%300㎡ 以內(nèi)占到45%300㎡ 以內(nèi)占到50%q 上海別墅市場(chǎng) 09年開始出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，并且有部分高端頂級(jí)別墅出現(xiàn)成交增長(zhǎng)，但市場(chǎng)主力依然是小面積低價(jià)格的經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟，通過(guò)歷年發(fā)展比重不斷上升，占整個(gè)獨(dú)棟市場(chǎng) 50%，并且有持續(xù)上升可能性；上海市場(chǎng)小結(jié)上海市場(chǎng)小結(jié)q 08年供應(yīng)巨幅放量，增長(zhǎng)近 5倍，而需求受宏觀經(jīng)濟(jì)惡化的打壓，只增長(zhǎng)了 28%，奉賢別墅整體市場(chǎng) 08年供求比放大 3倍多，至 ： 1，突變?yōu)閲?yán)重供過(guò)于求；q 在惡劣的環(huán)境下， 09年各大開發(fā)商較為謹(jǐn)慎，至 5月份沒(méi)有供應(yīng)新量，去化緩慢，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的局面沒(méi)有改觀，市場(chǎng)依然嚴(yán)峻；奉賢別墅供求分析奉賢別墅供求分析奉賢別墅成交分析奉賢別墅成交分析樓盤名稱 板塊 成交面積 成交套數(shù) 成交單價(jià)（元 /㎡ ） 套均總價(jià)（萬(wàn)元） 客源世茂海濱新城 海灣（星火區(qū)） 9969 47 9112 193 自主投資度假奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 1536號(hào)地塊 B區(qū)工程 南橋新城 10470 40 13399 350 南橋自主聚賢煌都二期 南橋新城 6851 31 8321 183 南橋自住客順寓國(guó)際社區(qū) 南橋新城 2198 12 10293 188 自主型為主棕櫚灘高爾夫 海灣 (碧海金沙 ） 2697 7 27230 1049 投資度假客09年奉賢別墅成交排行年奉賢別墅成交排行q 從區(qū)域看南橋成交明顯好于海灣；q 能吸引到自住客源的項(xiàng)目去化好于投資度假項(xiàng)目，自主需求為市場(chǎng)主力；q 價(jià)格為購(gòu)買者第一考量指標(biāo)，只有低價(jià)格高性價(jià)比的產(chǎn)品才能保證去化；宏觀市場(chǎng)結(jié)論宏觀市場(chǎng)結(jié)論q 上海整體別墅：上海整體市場(chǎng)別墅近期出現(xiàn)反彈，小戶型經(jīng)濟(jì)獨(dú)棟受市場(chǎng)青睞，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，高性價(jià)比的小獨(dú)棟將長(zhǎng)期成為市場(chǎng)主力需求，并且滿足自住客源需求的小面積別墅成交比例將進(jìn)一步放大；q 奉賢別墅市場(chǎng)： 在全市別墅市場(chǎng)反彈的局面下，奉賢并沒(méi)出現(xiàn)整體市場(chǎng)回暖，能夠滿足奉賢自住客需求的南橋板塊總體好于海灣板塊，位于海灣星火的愛馬尚郡以超低的市場(chǎng)價(jià)格，較高的品質(zhì)，去化情況較好；　　 　　 弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別墅必須在性價(jià)比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；墅必須在性價(jià)比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；第二部分 競(jìng)爭(zhēng)分析宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)宏觀別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)別墅市場(chǎng)梳理競(jìng)爭(zhēng)別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場(chǎng)定位客戶分析56第一部分分析營(yíng)銷機(jī)會(huì)未來(lái)市場(chǎng)壓力未來(lái)市場(chǎng)壓力板塊 項(xiàng)目 總建面積 (萬(wàn)方 ) 已推面積 (萬(wàn)方 ) 已售面積 (萬(wàn)方 ) 未來(lái)供應(yīng)面積 (萬(wàn)方 ) 未來(lái)供應(yīng)套數(shù) 合計(jì)供應(yīng)套數(shù)海灣上海藍(lán)灣 獨(dú) 90獨(dú)棟 265聯(lián)體 1010圣地雅歌 獨(dú)棟 46聯(lián)體 31世茂愛馬尚郡 9 聯(lián) 241海灣藝墅 獨(dú)棟 48雙拼 40香溪瀾院 聯(lián)排 140碧海金沙嘉苑 15 獨(dú) 60聯(lián) 558青浦 東方庭院 23 獨(dú) 21q 海灣別墅后續(xù)供應(yīng)一共達(dá)到了 1275套，供應(yīng)壓力較大；價(jià)價(jià) 格格板塊 類型 項(xiàng)目目前單價(jià)報(bào)價(jià)(元 /㎡ )總價(jià)報(bào)價(jià)(萬(wàn)元 )09年至今成交單價(jià) (元 /㎡ )09年至今成交總價(jià) (萬(wàn)元 /套 )地上面積范圍(㎡ )地上主力面積(㎡ )海灣獨(dú)棟 上海藍(lán)灣 2500030000 9001200 25336 971 332418 351417圣地雅歌 1300014000 400450 14488 417 270318 270318海灣藝墅 15000 500600 14043 495 348357 348357圣地雅歌 900011000雙拼 186220雙拼 10076 188 196雙拼 196雙拼世茂愛馬尚郡1300014000聯(lián)排 260320聯(lián)排 10263聯(lián)排 217聯(lián)排 189227聯(lián)排 200226聯(lián)排海灣藝墅 12023雙拼 300雙拼 / / 267278雙拼 267278雙拼香溪瀾院 1202314000聯(lián)排 220350聯(lián)排 11880聯(lián)排 238聯(lián)排 196223聯(lián)排 196223聯(lián)排碧海金沙嘉苑 15000雙拼12023聯(lián)排 380400雙拼210280聯(lián)排 /11144聯(lián)排 /251聯(lián)排 270雙拼192232聯(lián)排 270雙拼192232聯(lián)排朱家角獨(dú)棟 東方庭院 1700023000 450650萬(wàn) 15864 408 218338 218265216。