【正文】 部門，建立個人信用制度是一個非常龐大的工程，涉及銀行、公檢法、海關(guān)、稅務(wù)、保險等許多部門，各個部門還要統(tǒng)一標準，步調(diào)一致，但一旦達成共識，初步框架的建立并不需要太長時間，技術(shù)方面也已經(jīng)不成問題，因為現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也已經(jīng)成熟。一旦建立好了完備的信用制度，通過信用記錄的查詢，可以直接為商業(yè)銀行提供個人詳實的信用資料[12]。從而使守信用的人即使得到銀行信貸資金的支持，不守信用的人就無機可乘，這是建立個人信用制度的最大優(yōu)勢。要想得到銀行的信貸支持，就必須篤守信用履約付款，至始至終作一個守信人。否則，一旦發(fā)生信用欺詐和不履約的行為，銀行將會把不守信者的劣跡記錄到其信用檔案中，他人可以方便迅速地查詢到失信者的劣跡。個人信用制度的實質(zhì)就是對個人信用行為的監(jiān)督，這對個人的一生具有重要意義。另外，建立好了個人信用制度，還能夠為銀行大量的富余資金投向信用記錄良好的個人，實現(xiàn)住房貸款的需要，既能在降低銀行信貸風(fēng)險的同時又能增加銀行銀行貸款的收益，也能促進社會生產(chǎn)力的提高和社會的和諧，為房地產(chǎn)市場注入動力。 建立有效平衡風(fēng)險與回報的經(jīng)營機制當前在日益嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策與低利率的相互作用下，個人住房貸款將面臨違約率上升的風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行應(yīng)強化經(jīng)濟資本對應(yīng)按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險邊界控制，建議進一步細分產(chǎn)品，如總行可細分為經(jīng)濟適用房、普通住宅、低密度住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)；同時根據(jù)全國各地不同的房地產(chǎn)市場風(fēng)險度細分區(qū)域，形成覆蓋個人住房貸款產(chǎn)品和區(qū)域兩維度的產(chǎn)品政策，明確分別的風(fēng)險限額，合理配置信貸資源；盡快創(chuàng)新還款方式，對貸期較長的貸款盡可能用遞減還款法與之匹配，使債務(wù)人在按揭住房上的權(quán)益盡早地多積累一些；探索對個人住房貸款的風(fēng)險定價機制，根據(jù)個人住房貸款申請人不同的信用評級確定不同的貸款利率[6]。目前，國內(nèi)商業(yè)銀行對個人住房貸款的定價基本是實行“政策底價”，也就是說貸款定價與貸款風(fēng)險程度幾乎沒有任何關(guān)系，沒有真正體現(xiàn)“風(fēng)險與收益平衡”的風(fēng)險理念，這一方面是激烈競爭下的無奈，另一方面也是缺乏信用評價機制之過。 建立住房抵押物的市場價值動態(tài)評估制度規(guī)范抵押物估價行為，在借助社會評估中介機構(gòu)評估、加強現(xiàn)場調(diào)查的同時，可充分利用商業(yè)銀行自身特有的業(yè)務(wù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，建立自己的評估機構(gòu)，這樣一方面可防止抵押物高估風(fēng)險，另一方面還可以增加中間業(yè)務(wù)收入。在個人住房抵押貸款中，出于人員緊缺和成本的考慮，當前商業(yè)銀行很少有對抵押房屋進行現(xiàn)場評估。而我國現(xiàn)有房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人才良蕎不齊，甚至少數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員出于利益驅(qū)動人為進行虛假評估或高估，給銀行個人住房抵押貸款造成潛在風(fēng)險。只有在有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)大量涌現(xiàn)，技術(shù)標準和評估程序科學(xué)化，制度能確保評估遵循公開、公平、公正原則之時，商業(yè)銀行才可完全委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。否則在這一過渡時期出現(xiàn)的房地產(chǎn)評估職能的缺失，很可能會轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的風(fēng)險[14]。所以當前我國在有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺乏、專業(yè)房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)不高、房地產(chǎn)評估制度缺失的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)加強內(nèi)部房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)和評估制度的建設(shè)，確保抵押房產(chǎn)價值的真實性。 工行大連分行個人住房貸款信用風(fēng)險案例分析現(xiàn)結(jié)合一個案例，分別運用現(xiàn)行和完善后的個人住房貸款信用風(fēng)險評估體系，對借款人的信用風(fēng)險進行對比分析。