【文章內(nèi)容簡介】 2002年1至8月北京商品房銷售價每平方米比上年同期平均下跌317元，％，％。價位適中的商品房太少，經(jīng)濟適用房遠遠滿足不了需要，有些急需改善住房條件的市民甚至連經(jīng)濟適用房的價位都無力承受。杭州的新住宅空置率達到70％。濟南2002年18月份，商品房的空置面積同比增長了近96％。％，比上年下滑18％，％％。城市擴容的配套費一次性計入房價是當前商品房價格畸高的第二位原因。城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)屬于政府應(yīng)該提供的公共品，它是由政府稅收收入投資建設(shè)的。和地租一樣不應(yīng)該一次性收幾十年的稅，而應(yīng)該由商品房的業(yè)主逐年繳稅。買房置業(yè)不是處理遺產(chǎn)，業(yè)主的資產(chǎn)沒有必要一次性繳稅。任何住宅小區(qū)的配套設(shè)施都是整個城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的組成部分，不可能僅僅由一個小區(qū)使用，如果由一個小區(qū)承擔(dān)費用，產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了變化，在使用上就應(yīng)該產(chǎn)生排他性。這是不合邏輯的。這種不合邏輯的事在房地產(chǎn)買賣中還不止這一個。如某些住宅按所謂銷售面積出售，這個銷售面積包括地下車庫、物業(yè)管理需要的房間等公共面積。按理這些公共面積的產(chǎn)權(quán)屬于商品房業(yè)主們，業(yè)主們的這部分共有財產(chǎn)現(xiàn)在被物業(yè)管理部門無償占用，在物業(yè)和業(yè)主的利益關(guān)系上沒有任何交代，就不打折扣地向業(yè)主們收取物業(yè)費。以售為主的房改取向住宅商品化的總體取向是完全正確的，但住宅商品化的道路并不僅僅是購買一條路，租和售都是住宅商品化的實現(xiàn)方式，我們單打一地推行銷售一種方式，只對極少數(shù)最困難的居民提供政府廉租房（大多未落實），這是不符合一般經(jīng)濟規(guī)律的，尤其不符合我國國民經(jīng)濟發(fā)展階段的客觀實際。這是當前我國城市居民消費結(jié)構(gòu)升級卡在“住”的階段的根本原因。市場經(jīng)濟是以勞動力商品化為前提的。勞動力商品化之后勞動者按要素分配獲得的收入是勞動力的價格。勞動力價格中只包括房租，而不可能包括房價。在正常消費的條件下勞動者的工資是月月光的。如果硬是要積累購房款，勞動力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的，這不符合勞動力再生產(chǎn)規(guī)律。以抵押貸款等方式購買了住宅，那么每個月的月供也是對勞動力再生產(chǎn)費用的扣除，影響當期消費，勞動力還是要在萎縮的條件下再生產(chǎn)。為什么近10年來城市居民一個勁地向銀行存款，內(nèi)需嚴重不足，失業(yè)率不斷上升？除了社會保障不到位以外就是由于住宅分配流通體制不符合勞動力再生產(chǎn)規(guī)律。我們應(yīng)該認識到住宅這個商品具有資本品和消費品雙重經(jīng)濟屬性。買住宅是投資行為，租住宅是消費行為。勞動力再生產(chǎn)需要的是住宅的消費品屬性。一般工薪階層沒有錢買住宅，只可能租住宅；有錢買住宅的人他的投資資金來源于按資本要素分配得來的收入，而不是工資收入。高薪階層的收入已經(jīng)不僅僅是勞動力再生產(chǎn)費用，他們的勞動力價格中已經(jīng)包括人力資本要素的價格。他們的勞動力的維持費用小于他們的工薪收入，因而他們可以積累一部分收入用于買住宅或支付月供?，F(xiàn)在大多數(shù)靠財政開支的國家職工已經(jīng)購買了住宅。但這種所謂購買實際上不過是一次性交了10年20年的房租，大多數(shù)人連物業(yè)費都還是單位支付的，自己實際上不是真正的業(yè)主，也沒有資格行使業(yè)主權(quán)利。購買者所交的房價款連市場上商品房價的1／5甚至1／10都不到。這叫什么購買？！相當多的人連這些錢也拿不出來，還要靠銀行貸款。這樣的房改政策，是國有資產(chǎn)的又一次大流失，并制造了新的不公平。工齡和級別是這次改革中購房打折的主要根據(jù)。但同樣工齡和級別的人占用國有房產(chǎn)的情況是不同的。有的人一直住著和他的職級相當?shù)淖≌绻前炎×藥资甑呐f住宅按工齡和職級打折賣給他，這是比較合理的（最合理的是按折舊后的現(xiàn)值賣給他，但他可能還買不起），但目前是他放棄了舊住宅，卻按工齡和職級打折購買了單位提供的新住宅。這些人大多是臨近退休或已經(jīng)退休多年的老干部。這實際上是政策讓他侵吞了國有資產(chǎn)。