【正文】 192 384 1429 58 合生國際花園 松江 17437 66 293798957 16849 264 445 79 好世麒麟園 閔行 16548 63 360308518 21773 262 571 710 南郊別墅（七期） 閔行 16229 66 334097518 20586 245 506 711 誠邦別墅 青浦 14188 32 426861115 30086 443 1333 312 嘉賢莊 嘉定 12853 38 195297925 15195 338 513 413 城市經典花園四期南塊 浦東 12777 44 538142565 42119 290 1223 514 萬源城 B街坊 閔行 12400 33 709327998 57202 375 2149 315 德邑小城 松江 11691 44 212767867 18199 265 483 5高端獨棟成交有所增加，但主力依然是 300平米左右的小獨棟；獨棟別墅市場成交趨勢獨棟別墅市場成交趨勢09年 19月獨棟別墅熱銷個案前十五名結論結論市場持續(xù)走強，在剛性市場集中爆發(fā)后，改善性需求逐步增加，高端別墅成交量上升，但從總體來看，依然是性價比較高的小獨棟產品為市場主力；第二部分 競爭分析宏觀市場分析及預測宏觀別墅市場分析競爭別墅市場分析競爭別墅市場分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會q 成交大幅上升，較 08年增加了 %，別墅市場重新回到供不應求局面；q 從獨棟市場 09年整年來看為供求為 ，前 2個季度的強勢去化帶動開發(fā)商瘋狂推盤，致使9月供求為 ，需求已開始減弱；上海別墅供求分析上海別墅供求分析q 09年整體的均價維持在 30000元 /平方米的價格平臺；上海獨棟別墅單價分析上海獨棟別墅單價分析上海獨棟別墅成交面積段分析上海獨棟別墅成交面積段分析q 300平米以內的小獨棟成交逐年增加，無論市場如何轉變，高性價比，低風險的小獨棟為市場最受青睞的產品；300㎡ 以內占到38%300㎡ 以內占到45%300㎡ 以內占到50%q 上海別墅市場 09年開始出現(xiàn)強勢反彈，并且有部分高端頂級別墅出現(xiàn)成交增長，但市場主力依然是小面積低價格的經濟型獨棟，通過歷年發(fā)展比重不斷上升，占整個獨棟市場 50%，并且有持續(xù)上升可能性；上海市場小結上海市場小結q 08年供應巨幅放量，增長近 5倍，而需求受宏觀經濟惡化的打壓，只增長了 28%，奉賢別墅整體市場 08年供求比放大 3倍多，至 ： 1，突變?yōu)閲乐毓┻^于求；q 在惡劣的環(huán)境下， 09年各大開發(fā)商較為謹慎，至 5月份沒有供應新量，去化緩慢，供遠遠大于求的局面沒有改觀，市場依然嚴峻；奉賢別墅供求分析奉賢別墅供求分析奉賢別墅成交分析奉賢別墅成交分析樓盤名稱 板塊 成交面積 成交套數(shù) 成交單價（元 /㎡ ） 套均總價（萬元） 客源世茂海濱新城 海灣（星火區(qū)） 9969 47 9112 193 自主投資度假奉賢現(xiàn)代農業(yè)園區(qū) 1536號地塊 B區(qū)工程 南橋新城 10470 40 13399 350 南橋自主聚賢煌都二期 南橋新城 6851 31 8321 183 南橋自住客順寓國際社區(qū) 南橋新城 2198 12 10293 188 自主型為主棕櫚灘高爾夫 海灣 (碧海金沙 ） 2697 7 27230 1049 投資度假客09年奉賢別墅成交排行年奉賢別墅成交排行q 從區(qū)域看南橋成交明顯好于海灣；q 能吸引到自住客源的項目去化好于投資度假項目，自主需求為市場主力；q 價格為購買者第一考量指標，只有低價格高性價比的產品才能保證去化；宏觀市場結論宏觀市場結論q 上海整體別墅：上海整體市場別墅近期出現(xiàn)反彈，小戶型經濟獨棟受市場青睞，受宏觀經濟影響，高性價比的小獨棟將長期成為市場主力需求，并且滿足自住客源需求的小面積別墅成交比例將進一步放大；q 奉賢別墅市場： 在全市別墅市場反彈的局面下，奉賢并沒出現(xiàn)整體市場回暖，能夠滿足奉賢自住客需求的南橋板塊總體好于海灣板塊，位于海灣星火的愛馬尚郡以超低的市場價格，較高的品質，去化情況較好；　　 　　 弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別弱市環(huán)境下，滿足剛性客源需求的別墅成為主力去化，而非剛性需求別墅必須在性價比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場風險；墅必須在性價比上有跳脫性的提升，才能更好規(guī)避市場風險；第二部分 競爭分析宏觀市場分析及預測宏觀別墅市場分析競爭別墅市場梳理競爭別墅市場分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會未來市場壓力未來市場壓力板塊 