（l）借款人基本情況：劉先生，年齡33歲，本科，己婚，大連市某外資商貿(mào)公司管理人員，欲購買一套二手房，單價6060元每平方米，面積150平方米，總房款91萬元，已支付3成首付款，、期限20年的個人住房貸款。此外，借款人己有一筆金額30萬元、期限10年的個人住房貸款，貸款余額為25萬元。（2）根據(jù)個人住房貸款借款人資信評估表的評分方法，計算借款人各指標得分和確定資信等級。一是年齡。借款人年齡介于“26～50”歲之間，故指標得分為9分。二是受教育程度。借款人學(xué)歷為本科，隸屬于“高等教育”，故指標得分為15。三是職業(yè)。借款人系公司營銷處處長，隸屬于“管理人員”，故指標得分為10分。四是單位性質(zhì)。借款人單位為商貿(mào)公司，隸屬于“商業(yè)貿(mào)易”，故指標得分為9分。五是現(xiàn)住房狀況。借款人所住的房屋為其個人所有，故產(chǎn)權(quán)性質(zhì)隸屬于“自有”；加上住房面積隸屬于“50平方米以上”，故指標得分為4分。六是保險。據(jù)調(diào)查，借款人未辦理保險，故指標得分為0分。七是收入還貸比。按照總行“同一借款人在工行辦理房貸累計不得超過三筆，則計算收入還貸比時應(yīng)一并計入”的規(guī)定，該筆貸款采取按月等額本息還款法，月均還款4608元，加上己有房貸每月需還款3349元，借款人月均還款合計7957元，%，隸屬于“小于40%”，故指標得分為25分。八是抵押物區(qū)位。按照大連市類區(qū)劃分標準屬四類區(qū)，故指標得分為3分。九是抵押物建筑品質(zhì)。根據(jù)銀行調(diào)查人員現(xiàn)場勘察，房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，外墻采用墻磚貼面，入戶門為防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)為木地板地面，大白墻面、棚面；廚房及衛(wèi)生間為地磚地面，故質(zhì)隸屬于“良好”，指標得分為3分。十是抵押物小區(qū)配套。該小區(qū)屬于封閉成熟居民區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化帶占地2000平方米，綠化水平較高，但樓間距較近且無車位；每個單元安裝了電子門和攝像頭，安全管理到位；水、電、煤氣配套設(shè)施較為齊全，故隸屬于“良好”，指標得分為3分。十一是置業(yè)動機。借款人購買房屋用于自住，且已有一套住房，故指標得分為1分。十二是綜合印象。借款人衣著外貌得體，談吐較穩(wěn)重，隸屬于“綜合印象良好”故指標得分為3分。表51 個人住房貸款借款人資信評估表指標名稱分值指標名稱分值指標名稱分值年齡(9分)9現(xiàn)住房狀況（5分）4抵押物建筑品質(zhì)（5分）3受教育程度（15分）15保險（8分）0抵押物小區(qū)配套（5分）3職業(yè)（10分）10收入還貸比（15分）25置業(yè)動機指標名稱（5分）1單位性質(zhì)（10分）9抵押物區(qū)位（10分）3綜合印象（3分）3合計85資信等級 A一般，對于資信等級為A級的借款人，二手房貸款最高可貸7成；另經(jīng)查詢個人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為“正?！钡?次逾期記錄，故可認為其信用狀況尚可，可以提供融資支持，故決定發(fā)放該筆二手房貸款。（3）根據(jù)個人住房貸款信用風(fēng)險評估指標體系圖，首先計算借款人各項指標得分：一是年齡。借款人年齡介于30～45歲之間。二是職務(wù)。借款人擔任公司市場營銷處處長，系二級職稱。三是職業(yè)穩(wěn)定性。借款人在本崗位工作2年。四是學(xué)歷。借款人學(xué)歷為本科。五是家庭月收入。因借款人配偶無工作，故其家庭月收入即為借款人月收入。借款人所屬外貿(mào)公司經(jīng)營效益較好，作為該公司的高管人員，借款人月收入達2萬元（包括基本工資和各種績效獎），故指標得分為1。六是家庭財產(chǎn)評估凈值。借款人擁有一套住房、現(xiàn)值約為40萬元，但是尚有貸款余額25萬元；定期存單5萬元；維持家庭日常開支的現(xiàn)金和活期存款約5萬元，綜上所述，其家庭財產(chǎn)評估凈值約25萬元。七是收入還貸比。依據(jù)前述，該筆貸款發(fā)放后，加上己有房貸，借款人月均還款合計7957元，%。八是家庭情況。借款人己婚得2分；其配偶無工作得0分；戶籍為本地得1分；夫妻獨立居住得2分；其父母健在且有一個子女得1分。九是負債情況。經(jīng)查詢個人信貸管理系統(tǒng)得知，借款人在工行已有一筆期限十年、金額30萬元的個人住房貸款，貸款余額25萬元，家庭財產(chǎn)評估凈值25萬元，則負債情況與家庭財產(chǎn)評估凈值的比值為1。十是信用記錄。經(jīng)查詢個人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為正常但曾有7次逾期記錄。十一是抵押物變現(xiàn)能力。此筆貸款以所購二手房作抵押擔保，該抵押物評估價值為91萬元得6分；單價為6060元每平方米得1分；南北向得3分；房齡為7年得2分；面積為0平方米得1分；多層為四樓得3分；戶型三室一廳得2分；四類地區(qū)1分；封閉小區(qū)1分；成熟居住區(qū)1分。十二是貸款期限。期限為20年。十三是貸款成數(shù)。根據(jù)總行“個人二房貸款成數(shù)不得超過7成”的規(guī)定，該筆貸款成數(shù)為7成。其次，綜合上述各指標得分值，計算借款人信用風(fēng)險評估得分Z。