盡管這一增長(zhǎng)率仍比去年四季度低 ，但從 3月份的情況看，經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，二季度開始經(jīng)濟(jì)會(huì)演繹我們年初多次提到的 V型反彈走勢(shì)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、北大經(jīng)濟(jì)系博士、佛山市長(zhǎng)陳云賢 ——中國(guó)經(jīng)濟(jì) 呈現(xiàn) “ V” 字型 ,最低的低谷應(yīng)該是 2023年第四季度到 2023年第一季度這一段時(shí)間內(nèi)形成 西南證券首席宏觀分析師董先安 ——董先安堅(jiān)持認(rèn)為：盡管一季度的同比經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不太好看，但從環(huán)比來(lái)看，則會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)好的指標(biāo)明顯增多，真實(shí)意義上的深度通縮風(fēng)險(xiǎn)在去年的四季度已經(jīng)發(fā)生，在 “ 政策之手 ” 的有力推動(dòng)下，宏觀經(jīng)濟(jì)已回暖。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀研究部部長(zhǎng)余斌 ——此輪經(jīng)濟(jì)周期可能呈現(xiàn) “ W” 型走勢(shì) ， 4萬(wàn)億投資將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的刺激作用，隨后由于政府投資刺激的不持續(xù)性，第四季度或者明年初可能會(huì)再度下降。4月 28日 /8月 19日 上調(diào)房貸利率各 % 抑制投資需求7月 24日 /9月 4日外資限炒令， 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 抑制了外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的熱度07年宏觀調(diào)控政策走勢(shì)年宏觀調(diào)控政策走勢(shì)q 2023年樓市火爆，中央多次運(yùn)用行政和金融手段，連續(xù)五次加息，但在四季度前沒(méi)有強(qiáng)力的房產(chǎn)打壓政策。時(shí)間 政策或行動(dòng) 內(nèi)容與影響5月 17日 “ 國(guó)六條 ” 　　 “ 國(guó)六條 ” 明確提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，旨在增加滿足自住需求的供應(yīng)；另對(duì)土地和資金提出嚴(yán)格控制把關(guān)，降低房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高土地資金的利用效率。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見6月 1日 建設(shè)部等九部門 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》 　 　 國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策， 對(duì)于購(gòu)房不足 2年轉(zhuǎn)手的將征收營(yíng)業(yè)稅 ；主要目的為抑制房產(chǎn)投機(jī)和過(guò)度投資行為06年宏觀調(diào)控政策年宏觀調(diào)控政策q 06年政策為 05年的細(xì)化和落實(shí)，直接或間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應(yīng)；其次是加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管力度，降低土地出讓過(guò)程中的黑箱操作；同時(shí)在資金管理方面嚴(yán)格提高門檻。11月 20日 《 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 》 的發(fā)布《 通知 》 提高建設(shè)用地使用費(fèi)用近一倍，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。 第一次觸底出現(xiàn)在去年第四季度，由于財(cái)政刺激政策的及時(shí)出臺(tái)，今年宏觀經(jīng)濟(jì)將有所反彈，但按照私營(yíng)部門投資回暖周期預(yù)計(jì)，在 2023年上半年還將出現(xiàn)第二次觸底，未來(lái)經(jīng)濟(jì)基本面走勢(shì)主要看房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)變量。一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％，跟我們的預(yù)期（ ％）基本一致。