而相當多的人，原有住宅大大小于本人職級和工齡所應(yīng)該住的住宅，少數(shù)人甚至還沒有占用過國有住宅。但他們在房改時卻和在舊體制下占盡了便宜的人以同樣的政策購買住宅。這就產(chǎn)生了新的不公平。最不公平的是占城市人口70％的不吃財政飯的產(chǎn)業(yè)工人很少有機會按上述政策購買住宅。大多數(shù)企業(yè)目前是不可能有錢購買新的住宅再低價賣給工人的。住在破舊住宅里的廣大產(chǎn)業(yè)工人，只有等待拆遷帶來的級差地租改善住宅條件。這種用時間換空間逆城市化的做法，目前許多大城市都在進行著。這種使產(chǎn)業(yè)工人在空間上邊緣化的做法必然加大城市交通的成本和降低流動的速度。另外，住宅的內(nèi)外空間結(jié)構(gòu)不同，不是所有的住宅都適合出售。我們目前大部分向消費者出售的住宅都是多層和高層建筑公寓（單元樓）的一套房間（aPartment），而在正常的市場經(jīng)濟條件下這類住宅只適合于短期出租，不適合出售。因為它的產(chǎn)權(quán)不容易界定，業(yè)主對它沒有充分的處置權(quán)。如果作為投資者購買的目的是為了出租，這是比較理智的，如果是為了個人消費，實際上是不理智的。適合高收入階層的住宅，也就是適合出售的住宅，應(yīng)該是我們平常說的別墅，這類商品房才是真正的住宅或房子。城市的別墅區(qū)一般都分布在郊區(qū)或衛(wèi)星城。別墅和小轎車是中產(chǎn)以上階層的居住方式和代步工具，公寓樓和公共交通是一般工薪階層的居住方式和代步工具。這樣一種城市的人口時空分布是經(jīng)濟有效的。這是市場經(jīng)濟正常發(fā)展中順其自然的選擇。我們現(xiàn)在這種公寓樓下轎車密布，上班族在城區(qū)東西南北大搬運，造成交通嚴重堵塞的局面，則是政府盲目選擇的結(jié)果。如果上班族能夠在單位附近租房子，有車一族大都住在郊區(qū)或衛(wèi)星城，交通情況就會大不一樣。農(nóng)村居民的小塊耕地和自有住宅已經(jīng)極大地限制了他們勞動力的商品化和市場化流動。那么在我國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整時期，我們再用一套自有住宅把產(chǎn)業(yè)工人拴在特定的空間，這是十分不明智的。這種做法加大了勞動力流動的成本，交通費用、時間的浪費和體力的消耗加起來比房租的代價還要大。這種做法必然延長結(jié)構(gòu)性失業(yè)的時間，甚至把結(jié)構(gòu)性失業(yè)變成志愿失業(yè)或永久性失業(yè)，增加政府社會保障的支出。市場經(jīng)濟條件下勞動力不僅要企業(yè)間流動、行業(yè)間流動，而且還要城區(qū)間流動、城際間流動、區(qū)域間流動、國際間流動。勞動者只要能租到房子，滿足了勞動力再生產(chǎn)的需要，沒有必要有自己的住宅。不求所有，但求所居。只要他們還是出賣勞動力的勞動者，他們就沒有必要購買住宅，只要租來的住宅能滿足他們消費需要，他們勞動力的再生產(chǎn)就能正常進行?？傊?，一句話，租房子是謀生的需要，買房子是樂生或投資的需要。三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向通過上述分析，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向?qū)嶋H上已經(jīng)基本明確了。關(guān)鍵是如何理順已經(jīng)混亂了的住宅等房地產(chǎn)的分配流通關(guān)系。我建議在承認既成事實的條件下制定一整套新的政策。首先，停止批租，明確任何全民土地的占用者都必須向國有資產(chǎn)經(jīng)營部門繳納地租。為了簡便易行、承前啟后，各個城市可以暫時按當前50年批租的價格確定地價，按地價的1／50確定地租率。合同規(guī)定每年交一次租。每隔5年參考城市擴容面積占原面積的比率適當提高地租率，或參考城市人均收入5年平均增長率適當提高地租率。原有的土地占用稅或占用費停止繳納。政府可以向國有資產(chǎn)經(jīng)營部門收土地資產(chǎn)稅。這里的思路是徹底理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全民資產(chǎn)的經(jīng)營者向占用土地者（包括各級政府）收地租，向政府繳納資產(chǎn)稅；政府用資產(chǎn)稅所得建設(shè)城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)。全民得到了地租，土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到了實現(xiàn)，完成了土地資本化經(jīng)營的過程；收年租的政策使開發(fā)商投資的門檻降低，租、價