【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)付票據(jù)32應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款33應(yīng)收賬款4預(yù)收賬款34減：壞賬準(zhǔn)備5其他應(yīng)付款35應(yīng)收賬款凈額6應(yīng)付工資36預(yù)付賬款7應(yīng)付福利費(fèi)37其他應(yīng)收款8未交稅金38存貨9應(yīng)付股利39其中：在建開發(fā)產(chǎn)品10其他未交款40待攤費(fèi)用1100預(yù)提費(fèi)用4100待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損益1200一定內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債4200一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債款1300其他流動(dòng)負(fù)債43其他流動(dòng)資產(chǎn)14流動(dòng)負(fù)債合計(jì)44流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)15長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期投資長(zhǎng)期借款45長(zhǎng)期投資16應(yīng)付債券4600長(zhǎng)期股權(quán)投資17長(zhǎng)期應(yīng)付款4700固定資產(chǎn)遞延出租收入48固定資產(chǎn)原價(jià)18其他長(zhǎng)期負(fù)債4900減：累計(jì)折舊19其中：住房周轉(zhuǎn)金5000固定資產(chǎn)凈值20長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)51固定資產(chǎn)清理2100遞延稅項(xiàng)固定資產(chǎn)購(gòu)建支出2200遞延稅款貸項(xiàng)5200待處理固定資產(chǎn)凈損益2300負(fù)債合計(jì)53固定資產(chǎn)合計(jì)24無(wú)形及遞延資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)25所有者權(quán)益長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2600股本（注冊(cè)資本 萬(wàn)元）54遞延資產(chǎn)2700資本公積55無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)28盈余公積56其他長(zhǎng)期資產(chǎn)其中：公益金57其他長(zhǎng)期資產(chǎn)未分配利潤(rùn)58遞延稅項(xiàng)所有者權(quán)益合計(jì)59遞延稅款借項(xiàng)29資產(chǎn)總計(jì)30負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)60從廣宇集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表中可以看出，集團(tuán)在資產(chǎn)一方變動(dòng)較多，主要體現(xiàn)在貨幣資金、預(yù)收賬款、存貨、在建設(shè)工程、遞延稅款等方面。，；,；,；，；，；。在負(fù)債及所有者權(quán)益一方,預(yù)收賬款明顯下降,其他應(yīng)付款卻明顯增加,這在籌資階段是不利的。,；；,。綜上可知,在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，資金是一個(gè)很重要的問題。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，通過什么渠道、用什么方式籌資是非常重要的。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，集團(tuán)注意到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所需要的資金主要依靠間接籌資，間接籌資中又以銀行信貸為主。2001年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速一直保持在 25% 以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期金融貸款增速。% ，高于金融機(jī)構(gòu)貸款增速28個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比重也越來(lái)越高，已由1999年 % 上 升 %?！?」二、廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)籌資管理的優(yōu)勢(shì)分析廣宇集團(tuán)改制前,企業(yè)籌資基本上由財(cái)政撥款供給,實(shí)行的是“資金供給制。自1983年起,國(guó)家實(shí)行“撥改貸”的資金管理辦法,企業(yè)依靠銀行信貸融通資金，進(jìn)入上世紀(jì)90年代企業(yè)籌資渠道呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。與此相適應(yīng)，廣宇集團(tuán)的籌資渠道增多和籌資方式也相應(yīng)地增多。按資金來(lái)源渠道的不同,可將企業(yè)資金分為權(quán)益資金和負(fù)債資金兩類,其中權(quán)益資金包括:吸收直接投資、擬上市發(fā)行股票及利用外資、留存收益等；負(fù)債資金包括:銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和商業(yè)信用等。并且充分考慮和分析法律法規(guī)、金融限制、資本成本高低、資本結(jié)構(gòu)等影響,以最佳籌資方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理總體目。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策自從上世紀(jì)九十年代初全國(guó)開始推行城市住房制度和土地制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走入了它歷史上從未有過的黃金發(fā)展時(shí)期，它對(duì)G D P的貢獻(xiàn)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)有目共睹。