項目 總建面積 (萬方 ) 已推面積 (萬方 ) 已售面積 (萬方 ) 未來供應面積 (萬方 ) 未來供應套數(shù) 合計供應套數(shù)海灣上海藍灣 獨 90獨棟 265聯(lián)體 1010圣地雅歌 獨棟 46聯(lián)體 31世茂愛馬尚郡 9 聯(lián) 241海灣藝墅 獨棟 48雙拼 40香溪瀾院 聯(lián)排 140碧海金沙嘉苑 15 獨 60聯(lián) 558青浦 東方庭院 23 獨 21q 海灣別墅后續(xù)供應一共達到了 1275套，供應壓力較大；價價 格格板塊 類型 項目目前單價報價(元 /㎡ )總價報價(萬元 )09年至今成交單價 (元 /㎡ )09年至今成交總價 (萬元 /套 )地上面積范圍(㎡ )地上主力面積(㎡ )海灣獨棟 上海藍灣 2500030000 9001200 25336 971 332418 351417圣地雅歌 1300014000 400450 14488 417 270318 270318海灣藝墅 15000 500600 14043 495 348357 348357圣地雅歌 900011000雙拼 186220雙拼 10076 188 196雙拼 196雙拼世茂愛馬尚郡1300014000聯(lián)排 260320聯(lián)排 10263聯(lián)排 217聯(lián)排 189227聯(lián)排 200226聯(lián)排海灣藝墅 12023雙拼 300雙拼 / / 267278雙拼 267278雙拼香溪瀾院 1202314000聯(lián)排 220350聯(lián)排 11880聯(lián)排 238聯(lián)排 196223聯(lián)排 196223聯(lián)排碧海金沙嘉苑 15000雙拼12023聯(lián)排 380400雙拼210280聯(lián)排 /11144聯(lián)排 /251聯(lián)排 270雙拼192232聯(lián)排 270雙拼192232聯(lián)排朱家角獨棟 東方庭院 1700023000 450650萬 15864 408 218338 218265216。盡管這一增長率仍比去年四季度低 ，但從 3月份的情況看，經濟最壞的時候已經過去，二季度開始經濟會演繹我們年初多次提到的 V型反彈走勢經濟學者、北大經濟系博士、佛山市長陳云賢 ——中國經濟 呈現(xiàn) “ V” 字型 ,最低的低谷應該是 2023年第四季度到 2023年第一季度這一段時間內形成 西南證券首席宏觀分析師董先安 ——董先安堅持認為：盡管一季度的同比經濟數(shù)據(jù)不太好看，但從環(huán)比來看，則會發(fā)現(xiàn)經濟中轉好的指標明顯增多，真實意義上的深度通縮風險在去年的四季度已經發(fā)生，在 “ 政策之手 ” 的有力推動下，宏觀經濟已回暖。國務院發(fā)展研究中心宏觀研究部部長余斌 ——此輪經濟周期可能呈現(xiàn) “ W” 型走勢 ， 4萬億投資將對我國經濟產生一定的刺激作用，隨后由于政府投資刺激的不持續(xù)性，第四季度或者明年初可能會再度下降。4月 28日 /8月 19日 上調房貸利率各 % 抑制投資需求7月 24日 /9月 4日外資限炒令， 《 關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知 》 抑制了外資投資中國房地產的熱度07年宏觀調控政策走勢年宏觀調控政策走勢q 2023年樓市火爆，中央多次運用行政和金融手段，連續(xù)五次加息，但在四季度前沒有強力的房產打壓政策。時間 政策或行動 內容與影響5月 17日 “ 國六條 ” 　　 “ 國六條 ” 明確提出了調整住房供應結構，旨在增加滿足自住需求的供應；另對土地和資金提出嚴格控制把關，降低房地產運作過程中的金融風險，提高土地資金的利用效率。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見6月 1日 建設部等九部門 《 關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 》 　 　 國家將調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策， 對于購房不足 2年轉手的將征收營業(yè)稅 ；主要目的為抑制房產投機和過度投資行為06年宏觀調控政策年宏觀調控政策q 06年政策為 05年的細化和落實，直接或間接引導房地產市場的發(fā)展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應；其次是加強對土地的監(jiān)管力度，降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時在資金管理方面嚴格提高門檻。