【文章內(nèi)容簡介】 應分為人員因素導致的操作風險（如操作失誤）、流程因素導致的操作風險（如流程執(zhí)行不嚴格）、系統(tǒng)因素導致的操作風險（如系統(tǒng)失靈）和外部事件導致的操作風險（如外部欺詐、突發(fā)事件）四類。其中，人、流程和系統(tǒng)因素屬于內(nèi)部因素，外部事件屬于外部因素。個人住房抵押貸款業(yè)務操作風險主要指商業(yè)銀行在項目決策、貸款審核、抵押登記、放款手續(xù)、貸后管理等環(huán)節(jié)，以及在簽訂合同、交納費用等程序中產(chǎn)生的操作性風險[12]。如未明確掌握開發(fā)商及項目情況，借款人資信調(diào)查不真實，抵押登記證不真實，審批和放款手續(xù)不健全或次序不正確，貸后管理不到位，此外，在業(yè)務審查監(jiān)督方面的缺乏，工作人員制約方面，個人住房貸款業(yè)務的內(nèi)部控制與監(jiān)督方面的漏洞，均容易形成風險隱患。 抵押物風險抵押物風險主要包括抵押物價值風險，抵押物登記風險和抵押物處置風險。（1）抵押物價值風險。個人住房抵押貸款雖然屬于擔保貸款，但是抵押住房本身也有存在風險的可能。各種自然災害和人為災害可能使抵押住房遭到損失，進而導致抵押住房價值的滅失或下降；在國家宏觀政策和地區(qū)經(jīng)濟調(diào)整的影響下，抵押住房的價格會出現(xiàn)波動，抵押住房價格的回落會直接引起抵押物價值下跌，將無法足額抵償銀行貸款本息[13]。（2）抵押物登記風險。主要是抵押物登記證辦理的風險。商業(yè)銀行對用以抵押貸款的樓盤審查不嚴格，一些開發(fā)商“五證”不齊，不具備抵押貸款合同的主體資格，埋下了抵押房產(chǎn)的合法性隱患，同時導致一些樓盤抵押房產(chǎn)的他項權(quán)證2年以上都不能辦理；有的地區(qū)負責土地使用權(quán)證的土地管理部門、負責房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)管理部門各行其是，協(xié)調(diào)不佳，對于部分房產(chǎn)，在土地使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)不明確的情況下，房產(chǎn)管理部門便對房屋單獨辦理抵押登記，造成土地權(quán)利的不確定性，致使銀行在行使抵押權(quán)時存在一定的不確定性。（3）抵押物處置風險。處置抵押物要求考慮借款人居住問題和社會穩(wěn)定問題，主要來自法律規(guī)定方面的風險，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》明確：“對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”，這增加了銀行處置抵押物的難度。抵押物處置工作為銀行行使抵押權(quán)設定了前置性義務，增加了銀行使抵押權(quán)的成本，甚至會造成銀行實際抵押權(quán)被懸空的可能。3 商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險主要問題分析 商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀 商業(yè)銀行個人住房貸款的特點（1）額度高：住房貸款金額最高可達購房合同金額的80%；商住兩用房貸款金額最高可達購房合同金額的55%；商用房貸款金額最高可達購房合同金額的50%。（2）利率低：。（3）還款靈活：包括等額本息、等額本金、按月還息到期還本，先還息后等額本息或等額本金、等比累進、組合還款 （移動按揭）、到期一次還本付息（利隨本清）等7種還款方式可供選擇。（4）期限長：住房貸款期限最長可達30年，商住兩用房貸款和商用房貸款期限最長可達10年。手續(xù)簡便：提供光大銀行認可的擔保后，可在所購房產(chǎn)正式抵押登記前放款。 商業(yè)銀行個人住房貸款的主要還款情況自我國開展個人消費信貸以來，人們逐漸改變原來的消費模式，敢于用未來的收入圓今天的消費之夢，許多人從“美國老太太和中國老太太在天堂相遇”的對比中得到了啟發(fā)，大膽地利用消費信貸。貸款消費、提前消費成為時尚。再加上房地產(chǎn)市場的發(fā)展和居民收入水平的快速提高，個人住房貸款進展十分迅猛，詳見332:表31 歷年個人住房貸款狀況表(1999~2010) 單位:億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比199920002001200220032004200520062007200820092010數(shù)據(jù)來源：佐思研究報告和競爭情報平臺圖32 歷年個人住房貸款柱狀圖(1999~2010) 截止2010年9月末，比剛剛起步時的1999年末（），而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80%以上。雖然住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。有些城市，個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50%以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務收入來源。 