【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的一個(gè)方面。 (二 )金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是指金融業(yè)在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，因自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力超負(fù)荷時(shí)，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)事上，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行資本充足率低、不良資產(chǎn)率高、效益不理想所導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的現(xiàn)狀已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而因房地 產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅引發(fā)的大面積金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融業(yè)的沖擊無(wú)論在國(guó)際、國(guó)內(nèi)均有著深刻的前車之鑒。主要癥結(jié)在于： 融資體制改革進(jìn)程緩慢，融資渠道單一。 國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行 (特別是國(guó)有商業(yè)銀 行 )補(bǔ)充資本的渠道狹窄，直接融資的路子老是走不快，加之商業(yè)銀行靠增加效益來(lái)補(bǔ)充資本實(shí)力的希望渺茫 (事實(shí)上，若提足不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)撥備后，有幾家銀行可以理直氣壯地公布盈利？ )，銀行資本充足率低，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不強(qiáng)；而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道也好不到那里，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求自籌 30的 資本金不落實(shí)的情況比 比皆是，有資料顯示：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源中，由房地產(chǎn)企業(yè)和承建房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑企業(yè)直接向銀行貸款約占 60以上，而另外 40的資金大部分靠預(yù)售房款、個(gè)人購(gòu)房按揭貸款、或拖欠工程款、材料款等方式解決，由此不難看出，在現(xiàn)行的投融資體制下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴程度和銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度確實(shí)到了極限。 ，缺乏專業(yè)化的房貸機(jī)構(gòu)。 住房銀行體系、住房信貸體系的健全與否，也是分散和抵御房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，上世紀(jì) 30年代就設(shè)立了聯(lián)邦房地產(chǎn)貸款銀行委員會(huì)，它與聯(lián)邦國(guó)民抵押 協(xié)會(huì)、聯(lián)邦房屋抵押公司和商業(yè)銀行共同組成一套完整的住房金融體系。而我國(guó)到目前為止，尚沒(méi)有一家專業(yè)化的住房銀行，住房銀行體系根本談不上；房地產(chǎn)貸款均由各商業(yè)銀行內(nèi)部的信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，房地產(chǎn)信貸管理人員除了了解貸款的基本內(nèi)部操作程序外，大多不具備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)，所以一些風(fēng)險(xiǎn)的控制措施僅僅停留在表面上也就不足為怪了。 ，金融品種單調(diào)和缺乏必要的避險(xiǎn)工具。 目前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融品種基本上只有貸款，各金融機(jī)構(gòu)在面臨房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也只有爭(zhēng)相搶收貸款的唯一辦法，突然搶收貸款的結(jié)果等于逼迫 房地產(chǎn)企業(yè)加快走向困境，更加大了存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)，形成惡性循環(huán)，而遲一步搶收貸款的就只能面對(duì)不良貸款和損失，在突如其來(lái)的大面積房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)面前往往束手無(wú)策。因此，金融創(chuàng)新滯后、金融品種單調(diào)和缺乏必要的避險(xiǎn)工具，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率和金融業(yè)的應(yīng)對(duì)難度。 ，且不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)沉重。 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款期限都比較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限甚至可達(dá) 30年，而商業(yè)銀行目前的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，最大的負(fù)債品種為存款，存款的最長(zhǎng)期限為 5年，其他長(zhǎng)期性負(fù)債幾乎沒(méi)有或微乎其微，這樣的資產(chǎn) 負(fù)債結(jié)構(gòu)顯示房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)始終存在著短期性負(fù)債來(lái)源與長(zhǎng)期性資產(chǎn)占用之間的矛盾。隨著個(gè)人住房貸款比重不斷提高，商業(yè)銀行資金期限結(jié)構(gòu)不匹配的問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的金融業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、擠兌風(fēng)險(xiǎn)等隨時(shí)存在。再說(shuō)，雖然國(guó)內(nèi)金融業(yè)經(jīng)過(guò)采取不良資產(chǎn)剝離、加強(qiáng)不良貸款管理等手段，近年來(lái)不良貸款率呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，但報(bào)表上的不良資產(chǎn)和報(bào)表未統(tǒng)計(jì)的潛在不良資產(chǎn)依然成為其后續(xù)經(jīng)營(yíng)的沉重負(fù)擔(dān)，加之為了體現(xiàn)盈利水平而沒(méi)有提足不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)撥備，國(guó)內(nèi)金融業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱之又弱。 (三 )商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作疏漏引發(fā)的金融風(fēng) 險(xiǎn)商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中如果沒(méi)有保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎和遵守操作規(guī)程，每一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都很容易導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或損失。突出表現(xiàn)為： 。 一是對(duì) “ 四證 ” 審查不嚴(yán)。央行和各商業(yè)銀行均要求發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，借款企業(yè)必須取得 “ 國(guó)有土地使用證 ” 、 “ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ” 、 “ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ” 、 “ 建設(shè)工程施工許可證 ” 等 “ 四證 ” 。借款企業(yè)取得了 “ 四證 ” ，一方面反映其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目合法合規(guī)，另一方面也體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)企業(yè)投入了相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期自有資金，開(kāi)發(fā)的 基本條件具備。如果對(duì) “ 四證 ” 的審核流于形式，對(duì) “ 四證 ” 沒(méi)有或不全的企業(yè)仍發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款，導(dǎo)致所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目引發(fā)糾紛或無(wú)法取得 “ 商品房預(yù)售許可證 ” 等情況，將直接威脅貸款的安全。二是對(duì)借款企業(yè)的資本實(shí)力審查不嚴(yán)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，企業(yè)自有資金的不足必然對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。有些借款企業(yè)資金實(shí)力不足，自身資產(chǎn)負(fù)債率高，以 “ 空手套白狼 ” 的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；有些企業(yè)則在項(xiàng)目資本不到位的情況下，采取預(yù)收、貸款、拖欠等形式，超負(fù)荷進(jìn)行房地產(chǎn)連片開(kāi)發(fā)；如果沒(méi)有對(duì)借款企業(yè)的資質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)資本金和項(xiàng)目資本金到 位情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，這等于把絕大部分的風(fēng)險(xiǎn)攬到了銀行身上，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房順利銷售時(shí)風(fēng)險(xiǎn)尚不明顯，如果一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷、價(jià)格下降等不利因素，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)立即凸現(xiàn)出來(lái)，貸款損失在所難免。三是對(duì)貸款資金使用和回籠款的監(jiān)控不到位。貸款資金使用監(jiān)控不到位，就可能造成貸款資金被挪用，形成項(xiàng)目資金缺口，有出現(xiàn) “ 爛尾樓 ” 的可能；而對(duì)貸款項(xiàng)目的商品房銷售回籠款的監(jiān)控不到位，就有可能使銷售回籠款不能正?；亓髻J款行或回籠款被挪用于其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)等，使第一還款來(lái)源流失，影響貸款的按期歸還。四是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的審查不嚴(yán)。 為規(guī)避 四證 管理要求，少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不合理要求，用變通的辦法將流動(dòng)資金貸款用于彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的不足，貸款到期無(wú)法及時(shí)歸還時(shí)，又使用展期、借新還舊等形式延長(zhǎng)貸款期限；這種短貸長(zhǎng)用的違規(guī)做法，只有使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。 。 一是 “ 假按揭 ” 。主要是一些開(kāi)發(fā)商或某些別有用心者利用他人證件、或假名字假證件等以按揭貸款的名義從銀行騙取或套取貸款資金， “ 假按揭 ” 造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，使開(kāi)發(fā)商提前獲得了銷售資金，最后不僅把 “ 爛尾樓 ” 、 “ 滯銷房 ” 等留給 了銀行，而且銀行面對(duì)莫須有的借款人追貸無(wú)門，直接蒙受巨額損失。二是投機(jī)性貸款。即借款人貸款購(gòu)房不是為了改善居住條件，而是為了投機(jī)牟利，一人在一個(gè)或多個(gè)銀行貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)升值出售，在遇到房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，也就意味著借款人違約或無(wú)法歸還貸款的開(kāi)始。三是忽視第一還款來(lái)源。第一還款來(lái)源是個(gè)人住房貸款能否按期收回的直接保證，而目前恰恰存在對(duì)第一還款來(lái)源的審查流于形式的現(xiàn)象，總認(rèn)為抵押擔(dān)保手續(xù)齊全就高枕無(wú)憂了，從對(duì)一些個(gè)人住房貸款違約情況分析，有相當(dāng)部分的是由于借款人無(wú)固定職業(yè)、收入不穩(wěn)定、還款能力不足造成的 。四是擔(dān)保手續(xù)疏漏。按現(xiàn)行做法，發(fā)放貸款時(shí)借款人必須以購(gòu)買的房產(chǎn)作抵押，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)提供階段性擔(dān)保，以確保貸款第二還款來(lái)源的落實(shí)。如果對(duì)抵押手續(xù)的辦理有所疏漏，出現(xiàn)降低首付款的比重、提高抵借比、抵押登記手續(xù)不全，以及開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供可變現(xiàn)的抵押品或保證金用于階段性擔(dān)保，在第一還款來(lái)源不足時(shí)，這些潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)立即成為現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。 造成后果最嚴(yán)重的，要屬著名的美國(guó)次貸危機(jī)。 2021～ 2021 年，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購(gòu)房 者的選擇。 放貸機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品。如只付利息抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年中只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款，這使得一些中低收入者紛紛入市購(gòu)房。但在幾年之后