【正文】 論文設(shè)計(jì)的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型需要大量的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具體數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)和個(gè)人信用消費(fèi)的核心業(yè)務(wù)。十二是貸款期限。八是家庭情況。借款人學(xué)歷為本科。表51 個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估表指標(biāo)名稱(chēng)分值指標(biāo)名稱(chēng)分值指標(biāo)名稱(chēng)分值年齡(9分)9現(xiàn)住房狀況（5分）4抵押物建筑品質(zhì)（5分）3受教育程度（15分）15保險(xiǎn)（8分）0抵押物小區(qū)配套（5分）3職業(yè)（10分）10收入還貸比（15分）25置業(yè)動(dòng)機(jī)指標(biāo)名稱(chēng)（5分）1單位性質(zhì)（10分）9抵押物區(qū)位（10分）3綜合印象（3分）3合計(jì)85資信等級(jí) A一般，對(duì)于資信等級(jí)為A級(jí)的借款人，二手房貸款最高可貸7成；另經(jīng)查詢(xún)個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人的信用類(lèi)型為“正?！钡?次逾期記錄，故可認(rèn)為其信用狀況尚可，可以提供融資支持，故決定發(fā)放該筆二手房貸款。九是抵押物建筑品質(zhì)。五是現(xiàn)住房狀況。一是年齡。而我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人才良蕎不齊，甚至少數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員出于利益驅(qū)動(dòng)人為進(jìn)行虛假評(píng)估或高估，給銀行個(gè)人住房抵押貸款造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。否則，一旦發(fā)生信用欺詐和不履約的行為，銀行將會(huì)把不守信者的劣跡記錄到其信用檔案中，他人可以方便迅速地查詢(xún)到失信者的劣跡。（2）資產(chǎn)與負(fù)債期限對(duì)稱(chēng)的原則，使負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)的期限結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，以保證資產(chǎn)的流動(dòng)性。 個(gè)人住房貸款操作流程設(shè)計(jì)根據(jù)目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的不足，我們構(gòu)建了一個(gè)“全程動(dòng)態(tài)”的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理模式（圖41），并根據(jù)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)本身的特點(diǎn)，將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理分為貸前、貸中和貸后三個(gè)階段，分別稱(chēng)為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸前信用風(fēng)險(xiǎn)管理、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸中信用風(fēng)險(xiǎn)管理和商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸后信用風(fēng)險(xiǎn)管理。（5）資產(chǎn)保全部門(mén)負(fù)責(zé)配合信貸經(jīng)營(yíng)部門(mén)控制潛在的問(wèn)題貸款，借助法律部門(mén)的幫助負(fù)責(zé)處置經(jīng)貸款經(jīng)營(yíng)部門(mén)采取補(bǔ)救措施后仍無(wú)法收回的不良資產(chǎn)或無(wú)法變現(xiàn)的擔(dān)保物?！按怪薄笔侵冈谏虡I(yè)銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)之間，在涉及信用風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵部門(mén)實(shí)行上下級(jí)的垂直管理，以確保下級(jí)行能貫徹執(zhí)行上級(jí)行的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)定，保證商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效性。保險(xiǎn)的貸款多為合格常規(guī)抵押貸款，即固定利率，期限長(zhǎng)至15～30年，且必須符合一定的貸款上限[23]。常見(jiàn)的信用評(píng)估方法包括主觀判斷法和信用評(píng)分法。 Divid Durand的研究，為許多商業(yè)銀行分析消費(fèi)者信用提供了新思路，為銀行進(jìn)行貸款決策提供了一種簡(jiǎn)單量化分析的新思路。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別由于風(fēng)險(xiǎn)本身是一種不確定性，僅是一種可能發(fā)生的事件，變幻莫測(cè)，難以預(yù)料，要識(shí)別判斷和計(jì)算出其發(fā)生的概率十分因難。銀行的董事會(huì)應(yīng)批準(zhǔn)其風(fēng)險(xiǎn)選擇和利潤(rùn)最大化戰(zhàn)略，并定期檢查銀行的財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此決定是否需要調(diào)整這一戰(zhàn)略。另外，貸款員的責(zé)、權(quán)、利與貸款質(zhì)量不掛鉤，缺乏明確有力的激勵(lì)約束機(jī)制。（1）開(kāi)發(fā)商挪用資金引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其他用途，或者攜款潛逃，從而危及購(gòu)房人的利益；購(gòu)房人因未能按期得到房屋而不愿意歸還用于購(gòu)房的借款，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。而苛刻的貸款條件，繁雜的貸款程序又使居民對(duì)消費(fèi)信貸望而卻步，難免就會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)信貸“叫好不叫座”的現(xiàn)象。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的微觀問(wèn)題 個(gè)人信用體系尚未建立個(gè)人信用體系是指能證明、解釋和查驗(yàn)自然人資信而建立的一系列具有法律效力的行事規(guī)則，它是發(fā)展消費(fèi)信貸的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。一般情況下，抵押物即房屋是住房按揭貸款安全最基本的保障，一旦借款人在還貸上發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人有權(quán)按照合同以法定程序扣押、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物，獲得優(yōu)先清償。有些城市，個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50%以上，再加上銀行為開(kāi)發(fā)商提供的買(mǎi)地貸款和開(kāi)發(fā)貸款，實(shí)際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源。（2）利率低：。各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害可能使抵押住房遭到損失，進(jìn)而導(dǎo)致抵押住房?jī)r(jià)值的滅失或下降；在國(guó)家宏觀政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響下，抵押住房的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，抵押住房?jī)r(jià)格的回落會(huì)直接引起抵押物價(jià)值下跌，將無(wú)法足額抵償銀行貸款本息[13]。 