【正文】 部門，建立個(gè)人信用制度是一個(gè)非常龐大的工程，涉及銀行、公檢法、海關(guān)、稅務(wù)、保險(xiǎn)等許多部門，各個(gè)部門還要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，步調(diào)一致，但一旦達(dá)成共識(shí)，初步框架的建立并不需要太長時(shí)間，技術(shù)方面也已經(jīng)不成問題，因?yàn)楝F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也已經(jīng)成熟。一旦建立好了完備的信用制度，通過信用記錄的查詢，可以直接為商業(yè)銀行提供個(gè)人詳實(shí)的信用資料[12]。從而使守信用的人即使得到銀行信貸資金的支持，不守信用的人就無機(jī)可乘，這是建立個(gè)人信用制度的最大優(yōu)勢。要想得到銀行的信貸支持，就必須篤守信用履約付款，至始至終作一個(gè)守信人。否則，一旦發(fā)生信用欺詐和不履約的行為，銀行將會(huì)把不守信者的劣跡記錄到其信用檔案中，他人可以方便迅速地查詢到失信者的劣跡。個(gè)人信用制度的實(shí)質(zhì)就是對(duì)個(gè)人信用行為的監(jiān)督，這對(duì)個(gè)人的一生具有重要意義。另外，建立好了個(gè)人信用制度，還能夠?yàn)殂y行大量的富余資金投向信用記錄良好的個(gè)人，實(shí)現(xiàn)住房貸款的需要，既能在降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)又能增加銀行銀行貸款的收益，也能促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力的提高和社會(huì)的和諧，為房地產(chǎn)市場注入動(dòng)力。 建立有效平衡風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的經(jīng)營機(jī)制當(dāng)前在日益嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策與低利率的相互作用下，個(gè)人住房貸款將面臨違約率上升的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)資本對(duì)應(yīng)按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)邊界控制，建議進(jìn)一步細(xì)分產(chǎn)品，如總行可細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、低密度住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)；同時(shí)根據(jù)全國各地不同的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)度細(xì)分區(qū)域，形成覆蓋個(gè)人住房貸款產(chǎn)品和區(qū)域兩維度的產(chǎn)品政策，明確分別的風(fēng)險(xiǎn)限額，合理配置信貸資源；盡快創(chuàng)新還款方式，對(duì)貸期較長的貸款盡可能用遞減還款法與之匹配，使債務(wù)人在按揭住房上的權(quán)益盡早地多積累一些；探索對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，根據(jù)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人不同的信用評(píng)級(jí)確定不同的貸款利率[6]。目前，國內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的定價(jià)基本是實(shí)行“政策底價(jià)”，也就是說貸款定價(jià)與貸款風(fēng)險(xiǎn)程度幾乎沒有任何關(guān)系，沒有真正體現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡”的風(fēng)險(xiǎn)理念，這一方面是激烈競爭下的無奈，另一方面也是缺乏信用評(píng)價(jià)機(jī)制之過。 建立住房抵押物的市場價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估制度規(guī)范抵押物估價(jià)行為，在借助社會(huì)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估、加強(qiáng)現(xiàn)場調(diào)查的同時(shí)，可充分利用商業(yè)銀行自身特有的業(yè)務(wù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，建立自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)，這樣一方面可防止抵押物高估風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還可以增加中間業(yè)務(wù)收入。在個(gè)人住房抵押貸款中，出于人員緊缺和成本的考慮，當(dāng)前商業(yè)銀行很少有對(duì)抵押房屋進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估。而我國現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人才良蕎不齊，甚至少數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員出于利益驅(qū)動(dòng)人為進(jìn)行虛假評(píng)估或高估，給銀行個(gè)人住房抵押貸款造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。只有在有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大量涌現(xiàn)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序科學(xué)化，制度能確保評(píng)估遵循公開、公平、公正原則之時(shí)，商業(yè)銀行才可完全委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。否則在這一過渡時(shí)期出現(xiàn)的房地產(chǎn)評(píng)估職能的缺失，很可能會(huì)轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)[14]。所以當(dāng)前我國在有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏、專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員素質(zhì)不高、房地產(chǎn)評(píng)估制度缺失的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)和評(píng)估制度的建設(shè)，確保抵押房產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性。 