很多城市房地產(chǎn)業(yè)已成為事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)三角房地產(chǎn)業(yè)早已成為國(guó)家重要的支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)務(wù)院的一系列的重要文件中，也都將房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場(chǎng)化，國(guó)際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、突出成績(jī)廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)足跡編及長(zhǎng)三角的東西南北中，遠(yuǎn)涉紹興、黃山、肇慶……，集團(tuán)后備資金十分充足，連續(xù)十年以上被評(píng)為“AAA”級(jí)信用單位。先后被授予“浙江省誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位”、“浙江省知名商號(hào)”、“杭州十大品牌房產(chǎn)”、“杭州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”、“浙江省文明商號(hào)”、“杭州市示范文明單位”、“浙江省著名商標(biāo)”等榮譽(yù)稱號(hào)。公司堅(jiān)持“求實(shí)誠(chéng)信、開拓創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，以“立足浙江、面向全國(guó)”為發(fā)展方向，以打造“精品廣宇”為企業(yè)核心，先后在省內(nèi)外開發(fā)了一系列經(jīng)典樓盤：平海公寓、元華廣場(chǎng)、廣復(fù)大廈、河濱公寓、河濱商務(wù)樓、吳山鳴翠苑、湖濱公寓、西城年華、黃山江南新城、紹興康郡、肇慶星湖名郡等，目前在建規(guī)模達(dá)170余萬(wàn)方。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新實(shí)力排名，廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)位列第67位。已經(jīng)步入中國(guó)房地產(chǎn)第一方陣的序列。財(cái)務(wù)管理水平 廣宇集團(tuán)財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度，明確財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，在這一總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，企業(yè)的各個(gè)部門包括財(cái)務(wù)管理部門都努力工作，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。激勵(lì)機(jī)制靈活，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念更新內(nèi)容、轉(zhuǎn)變職能，建立健全財(cái)務(wù)管理人員的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)管理人員理財(cái)?shù)姆e極性、創(chuàng)造性、采取有效措施切實(shí)提高集團(tuán)財(cái)務(wù)管理水平。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，企業(yè)集團(tuán)化管理將是大勢(shì)所趨，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心作為一個(gè)為集團(tuán)籌資理財(cái)?shù)牟块T，已堅(jiān)定地成為企業(yè)集團(tuán)管理的核心。廣宇集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心除了具備“便于理財(cái)、配合決策”、“財(cái)務(wù)委派、加強(qiáng)監(jiān)督”、“專業(yè)管理、便于考核”等三大功能外，還應(yīng)在管理上進(jìn)一步創(chuàng)新，使其更具特色。三、籌資存在的問題及原因分析（一）企業(yè)內(nèi)部面臨的問題及原因分析籌資結(jié)構(gòu)不合理廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)籌集資金的同時(shí)必定加大負(fù)債的規(guī)模，從而使利息費(fèi)用支出增加，由于收益降低而導(dǎo)致喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也相應(yīng)增大。同時(shí)，負(fù)債比重越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)[=息稅前利潤(rùn)247。(息稅前利潤(rùn)利息)]越大，股東收益變化的幅度也越大。所以，負(fù)債規(guī)模越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。這是因?yàn)槠髽I(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，從而伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。合理地利用債務(wù)融資、配比好債務(wù)資本與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系，對(duì)于企業(yè)降低綜合資本成本、獲取財(cái)務(wù)杠桿利益和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非常關(guān)鍵的。在企業(yè)籌資過程中，負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理安排也是必須給予關(guān)注的一個(gè)重要問題。 在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，一是指短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的安排，另一方面是指取得資金和償還負(fù)債的時(shí)間安排。如果負(fù)債期限結(jié)構(gòu)安排不合理，例如應(yīng)籌集長(zhǎng)期資金卻采用了短期借款，或者應(yīng)籌集短期資金卻采用了長(zhǎng)期借款，則會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。所以在舉債時(shí)也要考慮債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不致于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。如果籌資順序安排不當(dāng)也會(huì)出現(xiàn)問題，這種風(fēng)險(xiǎn)主要針對(duì)股份有限公司而言，在籌資順序上，要求債務(wù)融資必須置于流通股融資之后，并注意保持一定的時(shí)間隔期。如果發(fā)行時(shí)間、籌資順序不當(dāng)，則必然會(huì)加大籌資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)造成不利影響。