銀行操作風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的定義，操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。其次，為了爭(zhēng)奪客戶(hù)資源各商業(yè)銀行降低了住房抵押貸款的準(zhǔn)入門(mén)檻，放松了對(duì)借款人借款信息真實(shí)性的審查與信用等級(jí)評(píng)定，造成借款人素質(zhì)的良莠不齊，為商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全性埋下了隱患[10]；此外，目前我國(guó)個(gè)人收入制度不透明，個(gè)人信用制度不健全，社會(huì)誠(chéng)信水平低，尚未建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，使得銀行不能對(duì)借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況準(zhǔn)確了解，不能作出正確的信貸決策。在商業(yè)銀行爭(zhēng)奪個(gè)人住房貸款市場(chǎng)份額的過(guò)程中，為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商盡快回款的需要，越來(lái)越多采取了先放款，后辦理抵押的方式，即簽約放款的方式。由于個(gè)人住房貸款的抵押人是未來(lái)的房屋所有人，在其貸款時(shí)，房屋還未交到抵押人手中，他可以保證按期歸還貸款本息。等到房?jī)r(jià)上漲后，賣(mài)出房屋再還款。（2）借款人違約利益與違約損失對(duì)比后的主觀故意。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)是指商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)程度將貸款劃分為不同檔次的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是判斷債務(wù)人及時(shí)足額償還貸款本息的可能性。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的風(fēng)險(xiǎn)概念主要包含以下幾層意思，首先，風(fēng)險(xiǎn)指的是結(jié)果不確定性；其次，風(fēng)險(xiǎn)是損失發(fā)生的可能性或者說(shuō)是導(dǎo)致?lián)p失的變化；最后，風(fēng)險(xiǎn)指的是現(xiàn)實(shí)結(jié)果對(duì)比期望結(jié)果的偏離。第四章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)?，F(xiàn)行抵押利率與合同利率的差額是激發(fā)借款人執(zhí)行提前支付期權(quán)的最重要的金融誘因[6]。研究發(fā)現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中工資與利率在決定違約與否起著主要作用[3]，而婚姻狀況和貸款價(jià)值比對(duì)違約的影響并不顯著。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，也給商業(yè)銀行帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。借鑒國(guó)外個(gè)人住房貸款的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并且運(yùn)用相關(guān)分析、比較分析等技術(shù)手段對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析?！? 修改論文及定稿。 4．指導(dǎo)教師對(duì)論文進(jìn)行審閱和修改，推薦優(yōu)秀論文。為我國(guó)商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、建立個(gè)人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對(duì)策。工作計(jì)劃：1．指導(dǎo)教師做論文撰寫(xiě)講解，審定題目，制訂資料的收集計(jì)劃。— 畢業(yè)實(shí)習(xí)、搜集資料、撰寫(xiě)畢業(yè)論文初稿。美國(guó)次貸危機(jī)起源于銀行對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的疏忽，其嚴(yán)重后果提醒我們必須注意加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，提升銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理水平。 Credit risk目　　錄摘　　要 IAbstract II1 緒　論 1　研究背景 1 研究目的與意義 1 研究目的 1 研究意義 1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2 國(guó)外研究現(xiàn)狀 2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 2 研究?jī)?nèi)容及研究方法 3 研究?jī)?nèi)容 3 研究方法 32 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述 4 風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的涵義 4 風(fēng)險(xiǎn) 4 信用風(fēng)險(xiǎn) 4 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念 4 個(gè)人住房貸款內(nèi)涵 4 個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn) 5 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及表現(xiàn)形式 5 假按揭風(fēng)險(xiǎn) 5 按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 6 借款人風(fēng)險(xiǎn) 6 銀行操作風(fēng)險(xiǎn) 7 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 83 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要問(wèn)題分析 9 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀 9 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn) 9 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的主要還款情況 9 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的宏觀問(wèn)題 10 社會(huì)整體信用意識(shí)淡薄 10 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范 11 抵押物市場(chǎng)發(fā)展不成熟 11 保險(xiǎn)體制有待發(fā)展 11 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的微觀問(wèn)題 11 個(gè)人信用體系尚未建立 11 個(gè)人支付能力的下降 12 開(kāi)發(fā)商自身的缺陷 12 銀行信貸管理不完善 134 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì) 14 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 14 全面風(fēng)險(xiǎn)管理原則 14 全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理原則 14 全員風(fēng)險(xiǎn)管理原則 14 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)內(nèi)容 14 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 14 風(fēng)險(xiǎn)估算 16 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 