【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)付票據(jù)32應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款33應(yīng)收賬款4預(yù)收賬款34減：壞賬準備5其他應(yīng)付款35應(yīng)收賬款凈額6應(yīng)付工資36預(yù)付賬款7應(yīng)付福利費37其他應(yīng)收款8未交稅金38存貨9應(yīng)付股利39其中：在建開發(fā)產(chǎn)品10其他未交款40待攤費用1100預(yù)提費用4100待處理流動資產(chǎn)凈損益1200一定內(nèi)到期的長期負債4200一年內(nèi)到期的長期債款1300其他流動負債43其他流動資產(chǎn)14流動負債合計44流動資產(chǎn)合計15長期負債長期投資長期借款45長期投資16應(yīng)付債券4600長期股權(quán)投資17長期應(yīng)付款4700固定資產(chǎn)遞延出租收入48固定資產(chǎn)原價18其他長期負債4900減：累計折舊19其中：住房周轉(zhuǎn)金5000固定資產(chǎn)凈值20長期負債合計51固定資產(chǎn)清理2100遞延稅項固定資產(chǎn)購建支出2200遞延稅款貸項5200待處理固定資產(chǎn)凈損益2300負債合計53固定資產(chǎn)合計24無形及遞延資產(chǎn)無形資產(chǎn)25所有者權(quán)益長期待攤費用2600股本（注冊資本 萬元）54遞延資產(chǎn)2700資本公積55無形及遞延資產(chǎn)合計28盈余公積56其他長期資產(chǎn)其中：公益金57其他長期資產(chǎn)未分配利潤58遞延稅項所有者權(quán)益合計59遞延稅款借項29資產(chǎn)總計30負債及所有者權(quán)益總計60從廣宇集團的資產(chǎn)負債表中可以看出，集團在資產(chǎn)一方變動較多，主要體現(xiàn)在貨幣資金、預(yù)收賬款、存貨、在建設(shè)工程、遞延稅款等方面。，；,；,；，；，；。在負債及所有者權(quán)益一方,預(yù)收賬款明顯下降,其他應(yīng)付款卻明顯增加,這在籌資階段是不利的。,；；,。綜上可知,在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中，資金是一個很重要的問題。對于開發(fā)商來講，通過什么渠道、用什么方式籌資是非常重要的。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，集團注意到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所需要的資金主要依靠間接籌資，間接籌資中又以銀行信貸為主。2001年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速一直保持在 25% 以上，遠遠高于同期金融貸款增速。% ，高于金融機構(gòu)貸款增速28個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部金融機構(gòu)貸款比重也越來越高，已由1999年 % 上 升 %?！?」二、廣宇房地產(chǎn)集團籌資管理的優(yōu)勢分析廣宇集團改制前,企業(yè)籌資基本上由財政撥款供給,實行的是“資金供給制。自1983年起,國家實行“撥改貸”的資金管理辦法,企業(yè)依靠銀行信貸融通資金，進入上世紀90年代企業(yè)籌資渠道呈現(xiàn)多元化趨勢。與此相適應(yīng)，廣宇集團的籌資渠道增多和籌資方式也相應(yīng)地增多。按資金來源渠道的不同,可將企業(yè)資金分為權(quán)益資金和負債資金兩類,其中權(quán)益資金包括:吸收直接投資、擬上市發(fā)行股票及利用外資、留存收益等；負債資金包括:銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和商業(yè)信用等。并且充分考慮和分析法律法規(guī)、金融限制、資本成本高低、資本結(jié)構(gòu)等影響,以最佳籌資方式實現(xiàn)企業(yè)管理總體目。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策自從上世紀九十年代初全國開始推行城市住房制度和土地制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)走入了它歷史上從未有過的黃金發(fā)展時期，它對G D P的貢獻和對其他產(chǎn)業(yè)的拉動有目共睹。很多城市房地產(chǎn)業(yè)已成為事實上的支柱產(chǎn)業(yè)。長三角房地產(chǎn)業(yè)早已成為國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)。在國務(wù)院的一系列的重要文件中，也都將房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場化，國際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有重要的地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。企業(yè)經(jīng)營狀況、突出成績廣宇房地產(chǎn)集團足跡編及長三角的東西南北中，遠涉紹興、黃山、肇慶……，集團后備資金十分充足，連續(xù)十年以上被評為“AAA”級信用單位。