【正文】 能力并以此審定貸款發(fā)放額度。這種情況下，抵押的房屋通常位置偏僻、質(zhì)量較差，難以出售和變現(xiàn)，從而給銀行的信貸資金產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。而施工方則會(huì)通過(guò)內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購(gòu)買(mǎi)關(guān)系，套取銀行貸款。一是房?jī)r(jià)迅速提高的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤(pán)待漲再售”。導(dǎo)致借款人違約的原因，主要有三點(diǎn)：（1）自然、社會(huì)等客觀因素所導(dǎo)致的違約。影響信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是借款人的還款能力和還款意愿。（2）實(shí)證研究方法對(duì)某商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理案例進(jìn)行實(shí)證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)解決方案。第三章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)存在問(wèn)題分析。對(duì)于提前還款風(fēng)險(xiǎn)研究，王福林、賈生華認(rèn)為影響我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款提前還款的主要因素是由五大因素共同決定，即宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、利率變動(dòng)、貨幣化分房政策的落實(shí)、銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制欠缺和中國(guó)人“無(wú)債一身輕”的觀念根深蒂固[5]。Quercia對(duì)過(guò)去30年中的29個(gè)實(shí)證研究進(jìn)行綜述后認(rèn)為：是住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值比率影響了違約決策[2]。因此充分認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題并實(shí)施有效的防范措施，旨在降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將不但有利于我國(guó)商業(yè)銀行安全經(jīng)營(yíng)進(jìn)而促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，還會(huì)帶來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展，而且從宏觀上有利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)和我國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)近年的持續(xù)異常上漲及當(dāng)前政府對(duì)待商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的重視，房?jī)r(jià)波動(dòng)背后隱藏的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該特別值得我們關(guān)注。因此，研究個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和應(yīng)用性?！? 學(xué)生返校，向指導(dǎo)老師匯報(bào)畢業(yè)實(shí)習(xí)及初稿寫(xiě)作情況。 2．實(shí)習(xí)期間指導(dǎo)教師通過(guò)電話、互聯(lián)網(wǎng)與學(xué)生隨時(shí)溝通，了解論文資料收集和提綱寫(xiě)作情況。********畢業(yè)論文商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究學(xué) 生 姓 名 指 導(dǎo) 教 師 專 業(yè) 學(xué) 院 會(huì)計(jì)學(xué)院 2011年6月10日Commerce Graduation ThesisResearch on the Credit Risk Management on Loans for Individual in Commercial Bank Student Supervisor Specialty School Accounting School 20110610 畢業(yè)論文任務(wù)書(shū)姓名： 學(xué)院：會(huì)計(jì)學(xué)院班級(jí)：專業(yè)： 畢業(yè)論文題目：商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究立題目的和意義：立題目的：以我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)影響因素研究為主線，在借鑒國(guó)內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，合實(shí)際情況，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并且運(yùn)用相關(guān)分析、比較分析等技術(shù)手段對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。 3．返校后論文質(zhì)量監(jiān)控小組做開(kāi)題審查?！? 論文中期檢查。商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)影響因素研究為主線，在借鑒國(guó)內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，從個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因的主體因素和環(huán)境因素兩個(gè)層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的視角剖析了影響商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理。2009年7月17日銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前要控制住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。 研究意義商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)力等方面，都起到了積極的作用。在他們的研究中選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。方峰、岳東對(duì)個(gè)人住房抵押貸款和個(gè)人征信體系進(jìn)行了研究，他們認(rèn)為對(duì)各銀行借款者信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建個(gè)人征信體系可以有效的防范信用風(fēng)險(xiǎn)。