Z={z1，z1，…，z13，}=WR={w1，w2，…，w13}*{r1，r2，…， r13}， ={*+*+*+*+*l+ *+*+*+*()+*+ *+*+*}={}因為Z={} 等級系數(shù)為0，故拒絕發(fā)放該筆貸款。綜上所述，分別運用現(xiàn)行和完善后的個人住房貸款信用風(fēng)險評估體系，對借款人的信用風(fēng)險進行對比分析，發(fā)現(xiàn)兩種體系計算出的借款人信用風(fēng)險級別截然不同，故我們在考慮評估時，一定要認真分析，進行比較，然后得出結(jié)論。結(jié) 論本文通過對個人貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險的形成機制進行系統(tǒng)的分析，結(jié)合當前我國金融市場的發(fā)展狀況、國家政策與法規(guī)對銀行的規(guī)定，探討我國商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)，所面臨風(fēng)險的管理問題，樹立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險管理文化，努力探討和借鑒國外先進的風(fēng)險管理經(jīng)驗和方法，積極研究應(yīng)對個人貸款風(fēng)險的對策和措施對于我國金融企業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實和指導(dǎo)意義。個人住房貸款業(yè)務(wù)是我國房地產(chǎn)金融業(yè)和個人信用消費的核心業(yè)務(wù)。從宏觀上來看，這項業(yè)務(wù)仍處于起步階段。在實際操作過程中面臨立腳點許多已知的風(fēng)險和未知的困難。本文通過對造成我國個人住房貸款信用風(fēng)險的現(xiàn)象和根源作了制度層面和操作層面的探討，比照國外同行成熟的管理經(jīng)驗和我國的現(xiàn)實環(huán)境，提出了防范和轉(zhuǎn)移個人信用風(fēng)險的一些措施。個人征信制度是商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理的基本制度保障，也是個人房信貸前管理的根本依靠。擔保和保險制度則是針對違約事實而設(shè)計的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制，是風(fēng)險管理的輔助性手段。現(xiàn)階段，我國個人征信制度尚未健全，而個人信貸業(yè)務(wù)則發(fā)展迅猛，商業(yè)銀行在個人住房貸款實務(wù)中也主要是利用保險這樣的輔助性手段來進行信用風(fēng)險管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的發(fā)展和完善受到來自于社會多方面因素的影和制約。只有在實踐中不斷探索才能保證此項業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。 論文設(shè)計的個人信用風(fēng)險管理模型需要大量的個人住房貸款業(yè)務(wù)具體數(shù)據(jù)進行驗證。由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的歷史跨度還比較短，數(shù)據(jù)收集存在一定困難，加上時間倉促和自身技能的局限，論文未能對個人信用風(fēng)險管理模型進行充分驗證。希望在以后的學(xué)習(xí)和工作中能夠?qū)φ撐闹械膫€人信用風(fēng)險管理模型進行驗證和完善。參考文獻1 Keenan，Kim．Mortgage LoanostonLtd[M]．Corporate Governance．2007，32 Warfield．Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake[J]．Journal of International Accounting Research．2007，83 Forker．Corporate governance and disclosure quality[J]．Accounting and Business Research．2007，64 瑟夫辛基．商業(yè)銀行財務(wù)管理[M]．中國金融出版社．2007，25 萊恩．信用風(fēng)險管理[M]．中信出版社．2009，116 諾金．美國銀行業(yè)危機處置[M]．中國金融出版社．2008，57 李偉．中國住房金融資金籌措與風(fēng)險防范[M]．上海財經(jīng)大學(xué)出版社． 2007，108 何衛(wèi)東．中國房地產(chǎn)市場過熱與風(fēng)險預(yù)警[J]．財貿(mào)經(jīng)濟．2008，129 賈生華．個人住房抵押貸款違約風(fēng)險理論評述及其啟示[J]．海南金融．2007，810 福林．美國次貸危機對我國房貸市場發(fā)展的啟示[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟．2008，711 唐世超．次級貸款危機對我國住房信貸風(fēng)險控制的啟示[J]．財貿(mào)經(jīng)濟．2008，512 戴書文．美國次貸危機及對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的警示[J]．淮南師范學(xué)院學(xué)報．2008，413 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