先后被授予“浙江省誠信經(jīng)營企業(yè)單位”、“浙江省知名商號”、“杭州十大品牌房產(chǎn)”、“杭州市百強企業(yè)”、“浙江省文明商號”、“杭州市示范文明單位”、“浙江省著名商標”等榮譽稱號。公司堅持“求實誠信、開拓創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，以“立足浙江、面向全國”為發(fā)展方向，以打造“精品廣宇”為企業(yè)核心，先后在省內(nèi)外開發(fā)了一系列經(jīng)典樓盤：平海公寓、元華廣場、廣復(fù)大廈、河濱公寓、河濱商務(wù)樓、吳山鳴翠苑、湖濱公寓、西城年華、黃山江南新城、紹興康郡、肇慶星湖名郡等，目前在建規(guī)模達170余萬方。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會最新實力排名，廣宇房地產(chǎn)集團位列第67位。已經(jīng)步入中國房地產(chǎn)第一方陣的序列。財務(wù)管理水平 廣宇集團財務(wù)管理嚴格按照國家規(guī)定的財務(wù)管理制度，明確財務(wù)管理目標，在這一總體目標的指導(dǎo)下，企業(yè)的各個部門包括財務(wù)管理部門都努力工作，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。激勵機制靈活，按市場經(jīng)濟的要求，進一步轉(zhuǎn)變觀念更新內(nèi)容、轉(zhuǎn)變職能，建立健全財務(wù)管理人員的激勵機制，充分調(diào)動管理人員理財?shù)姆e極性、創(chuàng)造性、采取有效措施切實提高集團財務(wù)管理水平。隨著經(jīng)濟改革的不斷深入，企業(yè)集團化管理將是大勢所趨，集團財務(wù)管理中心作為一個為集團籌資理財?shù)牟块T，已堅定地成為企業(yè)集團管理的核心。廣宇集團財務(wù)管理中心除了具備“便于理財、配合決策”、“財務(wù)委派、加強監(jiān)督”、“專業(yè)管理、便于考核”等三大功能外，還應(yīng)在管理上進一步創(chuàng)新，使其更具特色。三、籌資存在的問題及原因分析（一）企業(yè)內(nèi)部面臨的問題及原因分析籌資結(jié)構(gòu)不合理廣宇房地產(chǎn)集團籌集資金的同時必定加大負債的規(guī)模，從而使利息費用支出增加，由于收益降低而導(dǎo)致喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也相應(yīng)增大。同時，負債比重越高，企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)[=息稅前利潤247。(息稅前利潤利息)]越大，股東收益變化的幅度也越大。所以，負債規(guī)模越大，財務(wù)風(fēng)險越大。這是因為企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成了財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，從而伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也就越大。合理地利用債務(wù)融資、配比好債務(wù)資本與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系，對于企業(yè)降低綜合資本成本、獲取財務(wù)杠桿利益和降低財務(wù)風(fēng)險是非常關(guān)鍵的。在企業(yè)籌資過程中，負債結(jié)構(gòu)的合理安排也是必須給予關(guān)注的一個重要問題。 在負債結(jié)構(gòu)方面，一是指短期負債和長期負債的安排，另一方面是指取得資金和償還負債的時間安排。如果負債期限結(jié)構(gòu)安排不合理，例如應(yīng)籌集長期資金卻采用了短期借款，或者應(yīng)籌集短期資金卻采用了長期借款，則會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險。所以在舉債時也要考慮債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不致于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。如果籌資順序安排不當也會出現(xiàn)問題，這種風(fēng)險主要針對股份有限公司而言，在籌資順序上，要求債務(wù)融資必須置于流通股融資之后，并注意保持一定的時間隔期。如果發(fā)行時間、籌資順序不當，則必然會加大籌資風(fēng)險，對企業(yè)造成不利影響。廣宇集團應(yīng)當根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營狀況及其承擔風(fēng)險的能力確定所需籌集資金的數(shù)額。倘若投入多而籌集資金過少，集團公司會因此失去良好的獲利機會。同樣，如果集團公司的籌資規(guī)模超過了其承受風(fēng)險的能力，很可能造成集團公司出現(xiàn)支付困難的問題。在籌資順序上，要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇，使集團公司在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)?