房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范與風(fēng)險(xiǎn)防范(演示稿)(編輯修改稿)
2025-02-11 04:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 缺乏針對(duì)性，或內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象概況相同。 大多數(shù)估價(jià)報(bào)告在對(duì)這四項(xiàng)的分析中，都存在相關(guān)性、針對(duì)性差的問(wèn)題，即所作的描述不能很好的印證估價(jià)結(jié)果的測(cè)算過(guò)程以及最終結(jié)果的確定。有的報(bào)告這部分的描述僅是結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象狀況的簡(jiǎn)單重復(fù)。結(jié)果報(bào)告中重描述和介紹，技術(shù)報(bào)告中重分析和影響。還有的報(bào)告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識(shí)。如：某報(bào)告的最高最佳使用分析為：“通過(guò)對(duì)醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場(chǎng)背景分析，可以得出該物業(yè)最高最佳使用為購(gòu)買(mǎi)商鋪使用，上面2－4層可作房居住、辦公綜合用途，隨著該經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)射力的增強(qiáng)，該處商鋪房地產(chǎn)增值功能也隨之得到增強(qiáng)，投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤(rùn)。”此處，“購(gòu)買(mǎi)商鋪使用”，“可作房居住、辦公綜合用途”，“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)射力的增強(qiáng)”等均存在語(yǔ)病，“投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，可以出租，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獲得收益利潤(rùn)”也違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。估價(jià)方法選用方面沒(méi)有描述理由或理由不充分。（估價(jià)技術(shù)和方法方面存在的具體問(wèn)題后面再詳細(xì)分析）（七）估價(jià)報(bào)告附件：相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒(méi)有附件清單。（需專門(mén)研究）三、報(bào)告的裝訂、存檔方面存在的問(wèn)題：（一）部分機(jī)構(gòu)報(bào)告裝訂質(zhì)量差，甚至只用回形針或大頭針將資料匯在一起，極易造成資料散失。（二）存檔材料缺失較多。按《規(guī)范》要求，估價(jià)程序中所涉及的一切必要資料，都須進(jìn)行整理、歸檔并妥善保管。有機(jī)構(gòu)未按照此要求進(jìn)行，存檔材料缺少如委托書(shū)、估價(jià)合同、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄、復(fù)核審核過(guò)程記錄等內(nèi)容，有的缺估價(jià)技術(shù)報(bào)告。（三）同一機(jī)構(gòu)報(bào)告格式裝訂不一致，不利于建立統(tǒng)一的企業(yè)形象。（四）存檔材料中有用鉛筆改動(dòng)現(xiàn)象。如某報(bào)告在運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，存檔材料中出現(xiàn)鉛筆改動(dòng)現(xiàn)象?？杀葘?shí)例價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格250220280240230230如上表所示，原可比實(shí)例的價(jià)格用鉛筆改為第二列所示價(jià)格，比準(zhǔn)價(jià)格相應(yīng)改為第四列所示價(jià)格。對(duì)存檔材料而言，這樣的改動(dòng)不僅缺乏嚴(yán)肅性，也為報(bào)告的運(yùn)用留下了隱患。四、報(bào)告的名詞術(shù)語(yǔ)和語(yǔ)言表述方面存在的問(wèn)題：（一）名詞術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫(xiě)成“估價(jià)時(shí)間”， “假設(shè)和限制條件”改為“評(píng)估條件與說(shuō)明”等。（二）對(duì)名詞術(shù)語(yǔ)的界定不準(zhǔn)確、不清楚。如有一份報(bào)告這樣描述價(jià)值定義：“本報(bào)告書(shū)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，即該房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格，是指對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)抵押款提供價(jià)值依據(jù)”。這樣的描述含糊不清，語(yǔ)言也欠通順。（三）文字表述不嚴(yán)謹(jǐn)或語(yǔ)句不通。如某報(bào)告在假設(shè)和限制條件中寫(xiě)到：“我等評(píng)估師曾在現(xiàn)場(chǎng)作實(shí)地查看，但建筑面積以市房產(chǎn)管理局確權(quán)為準(zhǔn)”；“我等評(píng)估師尚未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)質(zhì)量測(cè)量鑒定，亦不會(huì)測(cè)試該房地產(chǎn)的設(shè)施或檢測(cè)建筑物的因受腐蝕氣體或有害物質(zhì)對(duì)建筑物的影響，故我等評(píng)估師不會(huì)證明該房地產(chǎn)并無(wú)任何損壞?！贝朔N表述不僅有欠嚴(yán)肅，而且語(yǔ)意不夠清楚。五、估價(jià)結(jié)果方面存在的問(wèn)題：（一）部分報(bào)告的結(jié)果明顯偏離市場(chǎng)行情。如某高檔別墅的評(píng)估價(jià)格僅為2000/㎡左右，大大低于市場(chǎng)正常價(jià)格。又如公園路134號(hào)兩套相似的住宅，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)各自的評(píng)估結(jié)果差異很大。（二） 確定估價(jià)結(jié)果未說(shuō)明理由。有的報(bào)告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說(shuō)明，或說(shuō)明理由不充分。六、估價(jià)技術(shù)和方法方面存在的問(wèn)題：（一）估價(jià)對(duì)象狀況的描述方面的問(wèn)題：《規(guī)范》中要求，估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說(shuō)明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。有些報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況的描述模糊不全，或過(guò)于簡(jiǎn)單，尤其缺乏產(chǎn)權(quán)方面的描述，影響了估價(jià)的科學(xué)性。描述方法和技巧：項(xiàng)目背景：如企業(yè)歷史、項(xiàng)目變化特殊情況等。土地（實(shí)物、權(quán)益）＋建筑物（實(shí)物、權(quán)益）實(shí)物＋權(quán)益部分房地產(chǎn)再建工程（二）市場(chǎng)比較法運(yùn)用中的問(wèn)題：可比實(shí)例選取不當(dāng)、不足?！兑?guī)范》中要求，運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。有的報(bào)告只選用二個(gè)可比實(shí)例，有的選用的并非實(shí)際成交的案例?？杀葘?shí)例描述不清。不少報(bào)告不具體描述可比實(shí)例的位置、坐落，只用A、B、C代替?？杀葘?shí)例交易日期不清。有
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1