房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及防范性研究本科論(編輯修改稿)
2025-02-11 04:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。反之，則抑制或減緩房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)一些我們無(wú)法控制的因素，這就要求我們投資的時(shí)候謹(jǐn)慎一些，防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的投資不足或投資過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的投資者們?cè)谕顿Y前，應(yīng)該對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)與把握，避免投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)的變動(dòng)而帶來(lái)資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一種非貨幣性資產(chǎn)，具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜；房地產(chǎn)擁有者很難在短時(shí)間內(nèi)將該資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。所以，如果投資者急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)投資者就會(huì)蒙受由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不完備帶來(lái)的折價(jià)損失。2．2．3經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)是企業(yè)的一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，法律糾紛或質(zhì)量事故的發(fā)生會(huì)是企業(yè)信譽(yù)受到損害，導(dǎo)致客戶減少。企業(yè)商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素包括企業(yè)人員本身素質(zhì)、企業(yè)文化傳統(tǒng)、質(zhì)量管理意識(shí)、企業(yè)規(guī)章制度等，它們的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化會(huì)影響企業(yè)的商譽(yù)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)：由于人們對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，開發(fā)商不得不開始重視物業(yè)管理的品牌建設(shè)。品質(zhì)好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目帶來(lái)的缺陷，也可以更加鞏固和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象，增加物業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力。選擇一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)及合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)有利于商品房的銷售。2．2．4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)：這是由于社會(huì)發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成周圍房地產(chǎn)商品變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)商存在損失。主要表現(xiàn)在近鄰和類似地區(qū)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)需求的沖擊。城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)質(zhì)量將會(huì)長(zhǎng)生非常重要的影響，其負(fù)面的影響是會(huì)給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。炒年糕是規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在：容積率變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)等。公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的興建影響到群眾的利益時(shí)，會(huì)受到周圍群眾對(duì)項(xiàng)目的干預(yù)，組織項(xiàng)目的發(fā)展，就有可能會(huì)使開發(fā)商遭到損失。社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)：治安環(huán)境不佳，會(huì)是周邊環(huán)境變得復(fù)雜，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。2．2．5自然風(fēng)險(xiǎn)由于自然界突發(fā)的災(zāi)難給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如雷電、地震、風(fēng)暴、洪水等。這一類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是無(wú)法避免的，它的發(fā)生會(huì)給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)極大的危害。盡管我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了一些自然規(guī)律，但對(duì)于它的控制依然是無(wú)能為力的。人們似乎還不能對(duì)其施加有效的影響更不能將其消除，我們所能做的只是被動(dòng)地防御和有意識(shí)地消除。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中存在的不確定性對(duì)工程項(xiàng)目能否順利建成完工帶來(lái)的影響。項(xiàng)目是否能夠順利建成，決定著項(xiàng)目投資者的回報(bào)率，債權(quán)人的本息能否收回。因此，識(shí)別這類風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行有效的管理，是保證項(xiàng)目是否能夠順利建成的重要因素。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。其它風(fēng)險(xiǎn)：主要包括退出風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)防范3．1做好投資開發(fā)的選擇土地是我國(guó)稀缺的資源，存量土地有限，而且是越用越少，在繁華地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊空地可供開發(fā)了，開發(fā)商只好為了獲得更大的選擇范圍而放棄一部分利潤(rùn)。因?yàn)樵谕粋€(gè)城市不同區(qū)位，相同開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷效果是完全不同的。選擇具體開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，還要引入時(shí)間觀念，要以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)看待房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，要預(yù)測(cè)并跟隨城市建設(shè)的發(fā)展，選準(zhǔn)地段。例如，上海北外灘地區(qū)的開發(fā)計(jì)劃公布、上海市城市軌道交通規(guī)劃出臺(tái)以后和“世博”申辦成功以后，上海市相關(guān)城區(qū)的房屋價(jià)格大幅度攀升。在好的地段建設(shè)中高檔的商品房，會(huì)盈利高、價(jià)值高；在差的地段建設(shè)周轉(zhuǎn)房，不僅能夠解決拆遷戶的暫時(shí)居住問(wèn)題，還符合國(guó)家政策，得到政府的支持，儲(chǔ)備了土地，又收取了租金。3．2企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，經(jīng)常性進(jìn)行信息收集于處理，研究行業(yè)政策、國(guó)家和地區(qū)政策
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