【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R＝MRM＋（1－M）RE ………………（）式中 R ─ 資本化率（％）；M ─ 貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO＝LRL＋BRB ………………（）式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。收益法的基本公式如下：n AiV ＝ ∑ ………………（）i=1 （1＋R）i式中 V ─ 收益價(jià)格（元，元/m2）；Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R ─ 資本化率（％）；n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VBRBVL ＝ ………………（－1）RL當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VLRLVB ＝ ………………（－2）RB式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。 成本法 運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料；2 估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3 估算折舊；4 求出積算價(jià)格。 重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費(fèi)用；2 開發(fā)成本；3 管理費(fèi)用；4 投資利息；5 銷售稅費(fèi)；6 開發(fā)利潤(rùn)。注：開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來求取。 具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。 成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：tV ＝ C －（C － S） ………………（－1）N2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為：1 建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；3 建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊；4 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；5 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。 開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；2 確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；3 進(jìn)行交易日期修正；4 進(jìn)行區(qū)域因素修正；5 進(jìn)行個(gè)別因素修正；6 求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的交易日期修正的方法。 區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；6 房地產(chǎn)