【文章內(nèi)容簡介】 年同期提高 。 （二） 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀總體情況概述 當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的總體情況是融資方式比較單一，主要以銀行信貸為主，在國家宏觀政策的引導和市場作用下也逐步向多元化方向發(fā)展，股票融資，債券融資，房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等方式日益活躍；同時房地產(chǎn)融資市場體系有待進一步完善 。 2022 年受金融風暴影響，房地產(chǎn)行業(yè)也陷入困境，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩。 2022 年焦點房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的《房地產(chǎn)業(yè)資金報告》統(tǒng)計， 2022 年我國房地產(chǎn)業(yè)資金缺口 2606． 52 億元， 2022 年上半年資金缺口為 528． 48 億元，并預測 2022 年全年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口為 6730． 787 億元，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺的問題將集中在下半年凸顯。正如其所預料，下半年我國房地產(chǎn)市場陷入困境，銀行出于風險的考慮，收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，對購房者的按揭貸款也進行嚴格的審核，而且一些購房者也處于猶豫和觀望中。很多中小房 地產(chǎn)企業(yè)面臨因資金鏈的斷裂而破產(chǎn)的風險，大的房地產(chǎn)企業(yè)也因商業(yè)銀行銀根收緊，股市不景氣等原因也面臨融資困難的問題。其主要資金來源如下表： 8890929496981001021041061082007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月指數(shù) 10 表 6 2022 年 2022 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)表 單位：億元 年份 本年 合計 國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金來源 數(shù)額 占比 數(shù)額 占比 數(shù)額 占比 數(shù)額 占比 2022 169 2022 136 2184 2022 9750 157 2022 170 2022 228 2022 258 10222 2022 394 12635 47 2022 6961 651 11772 17873 2022 30700 5961 259 12273 12207 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資相關法 律現(xiàn)狀概述 我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在 房 地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守 ；在針對房地產(chǎn)融資上出臺了比較多的法規(guī)，在市場經(jīng)濟的大背景之下，國家為防止房地產(chǎn)過熱，導致房價不斷抬升，對我國金融機構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)的要求做出了相應的法律規(guī)定，對我國房地產(chǎn)的融資渠道進一步的限制，相繼出臺針對我國房地產(chǎn)融資的條件及融資渠道進行了硬性規(guī)定，詳情如下表 7： 表 7 2022 年以來我國房地產(chǎn)融資政策一覽表 法規(guī)名稱 發(fā)布機構(gòu) 發(fā)布時間 主要規(guī)定 《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 商務部、國家外匯管理局 2022年 5月 要求 商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴格控制以返程投資方式③ （包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 央行、銀監(jiān)會 2022年 9月 對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到 35%或未取得 “ 四證 ” 的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款 《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》 銀監(jiān)會 2022年 7月 對固定資產(chǎn)貸款 ④ 的受理與調(diào)查、風險評價與審批、合同簽訂、發(fā)放與支付、貸后管理等環(huán)節(jié)作出相應規(guī)定和要求 《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國務院 2022年 1月 要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā) 11 的 通知》 企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》 銀監(jiān)會 2022年 2月 信托公司不得以信托資金發(fā)放用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地儲備貸款；取消了 2022 年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策；貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件 注： ① 四證： 土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許 可證和施工許可證的 ； ② 資本金比例 ：向銀行貸款數(shù)額與總?cè)谫Y數(shù)額的比例； ③ 返程投資： 境內(nèi)居民通過特殊目的公司對境內(nèi)開展的直接投資活動 ； ④ 固定資產(chǎn)投資貸款： 貸款人向企 (事 )業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織機構(gòu)發(fā)放的，用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款 （包含 基本建設投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資 、 其他固定資產(chǎn)投資 ） 從表 7 可以看出，國家為防止房地產(chǎn)投資過熱，導致房價不斷抬升，通過對我國金融機構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)的要求做出了相應的法律規(guī)定，從而達到對我國房地產(chǎn)的融資渠道進一步的限制，尤其是在《關于促進房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》即“國十一條”中指出，要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這給我國房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資加大了融資難度。 三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題分析 （一） 房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素 外部因素 （ 1） 宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政府政策的影響 國家經(jīng)濟的發(fā)展存在周期性，處于不同發(fā)展階段的宏觀經(jīng)濟環(huán)境決定了企業(yè)發(fā)展的機遇，國家的中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策，為企業(yè)確定籌資數(shù)量及資本結(jié)構(gòu)提供了政策指導。房地產(chǎn)企業(yè)往往只能適應外部環(huán)境，充分捕 捉各種信息并進行分析，積極尋找、預測外部環(huán)境變化所提供的有利籌資與投資機會。國家出于對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控飛目的，通常采用信貸、稅收杠桿以及資本市場條例等 12 手段進行宏觀調(diào)控，因此這些政策變動對企業(yè)融資具有導向作用。如國家對房地產(chǎn)企業(yè)的上市股票的限制政策，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券和進行信托融資的限制等等，都會對企業(yè)的融資產(chǎn)生影響。 （ 2） 我國金融體制及市場競爭環(huán)境 國家的金融體制直接影響企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，計劃配置資源為導向的金融體制下，企業(yè)債務融資方式占主導地位，銀行貸款是企業(yè)融資的主要方式。市場經(jīng)濟體制下，銀行產(chǎn)權(quán)的體制 改革和資本市場的發(fā)展，融資方式創(chuàng)新比較快，企業(yè)選擇的余地也隨著增加，因此融資結(jié)構(gòu)就會變化。如果房地產(chǎn)企業(yè)所處區(qū)域的競爭程度較弱，或具有壟斷性，則收益可能穩(wěn)步增長。在這種情況下，企業(yè)可以大量舉債，因而在融資中負債比重較高。反之，如果企業(yè)所處區(qū)域競爭程度較強，或處于完全自由競爭，由于有利可圖，會吸引更多的新企業(yè)進入這個區(qū)域，使區(qū)域內(nèi)部競爭加劇。 （ 3） 受通貨膨脹的影響 在物價上漲時，發(fā)生通貨膨脹的情形下，融資需求方所需融入的資本量較大， 而房地產(chǎn)的金融機構(gòu)就會擔心融出的資本發(fā)生貶值，從而就要求更高的代價，這 就會 給正常的房地產(chǎn)融資帶來一定的困難。 內(nèi)部因素 （ 1） 企業(yè)的規(guī)模 國內(nèi)外許多學者研究表明公司杠稈率與公司規(guī)模正相關。一些研究也表明公司發(fā)行債務和股票的交易成本與公司規(guī)模負相關。 在同等信譽下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款，就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會因其“背景”容