介紹了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀，對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的宏觀問(wèn)題及微觀問(wèn)題進(jìn)行了詳盡的闡述。 2 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述 風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的涵義 風(fēng)險(xiǎn)“風(fēng)險(xiǎn)”，字典的解釋為“某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的可能性和后果的組合”。信貸風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料的不確定因素影響，是銀行信貸資金的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而使銀行有蒙受損失的可能性[7]。如由于借款者意外事故或疾病導(dǎo)致其喪失還款能力，或者因所在單位改革、改制、經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致借款人無(wú)法正常獲得收入致使無(wú)法按期償還剩余貸款，不得不違約，這都屬于借款人被動(dòng)違約。而此時(shí)如果開(kāi)發(fā)商又需要資金，就會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售方式，套取銀行貸款。 按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) （1）房屋延期交付和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。（3）開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。而個(gè)人住房抵押貸款的還款期間最長(zhǎng)可達(dá)30年之久，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化不斷，難免出現(xiàn)借款人收入減少或者下崗失業(yè)的情況，以及借款人及其家庭出現(xiàn)重大病故、遭遇災(zāi)害或其他意外事故需要相應(yīng)增加其他支出的情形，這將必然影響借款人的還款能力。如果控制不力，就有引發(fā)金融動(dòng)蕩的可能，美國(guó)次貸危機(jī)就是這一現(xiàn)象的真實(shí)反映，商業(yè)銀行應(yīng)該以此為鑒，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)[11]。個(gè)人住房抵押貸款雖然屬于擔(dān)保貸款，但是抵押住房本身也有存在風(fēng)險(xiǎn)的可能。3 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要問(wèn)題分析 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)（1）額度高：住房貸款金額最高可達(dá)購(gòu)房合同金額的80%；商住兩用房貸款金額最高可達(dá)購(gòu)房合同金額的55%；商用房貸款金額最高可達(dá)購(gòu)房合同金額的50%。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。 抵押物市場(chǎng)發(fā)展不成熟目前我國(guó)商業(yè)銀行的住房按揭貸款幾乎全部采用了抵押形式，并與買(mǎi)房人簽訂抵押合同，對(duì)期房在產(chǎn)權(quán)辦妥前，采用了備案登記的形式確保風(fēng)險(xiǎn)可控。以上現(xiàn)實(shí)決定了銀行在辦理消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)時(shí)很難準(zhǔn)確掌握貸款人的資信情況，為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)必然慎之又慎，高貸款的門(mén)檻。因開(kāi)發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導(dǎo)致的違約案例一直不斷[18]。貸款資金發(fā)放后，銀行極少就企業(yè)對(duì)貸款資金的使用狀況及企業(yè)的重大經(jīng)營(yíng)管理決策等進(jìn)行必要的檢查、監(jiān)督和參與，這種“只放不問(wèn)”的做法必然導(dǎo)致逾期、呆滯、呆帳貸款的增多。每個(gè)銀行，無(wú)論大小，都是為盈利而經(jīng)營(yíng)，因此必須確定可接受的風(fēng)險(xiǎn)與收益水平之比和影響資本成本的因素。使企業(yè)能敏銳地感知風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)[13]。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，風(fēng)險(xiǎn)就小，反之，風(fēng)險(xiǎn)就大。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行評(píng)估是對(duì)個(gè)人相關(guān)信用信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用和深化，也是消費(fèi)者獲得銀行貸款的必經(jīng)步驟。以美國(guó)為例，1934年，美國(guó)政府依《聯(lián)邦住宅法》成立了聯(lián)邦住宅管理局（FHA），主要為中低收入家庭住宅抵押貸款提供的保險(xiǎn)?！蔼?dú)立”是指商業(yè)銀行每一級(jí)機(jī)構(gòu)內(nèi)部按照個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理程序中的不同業(yè)務(wù)職能進(jìn)行專業(yè)化分工，明確各部門(mén)的權(quán)力和必須承擔(dān)的責(zé)任，確保權(quán)責(zé)一致，并堅(jiān)持不相容職務(wù)分離的原則，從而有效地實(shí)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中各部門(mén)之間的相互協(xié)調(diào)和相互制衡的關(guān)系。（4）額度授信管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)依據(jù)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略、信貸政策、銀行對(duì)客戶的內(nèi)部評(píng)級(jí)結(jié)果、客戶償債能力、銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等情況，通過(guò)定量與定性分析相結(jié)合的方法核定對(duì)客戶的授信額度[24]。