工行大連分行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)案例分析現(xiàn)結(jié)合一個(gè)案例，分別運(yùn)用現(xiàn)行和完善后的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析。（l）借款人基本情況：劉先生，年齡33歲，本科，己婚，大連市某外資商貿(mào)公司管理人員，欲購買一套二手房，單價(jià)6060元每平方米，面積150平方米，總房款91萬元，已支付3成首付款，、期限20年的個(gè)人住房貸款。此外，借款人己有一筆金額30萬元、期限10年的個(gè)人住房貸款，貸款余額為25萬元。（2）根據(jù)個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估表的評(píng)分方法，計(jì)算借款人各指標(biāo)得分和確定資信等級(jí)。一是年齡。借款人年齡介于“26～50”歲之間，故指標(biāo)得分為9分。二是受教育程度。借款人學(xué)歷為本科，隸屬于“高等教育”，故指標(biāo)得分為15。三是職業(yè)。借款人系公司營銷處處長，隸屬于“管理人員”，故指標(biāo)得分為10分。四是單位性質(zhì)。借款人單位為商貿(mào)公司，隸屬于“商業(yè)貿(mào)易”，故指標(biāo)得分為9分。五是現(xiàn)住房狀況。借款人所住的房屋為其個(gè)人所有，故產(chǎn)權(quán)性質(zhì)隸屬于“自有”；加上住房面積隸屬于“50平方米以上”，故指標(biāo)得分為4分。六是保險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查，借款人未辦理保險(xiǎn)，故指標(biāo)得分為0分。七是收入還貸比。按照總行“同一借款人在工行辦理房貸累計(jì)不得超過三筆，則計(jì)算收入還貸比時(shí)應(yīng)一并計(jì)入”的規(guī)定，該筆貸款采取按月等額本息還款法，月均還款4608元，加上己有房貸每月需還款3349元，借款人月均還款合計(jì)7957元，%，隸屬于“小于40%”，故指標(biāo)得分為25分。八是抵押物區(qū)位。按照大連市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬四類區(qū)，故指標(biāo)得分為3分。九是抵押物建筑品質(zhì)。根據(jù)銀行調(diào)查人員現(xiàn)場勘察，房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，外墻采用墻磚貼面，入戶門為防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)為木地板地面，大白墻面、棚面；廚房及衛(wèi)生間為地磚地面，故質(zhì)隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。十是抵押物小區(qū)配套。該小區(qū)屬于封閉成熟居民區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化帶占地2000平方米，綠化水平較高，但樓間距較近且無車位；每個(gè)單元安裝了電子門和攝像頭，安全管理到位；水、電、煤氣配套設(shè)施較為齊全，故隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。十一是置業(yè)動(dòng)機(jī)。借款人購買房屋用于自住，且已有一套住房，故指標(biāo)得分為1分。十二是綜合印象。借款人衣著外貌得體，談吐較穩(wěn)重，隸屬于“綜合印象良好”故指標(biāo)得分為3分。表51 個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估表指標(biāo)名稱分值指標(biāo)名稱分值指標(biāo)名稱分值年齡(9分)9現(xiàn)住房狀況（5分）4抵押物建筑品質(zhì)（5分）3受教育程度（15分）15保險(xiǎn)（8分）0抵押物小區(qū)配套（5分）3職業(yè)（10分）10收入還貸比（15分）25置業(yè)動(dòng)機(jī)指標(biāo)名稱（5分）1單位性質(zhì)（10分）9抵押物區(qū)位（10分）3綜合印象（3分）3合計(jì)85資信等級(jí) A一般，對(duì)于資信等級(jí)為A級(jí)的借款人，二手房貸款最高可貸7成；另經(jīng)查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為“正?！钡?次逾期記錄，故可認(rèn)為其信用狀況尚可，可以提供融資支持，故決定發(fā)放該筆二手房貸款。（3）根據(jù)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系圖，首先計(jì)算借款人各項(xiàng)指標(biāo)得分：一是年齡。借款人年齡介于30～45歲之間。二是職務(wù)。借款人擔(dān)任公司市場營銷處處長，系二級(jí)職稱。三是職業(yè)穩(wěn)定性。借款人在本崗位工作2年。四是學(xué)歷。借款人學(xué)歷為本科。五是家庭月收入。因借款人配偶無工作，故其家庭月收入即為借款人月收入。借款人所屬外貿(mào)公司經(jīng)營效益較好，作為該公司的高管人員，借款人月收入達(dá)2萬元（包括基本工資和各種績效獎(jiǎng)），故指標(biāo)得分為1。六是家庭財(cái)產(chǎn)評(píng)估凈值。借款人擁有一套住房、現(xiàn)值約為40萬元，但是尚有貸款余額25萬元；定期存單5萬元；維持家庭日常開支的現(xiàn)金和活期存款約5萬元，綜上所述，其家庭財(cái)產(chǎn)評(píng)估凈值約25萬元。七是收入還貸比。依據(jù)前述，該筆貸款發(fā)放后，加上己有房貸，借款人月均還款合計(jì)7957元，%。八是家庭情況。借款人己婚得2分；其配偶無工作得0分；戶籍為本地得1分；夫妻獨(dú)立居住得2分；其父母健在且有一個(gè)子女得1分。九是負(fù)債情況。經(jīng)查詢個(gè)人信貸管理系統(tǒng)得知，借款人在工行已有一筆期限十年、金額30萬元的個(gè)人住房貸款，貸款余額25萬元，家庭財(cái)產(chǎn)評(píng)估凈值25萬元，則負(fù)債情況與家庭財(cái)產(chǎn)評(píng)估凈值的比值為1。十是信用記錄。經(jīng)查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為正常但曾有7次逾期記錄。十一是抵押物變現(xiàn)能力。此筆貸款以所購二手房作抵押擔(dān)保，該抵押物評(píng)估價(jià)值為91萬元得6分；單價(jià)為6060元每平方米得1分；南北向得3分；房齡為7年得2分；面積為0平方米得1分；多層為四樓得3分；戶型三室一廳得2分；四類地區(qū)1分；封閉小區(qū)1分；成熟居住區(qū)1分。十二是貸款期限。期限為20年。十三是貸款成數(shù)。