11月 20日 《 關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知 》 的發(fā)布《 通知 》 提高建設用地使用費用近一倍，旨在提高房地產開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調整房地產市場的優(yōu)勝劣汰。 第一次觸底出現(xiàn)在去年第四季度，由于財政刺激政策的及時出臺，今年宏觀經濟將有所反彈，但按照私營部門投資回暖周期預計，在 2023年上半年還將出現(xiàn)第二次觸底，未來經濟基本面走勢主要看房地產市場這個變量。一季度經濟增長 ％，跟我們的預期（ ％）基本一致。上海未來的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結婚置業(yè)上海未來的需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結婚置業(yè)上海城市背景上海城市背景2023城市消費背景 —— 人均儲蓄q 受到經濟環(huán)境不明朗影響， 08年人均儲蓄量明顯上升，印證目前客戶的投資積極性大為降低。總規(guī)總規(guī)本案 觀庭 東方庭院 長泰西郊二級道路系統(tǒng)，行列式排布，兩面臨水，內部小型水景二級道路系統(tǒng)，兵營式排布，兩面臨河二至三級道路系統(tǒng)，四面環(huán)水，部分戶型臨水二級道路系統(tǒng)，行列式排布，部分臨水海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫二級道路系統(tǒng)，組團景觀式規(guī)劃，行列式排布，中央有3500平米水景二級道路系統(tǒng)，組團行列式式排布，并小型人工水景二級道路系統(tǒng)，組團行列排布，西，南兩面環(huán)水，南部內側引入水系，一期基本做到戶戶臨水三級道路系統(tǒng)，分組團行列式，南側臨河，中央有小型湖景，部分臨水二級道路系統(tǒng)，分組團大部臨水，以高爾夫球場和水系形成組團景觀q 競爭個案總體總規(guī)水平不高，基本為行列式排布，部分臨水；q 本案擁有兩條天然河流，并引水打造內部水系景觀，但水系利用率不高，臨水戶數(shù)不多，總規(guī)處于中等水平；總規(guī)總規(guī)立面立面本案 觀庭 東方庭院 長泰西郊貴族西班牙 學院派風格 中式風格 西班牙風格灰泥，石材，陶磚 紅色面磚加局部黃色 涂料 進口高檔涂料 涂料加石材風格純粹，品質感好 氣質典雅，品質感一 般 獨具特色，品質感一般 尊貴典雅，品質感較好風格建材品質感海灣藝墅 世茂愛馬尚郡 圣地雅歌 第九灣 棕櫚灘高爾夫地中海風格 英倫風格 西班牙風格 意大利普羅旺斯風格 西班牙風格石材、涂料 面磚 涂料、局部石材 面磚加文化石 涂料、石材色彩單調，品質感較差沉穩(wěn)貴氣，品質感一般簡潔大方，品質感一般色彩多變，品質感一般色彩淡雅、方顯貴族氣息，品質感較高風格建材品質感q 立面風格上各有特色，本案立面風格更純粹，更為細膩精致，品質感最好。價格較低，性價比高；216。 5號線延伸段規(guī)劃到海灣；第五部分 客戶分析競爭分析營銷環(huán)境12SWOT分析產品分析34市場定位客戶分析56第一部分分析營銷機會客戶戶籍以上海為主（ 72%），外籍客戶占到一定的比例，其余分布較分散。1312 價格策略營銷費用第一階段： 概念導入期分階段推廣策略分階段推廣策略 ————第一階段：概念導入期時間段：09年 6月 1日 09年10月 31日營銷條件 臨時售樓處進駐、碧海金沙活動、客戶訪談營銷目的 樹立區(qū)域整體形象，對項目進行前期預告營銷推廣 戶外陣地建立及名單收集，軟新聞啟動銷售道具VI（名片、包袋、信封、信紙）；效果圖、家配圖、模型；簡易樓書、戶型冊、郵寄 DM、派發(fā) DM、畫架階段訴求重點您的藏品中缺少了一片海 既是形象傳播的重要工具，又是目標客戶接收信息最重要至渠道之一，無論是前期的形象宣傳還是開盤前的賣點公開，戶外媒體都是絕對主力。主要選擇點為：長寧 —— 龍之夢方式：進行集中式的展示活動， 4月 1日至 5月 1日，每周周六周日進行展示，吸納該區(qū)域三條地鐵線往來客群及賣場人群，收集客群名單，同時提升項目整體知名度。 今夜播報 》 周一至周五 首播： 19： 35 重播： 23： 40《 第一地產 每周末現(xiàn)場暖場活動主要以小型的沙龍、派對或者表演為主，重在與到場來人產生互動，活躍現(xiàn)場氣氛，增強會所感染力，創(chuàng)造愜意體驗。執(zhí)行： 配合現(xiàn)場業(yè)務活動，進行一輪客戶收集活動。媒體： 短信、分眾、直郵 DM、網(wǎng)絡媒體等【【 活動活動 】】郎咸平 /吳曉波演講時間： 2023/6/5日地點：