個人住房貸款信用風險的宏觀問題 社會整體信用意識淡薄在我國特別是國有商業(yè)銀行，由于歷史遺留下了大比例的不良資產(chǎn)以及眼前國企貸款與個人住房抵押貸款風險存在較大反差，很多人對個人住房抵押貸款違約風險管理還不夠重視。國外經(jīng)驗一再證明個人住房抵押貸款期限長潛在違約風險較大，如果管理不當潛在風險就會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實風險，造成貸款機構(gòu)大量的資產(chǎn)損失。我國個人住房抵押貸款業(yè)務起步較晚，當前各項管理措施還很不完善，如果商業(yè)銀行管理者特別是基層管理者再不從思想上給予重視，不能從現(xiàn)在做起，則當前的忽視必將會為將來大比例違約風險暴露埋下隱患[14]。 房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范與國外發(fā)達國家相比，我國的個人住房信貸市場還基本上處于初級階段。從市場構(gòu)成看，余額存量較小，市場主體相對單一，除商業(yè)銀行外，其他貸款主體未能形成有效補充；由于主、客觀因素的種種制約，房地產(chǎn)交易一級市場尚不完善和發(fā)達，住房信貸的二級市場更是落后；從環(huán)境制度看，我國個人信用制度尚不健全，相關(guān)法律法規(guī)建設滯后，保險品種不夠齊全。信貸審核時，銀行只是根據(jù)申請人自己傳遞的信用信息做出判斷，對個人傳遞的信息較難核實，也難以全面了解等等因素，加大了個人住房貸款的風險，也制約了住房金融的進一步健康發(fā)展。 抵押物市場發(fā)展不成熟目前我國商業(yè)銀行的住房按揭貸款幾乎全部采用了抵押形式，并與買房人簽訂抵押合同，對期房在產(chǎn)權(quán)辦妥前，采用了備案登記的形式確保風險可控。一般情況下，抵押物即房屋是住房按揭貸款安全最基本的保障，一旦借款人在還貸上發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人有權(quán)按照合同以法定程序扣押、拍賣、變賣抵押物，獲得優(yōu)先清償。但由于在我國住房按揭貸款法律體系和房地產(chǎn)市場體系尚未健全及缺乏相應配套措施的情況下，銀行很容易發(fā)生客戶違約后卻難以通過抵押物來實現(xiàn)全部債權(quán)的案例。抵押物市場發(fā)張不成熟，有待于進一步完善[15]。 保險體制有待發(fā)展抵押貸款房屋保險，屬于房地產(chǎn)融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由貸款認作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險。所謂抵押貸款房屋保險，就是申請房屋抵押貸款的人應貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而把抵押房屋投保的險種。近年來住房抵押貸款已成為在我國較為廣泛運用的一種住房購買或房地產(chǎn)投資方式。與此同時，住房抵押貸款保險業(yè)務的重要性也日趨顯現(xiàn)，并為國內(nèi)大保險公司所認識，但在我國其業(yè)務的發(fā)展卻極為緩慢。 個人住房貸款信用風險的微觀問題 個人信用體系尚未建立個人信用體系是指能證明、解釋和查驗自然人資信而建立的一系列具有法律效力的行事規(guī)則，它是發(fā)展消費信貸的一項基礎性工作。當今發(fā)達的市場經(jīng)濟國家大多已建立起完備、嚴密、透明的個人信用網(wǎng)絡，每個人的信用記錄無論好壞都可以在任何一家銀行查到，銀行自然可以據(jù)此判斷把錢借給某個人有沒有風險。目前，理論界普遍認為，個人住房款風險加大除個人信用觀念淡薄外，關(guān)鍵原因還是由于我國以個人信用記錄為主體的信用管理制度尚未建立。應該說，這種觀點有其正確的一面，但并不完全準確。市場經(jīng)濟是一種信用經(jīng)濟，市場交易離不開信用基礎。從個人信用來看，它包括道德信用和資產(chǎn)信用兩部分。在明確道德信用的同時，還應該緊抓資產(chǎn)信用的調(diào)查和評價，因為，是這兩種信用的缺失共同影響著個人住房貸款業(yè)務發(fā)展[16]。以上現(xiàn)實決定了銀行在辦理消費信貸業(yè)務時很難準確掌握貸款人的資信情況，為防范貸款風險必然慎之又慎，高貸款的門檻。而苛刻的貸款條件，繁雜的貸款程序又使居民對消費信貸望而卻步，難免就會出現(xiàn)消費信貸“叫好不叫座”的現(xiàn)象。 個人支付能力的下降住宅消費是指人們對住宅的消耗、使用行為與過程，是人們生活消費的重要方面。住宅的消費需求是人們對住宅需求的一種類型，住宅需求包括生產(chǎn)性需求和消費性需求。住宅的消費需求是指購買者愿意、能夠并且打算購買住宅且用于消費的數(shù)量，在這里“能夠”就是指支付能力[17]。住宅消費需求的支付能力，是指人們消費住宅時的購買能力。隨著恩格系數(shù)的提高，人們用于住宅消費的支出占居民家庭消費總支出的比例也會上升；而效用分析說明了住宅離市中心的距離越遠而獲得的負效應越大和消費其他商品獲得的正效應越大，居民住宅消費的支付能力越弱。 開發(fā)商自身的缺陷在住房按揭業(yè)務中，雖然開發(fā)商不是按揭業(yè)務中的借款人，但開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質(zhì)量問題，開發(fā)商能否如期取得房產(chǎn)證等，都會直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進而影響到借款人如期向銀行歸還按揭貸款的主動性和積極性。