房地產信貸的風險分析和防范對策(編輯修改稿)
2025-08-22 21:01 本頁面
【文章內容簡介】 ，房地產庫存也隨之上升。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)如下：其中土地成交額大降三成。（然而這只是暫時的，后期又逐漸回暖）（來源：中商情報網）2015年16月份，全國房地產開發(fā)投資共43955億元，%。（不扣除價格因素）其中，%，%。人們對住宅的需求日益增長。%，處于穩(wěn)步抬升的狀態(tài)，但空置率不容忽視。樓市的好轉離不開國家寬松的貨幣政策的支持，開放二胎也對房地產業(yè)的發(fā)展起了一定的促進作用。（二）信貸風險囿于一系列的原因，銀行信貸業(yè)務的重點仍然是房企。風險是無法消除的。 風險概述信貸風險總的來說可以分為市場性風險和非市場性風險。市場性風險主要與借款人有關，或是銷售環(huán)節(jié)上的問題。非市場性風險是由自身問題導致，比如信用風險。 風險的種類第一，操作風險。操作風險在90年代初，還沒有被當做獨立的風險種類，人們不夠重視，管理也不夠專業(yè)，制度不夠完善。近年來，為了提高更好的服務也為提高競爭力，金融產品層出不窮，新技術不斷應用于金融領域，銀行運營中的操作風險開始受到重視。新的巴塞爾協(xié)議中，也將其視為信用及市場風險之后的第三大風險。第二，信用風險。它是由借款人自身的客觀因素或主觀的還款意愿引發(fā)的風險。房地產企業(yè)的償還能力并不能完全保證，而銀行信用評級方法，以及在貸款決策中存在的突出問題，也使得銀行將面臨信用風險。其原因具有不確定性，可能是借款人的資信審查評估本身就不合，也可能是貸款發(fā)放后的一些突發(fā)狀況造成的。在房地產金融中，主要是房地產開發(fā)企業(yè)經營不善，資金周轉出現(xiàn)問題，虧損嚴重甚至破產倒閉，還不上貸款導致的，還有一方面的重要原因就是個人貸款，借貸者由于意外情況導致收入驟減，或者家庭問題無法還貸。第三，道德風險。道德風險是簽約的其中一方，為了自身的利益而做出的有損于他人或另一方的行為。它一般情況下由信息不對稱所致。比如購房者在申請銀行貸款時故意隱瞞自己的真實還款能力，評估機構在對抵押物進行評估時抬高價格等等。第四，經營風險。經營風險可能由金融市場的波動產生，也有可能受經營環(huán)境的影響。房地產開發(fā)商的行為決定了房地產業(yè)的發(fā)展，其經營活動和財務活動也應引起重視。例如由于房地產經營的周期比較長，這期間的政策變動是很難把握的，若是企業(yè)無法很好的權衡和判斷，將會造成一定的損失。（三）產生風險的原因信息不對稱引發(fā)潛在的危機房地產信貸風險中，信息不對稱是無法避免的因素，也是主要的內因。主要包括三方面內容：逆向選擇，道德風險和尋租。在市場中，一般是賣方比買方了解更多信息，市場交易主體之間的信息不對稱是普遍存在的，不對稱的原因又是多種多樣。體現(xiàn)在銀行與房地產開發(fā)商之間，有以下幾方面：一是對于信息源，房地產開發(fā)商相比之下優(yōu)勢明顯，他們所獲得信息的方式及來源要比銀行多得多。而銀行所擁有的客戶來自各行各業(yè)，銀行無法對所有的客戶都了解透徹。因此獲取、掌握信息源不算是銀行所擅長的，這也就造成了銀行獲取信息不可能都通過直接的途徑，房地產開發(fā)商內部的復雜性也是銀行很難去捕捉的。對房地產商融資渠道無法百分百的掌握。例如假股真?zhèn)男磐腥谫Y。但是企業(yè)在對自身情況了如指掌的同時，對于房地產開發(fā)的風險也了解得較為明晰。二是高收益、高負債率在客觀上造成的。市場預期如果發(fā)生巨大變化，必定影響銷售情況，這種情形之下，大部分的開發(fā)商的債務將會增加，資金出現(xiàn)狀況，這種壓力是產生道德風險的要素之一。但是此時大部分的壓力都是由銀行承受的（轉移到資產負債表），開發(fā)商并不會接連受到巨大的損失以致破產。銀行經營靈活度不夠，對風險識別能力還有待提升，因而缺乏金融業(yè)的競爭力。所以即使大部分銀行早就對房地產企業(yè)的貸款進行限制，有些甚至停止按揭，仍起不到效果。開發(fā)商還是會以不同的形式把風險資產轉嫁給銀行。三是貸款規(guī)模正在膨脹，銀行又不具備相應的管理能力，這種情況加劇了信息不對稱。但是房地產行業(yè)利潤高，我國信用制度又不夠健全，以及其它一些原因，導致一般企業(yè)借款后，銀行便因承擔了多數(shù)的風險而成為弱勢的一方。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商的既得利益大大增加；如果失敗，那么所造成的虧損則大多由銀行承擔。房地產企業(yè)過于依賴銀行的資金投入國際上對銀行貸款的通行標準是最多是占房地產總投資的40%，同這個數(shù)據(jù)做對比，我國房地產企業(yè)對銀行資金的依賴程度明顯遠超標準。當房地產價格大幅波動造成個人出現(xiàn)“負資產”時，銀行貸出去的資金能否收回成為難題。個別的斷供僅是個別家庭的財政危機，而大規(guī)模的房貸斷供就明顯不是這么簡單了。美國次貸危機發(fā)生時，隨著房價的暴跌，一部分業(yè)主從自身利益出發(fā)會選擇斷供，尤其是房子已經明顯貶值時。而大規(guī)模的斷供容易引發(fā)金融危機，具體體現(xiàn)在金融機構倒閉、股票暴跌、失業(yè)率急劇上升、經濟衰退等等。但是面對嚴峻的經濟形勢，地方政府依然會因為房地產企業(yè)收益率高而向銀行施加壓力，要求銀行顧全大局，設法解決不良開發(fā)商的資金問題。樓市泡沫與銀行的資產質量相關性很高，若是泡沫破裂，房價急跌，銀行體系將受到重創(chuàng)。銀行的資產質量一直處在陰影之下，其中就有地方政府和央企相
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