【文章內(nèi)容簡介】 能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險，這可能會使房地產(chǎn)企業(yè)信托融資不能有活力、健康地發(fā)展起來。（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過200份和每份合同個人金額不得低于人民幣5萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴(kuò)大融資金額。這樣，投資者在面對一些長期項(xiàng)目時，就必須考慮投資信托的流動性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場和銷售時機(jī)變化的影響。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險。 債券融資債券時債務(wù)人依照法律手續(xù)發(fā)行的，向債權(quán)人承諾的按約定的利率和日期支付利息、償還本金從而明確債券債務(wù)關(guān)系的有價證券。房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司和房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。房地產(chǎn)股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元。 債券的發(fā)行方式私募發(fā)行：定向發(fā)行或私下發(fā)行，面向少數(shù)特定投資者發(fā)行。私募發(fā)行不需要承銷商，由債券發(fā)行人與某些機(jī)構(gòu)投資者，如人壽保險公司、退休基金等直接接觸，洽談發(fā)行條件和其他具體事務(wù)，屬于直接發(fā)行。公募發(fā)行：公開發(fā)行，由證券承銷商組織承銷團(tuán)向廣泛的社會投資者發(fā)行。 債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）債券融資的稅盾作用。債券的稅盾作用來自于債務(wù)利息和股利的支出順序不同，世界各國稅法基本上都準(zhǔn)予利息支出在稅前列支，而股息則在稅后支付。這對企業(yè)而言相當(dāng)于債券籌資成本中的相當(dāng)一部分是由國家負(fù)擔(dān)的，因而負(fù)債經(jīng)營能為企業(yè)帶來稅收節(jié)約價值。我國企業(yè)所得稅稅率為３３％，也就意味著企業(yè)舉債成本中有將近１／３是由國家承擔(dān)，因此，企業(yè)舉債可以合理地避稅，從而使企業(yè)的每股稅后利潤增加。（２）債券融資的財務(wù)杠桿作用。所謂財務(wù)杠桿是指企業(yè)負(fù)債對經(jīng)營成果具有放大作用。股票融資可以增加企業(yè)的資本金和抗風(fēng)險能力，但股票融資同時也使企業(yè)的所有者權(quán)益增加，其結(jié)果是通過股票發(fā)行籌集資金所產(chǎn)生的收益或虧損會被全體股東所均攤。債券融資則不然，企業(yè)發(fā)行債券除了按事先確定的票面利率支付利息外（衍生品種除外），其余的經(jīng)營成果將為原來的股東所分享。如果納稅付息前利潤率高于利率，負(fù)債經(jīng)營就可以增加稅后利潤，從而形成財富從債權(quán)人到股東之間的轉(zhuǎn)移，使股東收益增加。（3）不影響原有股東的控制權(quán)。（4）各種限制條款較多 其他方式 私募融資私募基金，與公募基金相對，是指通過非公開的方式向特定投資者、機(jī)構(gòu)與個人募集資金，按投資方和管理方協(xié)商回報進(jìn)行投資理財?shù)幕甬a(chǎn)品。其方式基本有兩種，一是基于簽訂委托投資合同的契約型集合投資基金，二是基于共同出資入股成立股份公司的公司型集合投資基金。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價大幅波動的罪魁禍?zhǔn)?。私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。 典當(dāng)融資對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。 合作開發(fā)土地實(shí)現(xiàn)完全市場化的公開供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，也成為一種獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。 海外地產(chǎn)基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，隨著2006年金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段。要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 從融資來源上分析從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。 從融資總量上分析從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2010年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。  從結(jié)構(gòu)上分析從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2010年1～，%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～，%，%，；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～，%。 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題 融資渠道過于單一我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。 銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。 房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。 房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。 發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議 建立多層次房地產(chǎn)融資體系當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