上海未來(lái)的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚置業(yè)上海未來(lái)的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚置業(yè)上海城市背景上海城市背景2023城市消費(fèi)背景 —— 人均儲(chǔ)蓄q 受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗影響， 08年人均儲(chǔ)蓄量明顯上升，印證目前客戶的投資積極性大為降低?？傄?guī)總規(guī)本案 觀庭 東方庭院 長(zhǎng)泰西郊二級(jí)道路系統(tǒng)，行列式排布，兩面臨水，內(nèi)部小型水景二級(jí)道路系統(tǒng)，兵營(yíng)式排布，兩面臨河二至三級(jí)道路系統(tǒng)，四面環(huán)水，部分戶型臨水二級(jí)道路系統(tǒng)，行列式排布，部分臨水海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫二級(jí)道路系統(tǒng)，組團(tuán)景觀式規(guī)劃，行列式排布，中央有3500平米水景二級(jí)道路系統(tǒng)，組團(tuán)行列式式排布，并小型人工水景二級(jí)道路系統(tǒng)，組團(tuán)行列排布，西，南兩面環(huán)水，南部?jī)?nèi)側(cè)引入水系，一期基本做到戶戶臨水三級(jí)道路系統(tǒng)，分組團(tuán)行列式，南側(cè)臨河，中央有小型湖景，部分臨水二級(jí)道路系統(tǒng)，分組團(tuán)大部臨水，以高爾夫球場(chǎng)和水系形成組團(tuán)景觀q 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總體總規(guī)水平不高，基本為行列式排布，部分臨水；q 本案擁有兩條天然河流，并引水打造內(nèi)部水系景觀，但水系利用率不高，臨水戶數(shù)不多，總規(guī)處于中等水平；總規(guī)總規(guī)立面立面本案 觀庭 東方庭院 長(zhǎng)泰西郊貴族西班牙 學(xué)院派風(fēng)格 中式風(fēng)格 西班牙風(fēng)格灰泥，石材，陶磚 紅色面磚加局部黃色 涂料 進(jìn)口高檔涂料 涂料加石材風(fēng)格純粹，品質(zhì)感好 氣質(zhì)典雅，品質(zhì)感一 般 獨(dú)具特色，品質(zhì)感一般 尊貴典雅，品質(zhì)感較好風(fēng)格建材品質(zhì)感海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫地中海風(fēng)格 英倫風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 意大利普羅旺斯風(fēng)格 西班牙風(fēng)格石材、涂料 面磚 涂料、局部石材 面磚加文化石 涂料、石材色彩單調(diào)，品質(zhì)感較差沉穩(wěn)貴氣，品質(zhì)感一般簡(jiǎn)潔大方，品質(zhì)感一般色彩多變，品質(zhì)感一般色彩淡雅、方顯貴族氣息，品質(zhì)感較高風(fēng)格建材品質(zhì)感q 立面風(fēng)格上各有特色，本案立面風(fēng)格更純粹，更為細(xì)膩精致，品質(zhì)感最好。價(jià)格較低，性價(jià)比高；216。 5號(hào)線延伸段規(guī)劃到海灣；第五部分 客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷環(huán)境12SWOT分析產(chǎn)品分析34市場(chǎng)定位客戶分析56第一部分分析營(yíng)銷機(jī)會(huì)客戶戶籍以上海為主（ 72%），外籍客戶占到一定的比例，其余分布較分散。1312 價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用第一階段： 概念導(dǎo)入期分階段推廣策略分階段推廣策略 ————第一階段：概念導(dǎo)入期時(shí)間段：09年 6月 1日 09年10月 31日營(yíng)銷條件 臨時(shí)售樓處進(jìn)駐、碧海金沙活動(dòng)、客戶訪談營(yíng)銷目的 樹立區(qū)域整體形象，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期預(yù)告營(yíng)銷推廣 戶外陣地建立及名單收集，軟新聞啟動(dòng)銷售道具VI（名片、包袋、信封、信紙）；效果圖、家配圖、模型；簡(jiǎn)易樓書、戶型冊(cè)、郵寄 DM、派發(fā) DM、畫架階段訴求重點(diǎn)您的藏品中缺少了一片海 既是形象傳播的重要工具，又是目標(biāo)客戶接收信息最重要至渠道之一，無(wú)論是前期的形象宣傳還是開盤前的賣點(diǎn)公開，戶外媒體都是絕對(duì)主力。主要選擇點(diǎn)為：長(zhǎng)寧 —— 龍之夢(mèng)方式：進(jìn)行集中式的展示活動(dòng)， 4月 1日至 5月 1日，每周周六周日進(jìn)行展示，吸納該區(qū)域三條地鐵線往來(lái)客群及賣場(chǎng)人群，收集客群名單，同時(shí)提升項(xiàng)目整體知名度。 今夜播報(bào) 》 周一至周五 首播： 19： 35 重播： 23： 40《 第一地產(chǎn) 每周末現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)主要以小型的沙龍、派對(duì)或者表演為主，重在與到場(chǎng)來(lái)人產(chǎn)生互動(dòng)，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，增強(qiáng)會(huì)所感染力，創(chuàng)造愜意體驗(yàn)。執(zhí)行： 配合現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)行一輪客戶收集活動(dòng)。媒體： 短信、分眾、直郵 DM、網(wǎng)絡(luò)媒體等【【 活動(dòng)活動(dòng) 】】郎咸平 /吳曉波演講時(shí)間： 2023/6/5日地點(diǎn)：