商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及防范研究論文(編輯修改稿)
2025-07-25 13:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 劇烈波動，開發(fā)商個別項目出現(xiàn)風(fēng)險，整個資金鏈出現(xiàn)問題，商業(yè)銀行貸款將陷入十分危險的境地。即便有其他企業(yè)提供第三方保證責(zé)任的，但是面對開發(fā)商巨額的貸款量，一旦需要其履行保證義務(wù)，有的企業(yè)的代償能力也是捉襟見肘。與此同時，部分商業(yè)銀行的貸前調(diào)查工作流于形式，有的為了贏得客戶不斷簡化貸款條件，在操作上極不規(guī)范；有的商業(yè)銀行在貸后管理中過于依賴抵押物登記，沒有對項目建設(shè)及抵押物進(jìn)行及時跟蹤，導(dǎo)致風(fēng)險不斷上升。二、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的成因由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立，市場和法律環(huán)境尚不完善，國內(nèi)商業(yè)銀行由于有相對固定的利差，資產(chǎn)定價機(jī)制尚未確立，也就還沒有實現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。另外，改革開放30年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本上處于高速增長時期,商業(yè)銀行缺乏應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期包括房地產(chǎn)產(chǎn)變動周期的經(jīng)驗，因此國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險夾雜著各種內(nèi)外部因素。（一 ）內(nèi)部因素短期綜合效益過高引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款迅速擴(kuò)張，向房地產(chǎn)業(yè)放貸對商業(yè)銀行特別是商業(yè)銀行下屬的經(jīng)營機(jī)構(gòu)及客戶經(jīng)理人員是有吸引力的，因此發(fā)放房地產(chǎn)貸款特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以派生大量的存款和零售業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，而存款、貸款、中間業(yè)務(wù)通常是商業(yè)銀行考核經(jīng)營機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理的重要指標(biāo)，事實上房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行一項重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此對于商業(yè)銀行來說有很大的吸引力。貸款軟約束增加商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業(yè)資金的運用超過了它當(dāng)期的收益范圍，或從跨時期來看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來收入的現(xiàn)值，這使在足夠長的時間期限內(nèi)，企業(yè)總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息而不是本金。風(fēng)險計量技術(shù)落后，信貸組合管理能力薄弱導(dǎo)致商業(yè)銀行無法準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)積累，國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險計量基本上是處于起步階段，國內(nèi)商業(yè)銀行目前的強(qiáng)項是對單筆貸款風(fēng)險的審核，尚無法準(zhǔn)確衡量整個組合的風(fēng)險特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險，因此也就無法通過資產(chǎn)配置手段來構(gòu)建行業(yè)貸款組合，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗平衡的結(jié)果。（二） 外部因素資本的逐利性導(dǎo)致社會資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)貸款的高回報不但使商業(yè)銀行低估風(fēng)險而放寬貸款條件，同時又鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性經(jīng)營，社會上的游資也會被房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤所吸引而進(jìn)一步導(dǎo)致投資過度。所有這些因素都很容易引起商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款膨脹，更多的資源持續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)集中，而風(fēng)險卻向商業(yè)銀行集中。地方政府的干預(yù)導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險加劇。地方政府干預(yù)的目的是盡可能地從商業(yè)銀行獲取資金來支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且近年來的經(jīng)濟(jì)運行情況也使得地方政府有干預(yù)的動力但在現(xiàn)行財政制下卻沒有擔(dān)保融資和發(fā)債的權(quán)利，于是紛紛實行變相擔(dān)保，獲取商業(yè)銀行資金支持發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在國有商業(yè)銀行的新增貸款中，很大一部分是有政府背景或政府擔(dān)保的長期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險約束，容易推動貸款資金過度擴(kuò)張，同時積累了財政的隱性債務(wù)。（三）國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的波動幾率，增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險2003年以來，國家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺了一系列的調(diào)控政策。從當(dāng)前的情況看，這些調(diào)控政策的累積效應(yīng)和內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展突然轉(zhuǎn)向低迷，由于缺乏緩沖機(jī)會給房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)貸款帶來了很大的系統(tǒng)性風(fēng)險，事實上以下幾個問題的存在是不容忽視的，一是住房單一的供給結(jié)構(gòu)與多元化的需求結(jié)構(gòu)存在矛盾，改革開發(fā)后，居民的收入水平不斷拉大；二是在預(yù)售房制度下，房價下跌會出現(xiàn)大規(guī)模的退房現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)商資金斷裂和按揭業(yè)務(wù)糾紛，這對開發(fā)商主動對房地產(chǎn)定價機(jī)制進(jìn)行糾偏，通過主動降價來加速資金回籠是不利的。（四）我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的防范對策房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要從客戶和項目兩個維度來考察，就國內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)狀來說，目前的主要優(yōu)勢還是通過加強(qiáng)貸前調(diào)查、信貸審查和貸后管理等手段來加強(qiáng)對單個客戶、單筆貸款的風(fēng)險控制。下面主要分析商業(yè)銀行針對主要房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理防范對策。（一）加強(qiáng)對開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查對開發(fā)商資質(zhì)的審查。首先要選擇資金實力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗豐富、社會信譽(yù)良好的知名開發(fā)商作為合作對象。知名開
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