根據(jù)總行“個(gè)人二房貸款成數(shù)不得超過7成”的規(guī)定，該筆貸款成數(shù)為7成。其次，綜合上述各指標(biāo)得分值，計(jì)算借款人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估得分Z。Z={z1，z1，…，z13，}=WR={w1，w2，…，w13}*{r1，r2，…， r13}， ={*+*+*+*+*l+ *+*+*+*()+*+ *+*+*}={}因?yàn)閆={} 等級(jí)系數(shù)為0，故拒絕發(fā)放該筆貸款。綜上所述，分別運(yùn)用現(xiàn)行和完善后的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)兩種體系計(jì)算出的借款人信用風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別截然不同，故我們?cè)诳紤]評(píng)估時(shí)，一定要認(rèn)真分析，進(jìn)行比較，然后得出結(jié)論。結(jié) 論本文通過對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)的分析，結(jié)合當(dāng)前我國金融市場的發(fā)展?fàn)顩r、國家政策與法規(guī)對(duì)銀行的規(guī)定，探討我國商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，所面臨風(fēng)險(xiǎn)的管理問題，樹立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，努力探討和借鑒國外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，積極研究應(yīng)對(duì)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和措施對(duì)于我國金融企業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是我國房地產(chǎn)金融業(yè)和個(gè)人信用消費(fèi)的核心業(yè)務(wù)。從宏觀上來看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍處于起步階段。在實(shí)際操作過程中面臨立腳點(diǎn)許多已知的風(fēng)險(xiǎn)和未知的困難。本文通過對(duì)造成我國個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象和根源作了制度層面和操作層面的探討，比照國外同行成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和我國的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，提出了防范和轉(zhuǎn)移個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的一些措施。個(gè)人征信制度是商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的基本制度保障，也是個(gè)人房信貸前管理的根本依靠。擔(dān)保和保險(xiǎn)制度則是針對(duì)違約事實(shí)而設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，是風(fēng)險(xiǎn)管理的輔助性手段?，F(xiàn)階段，我國個(gè)人征信制度尚未健全，而個(gè)人信貸業(yè)務(wù)則發(fā)展迅猛，商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款實(shí)務(wù)中也主要是利用保險(xiǎn)這樣的輔助性手段來進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的發(fā)展和完善受到來自于社會(huì)多方面因素的影和制約。只有在實(shí)踐中不斷探索才能保證此項(xiàng)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。 論文設(shè)計(jì)的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型需要大量的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具體數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。由于我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的歷史跨度還比較短，數(shù)據(jù)收集存在一定困難，加上時(shí)間倉促和自身技能的局限，論文未能對(duì)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型進(jìn)行充分驗(yàn)證。希望在以后的學(xué)習(xí)和工作中能夠?qū)φ撐闹械膫€(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型進(jìn)行驗(yàn)證和完善。參考文獻(xiàn)1 Keenan，Kim．Mortgage LoanostonLtd[M]．Corporate Governance．2007，32 Warfield．Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake[J]．Journal of International Accounting Research．2007，83 Forker．Corporate governance and disclosure quality[J]．Accounting and Business Research．2007，64 瑟夫辛基．商業(yè)銀行財(cái)務(wù)管理[M]．中國金融出版社．2007，25 萊恩．信用風(fēng)險(xiǎn)管理[M]．中信出版社．2009，116 諾金．美國銀行業(yè)危機(jī)處置[M]．中國金融出版社．2008，57 李偉．中國住房金融資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)防范[M]．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社． 2007，108 何衛(wèi)東．中國房地產(chǎn)市場過熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[J]．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)．2008，129 賈生華．個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)理論評(píng)述及其啟示[J]．海南金融．2007，810 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