【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn) 行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀研究 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點 房地產(chǎn)運營是一種高投入，高回報，同時也是高風(fēng)險的投資活動，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，基礎(chǔ)差，規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差別較大。很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在 70%以上，甚至高達 90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的 特性 ①客觀存在性。房地產(chǎn) 企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀 。 存在的并且主動去尋找引起風(fēng)險客觀存在的原因。 ② 不確定性。 企業(yè)的經(jīng)營活動在不斷變化的環(huán)境中進行著。由于企業(yè)經(jīng)營受多方面 影響，也使得 風(fēng)險的存在有不確定性。 ③ 風(fēng)險機遇的雙重性。企業(yè)在經(jīng)歷風(fēng)險的同時也是在經(jīng)歷機遇。風(fēng)險與機遇是共存的，加強財務(wù)風(fēng)險控制，一顆一定程度上避免財務(wù)風(fēng)險損失。 ④全面性。 財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營的每個方面，財務(wù)管理當以大局為重，對財務(wù)風(fēng)險整體進行全面管理。 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與一般工業(yè)企業(yè)的比較 ① 屬于 資金密集型行業(yè) 。房地產(chǎn) 開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、周轉(zhuǎn)率比較低、資產(chǎn)風(fēng)險高等特征，由于土地和房屋工程造假需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付 使用等過程，所需時間通常要用 3 年時間甚至更長才能完成投資回收。 ② 前期資金所占比重大。 房地產(chǎn)投資前期成本約占整體投資的百分之 35%，前期資金集中需求導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)運作困難，籌資任務(wù)重，作為需要巨額投資的密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對融資要求較高，必須保證資金鏈的連續(xù)性；在企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進 行項目滾動開發(fā)，這又加大了籌資風(fēng)險，財務(wù)關(guān)系越復(fù)雜管理風(fēng)險越大。 ③ 宏觀調(diào)控帶來大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的 資金常受到利率變動影響。房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，其自身調(diào)整能力較 差，管理風(fēng)險也隨之增大 。 ④ 資金回籠易受多方面影響。 主要表現(xiàn)為：按揭貸款、首付、分期付款到賬慢，從而導(dǎo)致整個資金不能及時到位。 2. 2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題 由于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所具有的特點，使得其在財務(wù)風(fēng)險管理上存在諸多問題。 財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后 有些房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的認識仍停留在買地、施工、 交付就能產(chǎn)生經(jīng)金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 2 章 我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀研究 5 濟效益的層面，而沒從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒從成本、資金運作、回報率及稅收籌劃上作細致的預(yù)算，這樣有可能造 成在財務(wù)管理上的盲目運作；若財務(wù)管理工作只停留于單純的會計核算，疏忽了成本控制，則會直接影響到最后的經(jīng)濟效益。同時很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財權(quán)掌握在關(guān)鍵人手中，財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低，財會專業(yè)知識缺乏，應(yīng)用水平不高，缺乏財務(wù)管理意識，財務(wù)管理停滯在較低水平，從而導(dǎo)致制作的財務(wù)報表無法真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，從而導(dǎo)致決策失誤產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。 