16 風(fēng)險(xiǎn)控制 16 風(fēng)險(xiǎn)處理 16 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 17 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì) 17 個(gè)人住房貸款組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 18 個(gè)人住房貸款操作流程設(shè)計(jì) 185 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 20 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)宏觀防范對(duì)策 20 完善與個(gè)人住房貸款相關(guān)的法律法規(guī) 20 完善外部信用評(píng)估機(jī)制 20 健全個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策制度 20 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)微觀防范對(duì)策 21 建立完善的個(gè)人信用體系 21 建立有效平衡風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制 21 建立住房抵押物的市場(chǎng)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估制度 22 工行大連分行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)案例分析 22結(jié) 論 25參考文獻(xiàn) 26致 謝 271 緒　論　研究背景20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著金融市場(chǎng)日趨復(fù)雜、衍生金融產(chǎn)品的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出影響規(guī)模擴(kuò)大化、全球化等現(xiàn)象。作為一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款的核心問(wèn)題也毫不例外的是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國(guó)外研究現(xiàn)狀目前國(guó)外學(xué)者在研究個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)主要集中在如下一些領(lǐng)域： Keenan在研究個(gè)人住房抵押貸款違約發(fā)生的原因時(shí)[1]，通過(guò)大量的實(shí)證研究顯示：是LTV(LoantoValue，貸款價(jià)值比)，而不是個(gè)人特征如房屋所有人的流動(dòng)性資金等來(lái)解釋違約的發(fā)生。在其個(gè)人還款博弈分析模型中[4]，將還款過(guò)程看作一個(gè)不完全信息的動(dòng)態(tài)重復(fù)博弈，研究認(rèn)為銀行對(duì)個(gè)人資信的判斷最為關(guān)鍵，它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。主要闡述了風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，并分析了個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念。本文在研究中主要應(yīng)用以下方法：（1）規(guī)范分析方法從風(fēng)險(xiǎn)的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一般框架。違約是指客戶(hù)沒(méi)有對(duì)到期債務(wù)按合同規(guī)定償本付息，它可能會(huì)造成貸款人的債權(quán)全部或部分損失。 個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，主要指購(gòu)房的借款個(gè)人由于各種原因不能按時(shí)償還房貸本息時(shí)所給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。開(kāi)發(fā)商通常在兩種情況下，會(huì)實(shí)行假按揭。這通常是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠施工方的工程款，當(dāng)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況不佳而無(wú)力還款，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)把一些房屋抵給施工方，以抵消欠款。一些開(kāi)發(fā)商由于項(xiàng)目銷(xiāo)售不理想，為了提前收回其項(xiàng)目投資，于是自己墊付20%～30%的首付款，以親屬、朋友、員工的名義向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，套取銀行資金，挪作他用。購(gòu)房人的還款能力是按期償還銀行貸款的關(guān)鍵因素，但從我國(guó)目前的情況看，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)借款者的還款能力風(fēng)險(xiǎn)尚存在一定困難。（3）投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段我市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，居民對(duì)于住房的需求有增無(wú)減，這使得我市的住房?jī)r(jià)格一直持續(xù)保持高位運(yùn)行。 抵押物風(fēng)險(xiǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，抵押物登記風(fēng)險(xiǎn)和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。處置抵押物要求考慮借款人居住問(wèn)題和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，主要來(lái)自法律規(guī)定方面的風(fēng)險(xiǎn)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》明確：“對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”，“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”，這增加了銀行處置抵押物的難度。貸款消費(fèi)、提前消費(fèi)成為時(shí)尚。從市場(chǎng)構(gòu)成看，余額存量較小，市場(chǎng)主體相對(duì)單一，除商業(yè)銀行外，其他貸款主體未能形成有效補(bǔ)充；由于主、客觀因素的種種制約，房地產(chǎn)交易一級(jí)市場(chǎng)尚不完善和發(fā)達(dá)，住房信貸的二級(jí)市場(chǎng)更是落后；從環(huán)境制度看，我國(guó)個(gè)人信用制度尚不健全，相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后，保險(xiǎn)品種不夠齊全。近年來(lái)住房抵押貸款已成為在我國(guó)較為廣泛運(yùn)用的一種住房購(gòu)買(mǎi)或房地產(chǎn)投資方式。從個(gè)人信用來(lái)看，它包括道德信用和資產(chǎn)信用兩部分。隨著恩格系數(shù)的提高，人們用于住宅消費(fèi)的支出占居民家庭消費(fèi)總支出的比例也會(huì)上升；而效用分析說(shuō)明了住宅離市中心的距離越遠(yuǎn)而獲得的負(fù)效應(yīng)越大和消費(fèi)其他商品獲得的正效應(yīng)越大，居民住宅消費(fèi)的支付能力越弱。如上述證件不齊將導(dǎo)致以售房屋無(wú)法取得房產(chǎn)證，導(dǎo)致按揭無(wú)法履行或履行無(wú)意義，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。不僅要重視信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且還應(yīng)重視結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等更全面的風(fēng)險(xiǎn)因素。在風(fēng)險(xiǎn)管理文化建設(shè)