；I資方式過于單一、多元化力度不夠房地產(chǎn)投資相當一部分來自銀行貸款，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)開發(fā)項目投入的資金約20％一30％是銀行貸款，其中包括土地出讓金。項目啟動資金幾乎都來自銀行，建筑公司的項目墊付資金也多來源于銀行貸款，約占項目投資的3o％一40％，在購買商品房的個人消費群體中向銀行抵押貸款的占到半數(shù)以上。資金來源的單一化和過于集中，過大的放量，是我國籌資渠道的“軟肋”?！?」 企業(yè)籌資在很大程度上受金融領(lǐng)域的影響。近幾年來,金融領(lǐng)域改革在不少方面都取得了積極的進展,在有的領(lǐng)域如股票市場等還有很大的突破,引入了一些金融機構(gòu)和金融工具,但傳統(tǒng)的以銀行為主渠道的融資結(jié)構(gòu)尚未有根本改變,特別是房地產(chǎn)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)中銀行信貸比例過高。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)濟、解決就業(yè)等方面起著重要的作用,但房地產(chǎn)企業(yè)缺少穩(wěn)定、規(guī)范、成本低的短期和中長期籌資渠道,企業(yè)擔保等問題尚未有好的解決辦法。又如大牌房地產(chǎn)企業(yè),通常具有高風(fēng)險、高收益的特點,在其起步階段需要特定的風(fēng)險投資機制的支持,但真正的具有風(fēng)險投資涵義的金融機構(gòu)和金融工具基本不存在，這些企業(yè)往往得不到金融機構(gòu)的有力支持,銀行的“惜貸”行為在很大程度上與缺少風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制有關(guān)。如果不通過金融創(chuàng)新解決這個問題,房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問題不可能得到解決,也不可能實現(xiàn)資源配置效率的改進。集團內(nèi)部資金調(diào)劑沒有達到預(yù)期水平集團內(nèi)部資金調(diào)劑不夠流暢，資金使用效益不能達到預(yù)期水平。當母公司、子公司或其他重要成員集團公司面臨財務(wù)危機時，集團公司必須發(fā)揮內(nèi)部資金融通調(diào)劑的功能，以保證集團整體財務(wù)的安全性。否則，即便集團公司和子公司都有良好的資本結(jié)構(gòu)，但由于內(nèi)部資金流通不暢，也會給集團公司造成一定的支付困難。只有當資金成本低于投資的投資報酬率，集團公司才會有利可圖，確保盈利。但由于投資收益的不確定性，當投資收益低于資金成本時，投資失敗，就會造成集團公司盈利的下降而形成財務(wù)風(fēng)險。不良行業(yè)規(guī)則，加大籌資風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則表示：我國房地產(chǎn)公司先以自有資金和銀行流動資金貸款取得“四證”，再以開發(fā)貸款和墊資盡早拿到銷售證，最后利用個人按揭貸款完成開發(fā)。按照以上的規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)商只要有少數(shù)的自有資金，就可以順利的進行房地產(chǎn)的開發(fā)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來自銀行貸款，造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風(fēng)險。一旦商品房滯銷，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈就易陷入資不抵債和銀行債務(wù)難追償并成為壞帳死帳的可能。廣宇集團針對這一問題，采取分散項目投資，不同時間段回收資金，多元化籌集資金的方式，并不單一利用銀行貸款來限制其發(fā)展。（二）企業(yè)外部面臨的問題及原因分析金融市場不健全影響企業(yè)籌資房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，對于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍房地產(chǎn)市場具有重要意義。然而，目前我國的房地產(chǎn)市場中銀行信貸仍是主流，房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來自銀行貸款。房地產(chǎn)信托在121號文件后迅速發(fā)展，但目前的信托產(chǎn)品還很難滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。目前，在中國5萬多家房地產(chǎn)公司中，只有52家公司在證券市場上市融資。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫，一則房地產(chǎn)公司難以達到《公司法》對發(fā)債主體的要求；二則債券市場規(guī)模小，交易清淡，發(fā)行和持有風(fēng)險較大，故債券融資基本上處于停滯狀態(tài)?？偟膩碚f，我國目前的房地產(chǎn)金融市場正處于迅速發(fā)展時期，但因市場主體不健全、行為不規(guī)范、宏觀管理工