廣宇集團(tuán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力確定所需籌集資金的數(shù)額。倘若投入多而籌集資金過少，集團(tuán)公司會(huì)因此失去良好的獲利機(jī)會(huì)。同樣，如果集團(tuán)公司的籌資規(guī)模超過了其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，很可能造成集團(tuán)公司出現(xiàn)支付困難的問題。在籌資順序上，要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使集團(tuán)公司在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。籌資方式過于單一、多元化力度不夠房地產(chǎn)投資相當(dāng)一部分來(lái)自銀行貸款，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入的資金約20％一30％是銀行貸款，其中包括土地出讓金。項(xiàng)目啟動(dòng)資金幾乎都來(lái)自銀行，建筑公司的項(xiàng)目墊付資金也多來(lái)源于銀行貸款，約占項(xiàng)目投資的3o％一40％，在購(gòu)買商品房的個(gè)人消費(fèi)群體中向銀行抵押貸款的占到半數(shù)以上。資金來(lái)源的單一化和過于集中，過大的放量，是我國(guó)籌資渠道的“軟肋”?！?」 企業(yè)籌資在很大程度上受金融領(lǐng)域的影響。近幾年來(lái),金融領(lǐng)域改革在不少方面都取得了積極的進(jìn)展,在有的領(lǐng)域如股票市場(chǎng)等還有很大的突破,引入了一些金融機(jī)構(gòu)和金融工具,但傳統(tǒng)的以銀行為主渠道的融資結(jié)構(gòu)尚未有根本改變,特別是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行信貸比例過高。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)等方面起著重要的作用,但房地產(chǎn)企業(yè)缺少穩(wěn)定、規(guī)范、成本低的短期和中長(zhǎng)期籌資渠道,企業(yè)擔(dān)保等問題尚未有好的解決辦法。又如大牌房地產(chǎn)企業(yè),通常具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn),在其起步階段需要特定的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制的支持,但真正的具有風(fēng)險(xiǎn)投資涵義的金融機(jī)構(gòu)和金融工具基本不存在，這些企業(yè)往往得不到金融機(jī)構(gòu)的有力支持,銀行的“惜貸”行為在很大程度上與缺少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制有關(guān)。如果不通過金融創(chuàng)新解決這個(gè)問題,房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問題不可能得到解決,也不可能實(shí)現(xiàn)資源配置效率的改進(jìn)。集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)劑沒有達(dá)到預(yù)期水平集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)劑不夠流暢，資金使用效益不能達(dá)到預(yù)期水平。當(dāng)母公司、子公司或其他重要成員集團(tuán)公司面臨財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，集團(tuán)公司必須發(fā)揮內(nèi)部資金融通調(diào)劑的功能，以保證集團(tuán)整體財(cái)務(wù)的安全性。否則，即便集團(tuán)公司和子公司都有良好的資本結(jié)構(gòu)，但由于內(nèi)部資金流通不暢，也會(huì)給集團(tuán)公司造成一定的支付困難。只有當(dāng)資金成本低于投資的投資報(bào)酬率，集團(tuán)公司才會(huì)有利可圖，確保盈利。但由于投資收益的不確定性，當(dāng)投資收益低于資金成本時(shí)，投資失敗，就會(huì)造成集團(tuán)公司盈利的下降而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不良行業(yè)規(guī)則，加大籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則表示：我國(guó)房地產(chǎn)公司先以自有資金和銀行流動(dòng)資金貸款取得“四證”，再以開發(fā)貸款和墊資盡早拿到銷售證，最后利用個(gè)人按揭貸款完成開發(fā)。按照以上的規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)商只要有少數(shù)的自有資金，就可以順利的進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款，造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦商品房滯銷，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈就易陷入資不抵債和銀行債務(wù)難追償并成為壞帳死帳的可能。廣宇集團(tuán)針對(duì)這一問題，采取分散項(xiàng)目投資，不同時(shí)間段回收資金，多元化籌集資金的方式，并不單一利用銀行貸款來(lái)限制其發(fā)展。（二）企業(yè)外部面臨的問題及原因分析金融市場(chǎng)不健全影響企業(yè)籌資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中銀行信貸仍是主流，房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)信托在121號(hào)文件后迅速發(fā)展，但目前的信托產(chǎn)品還很難滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。目前，在中國(guó)5萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司中，只有52家公司在證券市場(chǎng)上市融資。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫，一則房地產(chǎn)公司難以達(dá)到《公司法》對(duì)發(fā)債主體的要求；二則債券市場(chǎng)規(guī)模小，交易清淡，發(fā)行和持有風(fēng)險(xiǎn)較大，故債券融資基本上處于停滯狀態(tài)?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正處于迅速發(fā)展時(shí)期，但因市場(chǎng)主體不健全、行為不規(guī)范、宏觀管理工