權(quán)限分配不合理 權(quán)限分配問題的焦點在于企業(yè)的集權(quán)與分權(quán)，有的所有者直接負責(zé)經(jīng)營和管理，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)集于一身，往往有的所有者注重控制而疏于管理，或者有的 所有者財務(wù)觀念落后易導(dǎo)致公司財務(wù)運作出現(xiàn)混亂，這些都將影響了公司的經(jīng)營活動，增加了財務(wù)風(fēng)險；有的房地產(chǎn)企業(yè)集團對于“分權(quán)和集權(quán)”的權(quán)限分配不夠明確，整個集團看似一個統(tǒng)一整體，其實內(nèi)部各自為政、各行其事，甚至為了自身小利而犧牲集團的利益，“資源的共享，權(quán)利的私有”，這種思想行為普遍存在于集團旗下的子公司中。 資金管理制度不健全 資金管理制度不健全，財務(wù)監(jiān)控的乏力；盲目舉債，資金結(jié)構(gòu)不當?shù)葐栴}都會產(chǎn)生大的負面影響，形成嚴重的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)對于資金結(jié)構(gòu)、運作方面研究的忽視，一味地追求多元化經(jīng)營， 過高的短期負債比，資金流動性差等情況都歸因于資金管理制度的不健全，同時在財務(wù)監(jiān)控方面，企業(yè)過于重視業(yè)績而對前期預(yù)算和事中控制不夠重視和了解，流于形式，導(dǎo)致資金使用無法滿足預(yù)期目標，企業(yè)財務(wù)報告缺乏真實性，對子公司監(jiān)管不力，是企業(yè)面臨極大的風(fēng)險壓力。 在房地產(chǎn)企業(yè)項目投資中需要大量的資金參與投入運作，部分企業(yè)因為各種原因未真正挖掘企業(yè)內(nèi)部的資金潛力，利用自己的積累和追回的外債來解決這一問題。而是去向銀行貸款或其他單位借款，在資金使用上也缺乏計劃和規(guī)范，盲目使用，不分輕重，考慮個別項目的用款，影響了整體 的利益。在銀行貸款上盲目抵押，這些舉措影響了經(jīng)營收入、償貸能力，加重了成本負擔(dān)。而自有資本和借入資本比例的不當對收益產(chǎn)生影響形成的財務(wù)風(fēng)險也普遍存在于房地產(chǎn)企業(yè)之中，這種比例越大，資產(chǎn)負債率就越高，財務(wù)杠桿利益越大，相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險也就越大。 信息不暢現(xiàn)象嚴重 信息的溝通不暢也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，經(jīng)營的多元化，管理模式的不統(tǒng)一，使得集團內(nèi)部的子公司財務(wù)數(shù)據(jù)難以匯總分析、用于子公司和集團之間，難以形成無縫聯(lián)接，導(dǎo)致大量業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)只能通過財務(wù)核算人員整理，一方面加大了勞動量一方面增加了出錯率，時效性也不強。集團處理這些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)時十分容易形成信息孤島。而過于復(fù)雜的財務(wù)數(shù)據(jù)對領(lǐng)導(dǎo)層決策也十分不利，財務(wù)風(fēng)險可想而知。 金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 3 章我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的例證 6 3 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的例證 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營狀況 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司成立于 1980 年，是深圳最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一 ,于 1993 年 9 月 15 和 1994 年 1 月 10 日在深圳證券交易所掛牌交易，在整個房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司卻處于停滯不前甚至虧損的狀態(tài)。 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司 在 2020 年土地儲備缺乏，開發(fā)的項目少，資源瓶頸的現(xiàn)狀突出，輔助產(chǎn)業(yè)經(jīng)營艱難，在總體上還處于微利狀態(tài)，到了 2020 年，瓶頸依然未突破，土地儲備仍未有所斬獲，行業(yè)生態(tài)持續(xù)惡化，生存條件日益嚴峻，同時公司項目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢，公司發(fā)展欠缺內(nèi)在動力機制，部分管理者和員工觀念陳舊，市場化意識不高。 2020 年，面對日益收緊的宏觀調(diào)控和尚未明確的市場方向，公司投資決策系統(tǒng)風(fēng)險也隨著上升。外加金融海嘯的沖擊，公司融資困難，銷售回籠周轉(zhuǎn)速度下降。 2020 年實現(xiàn)營業(yè)收入 84513萬元，同比下降 %， 2020年實現(xiàn)營業(yè)收 入 70601萬元，同比下降 %，主要房地產(chǎn)銷售收入同比下降 %，下降幅度逐年擴大。 房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，由于運行項目和開發(fā)需要投入大量資金，所以籌資對于房地產(chǎn)行業(yè)來說十分重要，深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司的資金來源主要是通過銀行，籌資方式單一，決策缺乏科學(xué)性，只依靠銀行貸款是無法滿足開發(fā)項目所需資金量的，這種不合理的資本結(jié)構(gòu)導(dǎo)致公司資產(chǎn)負債率高，籌資成本大，伴隨著隱藏的財務(wù)風(fēng)險。 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司的財務(wù)狀況 為便于分析公司近幾年的財務(wù)狀況， 選取 20 20 2020 三年的財務(wù)報表 進行分析： 對 資產(chǎn)負債表 的 分析 資產(chǎn)負債表