【文章內(nèi)容簡介】 更大的風險。2．個人住房貸款中的道德風險道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風險根據(jù)風險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風險與外部道德風險。內(nèi)部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責任的不對等和責任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務中起著關鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔相應的責任。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認為，作為泡沫經(jīng)濟的載體起碼有如下兩個特點：第一，供求關系不宜達到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體之一。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹慎，而房地產(chǎn)貸款相對于其他貸款項目而言收益較高，風險較小，所以商業(yè)銀行很容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合《中國行業(yè)景氣分析報告（20022003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標準”，即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費三方面進行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，20012004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。圖3 20012009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長，%（見圖4），其中不乏投機炒作的結(jié)果，導致了房價的高速上漲顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖4 19992009年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費方面，房價的高速增長已超越了居民的消費能力，高房價使眾多購房者卻步。房價收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標，其公式為：房價收入比=（商品房平均銷售價格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國主要城市房價收入比計算結(jié)果如表3：表3 部分城市房價收入比情況（%）項目2000年2001年2002年2003年2004年北京成都廣州　上海　　　16杭州1617資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。按照世界銀行的標準，發(fā)展中國家的房價收入比一般在36倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過78倍。2003年至2004年房屋銷售價格與可支配收入比較如圖5：圖5 20032004年房屋銷售價格與可支配收入上漲增速資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。2007年房屋銷售價格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實說明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實存在。2．房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風險泡沫經(jīng)濟往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但此時，一有風吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至會許以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務狀況就會惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機。（三）商業(yè)銀行流動性過剩1．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析目前普遍認為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費”的經(jīng)濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。為實現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有自身的目標函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能否順利地投放到市場上去。當資金的投放受到約束時，銀行會對存款的吸收進行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動和規(guī)模都是有限的。但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護自身和政府的信譽，長久以來都在被動地吸收存款。由于國有企業(yè)改革和私營經(jīng)濟發(fā)展需要大量的資金，國家沒有對商業(yè)銀行的信貸給予嚴格的控制，銀行還沒有面對嚴重的信貸約束。但隨著我國對外日益開放，國家對金融風險越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束，國家開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時，在國內(nèi)經(jīng)濟過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。 2．流動性過剩對個人住房貸款風險的影響貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率趨于下降，高利潤率的投資領域不多。在此情形下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端房價的快速上漲，也為一些投資者進入這一領域提供了一個機會。但投資者的資金，主要來自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會導致金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風險。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風險。特別是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風險更大。（四）房地產(chǎn)業(yè)風險控制及防范制度缺陷1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風險、高收益特性。因為該行業(yè)的可觀利潤誘惑，國有、民營資本爭先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計，1999年全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負債率高的中小型企業(yè)占70%，%左右。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價以求多貸款，事后再將超過正常房價的資金返給借款人等等。2．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應當是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應當有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個城市的情況來看（見表4）： 單位：億元200620072008國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。從3年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看（見圖6）：我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。進一步分析可發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。這表明，我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1．完善房貸保險制度降低我國個人住房貸款風險的一個重要制度是個人住房貸款保險制度。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，根據(jù)合同約定購買政府設立的住房貸款保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財產(chǎn)損失承擔賠償責任，或者當被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時負責承擔替借款人償還貸款本息的行為。此類保險主要有三種，一是綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用保險的綜合保險；二是貸款信用保險，實行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔保相結(jié)合；三是抵押物財產(chǎn)保險。為了降低金融機構(gòu)的信貸風險，中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。目前，我國多家保險公司開展了此項業(yè)務，且大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。這一險種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到了相當?shù)姆e極作用。但這一個人住房貸款保險業(yè)務開辦不長，經(jīng)驗不足，存在諸多問題，需要加以完善。2．設立房貸擔保人在現(xiàn)實情況