無(wú)審批權(quán)限的支行只設(shè)立個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)部門(mén)開(kāi)拓市場(chǎng)將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理分為貸前、貸中和貸后三個(gè)階段，分別稱為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸前信用風(fēng)險(xiǎn)管理、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸中信用風(fēng)險(xiǎn)管理和商業(yè)銀行個(gè)人貸后信用風(fēng)險(xiǎn)管理。 健全個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策制度個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要堅(jiān)持以下原則：（1）資金來(lái)源約束資金應(yīng)用的原則，以收入制約支出，根據(jù)吸收的存款發(fā)放貸款，一方面通過(guò)多開(kāi)財(cái)源，擴(kuò)大資金來(lái)源；另一方面努力提高資金的使用效率。要想得到銀行的信貸支持，就必須篤守信用履約付款，至始至終作一個(gè)守信人。在個(gè)人住房抵押貸款中，出于人員緊缺和成本的考慮，當(dāng)前商業(yè)銀行很少有對(duì)抵押房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估。（2）根據(jù)個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估表的評(píng)分方法，計(jì)算借款人各指標(biāo)得分和確定資信等級(jí)。借款人單位為商貿(mào)公司，隸屬于“商業(yè)貿(mào)易”，故指標(biāo)得分為9分。按照大連市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬四類區(qū)，故指標(biāo)得分為3分。借款人衣著外貌得體，談吐較穩(wěn)重，隸屬于“綜合印象良好”故指標(biāo)得分為3分。四是學(xué)歷。依據(jù)前述，該筆貸款發(fā)放后，加上己有房貸，借款人月均還款合計(jì)7957元，%。此筆貸款以所購(gòu)二手房作抵押擔(dān)保，該抵押物評(píng)估價(jià)值為91萬(wàn)元得6分；單價(jià)為6060元每平方米得1分；南北向得3分；房齡為7年得2分；面積為0平方米得1分；多層為四樓得3分；戶型三室一廳得2分；四類地區(qū)1分；封閉小區(qū)1分；成熟居住區(qū)1分。結(jié) 論本文通過(guò)對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)的分析，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家政策與法規(guī)對(duì)銀行的規(guī)定，探討我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，所面臨風(fēng)險(xiǎn)的管理問(wèn)題，樹(shù)立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，努力探討和借鑒國(guó)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，積極研究應(yīng)對(duì)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和措施對(duì)于我國(guó)金融企業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。只有在實(shí)踐中不斷探索才能保證此項(xiàng)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。由于我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的歷史跨度還比較短，數(shù)據(jù)收集存在一定困難，加上時(shí)間倉(cāng)促和自身技能的局限，論文未能對(duì)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型進(jìn)行充分驗(yàn)證。從宏觀上來(lái)看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍處于起步階段。期限為20年。借款人己婚得2分；其配偶無(wú)工作得0分；戶籍為本地得1分；夫妻獨(dú)立居住得2分；其父母健在且有一個(gè)子女得1分。五是家庭月收入。（3）根據(jù)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系圖，首先計(jì)算借款人各項(xiàng)指標(biāo)得分：一是年齡。根據(jù)銀行調(diào)查人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，外墻采用墻磚貼面，入戶門(mén)為防盜門(mén)，塑鋼窗；室內(nèi)為木地板地面，大白墻面、棚面；廚房及衛(wèi)生間為地磚地面，故質(zhì)隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。借款人所住的房屋為其個(gè)人所有，故產(chǎn)權(quán)性質(zhì)隸屬于“自有”；加上住房面積隸屬于“50平方米以上”，故指標(biāo)得分為4分。借款人年齡介于“26～50”歲之間，故指標(biāo)得分為9分。只有在有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大量涌現(xiàn)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序科學(xué)化，制度能確保評(píng)估遵循公開(kāi)、公平、公正原則之時(shí)，商業(yè)銀行才可完全委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。個(gè)人信用制度的實(shí)質(zhì)就是對(duì)個(gè)人信用行為的監(jiān)督，這對(duì)個(gè)人的一生具有重要意義。（3）效益性與安全性并重的原則，盡量減少資金的閑置和無(wú)收入資金的占用，又留有充足的準(zhǔn)備金和流動(dòng)資金。 借款人申請(qǐng) 貸前信 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別用 退風(fēng) 回險(xiǎn) 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 申管 請(qǐng)理 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)決策 信 用 貸 風(fēng) 中 貸中信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 動(dòng) 險(xiǎn) 信 態(tài) 管 用 監(jiān) 理 風(fēng) 控 反險(xiǎn) 貸中信用風(fēng)險(xiǎn) 饋管 調(diào)理 查 預(yù)警決策與處理合同終止