因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導致的違約案例一直不斷[18]。（1）開發(fā)商挪用資金引發(fā)的風險開發(fā)商取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途，或者攜款潛逃，從而危及購房人的利益；購房人因未能按期得到房屋而不愿意歸還用于購房的借款，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。（2）延期交房開發(fā)商是商品房買賣中的賣方，也是按揭樓宇的開發(fā)者，若開發(fā)商由于經(jīng)營不善等原因，延期交付樓宇甚至工程爛尾，致使購房協(xié)議無法履行，必然影響按揭貸款協(xié)議的正常履行，銀行信貸資產(chǎn)會因此受到損害。（3）房屋質(zhì)量、面積不符雖然開發(fā)商所建樓宇如期竣工，但質(zhì)量不符合合同要求，或者交付的樓宇與房屋買賣合同中所附平面圖不符（此稱貨板不符）或者面積縮水，購房人要求解除購房協(xié)議，導致購房人拒絕繼續(xù)按約償還銀行貸款本息。此時，抵押物價值也會因質(zhì)量或面積問題大打折扣，使銀行信貸資產(chǎn)很難全額受償。（4）無法取得產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商所開發(fā)的樓盤沒有取得合法使用權(quán)，根據(jù)商品房開發(fā)和預售管理的有關(guān)辦法，開發(fā)樓盤在開發(fā)前必須具備，土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，而商品開始銷售時還需要預售許可證。如上述證件不齊將導致以售房屋無法取得房產(chǎn)證，導致按揭無法履行或履行無意義，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。 銀行信貸管理不完善就目前我國商業(yè)銀行的信貸管理而言，貸款的審批和發(fā)放主要憑借個人主觀意愿，無論是貸前調(diào)查還是貸時審查，都缺少科學而完整的客觀評價，且缺乏完善的貸后檢查工作。貸款資金發(fā)放后，銀行極少就企業(yè)對貸款資金的使用狀況及企業(yè)的重大經(jīng)營管理決策等進行必要的檢查、監(jiān)督和參與，這種“只放不問”的做法必然導致逾期、呆滯、呆帳貸款的增多。另外，貸款員的責、權(quán)、利與貸款質(zhì)量不掛鉤，缺乏明確有力的激勵約束機制。同時，信貸管理方法和手段落后也是一個問題。我國商業(yè)銀行在進行企業(yè)信用分析時，采用定性方法者較多，缺乏系統(tǒng)科學的定量分析，信用風險分析主要停留在傳統(tǒng)的比例分析階段，缺乏建立在統(tǒng)計分析和人工智能等現(xiàn)代科學方法基礎上的信用風險量化測量工具，如缺乏對企業(yè)違約風險分析模型、企業(yè)破產(chǎn)失敗預警模型等科學定量模型的開發(fā)和使用。對企業(yè)信用等級的評定也主要是由各個銀行自己進行，評級的主觀性強。4 商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險管理系統(tǒng)設計 個人住房貸款信用風險管理系統(tǒng)的設計原則 全面風險管理原則全面風險管理原則要求商業(yè)銀行的風險管理組織結(jié)構(gòu)設計安排，應充分滿足現(xiàn)代商業(yè)銀行全面風險管理的要求[19]。不僅要重視信用風險、市場風險、操作風險、流動風險等傳統(tǒng)風險，而且還應重視結(jié)算風險、法律風險、聲譽風險等更全面的風險因素。 全過程風險管理原則全過程風險管理原則應規(guī)定授信的質(zhì)量、收益及增長目標。每個銀行，無論大小，都是為盈利而經(jīng)營，因此必須確定可接受的風險與收益水平之比和影響資本成本的因素。銀行的董事會應批準其風險選擇和利潤最大化戰(zhàn)略，并定期檢查銀行的財務狀況，據(jù)此決定是否需要調(diào)整這一戰(zhàn)略。董事會還必須確保其資本金對承擔全系統(tǒng)的風險是足夠的。 全員風險管理原則風險管理是一項全員參與的系統(tǒng)工程，需要以塑造風險管理文化。增強全員風險管理意識為支撐。風險管理文化是企業(yè)文化的重要組成部分，其內(nèi)容主要包括風險管理理念、風險控制行為、風險道德標準和風險管理環(huán)境。在風險管理文化建設中。要倡導和強化“全員的風險管理意識”，通過各種途徑將風險管理理念傳遞給每一個員工，并且內(nèi)化為員工的職業(yè)態(tài)度和工作習慣；要在企業(yè)內(nèi)部形成風險控制的文化氛圍和職業(yè)環(huán)境。使企業(yè)能敏銳地感知風險、分析風險、防范風險[13]。 個人住房貸款信用風險管理系統(tǒng)的設計內(nèi)容 風險識別由于風險本身是一種不確定性，僅是一種可能發(fā)生的事件，變幻莫測，難以預料，要識別判斷和計算出其發(fā)生的概率十分因難。西方國家經(jīng)過長期的研究、探索后，形成了一些用于識別和衡量消費信貸風險的手段，主要有：（1）專家預測分析法又稱