【文章內(nèi)容簡介】 排、潔污分區(qū)等 )；不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性 (如人、車、物流安排等 )。④ 建筑立面設(shè)計(jì)效果。⑤ 建材與設(shè)備的選用。⑥ 工程施工的適用技術(shù)。 ▲房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 33五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (2)裝飾裝修改造前提n 裝飾裝修改造前提的基本判斷 ：是指將估價(jià)對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。n 裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型 ：① 房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；② 雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達(dá)到充分使用；③ 由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；④ 規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不需要改變用途的房地產(chǎn)；⑤ 房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；⑥ 已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 34五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 n裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷：n估價(jià)對象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額 ≥ 估價(jià)對象裝飾裝修改造所需費(fèi)用。n裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷公式：n[估價(jià)對象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 ] ≥[(1) 裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用＋ (3)改造 (包括擴(kuò)建 )工程費(fèi)用＋ (4)裝飾裝修工程費(fèi)用＋ (5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用＋ (6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)＋(7)工程監(jiān)理費(fèi) ＋ (8)工程造價(jià)咨詢費(fèi)用＋ (9)招投標(biāo)費(fèi)用＋ (10)質(zhì)檢費(fèi)＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費(fèi)＋ (12)業(yè)主管理費(fèi)用＋（ 13）財(cái)務(wù)費(fèi)用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營損失 ]35五、最高最佳利用分析(3)轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 )n 轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值量判斷： 估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額 ≥ 估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用n 價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開分析公式：n [估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 ]≥[(1) 轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費(fèi)用＋ (5)業(yè)主管理費(fèi)用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 ]。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 36五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 n 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 : ① 原 (設(shè)計(jì) )用途本來不合理，須改變用途； ② 城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； ③ 經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認(rèn)為即將發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途； ④ 通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。37五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對土地的重新利用 )n 重新利用前提的基本判斷： 估價(jià)對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。n 重新利用前提價(jià)值量判斷公式： 估價(jià)對象現(xiàn)有價(jià)值≤[ 重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用－重新建造擴(kuò)大建筑面積補(bǔ)地價(jià)－重新建造建安費(fèi)用－重新建造管理費(fèi)用－重新建造前期費(fèi)用－重新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用－稅費(fèi)與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ]n 此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用38六、估價(jià)方法適用性分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (一 )“ 估價(jià)方法適用性分析 ” 的評審標(biāo)準(zhǔn)n 逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。 (3分 ) n 選用估價(jià)方法的具體要求： 逐一分析市場法、收益法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運(yùn)用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價(jià)方法，清晰的表述估價(jià)路線。 ▲ 39六、估價(jià)方法適用性分析(二 )“ 估價(jià)方法適用性分析 ” 的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣 2分。(2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣 3分。(3)應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣 2分。(4)已選用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣 1分。(5)理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣 1分。(6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣 。(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣 ～ 1分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 ▲房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 40六、估價(jià)方法適用性分析(三 )“ 估價(jià)方法適用性分析 ” 的寫作要求(1)要根據(jù)估價(jià)對象的用途或性質(zhì)、估價(jià)目的、估價(jià)規(guī)范、估價(jià)指導(dǎo)意見、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等依據(jù)選用估價(jià)方法。(2)已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分 .。(3)說明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式。(4)未選用的估價(jià)方法要簡述理由。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 41(1)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定① 根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。 []② 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。 []③ 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 [] ④ 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 [] ⑤ 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 [] 六 、估價(jià)方法適用性分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 42六、估價(jià)方法適用性分析(2)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定n 第十五條規(guī)定： “ 應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎 ” 采用 “ 市場比較法 ”、 “ 成本法 ” 、 “ 收益法 ” 和 “ 假設(shè)開發(fā)法 ” 進(jìn)行估價(jià)。n 第十六條規(guī)定： “ 估價(jià)對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值： (一 )直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值； (二 )評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。 ”(3)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定n 第十六條規(guī)定： 拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 43七、估價(jià)測算過程 (一 )“ 估價(jià)測算過程 ” 的評審標(biāo)準(zhǔn)n 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實(shí)際應(yīng)用有說服力；有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 （ 30分）(二 )“ 估價(jià)方法適用性分析 ” 的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)按照相應(yīng)的估價(jià)方法評審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評審。 [后述 ](2)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。(3)應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評定各種估價(jià)方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測算過程的得分。(4)估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 44(一 )“ 估價(jià)結(jié)果確定 ” 的評審標(biāo)準(zhǔn)n 估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。 （ 2分）(二 )“ 估價(jià)結(jié)果確定 ” 的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)各種估價(jià)方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)?，?2分。(2)未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣 1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的不一致的，估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。 八、估價(jià)結(jié)果確定 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 45房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求(一 )《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn) (試行 )》 中的 “ 抵押估價(jià)的特殊要求 ” （本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分 20分）n第四條 (定量評審內(nèi)容 )規(guī)定 :“ 估價(jià)報(bào)告定量評審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。 ” … 特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為 6個(gè)分項(xiàng)： (1)估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；(2)估價(jià)原則的特殊要求； (3)估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；(4)估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析； (5)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示； (6)附件的特殊要求。46房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價(jià)的特殊要求(二 )房地產(chǎn)抵押估價(jià)特殊項(xiàng)目評審標(biāo)準(zhǔn) (本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分 1分 )(1)評審標(biāo)準(zhǔn) : 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。(2)評審扣分項(xiàng)目分值及說明： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明的，扣 1分。[說