房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-07-27 00:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定”。基于前述司法解釋規(guī)定，在選擇合作對象時(shí)，應(yīng)盡量選擇具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)或者令其提供如資金不足需追加投資時(shí)同意為其追加投資的第三人所出具的保函。在建設(shè)過程中，建立有效機(jī)制促使建設(shè)資金及時(shí)到位是防范合作方資金不到位的一項(xiàng)重要措施。（四）名為聯(lián)建，實(shí)為房屋買賣根據(jù)《解釋》第二十五條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。若要避免合同無效，則此類定性為房屋買賣的合同及合作開發(fā)的項(xiàng)目須具備法律法規(guī)所規(guī)定的銷售條件。其中，我國現(xiàn)行相關(guān)商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售，則分別滿足《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條及《商品房銷售管理辦法》第七條所規(guī)定的條件（具體法條詳見附件一）。換言之，如若要名為聯(lián)建，實(shí)為房屋買賣的合同是否有效，必須滿足法定生效條件，并按照法律規(guī)定完善相關(guān)商品房買賣的備案登記手續(xù)等，以避免合同的無效或不能實(shí)際履行。（五）名為聯(lián)建，實(shí)為房屋租賃該《解釋》第二十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！北緱l規(guī)定的是合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的另一類特殊形態(tài)。其特殊性仍是相對于合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征而言。在司法實(shí)踐中，這樣的糾紛并非鮮見。該類合同中，無論“合作”結(jié)果怎樣，提供資金的當(dāng)事人都將使用（租用）一定數(shù)量的建成房屋。雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思在于使一方當(dāng)事人所提供的資金成為其約定面積建成房屋的對價(jià)，而不是集雙方之合力，共享合作利潤，共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)。該約定內(nèi)容無疑也是不符合合作開發(fā)中“共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)”的要求，因此，本解釋否定了雙方當(dāng)事人之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。在當(dāng)事人意思表示的外在形式與內(nèi)在真意并不致的情況下，本解釋同樣采納了以真實(shí)意思確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的立場，將此種情況下的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”定性為“房屋租賃合同。”
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